La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell’assemblea dei condomini.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 5 febbraio – 24 maggio 2013, n. 13004
Presidente Oddo – Relatore Parziale
Svolgimento del processo
1. La Corte di appello di Napoli con la sentenza oggi impugnata dalla ricorrente A..P. , quale condomina del condominio di via (omissis) , definiva due distinte impugnazioni ad altrettante sentenze del Tribunale di Napoli, riguardanti controversie intercorse tra l’odierna ricorrente e il condominio, sostanzialmente rigettando tutte le domande proposte dalla stessa odierna ricorrente.
2. Per quanto riportato dalla sentenza d’appello, la signora P. aveva acquistato nel 1990 (o 1991, secondo parte ricorrente, vedi pag. 28 del ricorso) una unità immobiliare individuata con l’interno 23 del fabbricato 3, della quale faceva già parte un sovrastante locale, adibito a soggiorno-pranzo. Tale ultimo locale – originariamente destinato a spanditoio, in parte coperto – non era stato individuato con una numerazione di interno progressiva e non risultava compreso nelle tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale ai fini della ripartizione delle spese.
La dante causa dell’odierna ricorrente aveva acquistato l’interno 23 nel 1967 e successivamente aveva acquistato il locale sovrastante nel 1971; lo aveva unito al proprio appartamento, collegandolo con la scala interna, dotandolo anche di impianto di riscaldamento allacciato a quello centralizzato. Aveva poi contribuito alle spese di gestione del servizio, in mancanza di una specifica attribuzione di quota millesimale per il locale sovrastante l’interno 23, corrispondendo l’importo relativo all’altra unità immobiliare, sempre all’ottavo piano, recante il numero interno 27, sostanzialmente equivalente.
3. – L’odierna ricorrente, una volta acquistato l’appartamento, verificata la non adeguatezza del servizio di riscaldamento quanto al locale annesso e in parte anche all’interno 23, si era opposta alla richiesta del pagamento della relativa quota anche in ragione dell’assenza di un criterio di riparto risultante delle tabelle millesimali. Di qui, per quanto interessa in questa sede, due distinte cause di opposizione a delibere condominiali. La prima relativa all’assemblea condominiale del 14 dicembre 1997 con la quale era stato approvato il preventivo delle spese del servizio di riscaldamento per gli anni 97/98, nonché alcune spese relative allo stesso impianto, e la seconda relativa alla deliberazione condominiale del 23 giugno 1994 con la quale era stato deciso di resistere ad altro precedente giudizio proposto dalla stessa P. .
Nella prima causa il giudice di primo grado con sentenza 14607 del 2000 rigettava l’opposizione. Nella seconda con sentenza 12458 del 2001 il giudice dichiarava cessata la materia del contendere per tutti gli attori ad eccezione della P. e, decidendo solo sull’opposizione di quest’ultima, la accoglieva ritenendo fondata la proposta eccezione di invalidità della deliberazione per non essere stato indicato nel verbale il numero totale dei partecipanti al condominio, non potendosi così verificare il quorum costitutivo di cui all’articolo 1136 codice civile.
4. Proposta impugnazione dalla P. e dal condominio, le due cause venivano riunite della Corte di Napoli.
Quanto all’impugnazione della deliberazione di resistere in giudizio (adottata nel giugno del 1994) la Corte territoriale accoglieva l’appello del condominio (ritenendo valida la deliberazione assunta, non essendo requisito di validità l’indicazione nel verbale del numero totale dei condomini, pari a 74, da ritenersi noto, essendo sufficiente l’indicazione dei presenti e dei votanti) e rigettava l’appello incidentale della P. , quanto alla ritenuta irrituale costituzione in giudizio dell’amministratore di condominio. In particolare la Corte riteneva priva di interesse l’appellante incidentale a coltivare motivi di opposizione avanzati dagli altri condomini, che avevano rinunciato all’azione (quanto alla dedotta falsità del verbale in ordine alla mancata verbalizzazione del dissenso di alcuni condomini), rilevando che a tale assemblea avevano partecipato 35 condomini per un totale di 503,79 millesimi. Rilevava poi la Corte che l’amministratore era comunque autonomamente legittimato ad impugnare la sentenza in questione anche senza preventiva delibera assembleare, posto che l’impugnativa riguardava pur sempre una delibera relativa alla partecipazione alle spese condominiali (e non alla validità o meno delle tabelle millesimali), non rilevando sotto tale aspetto, la eventuale mancata comunicazione della intervenuta opposizione all’impugnazione. Osservava, infine, che, comunque, la deliberazione assunta era legittima essendo il quorum conforme a quanto previsto dal terzo comma dell’art. 1136 cod. civile (avevano votato a favore 35 condomini pari a 495 mi). Quanto alla impugnazione della P. della sentenza 14602 del 2000, la Corte napoletana la rigettava osservando che:
– era legittima la convocazione della P. per l’assemblea del dicembre 1997 con due distinti avvisi (uno come proprietaria dell’interno 23 e l’altro come proprietaria dell’interno 26), risultando pacifico in causa che la P. aveva acquistato nel 1990 un appartamento composto dall’interno 23, fabbricato 3, al settimo piano cui era unito il locale sovrastante, di circa 50 metri quadri, all’ottavo piano. Non assumevano rilievo ai fini della regolarità della convocazione la errata o mancata individuazione dei millesimi, che non costituiscono dato identificativo della proprietà;
