Uso del cortile condominiale

 

 

 

Tra le destinazioni accessorie del cortile condominiale – la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari – rientra indubbiamente quella di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi.
Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permetta un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 31 gennaio – 17 marzo 2014, n. 6178
Presidente/Relatore Bursese

Svolgimento del processo

Con atto di citazione del 21.02.2001, D.V.A. conveniva in giudizio D.V.B. deducendo di essere proprietaria di una fabbricato sito in (omissis) , al quale si accedeva attraverso un cortile in comproprietà con la convenuta ed altri soggetti proprietari di altre porzioni immobiliari prospicienti sullo stesso cortile. Precisava che il transito e l’accesso su tale area era stato esercitato da oltre sessanta anni sia a piedi che con carri ed a partire dagli anni ’30, anche con autoveicoli; che da qualche tempo D.V.B. aveva occupato la spazio comune mediante vasi e piante ornamentali ed altri oggetti che intralciavano l’esercizio del diritto di passaggio pedonale e carrabile, mentre la stessa convenuta aveva munito il cancello posto all’ingresso del cortile, prima mai utilizzato, di chiusura elettrica che rendeva incomodo l’accesso e il transito per le altre unità immobiliari; tutto ciò premesso chiedeva l’attrice che fosse accertato il proprio diritto sul cortile comune e di conseguenza fosse ordinato a D.V.B. di cessare gli impedimenti e le turbative all’esercizio del suo diritto di transito, rimuovendo tutti i vasi ornamentali ed ogni altro ostacolo sul bene comune, “ripristinando così il normale uso del diritto di passaggio pedonale e carrabile, che si riparte dal cancello di via (OMISSIS) sino a servire le rispettive esclusive proprietà all’interno del complesso immobiliare”.
Successivamente il contraddittorio veniva integrato nei confronti di tutti gli altri titolari di diritti reali sul cortile comune, sull’androne e su cancello d’ingresso, per cui si costituivano in distinti i diversi gruppi, D.C.B. , M.F. e P. , G.C. e C.A. , F.G. e R. ; gli ultimi due aderivano alla domanda attrice e ne chiedevano l’accoglimento.
Esperita l’istruttoria, l’adito Tribunale di Latina, sez. distaccata di Terracina, con sentenza n. 176/03 rigettava tutte le domande dell’attrice, compensando tra tutte le parti le spese di lite.
Avverso la predetta sentenza proponeva appello D.V.A. nonché F.G. e R. chiedendo che in riforma della stessa, venissero accolte le rispettive conclusioni – peraltro sostanzialmente identiche – avanzate nel corso del giudizio di primo grado.
Si costituivano a ministero dello stesso difensore, D.V.B. nonché G.C. e C.A. chiedendo il rigetto dell’appello. L’adita Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 4602/2006 depositata in data 25.10.2006, rigettava l’appello condannando gli appellanti nonché D.C.B. , M.F. al pagamento delle spese processuali in favore di D.V.B. , G.C. e C.A. .
La Corte capitolina riteneva che non vi erano i presupposti per l’acquisto della servitù di transito veicolare sull’area in esame per usucapione, né era possibile ritenere detta servitù fosse stata costituita per destinazione del padre di famiglia. Inoltre tale transito veicolare non rappresentava un uso legittimo e naturale della cosa comune da parte del condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c., in quanto l’originaria e naturale destinazione di tale angusto cortile era solo quella di dare aria e luce alle prospicienti abitazioni, consentendo il passaggio e lo stazionamento dei condomini in vario modo,ancorché per le sole operazioni di carico e scarico, ciò che sarebbe stato irrimediabilmente impedito dal transito dei veicoli e dalla loro sosta, per violazione del diritto di pari uso degli altri condomini. Invece costituivano legittime innovazioni della cosa l’utilizzo del cortile effettuato da D.V.B. , con il posizionamento di vasi e piante ornamentali e l’installazione della chiusura elettrica automatica del cancello.
Per la cassazione la suddetta decisione ricorre D.V.A. sulla base di 2 mezzi; resistono con controricorso D.V.B. , G.C. e C.A. , che hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.. Gli altri intimati non hanno svolto difese. È stata disposta ed eseguita l’integrazione del contraddittorio nei confronti di M.P. .

