In materia locativa di immobili urbani, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto (di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978) spettano solamente se l’attività commerciale svolta avviene a stretto contratto con il pubblico e i consumatori. Tale circostanza costituisce imprescindibile presupposto processuale per l’ammissibilità delle corrispondenti azioni.
Corte di Cassazione, sez. VI-2 Civile, sentenza n. 9583/12
È quanto affermato dalla Cassazione Civile nella sentenza n. 9583/12, con deposito del 12 giugno.
Non più «ufficio commerciale». Una s.p.a. di costruzioni, conduttrice di un fondo di proprietà del Fondo pensioni del personale della Banca Nazionale del lavoro, agiva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli domandando il riscatto dell’immobile, alienato dalla parte locatrice a due persone.
Tanto il giudice di prime cure, quanto il secondo rigettavano la domanda: il contratto di locazione non prevedeva lo svolgimento nell’immobile di attività commerciali comportanti diretto contatto col pubblico. Se infatti le prime pattuizioni contemplavano la destinazione ad uso di ufficio commerciale, gli ultimi due rinnovi prevedevano solo la locazione per «uso ufficio» con chiaro carattere novativo.
La società ricorre per cassazione deducendo che nell’ambito della lettura ermeneutica contrattuale l’espressione «uso ufficio» non può da sola ritenersi idonea a escludere l’esercizio nell’immobile di attività implicante contatto quotidiano con i consumatori. La Suprema Corte ricorda – in materia locativa di immobili urbani – che i diritti di prelazione e riscatto, di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978, spettano solamente se l’attività svolta avviene a stretto contratto con gli utenti. Tale verifica (come da Cass. n. 6818/01) costituisce presupposto processuale per l’ammissibilità delle corrispondenti azioni: nel caso in esame, tuttavia, il giudice di merito ha correttamente rilevato l’assenza nel contratto (e nelle circostanze di fatto) di simile rapporto.
Lettura conforme. Anche la prospettata violazione o falsa applicazione del canone interpretativo di cui all’art. 1362 c.c. è da escludere. La corte – già nel precedente della pronuncia n. 10615/10 – non ha mai affermato che la dizione «uso ufficio» valga a designare l’aspetto puramente interno e organizzativo di un’impresa, né che tale espressione importi una sorta di rinvio alla generali caratteristiche professionali dell’attività svolta dal conduttore, sì da ricavare da queste l’esistenza o meno del requisito.
La Corte di merito ha avuto il pregio di desumere il comune intento dei contraenti dal raffronto degli ultimi due contratti con quelli stipulati prima fra le stesse e aventi lo stesso oggetto, così pervenendo a una conclusione logica, congrua e insindacabile in sede di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. VI-2 Civile, sentenza 15 marzo – 12 giugno 2012, n. 9583
Presidente Goldoni – Relatore Manna
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Il consigliere nominato ai sensi dell’art.377 c.p.c. ha depositato in cancelleria la seguente relazione ex art.380 bis:
“1. – La Costruzioni Cerimele s.p.a., conduttrice di un fondo di proprietà del Fondo pensioni del personale della Banca Nazionale del lavoro, agiva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli domandando il riscatto, ai sensi dell’art. 39 legge n.392/78, di tale immobile, che la parte locatrice aveva alienato ad T.A. e G.C. .
1.1. – Resistendo in giudizio sia questi ultimi che il predetto Fondo, chiamalo in garanzia, il Tribunale rigettava la domanda.
1.2. – Adita dalla società attrice, la Corte d’appello di Napoli confermava detta sentenza, ritenendo, al pari del giudice di prime cure, che il contratto di locazione non prevedesse lo svolgimento nell’immobile di un’attività commerciale comportante contatto diretto con il pubblico dei consumatori.
Per quanto rileva in questa sede, la Corte territoriale fondava il proprio convincimento sul fatto che, a differenza di quanto previsto nei precedenti contratti di locazione tra le medesime parti, che prevedevano una destinazione dell’immobile ad uso ufficio commerciale, in occasione degli ultimi due rinnovi, stipulati nel 1987 e nel 2001, i locali erano stati concessi in locazione per uso ufficio, con divieto tassativo di ogni altra destinazione anche promiscua, e da ciò aveva tratto il carattere novativo dei più recenti accordi rispetto alle convenzioni precedenti.