– era irrilevante l’omessa verbalizzazione della riunione in prima convocazione, posto che dal verbale si evinceva che l’assemblea si era riunita in seconda convocazione, non essendo espressamente richiesto dall’articolo 1136, ultimo comma, del codice civile la redazione del verbale della riunione andata deserta. Era sufficiente la dichiarata regolare costituzione dell’assemblea in seconda convocazione da parte del presidente;
– l’assemblea era validamente costituita con la presenza di 29 condomini per 398,8 millesimi, non rilevando la mancata indicazione del numero totale dei condomini, noto a tutti e pari a 74, potendosi così verificare sia quorum costitutivo che quorum deliberativo, nella specie entrambi sussistenti. Né erano state indicate o allegate specifiche diverse irregolarità;
– l’utilizzo nel calcolo della ripartizione delle spese, quanto all’immobile sito all’ottavo piano, di millesimi non presenti in tabella e indicati in misura identica a quelli dell’analogo immobile interno 27, risultava legittimo essendosi a tale criterio attenuto il condominio e la stessa dante causa dell’odierna ricorrente dal momento in cui aveva trasformato la destinazione del locale sovrastante unendolo all’appartamento interno 23, così determinandosi sul punto e per facta concludentia una “convenzione modificatrice della disciplina di ripartizione delle spese condominiali, che, non incidendo su diritti reali, non richiedeva una forma scritta, essendo, quindi, necessaria al riguardo una specifica domanda, non proposta dalla ricorrente, di revisione della tabella condominiale”;
– i lamentati difetti di funzionamento dell’impianto di riscaldamento non potevano dar luogo ad impugnativa delle delibere di ripartizione delle spese, ma semmai consentire al condomino di sollecitare l’amministrazione a porvi rimedio e a ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di inerzia di quest’ultimo.
5. – La causa, trattata all’udienza pubblica del 3 aprile 2012, era stata rinviata a nuovo ruolo per consentire al Condominio di depositare la delibera condominiale assembleare di autorizzazione dell’amministratore a stare in giudizio. A tale incombente il condominio non ha provveduto.
6. La ricorrente impugna tale sentenza, formulando otto articolati motivi del ricorso (seppure la numerazione ne riporta nove, mancando l’ottavo). La ricorrente ha depositato memorie in data 28 marzo 2012, 28 gennaio 2013, nonché osservazioni scritte all’esito dell’udienza e delle conclusioni assunte dal Pubblico Ministero. Resiste con controricorso il condominio.
Motivi della decisione
1. Occorre rilevare in primo luogo l’inammissibilità del controricorso del Condominio (Cass. Sezioni Unite 2010 n. 18331), che non ha provveduto a depositare, così come disposto dalla Corte, la delibera assembleare di autorizzazione dell’amministratore pro tempore a resistere all’impugnazione, anche a ratifica.
2. Il ricorso è infondato e va respinto in tutti i suoi motivi per quanto di seguito si chiarisce.
2.1 – Il primo motivo è così rubricato: “Violazione e falsa applicazione degli artt.: 1105, 1117 e sgg., 1130, 1136, 1137, 1138, 1173 e sgg. 1427 e sgg. 2699 e sgg. c.c.; 68, 69, disp. att. c.c.; 39, 40, 90 e sgg. 102, 103, 104, 112, 274, 274bis, 279 c.p.c; Vi^t di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c.”.
Parte ricorrente, in sintesi, assume che la riunione disposta dal consigliere istruttore delle due cause di opposizione a delibere condominiali era corretta e che il collegio, diversamente opinato, avrebbe dovuto separare le cause e non deciderle con un’unica sentenza, pur avendone esaminate separatamente. Vengono formulati i seguenti quesiti: “1) se sulla valutazione della decisione di riunione di due procedure pendenti possa concorrere la conoscente dell’esistenza di altre procedure, dall’esame delle cui produzioni agli atti si ricavi l’esistenza di una problematica comune ancorché non espressamente richiamata nell’oggetto di una delle procedure da riunire, ma che ne influenti la decisione. 2) Se qualora venga ritenuto, come nella specie, l’erroneità del provvedimento di riunione per mancanza dei requisiti di legge può il giudice decidere la causa riunita, o. soltanto quella originariamente assegnatagli e provvedere alla rimessione di altra causa al giudice designato attraverso un nuovo provvedimento del Presidente. 3) Sub. te se può ritenersi rilevante e determinante per la decisione, e comunque fondata, la critica di un provvedimento di riunione laddove la questione base, o comunque presupposta, è l’attribuzione ad un cespite – che la regolare tabella allegata al regolamento di condominio non menziona né gli attribuisce un numero identificativo né una quota millesimale – dei millesimi previsti per un cespite diverso e con altre caratteristiche, attribuzione influente anche per l’invalidità delle assemblee conseguenti alla convocazione, avvenuta con avviso inviato per un cespite diverso da quello di effettiva proprietà del condomino convocato, da risolvere a seguito dell’accertamento delle violazioni di legge e dei vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c.. 4) Ancorpiù sub.te, se a seguito della riunione di due procedimenti sul presupposto della risoluzione di una comune questione pregiudiziale, in mancanza di provvedimenti ex artt. 103 e 279 c.p.c. sia corretta una rigida separazione, nella conseguente pronuncia, nell’esame, nella trattazione e nella decisione anche delle spese, di esse senza tener in alcun conto della riunione operata, e senza fornire neanche una motivazione che ne giustifichi, di fatto, la disapplicazione”.
