La natura del sottotetto è in primo luogo determinata dai titoli, e solo in difetto di questi ultimi può ritenersi Comune, se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso Comune o all’esercizio di un servizio di interesse Comune.
Decisivo è pertanto il titolo, in quanto l’appartenenza del sottotetto di edificio condominiale, sia che assolva esclusivamente una funzione isolante a protezione dell’ultimo piano costituendo pertinenza e quindi parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni ovvero abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentire l’utilizzazione come vano autonomo, va determinata in primis solo in base al titolo, mentre può considerarsi di proprietà Comune solo se, nel silenzio del titolo, per caratteristiche, strutturali e funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso Comune o all’esercizio di un servizio di interesse Comune
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 23 novembre 2012 – 7 marzo 2013, n. 5762
Presidente Triola – Relatore Parziale
Svolgimento del processo
1. La vicenda processuale può così riassumersi sulla base della sentenza impugnata.
1.1. – Il 30 settembre 1999 O..P. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Firenze, M.L..S. per sentirla condannare alla rimessione in pristino del sottotetto – parte Comune e indivisibile di proprietà condominiale – dell’edificio sito in via (omissis) , il quale era stato occupato in via esclusiva dalla convenuta nella parte soprastante il suo appartamento all’ultimo piano. Costituitasi in giudizio, la convenuta chiedeva il rigetto della domanda attrice poiché nessuna indicazione sulla proprietà condominale del sottotetto era desumibile dal regolamento di condominio; spiegava inoltre domanda riconvenzionale di condanna dell’attore al risarcimento danni ex art.1337 c.c. per essersi comportato in mala fede nelle trattative per la definizione amichevole della controversia e la cessione della sua quota di comproprietà del sottotetto, nonché per lite temeraria ex art.96 c.p.c.
Esaurita l’istruzione, con sentenza del 28.06 – 1.07. 2002, il Tribunale adito, in accoglimento della domanda attrice, dichiarava illegittime le opere edilizie eseguite nel sottotetto in questione dalla S. e per l’effetto ordinava alla medesima di provvedere alla integrale riduzione in pristino; rigettava le riconvenzionali proposte da parte convenuta, condannandola alle spese.
Rilevava il primo giudice “essere pacifico che in base al titolo – contratti di acquisto delle singole unità immobiliari e regolamento di condominio – l’ambiente sottotetto apparteneva a tutti i condomini secondo le rispettive quote, sicché non poteva condividersi l’assunto di parte convenuta secondo cui per “sottotetto” deve intendersi soltanto la porzione praticabile di tale ambiente e non anche quella – rientrante nei “volumi tecnici” – occupata dalla S. ; la quale era del resto consapevole della natura condominiale del bene in questione, come era dimostrato dal preliminare di acquisto di tale bene da essa stipulato – con esclusione del P. – con gli altri condomini; contratto preliminare peraltro inidoneo, in quanto successivo all’inizio dei lavori effettuati dalla convenuta e comunque non produttivo dell’effetto traslativo della proprietà, a conferire legittimità all’operato della convenuta stessa”. Quanto alla dedotta responsabilità precontrattuale del P. , il Tribunale rilevava che “dalla cronistoria della vicenda non emergeva alcuna responsabilità del medesimo ed a maggior ragione era infondata la domanda di lite temeraria nei confronti del suddetto quale parte vittoriosa”.
2. L’appello proposto dalla S. veniva rigettato dalla Corte Fiorentina, che, quanto alla natura condominiale del sottotetto osservava che “la sua natura è in primo luogo determinata dai titoli, e solo in difetto di questi ultimi può ritenersi Comune, se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso Comune o all’esercizio di un servizio di interesse Comune”. Rilevava poi che “decisivo è pertanto il titolo, in quanto l’appartenenza del sottotetto di edificio condominiale, sia che assolva esclusivamente una funzione isolante a protezione dell’ultimo piano costituendo pertinenza e quindi parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni ovvero abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentire l’utilizzazione come vano autonomo, va determinata in primis solo in base al titolo, mentre può considerarsi di proprietà Comune solo se, nel silenzio del titolo, per caratteristiche, strutturali e funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso Comune o all’esercizio di un servizio di interesse Comune”. Osservava ancora che nel caso in questione “i contratti di acquisto delle singole unità immobiliari contengono la clausola “… il bene viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova… e con la comproprietà di tutte le parti comuni indivisibile ed inalienabili dell’intero fabbricato, così come risulterà dal Regolamento di condominio di cui sarà detto in appresso…”e che, secondo detti contratti, fa parte integrante degli stessi (v. in particolare il contratto d’acquisto prodotto da parte appellata). Per effetto di tale richiamo il Regolamento condominiale assume all’evidenza una funzione integrativa del titolo di acquisto, concorrendo in tal modo a delimitare l’ambito dei diritti comuni e dei singoli condomini. Orbene, l’art. 2 del regolamento condominiale, sotto la rubrica parti comuni, dispone “sono indivisibili e inalienabili fra tutti i condomini, in proporzione delle rispettive quote millesimali di comproprietà… il sottotetto e le discese pluviali….”.. Di fronte a tale chiarissima indicazione – che fa riferimento indistintamente a tutto il sotto tetto e che è di rilievo primario e assorbente sul piano dei titoli di acquisto – rimangono sterili e prive di pregio le distinzioni operate dall’appellante principale tra porzione praticabile e porzione non praticabile, tra volumi tecnici e non, nonché sulla mancata indicazione dei dati catastali, fiscali e planimetrici. 1m distinzione tra parte praticabile e non, ha rilievo in tutti i casi in cui – contrariamente al caso di specie – manca il titolo. Totalmente irrilevante è, in questa prospettiva, anche il fatto che il sotto tetto non fosse utilizzato, perché l’art. 1102 c.c. prescinde dall’utilizzazione in atto”.