Motivi delle decisione

Con il primo motivo del ricorso, l’esponente denuncia la violazione dell1 art. 1102 c.c. nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Sostiene che la Corte capitolina, “prima di parlare di servitù, avrebbe dovuto preventivamente chiedersi se il transito veicolare costituiva un uso del cortile conforme alla destinazione della cosa e solo dopo aver risposto negativamente a tale quesito, avrebbe dovuto andare a vedere se ci fossero o no i presupposti per la costituzione di una servitù”. Invero, posto che era pacifico che sull’area comune si esercitava il transito anche con veicoli, tale modalità d’uso – secondo l’esponente – rientrava certamente nei limiti previsti dall’art. 1102 c.c., in quanto essa non violava il diritto di pari uso degli altri condomini, né l’uso stesso costituiva alterazione della cosa comune. Invero la Corte capitolina ha affermato che tale limite fosse superato a causa delle (supposte) ridotte dimensioni del cortile, senza però indicare le specifiche ragioni di fatto ed in assenza di un accertamento tecnico sul punto. Inoltre nel cortile comune esisteva anche una porzione di proprietà esclusiva della ricorrente (c.d. corte) utilizzabile per il parcheggio e di fatto utilizzata per tale specifica finalità, come riconosciuto dalla stessa sentenza. Peraltro la ricorrente non aveva mai rivendicato alcuno specifico uso consistente nel lasciare le vetture nello spazio comune stabilmente e a tempo definito, cioè l’utilizzazione a parcheggio dell’area in questione.
Il motivo si conclude con i seguenti quesiti di diritto:
a) “Se ex art. 1102 c.c. il comproprietario di un cortile comune, la cui unica funzione economica – sociale è quella di essere genericamente al servizio delle cose proprie di comunisti, possa servirsi della cosa in modo da trarre tutte le utilità che essa sia capace di dare, fermo il duplice limite, che l’uso non costituisca alterazione della destinazione della cosa e che non derivi impedimento al concorrente diritto di pari uso da parte degli altri condomini; e se una volta che i predetti limiti siano rispettati, l’uso debba ritenersi legittimo indipendentemente dal consenso o dall’opposizione degli altri condomini, giacché il consenso e l’opposizione sono rilevanti solo nel caso in cui si tratti di legittimare un uso eccedente le facoltà del comproprietario ai sensi del’art. 1102 c.c.”.
b) “Se ex art. 1102 c.c. l’uso della cosa comune da parte del condomino sia legittimo anche se, per ipotesi, la cosa con consenta agli altri condomini di usarne contemporaneamente secondo le medesime modalità; e se l’uso della cosa sia legittimo anche per un fine particolare del condomino, fermo restando i limiti del rispetto della destinazione della cosa e del diritto di pari uso da parte degli altri”.
La doglianza appare fondata.
L’esponente ormai contesta soltanto l’affermazione della sentenza impugnata secondo la quale, essendo il cortile destinato esclusivamente a fornire aria e luce alle proprietà dei comunisti, ha ritenuto infondata la propria pretesa di utilizzare tale cortile per il passaggio pedonale e carraio. Invero, in mancanza di titolo in tale senso, la Corte d’appello ha del tutto apoditticamente escluso che il cortile consentisse ai comproprietari un’utilizzazione ulteriore rispetto a quella principale, compatibile con le sue caratteristiche, in considerazione del disposto di cui all’art. 1102 c.c..
Invero secondo la consolidata giurisprudenza, tra le destinazioni accessorie del cortile comune – la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari – rientra indubbiamente quella di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà,
di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall’eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass. n. 13879 del 09/06/2010 ; Cass. n. 5848 del 16/03/2006). Va peraltro precisato che : a) il transito pedonale e veicolare è cosa diversa dalla sosta alla quale la sentenza ha fatto riferimento, ma che non è stata invocata dall’attuale ricorrente; b) l’impossibilità di un determinato uso contemporaneo da parte dei comproprietari della cosa comune non comporta senz’altro il divieto di tale uso in via occasionale da parte dei singoli comproprietari, ma giustifica il ricorso all’uso indiretto o turnario. Invero sotto tale ultimo profilo, ha stabilito questa S.C.: “Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permetta un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale” (Cass. n. 24647 del 03/12/2010; Cass. n. 13036 del 04/12/1991).
La censura in esame è dunque fondata, con il conseguente accoglimento del ricorso, assorbito il 2 motivo. La sentenza dev’essere dunque cassata in relazione al motivo accolto e la causa dev’essere rinviata, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, che deciderà sulla base dei principi come sopra enunciati.

P.Q.M.

la Corte accoglie il 1 motivo del ricorso; assorbito il 2 motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.