2. – Per la cassazione di tale pronuncia ricorre la Costruzioni Cerimele s.p.a., con un solo motivo d’impugnazione.
2.1. – Resistono con separati controricorsi sia T.A. e C..G. , sia il Fondo pensioni del personale della Banca Nazionale del lavoro.
3. – Con l’unico motivo di annullamento, si denuncia, in relazione all’art. 360, n.3 c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 38 e 39 legge n.392/78, 1362 c.c. e 116 c.p.c. Richiamata Cass. n. 10615/10, la società ricorrente deduce che nell’ambito dell’attività ermeneutica contrattuale l’espressione “uso ufficio” non può da sola ritenersi idonea ad escludere l’esercizio nell’immobile locato di un’attività implicante contatto diretto con il pubblico dei consumatori, e che i giudici di merito avrebbero dovuto non solo tener conto di quale fosse e dove dovesse essere esercitata l’attività della società conduttrice nel corso di tutto l’arco del rapporto contrattuale, ma anche considerare i documenti idonei a supportare l’interpretazione dell’accordo, non essendo decisiva la sola esegesi del testo scritto. Lamenta, inoltre, che la Corte di merito non avrebbe attribuito rilievo a documenti e richieste di prova testimoniale volte a dimostrare l’esercizio, all’interno del fondo locato, di un’attività implicante contatti diretti con il pubblico dei consumatori.
4. – Il motivo è infondato in entrambe le censure in cui si articola.
4.1. – Premesso che in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i diritti di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 legge 27 luglio 1978, n. 392, per i limiti posti dall’art. 35 della stessa legge, richiamati dall’art. 41, spettano soltanto se l’attività svolta nell’immobile implica il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e tale circostanza – da accertare dal giudice di merito – costituisce presupposto processuale per l’ammissibilità delle corrispondenti azioni (Cass. n. 6818/01), è da escludere, nella specie, la dedotta violazione degli arti.38 e 39 legge n.392/78, che la Corte di merito ha, per l’appunto, rettamente interpretato ed applicato le suddette norme, facendo discendere la decisione proprio e solo dalla ritenuta insussistenza di un’attività implicante contatto diretto con gli utenti o i consumatori, in quanto esclusa contrattualmente e non provata in punto di fatto.
4.2. – Anche la prospettata violazione o falsa applicazione del canone interpretativo di cui all’art. 1362 c.c. è da escludere.
Nel suo precedente n. 10615/10, questa Corte non ha affermato né che la dizione “uso ufficio”, contestualizzata alla locazione, valga a designare secondo il senso comune delle parole l’aspetto puramente interno e organizzativo di un’impresa, né che tale espressione importi una sorta di rinvio alle generali caratteristiche commerciali e/o professionali dell’attività svolta dal soggetto conduttore, si da ricavare da queste ultime (come in buona sostanza vorrebbe parte ricorrente) l’esistenza o non del requisito del contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Tale sentenza si limita a precisare che detta espressione suggerisce allo stesso modo tanto l’una, quanto l’altra ipotesi, ossia un’attività avente o non avente contatti diretti con il pubblico.
Ciò posto, va rilevato che nella specie la Corte di merito non ha operato l’esegesi contrattuale a stregua di tali sole parole, astratte da ogni altro elemento avente valenza interpretativa, ma ha correttamente desunto, in base alla seconda parte della medesima direttiva di cui all’art. 1362 c.c., il comune intento dei contraenti dal raffronto degli ultimi due contratti con quelli precedentemente stipulati fra le stesse parti e aventi il medesimo oggetto, così pervenendo ad una conclusione, in sé logica, congrua ed esente da vizi giuridici in relazione al parametro normativo dedotto, insindacabile in questa sede, dati i limiti interni del controllo di legittimità.
