Contratto preliminare di vendita

 

In materia di contratto preliminare di vendita, la giurisprudenza afferma sia la proponibilità cumulativa e contestuale dell’azione costitutiva e di quella di riduzione del prezzo, sia la non necessità, ove il pagamento del prezzo debba seguire o essere coevo alla stipula del contratto definitivo, della relativa offerta quale condizione dell’azione ex art. 2932 c.c..
Ed infatti, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo (Cass. nn. 1562/10, 16236/03, 10291/02, 4895/93 e 9991/94, quest’ultima difforme solo per quanto concerne l’alternativa azione di esatto adempimento mercé l’eliminazione delle difformità).
Ed ancora, il contraente che chieda l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata è tenuto all’adempimento della prestazione corrispettiva o all’offerta della medesima – che può essere costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria una offerta reale – solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre, quando essa, per accordo delle parti, debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell’atto definitivo, o comunque successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto, promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 maggio – 30 agosto 2013, n. 19984
Presidente Oddo – Relatore Manna
Svolgimento del processo
A.M., promissaria acquirente di un immobile adibito ad autorimessa, giusta contratto preliminare del 3.2.1997, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Bologna la Zaffiro s.r.l., promittente venditrice, affinché fosse emessa sentenza costitutiva di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c. In particolare, chiedeva che dal prezzo, oltre agli acconti già versati, fosse detratta, in tesi, la somma corrispondente al minor valore del fondo per l’esistenza di eventuali vizi strutturali o urbanistici e per il risarcimento dei danni; in subordine, il solo importo dei danni.
Nella contumacia della società convenuta, il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che l’attrice non avesse dedotto vizi tali da giustificare la rideterminazione del prezzo di vendita, e che l’aver ella condizionato la domanda di trasferimento della proprietà all’esistenza di vizi della res e alla conseguente rideterminazione del prezzo, costituiva un’offerta non valida ai fini del 2 comma dell’art. 2932 c.c..
L’appello proposto dall’attrice era respinto dalla Corte distrettuale. Quest’ultima richiamava preliminarmente giurisprudenza di questa Corte secondo la quale nel caso in cui il contratto preliminare preveda il pagamento del prezzo residuo contestualmente alla stipula del contratto definitivo, per l’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. è sufficiente che l’offerta del pagamento del prezzo sia espressa in qualsiasi modo idoneo a manifestare la volontà di adempiere. Rilevava, quindi, che nella specie il comportamento processuale della parte attrice, che aveva insistito per la nomina di un c.t.u. ai fini dell’accertamento di eventuali difetti strutturali o urbanistici del bene promesso in vendita, aveva impedito al giudice di ritenere validamente formulata l’offerta di pagamento del prezzo. Infatti, oltre al carattere puramente esplorativo della c.t.u. richiesta dall’attrice, l’aver quest’ultima fatto dipendere la misura di prezzo residuo dall’esistenza di vizi della cosa, rendeva di fatto impossibile la pronuncia della sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre A.M. , in base ad otto motivi d’impugnazione.
La società intimata non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
1. – Col primo motivo d’impugnazione parte ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 1490, 1492 e 1372 c.c. e degli “articoli 2-3-4-6 del contratto preliminare di compravendita inter partes del 3.2.1997” (così, testualmente), in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c..
La sentenza d’appello, si sostiene, sarebbe errata nella parte in cui ha ritenuto che la preliminare nomina di un c.t.u. avrebbe impedito al giudice di ritenere formulata una valida offerta del prezzo, mentre, al contrario, l’attrice aveva contestualmente e cumulativamente agito sia ex art. 2932 c.c. sia per la riduzione del prezzo, sicché neanche poteva porsi una questione di avvenuta mancata proposizione dell’azione costitutiva per l’ipotesi in cui non fosse stata accolta la domanda di riduzione del prezzo.
Formula al riguardo il seguente quesito ex art. 366-bis c.p.c. (applicabile ratione temporis alla fattispecie): “dica la Suprema Corte se l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare e l’azione di riduzione del prezzo in caso di vizi o difformità strutturali o urbanistici del bene promesso in vendita, siano o non azioni esperibili contestualmente e cumulativamente anche in presenza di richiesta di attività istruttoria”.
2. – Il secondo mezzo denuncia la nullità della sentenza e del procedimento per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c..
Il giudice di merito, sostiene parte ricorrente, ha erroneamente ritenuto non proposta la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, error in procedendo, questo, che integra un vizio di omessa pronuncia.
Segue il quesito: “dica la Suprema Corte se sia ammissibile – senza costituire omessa pronunzia – per i giudici d’appello ritenere la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. subordinata alla domanda di riduzione del prezzo, evitando quindi di esaminare la suddetta domanda ex art. 2932 c.c.”.