2.1.1 – Il motivo è inammissibile, posto che i provvedimenti di riunione o di separazione delle cause non sono impugnabili. Al riguardo, questa Corte ha avuto più volte occasione di affermare il condiviso principio secondo il quale “I provvedimenti di riunione e separazione di cause costituiscono esercito del potere discrezionale del giudice, hanno natura ordinatoria e si fondano su valutazioni di mera opportunità, con la conseguenza che essi non sono sindacabili in sede di legittimità e non comportano, per gli effetti che ne discendono sullo svolgimento dei processi (riunione o separazione degli stessi), alcuna nullità” (Cass. n. 15706 del 2001 rv 551078; Cass. n. 11187 del 2007 – Rv. 597776; Cass. 1697 del 2008 – Rv. 601473). Inoltre, la sentenza ha dato conto, ai fini della liquidazione delle spese, delle ragioni della completa autonomia dei giudizi, essendo quello anteriore limitato alla delibera di autorizzazione a resistere alla lite promossa dalla stessa signora P. .
2.2 Il secondo motivo è così rubricato: “Le stesse violazioni di cui al motivo precedente con particolare riferimento agli artt. 1117 e sgg. c.c., 1118, 1138, 1173, 1350, 1362, 1363, 1366, 1372, 2699, 2702 c.c. artt. 68, 69 disp. att. c.c.; Vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c.”.
La ricorrente, richiamando le violazioni di legge denunciate col primo motivo, la ricorrente assume che, stante la non identità sotto vari profili dell’int. 27 con l’int. 26 (rectius locale sovrastante l’int. 23 e a questo accorpato), da un lato, l’attribuzione all’interno 26 degli stessi millesimi relativi all’interno 27 risultava illegittima, non avendone l’immobile le medesime caratteristiche e, dall’altro, che, così operando si determinava una alterazione del conteggio effettuato con riguardo al complessivo rapporto proporzionale tra le varie proprietà, risultando il totale del valore degli immobili, facenti parte del Condominio, non già pari a 1000 millesimi, ma a 1000 millesimi più la quota millesimale attribuita all’immobile accorpato.
Vengono formulati i seguenti quesiti: “1) Se è legittima – nonostante i riconoscimenti, tra l’altro, della diversità di due unità immobiliari e che una di esse è costituita da un vano che non ha le caratteristiche e l’autonomia di appartamento effettuati dalla sentenza – l’attribuzione ad un vano, che non ha caratteristiche ed autonomia di appartamento, realizzato successivamente alla costituzione del condominio, di millesimi attribuiti dal regolamento ad altra unità esistente sul suo piano, originariamente realizzata come unità abitativa autonoma, con dignità di appartamento e specificamente individuata nella tabella millesimale; 2) Se è legittima, l’esclusione, dal computo millsimale, di un appartamento autonomo, millesimato dalle tabelle millesimali, dei quali millesimi si è effettuata l’attribuzione ad un vano creato ed incorporato ad altra unità immobiliare; 3) Se è legittima dal condominio la tentata modificazione di un’unità immobiliare millesimata dalle tabelle condominiali con destinazione ad appartamento, di cui ne abbia la disponibilità, in assenza di qualsiasi deliberazione condominiale che autorizzi, nelle forme ed alle condizioni di legge, una tale modificazione”.
2.2.1 – Il motivo è infondato. La ricorrente, per una parte di esso, affronta la questione relativa alla attribuzione di fatto al locale accorpato all’unità immobiliare interno 23 degli stessi millesimi di altro appartamento posto sullo stesso piano, questione questa che viene riproposta al successivo quarto motivo con riferimento alla approvazione, per facta concludenza, di una variazione della tabella. Per la restante parte, la ricorrente evidenzia l’improprietà di un frazionamento del valore dell’immobile nel quale il numeratore risulterebbe maggiore rispetto al denominatore.
Quanto alla prima parte, occorre osservare, come rilevato nella sentenza impugnata, che l’attribuzione di un valore convenzionale millesimale, ricavato con riguardo ad altra unità immobiliare similare anche se non identica, al locale sovrastante l’appartamento interno 23 fu la conseguenza della avvertita necessità di tener conto della volumetria abitabile realiz2ata mediante la trasformazione dell’area destinata a spanditoio ai fini della incidenza e della ripartizione delle spese condominiali e, come è pacifico in causa, fu concordata tra il condominio e la dante causa dell’odierna ricorrente e non contestata neppure dalla signora P. almeno fino al 1992, vedi sentenza pag. 33). Nel resto va rinviato alle considerazioni che saranno svolte nella trattazione del quarto motivo, per quanto riguarda la valutazione inerente alla validità di modifiche delle tabelle in tal senso operate. Quanto alla restante parte è appena il caso di osservare che la scelta di non seguire il più oneroso e impegnativo procedimento di revisione della tabella per consentire al condominio di tener conto nella ripartizione delle spese della variazione intervenuta nel valore delle porzioni immobiliari, non si risolveva in una locupletazione dell’amministrazione condominiale, ma imponeva soltanto di individuare il denominatore delle quote millesimali in 1000 + la quota di millesimi concordata per il vano accorpato risultando così garantita la proporzionalità della ripartizione ai nuovi valori considerati. Per quanto riguarda il presente motivo, quindi, deve concludersi che, ove ritenuta valida la scelta operata (per la quale vedi il quarto motivo), in concreto non si determinò – e neppure è stata lamentata -, una ripartizione delle spese non conforme ai valori delle singole unità immobiliari, ferma la questione della correttezza o meno della concreta attribuzione millesimale al locale accorpato.