5. – Per quanto considerato, si propone la decisione del ricorso con ordinanza, ai sensi del n.5 dell’art.375 c.p.c.”.
La Corte condivide la relazione, rispetto alla quale la memoria depositata da parte ricorrente non svolge argomenti tali da indurre un diverso avviso.
Ed invero, in detta memoria parte ricorrente deduce ulteriormente che il giudice di secondo grado non ha proceduto ad un raffronto fra le diverse prove fomite dalle parti, così da giungere ad una valutazione comparative di esse, ma si è limitato a ritenere non provata in punto di fatto la sussistenza di un’attività comportante contatto diretto col pubblico; prosegue affermando che tale conclusione della Corte territoriale contraddice l’iter logico-giuridico della prima parte della sentenza d’appello, li dove è rilevato l’animus novandi nell’aver stipulato già nel 1987 contratti di locazione includenti, a differenza del passato, l’espressione “uso ufficio”, atteso il “principio di diritto” secondo il quale l’espressione “uso ufficio” non è di per sé sola sufficiente ad escludere lo svolgimento di attività comportanti contatto diretto con il pubblico; e conclude nel senso che la produzione in giudizio di contratti di compravendita immobiliari antecedenti al 1999 ma successivi al 1987, anno in cui, per la prima volta, le parti utilizzarono nel contratto di locazione la ridetta espressione “uso ufficio”, fosse elemento più che probante al fine di valutare l’effettivo svolgimento di attività comportanti il diretto contatto con il pubblico.
Tali argomentazioni non apportano novità di sorta, tributarie come sono di una valutazione di puro merito, come quella di far discendere da un dato costituto processuale (la produzione di contratti di vendita ante 1999, ma posi 1987) una conclusione tutt’altro che necessitata in fatto secondo logica sia deduttiva che inferenziale, atteso che la stipula di contratti di vendita (precedenti all’ultima locazione) non implica né rafforza la tesi di un contatto diretto con il pubblico in locali ad “uso ufficio”.
In tale senso neppure ha pregio quanto si legge a pag.10 di detta memoria, li dove si contesta l’osservazione della Corte d’appello – secondo la quale i contratti di vendita erano stati conclusi con l’assistenza di professionisti aventi studio professionale nel medesimo edificio in cui era ubicato il fondo concesso in locazione – sostenendo che tale osservazione non è sufficiente a dimostrare che i contratti non fossero stati conclusi nei locali condotti dalla società Cerimele. Infatti, la domanda è stata respinta non già perché sia stato provato che nel fondo locato non si svolgeva alcun contatto diretto con il pubblico, ma perché, ad avviso della Corte territoriale, è in definitiva mancata la prova dell’opposta tesi sostenuta dalla società conduttrice (v. in particolare, pag. 8 della sentenza impugnata, dove si parla di carente prova documentale, non surrogabile con quella testimoniale, contrastante con la clausola n. 1 del contratto di locazione, e dove si nota, anche in tal caso del tutto congruamente, che “l’assenza di documentazione relativa alla stipula di trasferimenti immobiliari per il periodo successivo al marzo 1999 si pone, d’altronde, in linea con la stasi dell’attività commerciale medesima della società appellante seguita alla sua posizione in liquidazione, revocata solo nel 2005, successivamente quindi all’alienazione del cespite del Fondo agli acquirenti T. e G. “).
È infondata anche la pretesa illogicità della sentenza impugnata, illustrata nelle pagine 11 e ss. della memoria, poiché l’attività di vendita immobiliare (peraltro pregressa, secondo quanto accertato dalla Corte territoriale e in parte qua non censurato) è logicamente compatibile con la locazione di un fondo di cui le parti escludano la destinazione al contatto diretto con il pubblico, se solo si considera che ogni attività commerciale di regola richiede anche l’utilizzazione di locali sottratti al rapporto diretto con la clientela.
Il ricorso va pertanto respinto.
Le spese del presente giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza della parte ricorrente.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alle spese, che liquida in Euro 3.700,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre spese generali di studio, IVA e CPA come per legge.
Condominio e destinazione della cosa comune