3. – Col terzo motivo è dedotta l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c., consistente nel non aver la Corte territoriale considerato che già nell’atto introduttivo del giudizio parte attrice aveva dichiarato formalmente, ai sensi dell’art. 2932, 2 comma c.c., di essere disposta ad effettuare il pagamento del residuo prezzo. La Corte bolognese, pertanto, avrebbe dovuto ritenere eseguita la relativa offerta, vuoi perché questa non era condizionata all’esistenza di vizi, vuoi perché in ogni caso la pronuncia sulla consulenza tecnica è sempre preliminare rispetto al merito.
4. – Col quarto motivo è allegato il vizio di violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c..
L’art. 2932 c.c. richiede unicamente una seria manifestazione della volontà di adempiere, che escluda ogni perplessità sul reale intento di corrispondere il residuo prezzo.
Segue il quesito: “dica la Suprema Corte se dall’attrice negli atti di causa sia stata o non formulata offerta di corrispondere il saldo prezzo idonea ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2932, 2 comma c.c.”.
5. – Il quinto mezzo denuncia la medesima violazione di legge di cui sopra, sotto un diverso aspetto, in quanto l’offerta del pagamento del prezzo è condizione dell’azione solo se detta prestazione è esigibile al momento della proposizione della domanda giudiziale, mentre se per accordo delle parti la controprestazione debba essere eseguita al momento della stipulazione del definitivo o successivamente, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta.
Al motivo mette capo il seguente quesito: “dica la Suprema Corte se, nell’ambito di un giudizio volto ad ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, nel caso in cui il saldo prezzo debba essere corrisposto al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, sia o non necessaria una seria offerta del prezzo “nei modi di legge” ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932, 2 comma c.c.”.
6. – Col sesto motivo parte ricorrente deduce la violazione degli artt. 61, 62, 115, 191 e 210 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c..
Le allegazioni fornite dalla parte attrice e la richiesta di esibizione dei documenti urbanistici e strutturali afferenti all’immobile, già offrivano elementi per ritenere non esplorativa la consulenza tecnica e con ciò l’ammissibilità della richiesta, intesa ad accertare l’accatastamento del bene, la sua idoneità strutturale e la sua conformità urbanistica.
Segue il quesito: “dica la Suprema Corte se, in presenza di deduzioni ed allegazioni della parte circa l’inadempimento della convenuta, in relazione alla richiesta esibizione della documentazione di avvenuto accatastamento di un bene immobile promesso in vendita e di sua idoneità sotto il profilo strutturale ed urbanistico, siano o non da respingere le richieste al Giudice di ammissione di consulenza tecnica d’ufficio e di esibizione di documenti a carico della promittente venditrice”.
7. – Il settimo motivo denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c. in ordine al rigetto delle istanze istruttorie di nomina del c.t.u. – che può essere anche percipiente e non deducente – e di esibizione dei documenti di accatastamento.
8. – L’ottavo motivo, infine, deduce il vizio di omessa pronuncia in ordine alla domanda di risarcimento del danno, in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c..
La sentenza impugnata, sostiene parte ricorrente, non spende alcuna parola sulla domanda di risarcimento del danno, il cui ammontare doveva essere quanto meno pari al saldo prezzo.
Nei termini che seguono è il quesito: “dica la Suprema Corte se il giudice d’appello incorra nel vizio di omessa pronuncia ove non esamini la domanda di risarcimento del danno ritualmente proposta dalla parte”.
9. – I motivi dal primo al quinto vanno esaminati congiuntamente, poiché deducono, sotto vari aspetti tra loro interattivi, la medesima questione di diritto, vale a dire se il promissario acquirente, proposta congiuntamente l’azione costitutiva ex art. 2932 c.c. diretta all’emissione della sentenza che stia in luogo del consenso negoziale mancato, e quella di riduzione del prezzo per vizi della cosa promessa in vendita, debba fare offerta del pagamento del prezzo.
E tali profili sono fondati, nei termini che seguono.
9.1. – In materia di contratto preliminare di vendita, la giurisprudenza di questa Corte ha già avuto modo di occuparsi di entrambe le (sub)questioni anzi dette, affermando sia la proponibilità cumulativa e contestuale dell’azione costitutiva e di quella di riduzione del prezzo, sia la non necessità, ove il pagamento del prezzo debba seguire o essere coevo alla stipula del contratto definitivo, della relativa offerta quale condizione dell’azione ex art. 2932 c.c..
Ed infatti, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo (Cass. nn. 1562/10, 16236/03, 10291/02, 4895/93 e 9991/94, quest’ultima difforme solo per quanto concerne l’alternativa azione di esatto adempimento mercé l’eliminazione delle difformità).
Ed ancora, il contraente che chieda l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata è tenuto all’adempimento della prestazione corrispettiva o all’offerta della medesima – che può essere costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria una offerta reale – solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre, quando essa, per accordo delle parti, debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell’atto definitivo, o comunque successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto, promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima (Cass. nn. 59/02, 144/93, 2103/90 e 2154/87, la quale ultima estende il medesimo dictum anche all’ipotesi in cui il prezzo di vendita “non sia comunque allo stato liquidabile”).