3. – La ricorrente articola sei motivi di ricorso. Resiste con controricorso l’intimato, che ha depositato memoria.
Motivi della decisione
1. I motivi del ricorso.
1.1 Con il primo motivo di ricorso viene dedotto vizio di motivazione sul fatto decisivo e controverso rappresentato dalla natura “condominiale o privata della porzione di sottotetto utilizzato dalla signora S. e la idoneità o meno della menzione generica il sottotetto contenuta nel regolamento condominiale a ricomprendere tale porzione tra quelle condominiali a prescindere dalla mancanza di una specifica identificazione e a prescindere dalle peculiari caratteristiche della stessa”. La Corte territoriale aveva trattato allo stesso modo due situazioni diverse, sottotetto praticabile ed accessibile e sottotetto non praticabile e inaccessibile, sulla base del mero dato letterale del tutto generico relativo al termine “il sottotetto”, cui era stato attribuito il significato di “tutto il sottotetto” anziché di “quel sottotetto”, noto, conosciuto e utilizzato dal condominio.
1.2. – Con il secondo, il terzo e il quarto motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 102 c.p.c. sotto vari profili. Secondo la ricorrente sussiste litisconsorzio necessario con tutti i condomini, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, sia quando si debba accertare la natura privata o condominiale dei volumi del sottotetto (secondo motivo), sia quando si debbano eseguire opere di demolizione o nuove opere sul bene comune, anche diverse da quelle necessarie alla remissione in pristino (terzo e quarto motivo).
1.3. – Con il quinto motivo si deduce la violazione dell’articolo 100 cod. proc. civ. non avendo il signor P. interesse ad agire, posto che le opere erano state realizzate utilizzando volumi tecnici “inaccessibili, inagibili ed inutilizzabili” per il condominio e per il P. . Viene formulato il seguente quesito di diritto: “se, nel caso in cui nell’ambito del giudico parte attrice difetti di interesse ad agire, il consentire lo svolgimento della causa da parte del giudice rappresenta violazione dell’articolo 100 c.p.c.”.
1.4. – Infine, con il sesto motivo la ricorrente deduce vizio di motivazione sul fatto controverso e decisivo relativo al “comportamento incoerente” del P. quanto alla responsabilità ex articolo 1337 codice civile, avendo egli, nelle assemblee condominiali “rappresentato prima espressione di una precisa volontà di definire transattivamente la posizione insieme ed in sintonia con gli altri condomini… e poi ha improvvisamente ed immotivatamente abbandonato tale soluzione”.
2. Il ricorso è fondato quanto al secondo, al terzo e al quarto motivo; è infondato il quinto motivo, restando assorbiti il primo e il sesto.
2.1 – Come si è detto, con il secondo, il terzo e il quarto motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 102 c.p.c. sotto vari profili. Questa Corte ha già ritenuto, con affermazione condivisa da questo Collegio, che “in tema di condominio degli edifici, ove alcuni condomini, convenuti per l’accertamento della proprietà comune di un bene, propongano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, dev’essere disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile” (Sez. 2, Sentenza n. 19385 del 08/09/2009, Rv. 609963). La ricorrente, convenuta in primo grado dal resistente per la rimessione in pristino stato dei locali in questione, si è difesa anche contestandone la natura condominiale, affermando che legittimamente aveva svolto i lavori in questione ed aveva accorpato i relativi locali. Si trattava, quindi, di accertare la natura privata o condominiale dei volumi del sottotetto (vedi secondo motivo), nonché, eventualmente di eseguire opere di demolizione o nuove opere sul preteso bene comune, anche diverse da quelle necessarie alla remissione in pristino (vedi terzo e quarto motivo). Sussisteva, quindi, il dedotto litisconsorzio necessario con tutti i condomini, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
2.2 – Inammissibile, e comunque è infondato, è il quinto motivo, con il quale si deduce la violazione dell’articolo 100 c.p.c.. Il motivo è inammissibile, perché il relativo quesito di diritto, sopra riportato, è generico, limitandosi ad operare un interpello a questa Corte, senza alcun richiamo alla fattispecie concreta. In ogni caso, è infondato perché il presupposto del motivo è la natura condominale o meno dei locali in questione, oggetto del relativo accertamento, rispetto al quale sussiste il relativo interesse in capo al singolo condomino.
2.3 — Restano assorbiti il primo motivo che riguarda appunto la pronuncia in ordine alla natura condominale o meno dei locali, che dovrà essere accertata nel contraddittorio di tutti i condomini, così come il sesto, la cui valutazione dipende anche dall’esito del giudizio.
3. L’accoglimento del ricorso quanto al secondo, terzo e quarto motivo determina la cassazione della sentenza impugnata, che, in relazione al motivo accolto (violazione dell’art. 102 cod. proc. civ.), impone il rinvio per nuovo esame, nel contraddittorio di tutti i condomini, al giudice di primo grado, altra sezione del Tribunale di Firenze, che pronuncerà anche sulle spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il quinto motivo di ricorso, accoglie il secondo, il terzo e il quarto, assorbiti il primo e il sesto. Cassa in relazione ai motivi accolti e rinvia al Tribunale di Firenze anche per le spese.
Condominio e destinazione della cosa comune