Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 dicembre 2013 – 6 febbraio 2014, n. 2729
Presidente Triola – Relatore Scalisi
Svolgimento del processo
Il Condominio (omissis) e i condomini B.P. , F.R. , G.U. , P.G. e R.R. con atto di citazione del 2 aprile 1992, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Roma la società Edilizia Lori srl, quale impresa costruttrice dell’edificio di cui gli attori erano diventati pro quota proprietari, e, premesso che la società Edilizia Lori aveva preteso conservare la proprietà dell’intero piano interrato e ne aveva impedito l’uso a parcheggio delle autovetture dei condomini sino a mutarne la destinazione realizzando in loco una palestra, allegando la violazione dell’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 e dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, chiedevano l’assegnazione in proprietà della superficie del piano seminterrato da destinare secondo legge a parcheggio e in subordine di dichiarare il diritto di uso. liberando il suddetto spazio da ogni peso o vincolo o servitù che risultasse costituto.
Si costituiva la società Edilizia Lori la quale eccepiva che gli spazi destinati per legge a parcheggio potevano essere reperiti in qualsiasi area condominiale di pertinenza dell’edificio e che nella fattispecie un’area esterna al fabbricato era stata ceduta a tale scopo come area condominiale così ottemperando alle prescrizioni di legge. Pertanto chiedeva il rigetto della domanda attrice.
Il Tribunale di Roma con sentenza n. 39477 del 2002 dichiarava che la superficie del piano seminterrato dello stabile condominiale adibita a parcheggio doveva intendersi trasferita per legge agli acquirenti delle singole unità abitative del fabbricato, condannava il condominio al pagamento della somma di Euro 205.550,00, quale prezzo aggiuntivo del piano seminterrato ad integrazione dei prezzi stabiliti nelle compravendite di ciascuna unità abitativa e condannava la società Edilizia a pagare al Condominio la somma di Euro 92.962,00 a titolo di indennizzo per il mancato utilizzo.
Avverso tale sentenza proponeva appello la società Edilizia Lori lamentando:
a) che il Tribunale avrebbe dovuto rigettare la domanda atteso che al momento delle vendite sussistevano gli spazi esterni da poter adibire a parcheggio;
b) che il Tribunale erroneamente aveva ritenuto che il piano seminterrato fosse un bene condominale.
c) Ingiustificata appariva la determinazione del prezzo atteso, che si sarebbe dovuta ragguagliare all’intera maggiore superficie dichiarata comune comprensivo dello spazio adibito a palestra.
d) Sarebbe illegittimo il riconoscimento di un indennizzo per mancato godimento dell’area in questione non essendone mai stati ceduti né l’area, né il diritto reale di uso e comunque non poteva essere riconosciuto al Condominio non legittimato a tale pretesa.
Si costituivano il Condominio e i condomini appellati, insistendo per l’accoglimento integrale delle domande formulate nell’atto introduttivo di primo grado. Il Condominio proponeva anche appello incidentale, lamentando che non sarebbe dovuta dal condominio alcuna integrazione del prezzo delle singole unità abitative in quanto non essendovi stata alcuna riserva della proprietà del seminterrato da parte della venditrice tale area da destinare a parcheggio era stata già pagata.
La Corte di Appello di Roma con sentenza n. 4623 del 2007 in parziale riforma della sentenza impugnata rigettava la domanda subordinata e riconvenzionale avanzata dalla società Edilizia Lori di pagamento di un corrispettivo per la cessione del piano seminterrato dell’edificio condominiale, rigettava la domanda di risarcimento danno avanzata dal Condominio, confermava per il resto la sentenza impugnata. Dichiarava compensate le spese del giudizio. Secondo la Corte romana, valutati taluni contratti di compravendita allegati e soprattutto il Regolamento contrattuale di condominio, risultava che nell’edificio condominiale vi erano spazi sottostanti destinati a garages intesi quali parti comuni dell’edificio condominiale.
Pertanto, emergeva che nella volontà dei contraenti il piano seminterrato era stato considerato sin dall’origine oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 cc. e destinato a parcheggio secondo la disciplina vincolistica di cui all’art. 18 della legge n. 765 del 1967. Per queste considerazioni nulla era dovuto alla società costruttrice posto che il prezzo di ogni compravendita era stato considerato dai contraenti omnicomprensivo delle parti necessarie all’uso comune.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Edilizia Lori srl con ricorso affidato a due motivi. Il Condominio (omissis) e G.U. hanno resistito con controricorso, proponendo ad un tempo ricorso incidentale affidato a due motivi.
Motivi della decisione
Preliminarmente i rincorsi, principale e incidentale, ai sensi dell’art. 335 cpc, vanno riuniti atteso che sono stati proposti contra la stessa sentenza.