2.3 – Il terzo motivo è così rubricato: “Le stesse violazioni dei motivi precedenti con particolare riferimento alla violazione e falsa applicazione degli arti. 1105, 1118, 1130, 1136, 1138, 1350, 1363, 1427, 1428, 1429, 1431, 1433, 2697, 2699, 2700, 2702, 66, 68, 69, 72 disp. att. c.c.; 112, 113, 114, 115, 116 cpc; vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c.”.
La ricorrente lamenta l’invalidità della convocazione dell’assemblea e della relativa regolare costituzione e deliberazione, per essere stata convocata come proprietaria dell’interno 27 e non dell’interno 26, per non essere stata la convocazione inviata all’effettivo proprietario dell’interno 27 e per non essere stata la ricorrente convocata come proprietaria dell’interno 26.
Vengono formulati i seguenti quesiti: “1. Se può considerarsi valida la convocazione di un condomino a partecipare all’assemblea condominiale quale proprietario di un’unità immobiliare diversa da quella di cui è proprietario (o di cui non è proprietario). 2. Se può considerarsi validamente costituita un’assemblea condominiale nella quale un condomino sia stato convocato quale proprietario di una unità immobiliare di cui invece non sia proprietario e di contro, al proprietario dell’altra unità immobiliare erroneamente attribuita in proprietà non risulti effettuata la convocazione. 3. Se può considerarsi valido il deliberato assembleare preso in conseguenza di una convocazione invalida per erronea attribuzione della proprietà ad un condomino, ed in mancanza della convocazione del condomino proprietario effettivo dell’unità oggetto dell’erronea attribuizione”.
2.3.1 – Il motivo è infondato. La sentenza ha chiarito che la ricorrente era stata convocata con due distinti avvisi, come proprietaria dell’interno 23, millesimi 15,48, e dell’attico e dell’interno 26, millesimi 11,26 con il primo avviso; ha poi escluso l’errore di convocazione, essendo stata l’appellante convocata come proprietaria di due distinti piani e porzione di piano cui erano stati attribuiti diversi valori millesimali. La questione in ordine alla mancata convocazione del proprietario dell’interno 27 appare nuova, in quanto proposta solo col presente giudizio, non risultando trattata nell’ambito della sentenza impugnata e non avendo al riguardo la ricorrente chiarito come, quando e con quali modalità tale questione era stata portata all’attenzione del giudice di appello.
2.4 – Il quarto motivo è così rubricato: “Le stesse violazioni di cui ai motivi precedenti con particolare riferimento a: Violazione e falsa applicazione degli artt.1118, 1130, 1136, 1137, 1138, 1139, 1173 sgg., 1269, 1350, 1362, 1366, 1368, 1370, 1372, 2697, 2699 sgg., 2700, 2702, 2727 sgg., 66, 68, 69, 72 disp. att. c.c.; 61 sgg., 113, 114, 191 sgg, 258 sgg cod. proc. dv.; Vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.”.
Col motivo si denuncia l’errata ritenuta intervenuta modifica consensuale (e cioè per facta concludentia) delle tabelle millesimali con attribuzione alla porzione d’immobile all’ottavo piano, accorpata all’interno 23, di millesimi non previsti dalla tabella. Per tale modifica è necessaria la forma scritta ad substantiam per la validità dell’accordo, con necessità del consenso unanime ove si tratti di tabelle allegate ad un regolamento contrattuale, oppure la procedura dell’articolo 69 disp att. codice civile o quanto meno una delibera assembleare. Vengono formulati i seguenti quesiti: “1. Se il principio della forma scritta ad substantiam così come stabilito anche dalle sezioni unite con la sentenza n. 943/99 sia applicabile al caso di specie nel quale, invece, la sentenza impugnata non ha ritenuto necessaria la forma scritta reputando sufficiente un presunto consenso per facta concludentia derivante dall’applicazione di fatto di attribuzione di millesimi previsti per un cespite a un altro cespite, senza che vi sia alcun consenso manifestato in forma scritta da tutti i partecipanti alla comunione. 2. Se con la menzionata sentenza della Cass. a S. U. n. 943/99 in mancanza di unanimità e di prova scritta ad substantiam non è ammissibile un’applicazione di fatto per il 26/F3, non millesimato dalle tabelle del regolamento condominiale, il condominio avrebbe avuto una sola via legittima per millesimale il cespite, e cioè quella stabilita dall’art. 69 delle norme di attuazione del codice civile assumendo che parte degli spanditoi riportati nel regolamento era stata trasformata in vano abitabile incorporato al sottostante 23/F3 sotto il profilo di aumento della volumetria di tale appartamento, oppure come vano a sì stante benché non autonomo”.
2.4.1 – Il motivo è infondato.
È noto che per lungo tempo questa Corte ha ritenuto che per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini, residuando, ove tale consenso unanime manchi, l’intervento del giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520). Le Sezioni Unite n. 18477 del 09 agosto 2010 (Rv. 614401), dopo aver esaminato analiticamente i diversi orientamenti registratisi nel tempo, è peraltro giunta alla conclusione secondo la quale “In tema di condominio, Fatto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ.”, e di conseguenza, non è in astratto fondato l’assunto della ricorrente secondo la quale sarebbe stato necessario, in presenza di un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore), il consenso unanime dei condomini per la modifica delle tabelle millesimali ad esso allegate.
