La legittimazione passiva dell'amministratore nel condominio c.d. parziale

Tribunale Roma, Sentenza n. 17834 del 2.9.2010

In tema di condominio c.d. parziale, non sussiste il difetto di legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio, quale unico soggetto fornito di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (art. 1131 c.c.), ma si verifica la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati.

 

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 21 giugno 2002, No.Te. conveniva in giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Roma il Condominio di via (omissis), in persona dell’amministratore p.t. chiedendone la condanna al pagamento della somma di Euro 2.582,28 =, previa decurtazione della quota a suo carico, per i lavori di manutenzione eseguiti sulla terrazza di sua proprietà, costituente copertura dell’edificio condominiale, al fine di eliminare le infiltrazioni d’acqua piovana da tempo presenti nel suo appartamento.

 

Il Condominio di via (omissis) in Roma eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva in quanto, essendo esso condominio costituito da due palazzine (A e B) e fungendo il terrazzo da copertura alla sola palazzina B, dovevano essere citati solo i condòmini della palazzina B; nel merito, contestava la mancata autorizzazione all’esecuzione dei lavori, dato che questi non rivestivano carattere di urgenza ed altresì sia la ripartizione dei costi indicata in citazione, sia l’incertezza sul calcolo o meno dell’IVA.

 

Con sentenza n. 18383 del 27 aprile 2005, il Giudice di Pace rigettava la domanda attrice e compensava le spese di giudizio, affermando che il Condominio convenuto era carente di legittimazione passiva.

 

Avverso tale sentenza proponeva appello la No., chiedendone l’integrale riforma.

 

Il Condominio chiedeva il rigetto dell’appello.

 

La causa, con la prodotta documentazione acquisita agli atti, era trattenuta in decisione alla udienza del 2 febbraio 2010, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

 

Motivi della decisione

L’appello va accolto sul punto in cui è stata riconosciuta la carenza di legittimazione passiva del Condominio di via (omissis), posto che si verte in tema di infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a livello, avente la funzione di lastrico solare di copertura dell’edificio condominiale, con conseguente soggezione alla disciplina di cui all’art. 1126 c.c. Il soggetto tenuto alla relativa manutenzione e ricostruzione è il Condominio, quale rappresentante di tutti i condòmini obbligati, con riparto delle spese in base ai criteri ex art. 1126 c.c. e l’amministratore ha la rappresentanza dell’intero condominio, anche quando si tratti di cose destinate a servire solo un gruppo di condomini (Cass. 10233/2002; Cass. 9009/1998).

 

Nell’ambito dei soli rapporti interni ai condomini, la sentenza restringe i suoi effetti ai soli soggetti interessati, dato che la presente sentenza, pronunciata nei confronti del Condominio, andrà materialmente a gravare sul gruppo dei condòmini (quelli della palazzina B) che traggono utilità dalla parte comune.

 

In sostanza, in tema di condominio c.d. parziale, come da fattispecie, non sussiste il difetto di legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio, quale unico soggetto fornito di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (art. 1131 c.c.), ma si verifica la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati (Cass. 21 gennaio 2000 n. 651).

 

Pertanto, va rigettata l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal Condominio di via (omissis) e riconosciuta dal Giudice di Pace sul presupposto di essere costituito da due palazzine (A e B) e di non essere quindi obbligato a concorrere alla spesa per i lavori eseguiti sulla terrazza che funge da copertura della sola palazzina B: ovviamente, come sopra si è detto, la spesa va sopportata per 1/3 da coloro che hanno l’uso esclusivo della terrazza e per 2/3 da tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo (palazzina B), a cui il lastrico o la terrazza serve, in proporzione al piano di ciascuno.

 

Nella fattispecie in esame, l’attrice appellante, essendo proprietaria esclusiva della terrazza nonché dell’appartamento int. 19 ad essa sottostante, è tenuta, peraltro, alla doppia contribuzione in proporzione al valore di tale unità abitativa (nella misura di 1/3), in concorso con gli altri condòmini della palazzina B, in quanto proprietari dei restanti appartamenti coperti dalla terrazza, de qua (nella misura di 2/3), ai sensi dell’art. 1126 c.c. (Cass. 19 ottobre 1992 n. 11449).

 

Va aggiunto che all’amministratore condominiale, in sede di interpello formale, ha confermato lo svolgimento, nel 2001, di quei lavori di manutenzione che avrebbero dovuto essere già eseguiti nel 1997 dal Condominio, il quale, pur avendo l’obbligo di provvedere alla riparazione della terrazza e pur essendovi l’urgenza, è rimasto inerte. In particolare, non è contestato che i lavori siano stati necessitati da fatto imputabile soltanto all’attrice, così come non è contestata neppure la spesa sostenuta per l’esecuzione dei lavori dal Condominio, che ha solo rilevato che dal totale delle spese non sarebbe stata estrapolata l’IVA (che comunque appare computata nel costo totale del preventivo pari a Lire 5.000.000 =, IVA compresa – doc. 2 di parte attrice).

 

Le spese di lite del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza.

 

La sentenza è di diritto provvisoriamente esecutiva.

 

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:

– in accoglimento dell’appello proposto ed in totale riforma dell’impugnata sentenza, condanna il Condominio di via (omissis) di Roma, in persona dell’amministratore p.t. a pagare in favore di No.Te. la somma di Euro 2.582,28 =, previa decurtazione della quota facente carico alla No. stessa, calcolata ai sensi dell’art. 1126 c.c., come da motivazione, oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo;

– condanna il Condominio di via (omissis) di Roma, in persona dell’amministratore p.t., a pagare in favore di No.Te. le spese di giudizio, che liquida, quanto al giudizio innanzi al Giudice di Pace, in complessivi Euro 1.500,00 – (millecinquecento), di cui Euro 100,00 = per spese, Euro 600,00 = per diritti ed Euro 800,00 = per onorari; quanto al giudizio d’appello, in complessivi Euro 2.500,00 =, di cui Euro 250,00 = per esborsi, Euro 800,00 = per diritti ed Euro 1.450,00 = per onorari; e così complessivamente in Euro 4.000.00 = (quattromila), di cui Euro 350,00 = per esborsi, Euro 1.400,00 = per diritti ed Euro 2.250,00 = per onorari, oltre IVA, CAP ed il rimborso forfetario come per legge;

– dichiara la sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.

 

Così deciso in Roma il 6 agosto 2010.

 

Depositata in Cancelleria il 2 settembre 2010.