A. – Ricorso principale.
1.- Con il primo motivo la società Edilizia Lori srl, lamenta l’omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, relativamente alla sussistenza, al momento delle vendite degli appartamenti, di spazi esterni da poter adibire a parcheggio. Violazione dell’art. 277 cpc.
Secondo la ricorrente la Corte di Roma avrebbe trascurato di considerare che la società convenuta aveva eccepito la sussistenza di spazi esterni che rispondevano alle prescrizione di legge da adibire a parcheggio al momento della vendita degli appartamenti. Tale omissione, sempre secondo la ricorrente, configurerebbe il vizio di cui al primo comma n. 5 dell’art. 360 cpc. e violazione dell’art. 277 cpc, In effetti, sia alla data del deposito del regolamento condominiale, sia alla data di stipula dei contratti di vendita l’area esterna al fabbricato era ancora tutta disponibile e nella piena proprietà del condominio. La vicenda espropriativa che ha interessato l’area esterna di cui si dice è intervenuta successivamente alla vendita di tutti gli appartamenti e quando tutti i condomini erano già proprietari. La procedura di esproprio è stata, infatti, intrapresa successivamente nei confronti del condominio cui è stato anche corrisposto l’indennizzo.
D’altra parte, la Corte non avrebbe tenuto conto neppure della circostanza che il pieno seminterrato, già prima delle vendite degli appartamenti e ancor prima della data di approvazione del piano di esproprio dell’area esterna, era stato adibito a palestra. Pertanto, la Corte di merito non avrebbe tenuto conto del principio espresso dalla stessa Corte di Cassazione secondo il quale se ad uno spazio realizzato conformemente al progetto sia stato successivamente dato una diversa destinazione in sede di vendita si possono indiscutibilmente ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità d’ordine amministrativo ed eventualmente penale, non possono per contro ravvisarvene d’ordine privatistico “sub specie” d’oneri ripristinatori.
Dica la Corte, pertanto, conclude la ricorrente, se l’omessa pronuncia su un’eccezione sollevata dalla parte (nel caso di specie la valutazione circa l’idoneità o meno di atti amministrativi programmatici a porre vincoli di disponibilità su un terreno oggetto di probabile futuro esproprio), il cui esame avrebbe potuto comportare una decisione diversa, configuri vizio di legittimità per violazione dell’art. 277, primo comma, cpc.
1.- Il motivo è infondato, atteso che da una lettura della sentenza impugnata(e cioè, in particolare dalla lettura di tre pagine – 7, 8, 9, dense di chiarimenti e considerazioni) emerge con chiarezza che la Corte di Roma ha compiutamente esaminato l’eccezione sollevata dalla società Edilizia Lori, relativa all’adempimento dell’obbligazione prevista dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, come modificato dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, che, secondo la ricorrente, sarebbe stata assolta mediante l’offerta di un’area alternativa a quella prevista dal progetto edificatorio da adibire a parcheggio per i veicoli dei condomini.
In particolare, la Corte romana ha chiarito che l’obbligo imposto dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 come modificato dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967 non imponeva necessariamente la cessione in proprietà degli spazi da destinare a parcheggi unitamente a quelle delle unità abitative essendo sufficiente la costituzione del diritto reale d’uso sull’area riservata a parcheggi. Con l’ulteriore specificazione che “il problema non si poneva se tali spazi erano già di proprietà condominiale in quanto parti comuni dell’edificio e naturalmente destinati a servire per l’uso e il godimento di tutti i condomini a norma dell’art. 1117 cod. civ..
Ciò premesso, nel caso concreto la Corte di merito interpretando correttamente i documenti acquisiti al processo (contratti di compravendita dei singoli appartamenti facenti parte dell’edificio di cui si dice, il Regolamento condominiale depositato il 17 febbraio 1989) ha accertato che nella volontà dei contraenti il piano seminterrato era stato considerato sin dall’origine oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. e destinato a parcheggio secondo la disciplina vincolistica di cui alla legge n. 765 del 1967.
Tale emergenza consente – ed ha consentito alla Corte di merito – di ritenere superata l’eccezione che la società costruttrice avesse adempiuto all’obbligazione di cui si dice con equivalente offrendo, cioè, un’area alternativa a quella prevista dal progetto edificatorio, considerato che il seminterrato, originariamente destinato a parcheggio era un bene condominiale.
1.1.a). – Tuttavia, la Corte di Roma ha anche escluso che, nel caso concreto, l’area di parcheggio potesse essere rappresentata dall’area scoperta esterna al fabbricato, perché all’epoca del deposito del Regolamento condominiale (17 febbraio 1989. il quale, secondo la Corte, indicava il seminterrato quale bene condominiale), era già nota la situazione amministrativa concernerete la necessità di espropriare una consistente parte dell’area esterna del fabbricato per la realizzazione di una strada di accesso, tale che quell’area non sarebbe stata sufficiente a soddisfare le esigenze di cui alla legge più volte chiamata (legge n. 765 del 1967). Con la conseguenza, che il regolamento condominiale, ha chiarito la stessa Corte di Roma, rifletteva in maniera coerente una situazione di fatto nella quale non esisteva più un’area esterna sufficiente per realizzare parcheggi previsti e l’unica possibilità di adempiere alla prescrizione di legge poteva essere solo quella di destinare a garage il piano seminterrato per la sua totale estensione di superficie.
2- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta l’omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione alla statuizione della sentenza che, a conferma di quella di primo grado, accerta e dichiara che l’intero piano seminterrato si intende di proprietà degli acquirenti delle singole unità abitative, in quanto parte comune dell’edificio, ed, inoltre, dichiara che nulla è dovuto alla società costruttrice venditrice a titolo di prezzo integrativo “posto che il prezzo di ogni compravendita è stato considerato dai contraenti omnicomprensivo delle parti necessarie all’uso comune. Violazione dell’art. 112 cpc, Violazione dell’art. 18 legge n. 765 del 1967. Secondo la ricorrente il ragionamento seguito dalla Corte di Roma secondo cui il piano interrato doveva intendersi di proprietà delle singole unità abitative sarebbe illogico e contraddittorio, in contrasto con le risultanze processuali e oltre le richieste e le aspettative delle parti attrici perché una corretta interpretazione del Regolamento condominiale porterebbe a conclusioni diverse da quelle cui è pervenuto la Corte romana. In particolare, l’art. 2 del Regolamento contiene un’analitica descrizione dei beni oggetto di proprietà comune e fra di essi non sarebbero indicati i locali del seminterrato a garages e all’art. 3 “diritti dei partecipanti alle cose comuni” si dichiara il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate nell’art. precedente è proporzionale alle tabelle millesimali di proprietà tabelle A e in questa tabella A di proprietà sono indicati anche i locali interrati con tanto di superficie coefficienti millesimali al pari di tutti gli altri appartamenti. Sarebbe evidente, pertanto ritiene la ricorrente che i locali del seminterrato sono di proprietà e non comuni, anzi con diritti proporzionali sulle cose comuni.
La Corte di merito non avrebbe spiegato neppure in che modo abbia desunto dal contenuto dell’art. 4 del Regolamento condominiale, cioè dalla riserva della venditrice del diritto di installare canne fumarie, tubi, fili, condutture a servizio dei locali sottostanti, garages e di qualsiasi altro locale, che il seminterrato fosse bene comune, considerato che l’installazione di canne fumarie a servizio dei garages non comporta che gli stessi fossero comuni.
E di più: a) risulterebbe dall’atto di introduzione del giudizio, dalle lettere inviate all’Amministratore unico della società Edilizia Lori che gli stessi attori mostrano di sapere che nella vendita non era ricompresa una quota dei garages.
b) le vendite sono avvenute in epoca in cui il piano seminterrato era stato destinato a palestra.
c) all’epoca in cui sono avvenute le vendite l’area esterna al fabbricato era sufficiente a rispettare il vincolo legale di cui alla legge n. 765 del 1967.
Dica la Corte, pertanto, conclude la ricorrente, se proposta domanda per il trasferimento di un diritto, imposto dalla legge, ma omesso alla stipula dell’atto intervenuto tra le parti (nel caso di specie il diritto reale d’uso o di proprietà dei garages realizzati in ossequio all’art. 41 sexies della legge 1159/1942 in occasione quella vendita degli appartamenti del fabbricato realizzato) ciò violi l’art. 112 cpc, la pronuncia del giudice che dichiari già avvenuto all’atto della compravendita degli appartamenti il trasferimento del diritto reclamato, con ciò, e conseguentemente, ritenendo non dovuta alcuna integrazione del prezzo pagato (per i singoli appartamenti).
2.1.- Il motivo, in parte rimane assorbito dal precedente e per la parte in cui non è assorbito, è infondato, anzitutto, perché si risolve, sostanzialmente, nella richiesta di una nuova e diversa interpretazione dei documenti esaminati dalla Corte di merito, sulla base di ipotetiche e personali considerazioni, comunque, non proponibile, al Giudice di legittimità, atteso che le argomentazioni della Corte territoriale sono chiare logiche e coerenti con i documenti considerati.
Come ha chiarito la Corte romana l’art. 2 del Regolamento condominiale contiene anche un’analitica descrizione di beni oggetto di proprietà comune, ma non contiene alcun riferimento alle aree da destinare obbligatoriamente a parcheggio e, nemmeno nella parte in cui contempla piazzale e strada di accesso tra i beni di proprietà condominiale. A sua volta, l’art. 4 dello stesso Regolamento, nell’indicare che la società si riservava taluni diritti di modifica dei lavori, ometteva qualunque accenno ad eventuali riserve di proprietà in suo favore in ordine al piano seminterrato, anzi in quello stesso articolo si parla di garages, lasciando intendere che nell’edificio condominiale vi erano spazi sottostanti destinati a garage intesi quali parti comuni dell’edificio condominiale e non già, come ritiene la ricorrente, uno spazio destinato a palestra.