Esulava, tuttavia, dall’ambito delle modifica delle tabelle millesimali e atteneva alla sola regolare ripartizione delle spese tra i condomini, la questione se l’avvenuto accorpamento all’interno 23 del sovrastante locale non millesimato dopo l’acquisto di quest’ultimo nel 1971 da parte della dante causa della ricorrente, il mutamento del valore del lavatoio per effetto della sua trasformazione in vano abitabile e del suo accorpamento legittimasse un accordo tra il condominio e la proprietaria che, in assenza di adeguamento della tabella millesimale tenesse conto della situazione sopravvenuta e che era stato rispettato dalla dante causa della P. per diversi anni e dalla ricorrente negli anni successivi al suo acquisto, avvenuto nel 1990. La Corte di appello ha constatato tale situazione e ha considerato legittima la delibera assembleare sotto tale profilo, ritenendo non incidente la modifica convenzionale dei criteri di ripartizione della spesa sui diritti reali dei singoli (vedi Cass. Sezioni Unite 1999 n. 943) e rilevando che era mancata una specifica richiesta di modifica della tabella, cui certamente la P. era legittimata (vedi Cass. Sezioni Unite n. 18477 del 2010).
Orbene, con riguardo al primo profilo, occorre osservare che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell’assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245).
E questo è appunto ciò che è accaduto nel caso di specie. Quanto al secondo profilo, occorre osservare che, una volta così ricostruita la vicenda, alla signora P. non restava che chiedere, ove sussistenti le condizioni, la revisione delle tabelle. Non avendolo fatto, correttamente la Corte di merito ha ritenuto che non sussistessero profili di illegittimità nella deliberazione condominiale impugnata, relativa alla sola ripartizione delle spese.
Quanto osservato, consente di ritenere superato anche il rilievo relativo alla necessaria forma scritta che la modifica delle tabelle dovrebbe richiedere secondo la ricorrente, posto che una volta che si sia determinata la approvazione per facta concludenza per effetto della adesione espressa o implicita all’uso della diversa tabella per vari anni, la questione delle forma scritta resta assorbita dalla necessaria documentazione delle relative assemblee nelle quali si sono approvate le spese e si è proceduto alla loro ripartizione secondo la diversa nuova tabella.
2.5 – Il quinto motivo è così rubricato: “Le stesse violazioni di cui ai precedenti motivi con particolare riferimento agli articoli: 1117, 1130, 1136, 1138, 1350, 1362, 1372, 2692, 2697, 2699, 2702, 68, 69, 72 disp. att. c.c.; 36, 99, 100, 167 c.p.c.; vizi di motivazione ex art. 360 n.5 c.p.c.” Col motivo si lamenta che la Corte territoriale abbia ritenuto legittima l’attribuzione al locale spanditoio coperto, poi trasformato in abitazione, di quota millesimale non prevista dalle tabelle allegate al regolamento condominiale, imposto dal costruttore a tutti gli acquirenti, dovendo semmai procedere il condominio alla modifica della tabella ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione codice civile.
Vengono formulati i seguenti quesiti: “1. Se in un condominio sì verifichi la trasformazione di manufatti originariamente destinati a spanditoi coperti non millesimati in un vano privo di servici a seguito della vendita dei suddetti manufatti da parte dei costruttore, con l’obbligo da questo imposto di rispettare il regolamento di condominio con le relative tabelle che non prevedono la millesimazione per quei manufatti occorra o meno procedere alla millesimazione degli stessi da parte dell’acquirente; 2. Qualora un condominio pretenda l’attribuzione di millesimi non previsti dal regolamento e relativa tabella su una porzione immobiliare sulla quale insistevano manufatti trasformati in un vano non autonomo, se deve essere esso condominio a procedere a norma degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c.”.
2-5.1 — Anche tale motivo è infondato, posto che, una volta ricostruita la vicenda così come chiarito al precedente motivo e concordata la ripartizione delle spese secondo i millesimi attribuiti ad una unità immobiliare (di un immobile) similare, l’eventuale inadeguatezza del risultato così conseguito non può che essere denunciato dagli interessati con la richiesta di revisione delle tabelle previo accertamento delle modifiche dei valori proporzionali delle unità immobiliari seguite alle modifiche ad esse apportate.
2.6 – Il sesto motivo è così rubricato: “Le stesse violazioni di cui ai motivi precedenti nonché: artt. 1130, 1131, 1136, 1137, 1138, 1703 e sgg., 2277, 2697, 2699, 2702, 66 e 67 disp. att. c.c.; Violazione artt. 101 e 102, 112,115, 116, 228 e sgg. con particolare riferimento all’art. 232, 244, 306 c.p.c.; Vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c.”.
Col motivo, e con riguardo all’impugnazione della delibera del 23 giugno 1994, la ricorrente denuncia in primo luogo l’errore commesso dalla Corte di merito in relazione al numero di condomini ritenuti presenti, indicati in 35 per un totale di 503,79 millesimi e dalla ricorrente in 23, evidentemente con un millesimi inferiori, seppure non indicati. Osserva la ricorrente che dal verbale si deduceva che all’inizio dell’assemblea erano presenti soltanto 24 condomini, non indicandosi il totale degli stessi né i millesimi rappresentati. Inoltre, risultava per tabulas che alcuni condomini (L. e Pu. ) erano stati calcolati più volte, mentre altri (V. ) non erano più condomini. Sicché, fatte le relative correzioni, risultava presente meno di un terzo del totale dei condomini con conseguente assenza del quorum costitutivo. La ricorrente rileva poi che era necessaria l’indicazione del totale dei condomini, circostanza questa che non si può presumere conosciuta da tutti i condomini, e tantomeno da terzi che rappresentavano per delega i condomini assenti. In ogni caso, la deliberazione, in quanto attinente alla costituzione in giudizio del condominio in conseguenza dell’opposizione proposta dall’odierna ricorrente, doveva essere assunta con la maggioranza di cui al quarto comma dell’articolo 1136 codice civile, perché riguardava l’eventuale modifica della tabella millesimale.
