Rilascio dell’immobile locato e degrado eccedente il normale uso: danno risarcibile

Svolgimento del processo e motivi della decisione

Con contratto del 3.8.07 l’attore Fo.Em. ha concesso in locazione ad uso turistico per il periodo 3.7.2007 – 31.5.08 alla convenuta Be.Ci. l’appartamento sito in Valbrevenna Loc. (…) per il canone complessivo di Euro 2000.

In accoglimento della domanda attorea deve innanzitutto condannarsi la convenuta al pagamento della somma di Euro 800 a titolo di saldo del predetto canone locatizio.

Con lettera in data 6.8.07 la conduttrice Ne.Ci. si era infatti impegnata a corrispondere al locatore ricorrente tale saldo ed a consegnare le chiavi dell’immobile alla scadenza contrattuale del 31.5.08.

Sul predetto importo sono dovuti gli interessi legali dal 31.5.08 al saldo effettivo.

Spetta altresì a parte attrice il risarcimento dei danni arrecati dalla conduttrice all’immobile locato.

Posto che nel contratto (art. otto) si da atto che il contratto è stato consegnato alla conduttrice in buono stato di manutenzione, parte attrice ha infatti provato che al momento del rilascio da parte della Ne. l’immobile medesimo presentava danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso.

In particolare, il teste Br.Sa. ha dichiarato: “… ho visto l’appartamento in oggetto dopo che era stato liberato; sono andato con l’attore per dargli una mono a pulire; l’appartamento si presentava in condizioni pietose; ci siamo dovuti mettere le mascherine per entrare in esso a causa degli escrementi dei gatti; mi sembra che ciò sia avvenuto nel 2008, mi sembra in estate; io ed il Fo. siamo andati a pulire tre quattro giorni dalla mattina alla sera; i mobili erano macchiati e i graffiati; li abbiamo puliti; quando vi sono andato lo stato dell’immobile era quello rappresentato dalle fotografie allegate alla perizia di parte attrice che mi vengono mostrate; io personalmente ho sostituito il lavello di lamiera corroso dalla pipì dei gatti…”.

Tale deposizione trova poi univoco riscontro in quella di Fi.Fo., figlio del ricorrente.

Parte attrice ha inoltre prodotto una perizia asseverata redatta dal geom. An.Ca. a seguito di un sopralluogo nell’immobile eseguito il 17.6.2008, in cui viene dettagliatamente descritto lo stato dell’immobile medesimo.

Da tale relazione, il cui contenuto è stato integralmente confermato dallo stesso geom. Ca. nel corso della deposizione resa all’udienza del 4.2.2010, e dalla documentazione fotografica ad essa allegata risulta, in particolare, la corrosione di pavimenti e mobili, causata dalle deiezioni di gatti; in essa vengono anche indicate le opere necessarie all’eliminazione di tali danni con il relativo costo.

In accoglimento delle domande attoree la convenuta va quindi condannata al pagamento dell’importo di Euro 10.000 che, avuto riguardo alle deposizioni degli artigiani Ba. e Pi., i filali hanno confermato i preventivi prodotti da parte attrice, e alle risultanze della citata perizia, si liquida, in via equitativa ed ai valori attuali, a titolo di risarcimento dei danni arrecati all’immobile, nonché di quello di Euro 1.000, che, sempre in via equitativa ed ai valori attuali, si liquida a titolo di risarcimento del danno derivato dall’impossibilità di locare l’immobile in oggetto nella stagione estiva successiva al rilascio.

Sotto quest’ultimo profilo occorre ricordare che, qualora in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. 6417/98).

Nella specie, invero, il teste Fo. ha confermato l’impossibilità di locare l’immobile nella stagione estiva successiva al rilascio.

Sui predetti importi sono dovuti gli interessi legali dalla data della presente sentenza al saldo effettivo.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, così provvede:

– condanna la convenuta Ne.Ci. al pagamento in favore dell’attore Fo.Em. della somma complessiva di Euro 11.800,00, oltre interessi legali come in motivazione specificato;

condanna la convenuta Ne.Ci. al pagamento in favore dell’attore Fo.Em. delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 2.636,29 – di cui Euro 919,00 per diritti, Euro 1.460,00 per onorari ed Euro 257,29 – per spese, oltre spese generali, iva e cpa.

Così deciso in Genova, l’8 ottobre 2010.

Depositata in Cancelleria l’8 ottobre 2010.