9.1.1. – Nella sentenza impugnata i giudici d’appello si sono richiamati a Cass. n. 14378/04, in base alla quale anche nel caso in cui il contratto preliminare prevedeva il versamento del saldo prezzo all’atto della conclusione del definitivo di vendita, occorre pur sempre l’offerta del residuo prezzo, anche sotto forma di semplice manifestazione della volontà di adempiere. Quindi, sulla base di tale premessa hanno tratto la conclusione che tuttavia l’attrice, avendo chiesto la nomina (per di più inammissibile, perché ritenuta in funzione esplorativa) di un c.t.u. per accertare i vizi dell’immobile promesso in vendita; ed avendo altresì mancato di offrire un prezzo non condizionato all’esistenza dei vizi, avrebbe “reso di fatto impossibile la pronuncia di sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso”.
9.1.2. – Tale decisione incorre in un duplice errore, l’uno d’interpretazione (e quindi di esportazione) del principio di diritto di cui alla sentenza n. 14378/04, l’altro di carattere logico-giuridico.
9.1.2.1. – Sotto il primo aspetto va osservato che detta sentenza è stata emessa in un caso affatto peculiare, in cui l’attrice, promissaria acquirente, aveva subordinato l’accoglimento della richiesta di trasferimento dell’immobile al versamento di una somma determinata ed inferiore a quella che poi, causa cognita, era risultata dovuta. Nella situazione processuale in esame, invece, né l’attrice ha indicato esattamente la riduzione del corrispettivo e, quindi, la differenza dovuta, né la Corte bolognese, bloccando sul nascere ogni accertamento in merito, è pervenuta ad accertare il quantum del prezzo ancora da versare.
9.1.2.2. – Sotto il secondo profilo deve rilevarsi che il ragionamento svolto nella sentenza impugnata è manifestamente paralogico. Infatti, la Corte bolognese, non ha affermato né che il pagamento del prezzo fosse esigibile prima della stipula del definitivo, né che non fosse proponibile in aggiunta alla domanda di c.d. sentenza/contratto quella di riduzione del corrispettivo della vendita, ed anzi ha ritenuto implicitamente ammissibile tale ultima azione lì dove ha respinto l’istanza di nomina di un c.t.u., per essere le indagini richieste di carattere puramente esplorativo. Ciò non di meno, la Corte d’appello ha concluso nel senso che l’emissione della sentenza produttiva degli effetti del contratto fosse impedita “di fatto” dalla mancata offerta di un prezzo incondizionato, non dipendente, cioè, da una sua riduzione per i vizi della cosa. In disparte che gli impedimenti di fatto sono per loro natura meta-processuali, di talché essi all’interno del processo reagiscono sempre de iure, e non de facto; ciò a parte, va detto che, postulata come ammissibile un’azione ex art. 2932 c.c. coordinata con un’actio quanti minoris, la prima non può essere ostacolata dalla circostanza che la seconda, rendendo incerto il prezzo ancora dovuto, impedisca l’offerta così come prescritta dal secondo comma dell’articolo citato. Il cortocircuito logico in cui è incorso il ragionamento della Corte emiliana appare dunque evidente.
10. – Il sesto motivo è inammissibile, perché mira a sindacare una valutazione di puro fatto – come tale sottratta al sindacato di questa Corte – relativa alla valutazione dei documenti prodotti e alla loro attitudine a giustificare approfondimenti istruttori mediante la nomina di un c.t.u., e perché una volta rimessa la causa al giudice di rinvio i provvedimenti di carattere istruttorio tornano ad essere soggetti al regime di cui all’art. 177 c.p.c..
11.- Del pari inammissibile, ma per difetto di autosufficienza, è il settimo mezzo d’annullamento, che la mancata esplicitazione dei mezzi istruttori dedotti e del loro contenuto non consente di valutare la congruità e la logicità del diniego opposto alla Corte territoriale alla nomina di un c.t.u..
12. – Infine, l’ottavo motivo è assorbito. Accolti i motivi dal primo al quinto, il rinnovato esame della vicenda importa di necessità una nuova valutazione anche della domanda accessoria di risarcimento del danno.
13. – Conclusivamente, nei limiti anzi detti il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Bologna, che nel decidere la controversia si atterrà al seguente principio di diritto: “proposte cumulativamente e contestualmente una domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di vendita, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e una domanda di riduzione del prezzo per vizi della res, l’offerta del prezzo prevista dal secondo comma della norma citata deve ritenersi non necessaria ove il pagamento, quale che risulti il prezzo ancora dovuto all’esito dell’accertamento sull’esistenza dei vizi della cosa venduta, non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo”.
14. – Ai sensi dell’art. 385, 3 comma c.p.c. il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie i motivi dal primo al quinto, rigettati il sesto ed il settimo ed assorbito l’ottavo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Bologna, che provvederà anche sulle spese di cassazione.