La circostanza, poi, che nel corso dell’assemblea erano intervenuti altri condomini per un totale di 503,79 millesimi non era rilevante, secondo la ricorrente, posto che a seguito dell’opposizione verbalizzata dell’avvocato Battagliese, condomino dell’interno 2 del fabbricato 2, il totale dei millesimi favorevoli ammontava a 495,92. Il verbale, quanto alla votazione, non dava conto dei presenti e degli assenti con impossibilità, quindi, di verificare dagli atti la regolarità della delibera. In ogni caso, la ricorrente era interessata a coltivare i motivi di impugnazione fatti valere dagli altri condomini che, con lei, avevano impugnato la delibera, posto che ella era legittimata – come assente – a far valere l’irregolarità della costituzione, andamento e conclusione di un’assemblea che assumeva decisioni che la riguardavano direttamente.
Vengono formulati i seguenti quesiti: “1. Se al momento della declaratoria di validità della costituzione dell’assemblea vi è insufficienza del quorum e conseguente invalidità, quest’ultima possa venir meno per presente successive alla constatazione di altri condomini, o il verbale deve ritenersi chiuso nel detto momento di riscontro e di accertamento del numero dei presenti e dei millesimi rappresentati ai fini della costituzione dell’assemblea. 2. Se la dichiarazione di validità dell’assemblea effettuata dal Presidente della medesima viene ritenuta erronea in sede giudiziale, riscontrandosi l’insussistenza dei requisiti di legge, e conseguentemente dichiarata invalida la detta costituzione, il verbale deve intendersi chiuso con tale declaratoria con la conseguente nullità delle successive parti verbalizzate. 3. Se un’attribuzione di millesimi, stabilita nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio trascritto per un’unità immobiliare specificamente indicata (27/F3), possa essere attribuita ad un vano incorporato in altra unità (23/F3), individuato di fatto come 26/F3 ma in effetti pretermesso nella elencazione individuativa delle unità condominiali, costituisca legittima modifica del regolamento medesimo; 4. Se la relativa modifica rientri nei poteri dell’amministratore che la ponga in essere nel redigere i progetti di preventivo e consuntivo di spese; 5. Se la modificazione delle tabelle millesimali vada presa a maggioranza, ovvero occorra l’unanimità dei partecipanti al condominio o, in sede giudiziale vada contestata da chi la invoca nei confronti di tutti i condomini. 6. Se per la validità della costituzione dell’assemblea condominiale oltre all’osservanza del quorum condominale deve tenersi conto della quota numerica dei condomini presenti rispetto al numero complessivo di tutti i partecipanti al condominio prevista nei 2/3 in prima convocazione ed 1/3 in seconda convocazione; 7. Se i condomini presenti, vanno computati secondo il numero delle persone, presenti o rappresentate, indipendentemente dal numero di unità loro spettanti o vanno computate tante volte per quante sono le unità da loro possedute. 8. Se sia necessaria, ai fini del requisito personale (percentuale numerica dei condomini presenti all’assemblea personalmente o per rappresentanza) rispetto alla totalità dei partecipanti al condominio, l’indicazione del numero di costoro per il riscontro della detta percentuale, anche in considerazione della possibilità di estranei partecipanti in rappresentanza, per delega di condomini. 9. Se la rinunzia di alcuni condomini avvenuta in corso di giudizio di opposizione ma al di fuori di esso, possa determinare la carenza di legittimazione del condomino con essi ricorrente che intenda proseguire nel giudizio pur non avendo partecipato, come loro, all’assemblea condominiale ma che con essi ha proposto l’opposizione alla delibera, anche per motivi attinenti al regolare svolgimento dell’assemblea. 10. Se un amministratore di condominio, che abbia riconosciuto di trovarsi in conflitto di interessi con i condomini opponenti in un suo scritto allegato alla convocazione di assemblea concernente – tra l’altro – la costituizione nel giudizio di opposizione, possa sostituire l’amministratore in carica nel rappresentare il condominio in sostituzione dell’attuale amministratore, per rispondere ad un interrogatorio ammesso in un quel giudizio di opposizione che abbia per oggetto – tra l’altro – l’accertamento della falsità del verbale da lui redatto”.
2.6.1 – Anche tale motivo è infondato. Occorre in primo luogo circoscrivere l’ambito del motivo alla sola impugnazione della delibera assembleare del 1994, nella quale fu deliberato di resistere in giudizio alla opposizione proposta dall’odierna ricorrente ad altra precedente delibera. Entro tali ambiti vanno ricondotte e valutate le censure avanzate, le quali complessivamente possono essere respinte, ove si consideri che l’odierna ricorrente non era legittimata ad impugnare tale delibera per l’evidente conflitto di interessi che intercorreva tra il condominio e la stessa ricorrente, posto che la delibera condominiale si traduceva nell’autorizzare l’amministratore a resistere in giudizio avverso la sua opposizione ad una precedente deliberazione. Al riguardo occorre richiamare il principio già affermato da questa Corte, e condiviso (Cass. 10754 del 2011), secondo il quale “in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio”. In ogni caso, occorre osservare che le censure che nel merito sono state riportate riguardano una ricostruzione della vicenda della delibera assembleare (presenze all’inizio della seduta, successive e al momento della deliberazione, conteggi dei quorum ecc.), che è stata esaminata specificamente dal giudice di merito, che l’ha ritenuta regolare con un giudizio di fatto non censurabile in questa sede. Occorre, inoltre, osservare che non costituisce elemento d’invalidità della delibera assembleare il mancato richiamo nel verbale del numero totale dei condomini, dovendosi questo ritenere noto agli stessi condomini o comunque facilmente accettabile, non potendosi, in ogni caso, ritenere che tale incompletezza diminuisca la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento delle deliberazioni assunte (vedi Cass. 2009 n. 24132).
2.7 – Il settimo motivo è così rubricato: “Le violazioni e false applicazioni di legge di cui a tutti i motivi che precedono, con particolare riferimento a quelli enunciati e trattati nel V motivo nonché: Violazione e falsa applicazione degli artt. 1105, 1136, 1137, 1138, 1139, 2697, 2727, 66 disp att. CC; 92, 99, 100, 112, 113, 115, 116, 306 c.p.c.; Vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c.”. Col settimo motivo di ricorso la ricorrente, richiamando in parte il terzo e il quarto motivo, lamenta l’errata convocazione dell’assemblea del 12 dicembre 1997, per essere stata indicata come proprietaria di un immobile di cui non era titolare; l’invalidità dell’assemblea in seconda convocazione per mancata indicazione nel verbale della precedente riunione andata deserta e per mancata indicazione del numero totale di condomini; per aver la delibera riconosciuto dovuto anche l’importo per spese di riscaldamento relativo al locale accorpato, malgrado fosse certa l’inefficienza dell’impianto.
Vengono formulati i seguenti quesiti: “1. Se può ritenersi non necessaria non solo la mancata redazione del verbale di prima convocazione andata deserta, ma altresì una qualsiasi esplicazione di ciò nell’assemblea di seconda convocazione; 2. Se può ritenersi implicita la suddetta menzione nella dichiarazione del Presidente di valida costituzione dell’assemblea senza precisare che trattasi di seconda convocazione ed avendo esclusivamente preso atto del numero dei presenti, nonché dei valori millesimali, delle convocazioni spedite a mezzo posta e recapitate a mano. 3. Se è validamente effettuata la convocazione dell’assemblea laddove con distinti avvisi per ogni cespite di proprietà, l’avviso contenga l’indicazione di un cespite diverso da quello di cui il condomino destinatario è effettivamente proprietario. 4. Se è legittimo il successivo distacco dei radiatori collegati all’impianto di riscaldamento condominiale avvenuto senza l’autorizzazione del condominio. 5. Se l’esclusione operata dal condominio degli oneri di riscaldamento per l’unità oggetto del contendere importa la necessità di declaratoria della cessazione della materia del contendere con rivalsa delle spese giudiziarie relative per effetto del riconoscimento dell’inefficienza del servizio. 6. Se l’amministratore del condominio, qualora sia stato redatto verbale negativo dell’assemblea convocata in prima convocazione, quando da comunicazione del verbale di assemblea svoltosi in seconda convocazione, nella quale peraltro non vi è alcun accenno alla prima, sia tenuto o meno a dare comunicazione, agli assenti, anche del verbale negativo della prima, onde consentire all’assente di controllare e valutare i quorum con i quali si sia costituita ed abbia deliberata l’assemblea in seconda convocazione”. 2.1 A – Anche tale motivo è infondato. Si ripropongono le censure già avanzate in appello, tutte disattese dal giudice dell’impugnazione con ampia ed adeguata motivazione. La decisione è conforme su tutti i punti ai principi affermati da questa Corte. Procedendo secondo l’ordine dei quesiti e secondo le questioni proposte, occorre rilevare quanto segue. Sui quesiti 1, 2 e 6.
Sulla mancata verbalizzazione della assemblea in prima convocazione. Occorre osservare che la seconda convocazione è strettamente condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia che ciò derivi dalla completa assenza dei condomini, sia che dipenda dalla insufficiente partecipazione degli interessati, per il numero e per il valore delle quote. La prima, infruttuosa convocazione costituisce, quindi, come tale, condizione di legittimità della convocazione della seconda. Da ciò consegue che è necessario verificare questa condizione. La sede propria per compiere la verifica è l’assemblea successiva, alla cui convocazione (e, quindi, legittima costituzione) la prima è preordinata. Ai fini della verifica devono considerarsi sufficienti le informazioni verbali rese dall’amministratore, che ha disposto gli avvisi. Il controllo, infatti, può essere svolto dai condomini in seconda convocazione, perché in questa sede coloro che alla prima riunione sono rimasti assenti e coloro i quali erano presenti sono in grado di contestare le informazioni e di far rilevare l’eventuale insufficienza di partecipazione. Da ciò discende che, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, la mancata redazione del verbale, che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la invalida (Cass. 1980 n. 590; Cass. 1996 n. 3862). Quanto all’omissione di “qualsiasi esplicazione di ciò nell’assemblea di seconda convocazione”.
Né ancora può ritenersi invalida l’assemblea, svoltasi in seconda convocazione in conseguenza del mancato svolgimento della prima, ove nel verbale non si dia espressamente atto del mancato svolgimento della prima e delle relative ragioni, ove risulti che la convocazione sia stata fatta per le due ipotesi (prima e seconda convocazione), dovendosi implicitamente ritenere che in sede di assemblea svoltasi in seconda convocazione, una volta dichiarata la regolarità della costituzione, si sia anche verificata la sussistenza della condizione di legittimità della convocazione e di svolgimento della assemblea in seconda convocazione (e cioè il mancato svolgimento della prima per le ragioni indicate) e ciò anche attraverso le semplice informativa verbale dell’amministratore. La dichiarazione dell’amministratore consente anche ai condomini presenti di operare la relativa verifica, di chiedere chiarimenti anche in ordine alla regolare costituzione della assemblea in corso, di formulare osservazioni e quant’altro. Sul quesito 3 – Validità della convocazione effettuata con distinti avvisi per ogni cespite di proprietà, ove l’avviso contenga l’indicazione di un cespite diverso da quello di cui il condomino destinatario è effettivamente proprietario. Occorre premettere che la convocazione ha la finalità di rendere edotto il condomino destinatario dello svolgimento di un’assemblea condominiale alla quale egli ha diritto di partecipare. L’erronea indicazione (nella convocazione) dei cespiti e degli eventuali millesimi di sua proprietà non impedisce di far conseguire alla comunicazione il suo scopo, che consiste, appunto, nel mettere in grado il condomino di conoscere la data, il luogo e gli oggetti delle eventuali decisioni. Si tratta di un evidente errore materiale, che, come tale, non può inficiare in alcun modo la validità della convocazione, posto che sussista nel destinatario il titolo alla partecipazione al condominio (essere appunto titolare di diritti reali su uno o più unità immobiliari facenti parte del Condominio). A maggior ragione a tale conclusione si deve giungere anche nel caso in cui siano inviate diverse convocazioni al medesimo condomino in ragione degli immobili di cui egli sia titolare, ove solo una di esse rechi una indicazione errata del suo immobile. Quanto alla mancata indicazione del numero totale dei condomini facenti parte del Condominio, si rinvia a quanto detto al riguardo al punto 2.6.1. Sui quesiti 4 e 5.
Il primo (4) riguarda aspetti relativi all’addebito della spesa di riscaldamento con riguardo ad una serie di circostanze (non funzionamento dell’impianto di riscaldamento, ecc.) rispetto alle quali la Corte di merito ha indicato quali avrebbero dovuto essere le attività poste a tutela di tali situazioni, posto che i lamentati difetti di funzionamento dell’impianto di riscaldamento non possono consentire al condomino di sottrarsi alle spese in conseguenza della mancata o insufficiente erogazione del servizi (con conseguente infondatezza della opposizione sul punto alla relativa delibera di ripartizione). Semmai tale situazione consente al condomino di sollecitare l’amministrazione a porvi rimedio e a ricorrere all’autorità giudiziaria in caso d’inerzia di quest’ultimo. Corretta quindi la decisione del giudice d’appello.
Il secondo (5) riguarda la mancata valutazione da parte del giudice d’appello della “esclusione operata dal condominio degli oneri di riscaldamento per l’unità oggetto del contendere” quanto alla “necessità di declaratoria della cessazione della materia del contendere con rivalsa delle spese giudiziarie relative per effetto del riconoscimento dell’inefficienza del servigio”.
Al riguardo la Corte territoriale ha escluso la rilevanza sul giudizio in corso, avente per oggetto la legittimità della deliberazione del 1997, della deduzione della P. , seconda la quale “di recente il Condominio ha deciso di esonerare dagli oneri di contribuzione del servizio di riscaldamento gli ultimi piani dell’edificio”. In tali termini la censura oggi proposta è infondata, posto che l’esonero (certamente successivo alla deliberazione impugnata) riguardava, evidentemente, il futuro e non già il periodo coperto da tale deliberazione.
2.8 – L’ottavo motivo (indicato come nono) è così rubricato: “Violazione degli artt. 2697 sgg. con particolare riferimento agli artt. 2721 sgg., e 2730 sgg. c.c.; artt. 112, 113, 115, 244 e sgg., 258 e sgg., 61 sgg., 191 sgg. c.p.c.; Vizi di motivazione ex art. 360 n.5 c.p.c.”.
Col motivo si lamenta la mancata ammissione dei mezzi istruttori anche quanto a c.t.u..
Viene formulato il seguente quesito: “Può il Giudice accettare la preventiva ammissione di mezzi istruttori tendenti all’accertamento tra l’altro di circostante di fatto quali la detta identificazione di due diverse unità immobiliari ai fini millesimali, pur riconoscendovi diversità di consistenza interna, esposizione e panoramicità, senza procedure ed opportuna C. T. U. per la determinazione millesimale anche sotto il profilo di Variante, e neppure ad una ispezione dei luoghi sul presupposto di una sufficiente valutazione, ictu oculi su fotografie”.
2.8.1 — Anche tale motivo è infondato. È pacifico che la condomina, odierna ricorrente, non ha avanzato richiesta di revisione delle tabelle. La controversia riguardava l’opposizione alla delibera condominiale di ripartizione delle spese, operata sulla base di una tabella modificata per facta concludentia (vedi quarto motivo) in conseguenza della necessità di tener conto dell’accorpamento all’int. 23 del sovrastante locale. Il giudice d’appello non doveva operare alcun controllo sulla correttezza della tabella, ma soltanto verificarne l’applicabilità alla ripartizione delle spese. E ciò ha fatto nei termini di cui si è detto.
Di qui l’irrilevanza al riguardo di mezzi istruttori e CTU.
3. Non vi è da provvedere sulle spese, stante la dichiarata inammissibilità del controricorso.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.
Condominio e destinazione della cosa comune