E di più, la Corte territoriale specificava che nella tabella dei millesimi di proprietà allegata al Regolamento suddetto non era indicata alcuna ripartizione di alcuna voce di spesa che riguardava il piano seminterrato “come entità autonoma” riservata in proprietà esclusiva della venditrice.
Un’interpretazione questa che – come ha chiarito la Corte di merito – trovava conferma nel fatto che il Regolamento condominiale era stato depositato con verbale a rogito del notaio Golia in data 17 febbraio 1989, epoca nella quale era già nota la situazione amministrativa concernente la necessità di espropriare una consistente parte dell’area esterna al fabbricato, con la conseguenza che l’unica possibilità di adempiere alla prescrizione di legge poteva essere solo quella di destinare a garage il piano comune seminterrato, per la sua totale estensione di superficie, dato che l’area esterna del fabbricato, destinata ad essere espropriata, era insufficiente a soddisfare la prescrizione di legge in ordine alla realizzazione dei parcheggi in occasione di nuove costruzioni.
In definitiva, la censura nel suo complesso investe l’accertamento del fatto che, in quanto correttamente eseguito dal giudice di merito, è insuscettibile di sindacato in sede di legittimità.
2.1.a).- Non merita di essere accolta neppure la censura relativa al vizio di ultrapetizione laddove la Corte di merito, secondo la ricorrente, avrebbe escluso il diritto della società Edilizia Lori ad un integrazione del prezzo delle singole unità abitative.
Come ha chiarito la Corte territoriale andava confermata la sentenza di primo grado laddove aveva accertato e dichiarato che il piano seminterrato si intendeva di proprietà degli acquirenti delle singole unità abitative, in quanto parte comune dell’edificio. Con l’ulteriore conseguenza che, considerato che il prezzo di ogni compravendita era stato considerato dai contraenti onnicomprensivo delle parti necessarie all’uso comune, alla società costruttrice venditrice non era dovuta alcuna integrazione del prezzo delle unità abitative. Ora tale statuizione – come per altro specifica la stessa Corte di merito – andava collegata all’appello incidentale con il quale il Condominio (pag 6 della sentenza) aveva censurato la sentenza di primo grado per non aver ritenuto che nessuna integrazione di prezzo delle singole unità abitative era dovuto alla società Edilizia Lori in quanto, non essendoci stata alcuna riserva della proprietà del piano seminterrato da parte della venditrice, tale area da destinare a parcheggio era stata pagata quale parte comune dell’edificio con la corresponsione del prezzo determinato nelle singole compravendite. Né tale motivo dell’appello incidentale, così come riportato dalla sentenza impugnata era stato censurato per novità. Pertanto, la sentenza non contiene alcuna lesione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ai sensi dell’art. 112 cpc.
B.- Ricorso incidentale.
3.- Con il primo motivo del ricorso incidentale il Condominio (OMISSIS) e G.U. , lamentano l’errata riforma del capo della sentenza di primo grado in merito al risarcimento del danno per mancata utilizzazione delle aree destinate a parcheggio. Secondo i ricorrenti i presupposti del ragionamento della Corte di merito per escludere il loro diritto al risarcimento del danno e cioè: a) che il danno dedotto non sarebbe stato quantificato dagli istanti; b) che gli stessi sarebbero rimasti nella disponibilità dell’area esterna residuata intorno all’edificio e delle zone di seminterrato non desinate a palestra, sarebbero errati.
In particolare, secondo i ricorrenti, la Corte ha erroneamente ritenuto che gli istanti avessero avuto un’area alternativa a quella prevista dal progetto per il posteggio delle loro autovetture considerato che la CTU aveva chiarito che a partire dal 3 gennaio 1990 l’area esterna al fabbricato era stata definitivamente divenuta indisponibile. La Corte di merito non avrebbe tenuto conto che la violazione della noma urbanistica compiuta dalla scoierà Edilizia Lori comportava di per sé l’obbligo a carico della società Edilizia al risarcimento dei danni nei confronti dei soggetti privati dal diritto di godimento dell’area di parcheggio loro attribuito dalla norma pubblicistica incidente sul regime della proprietà privata. L’entità del danno avrebbe potuto essere determinata dalla stessa Corte territoriale sulla scorte delle risultanze peritali.
In punto di diritto, concludono i ricorrenti, dica la Corte di Cassazione se la violazione della norma urbanistica posta dall’art. 41 sexies della legge 1150 del 1942, nel caso di specie l’elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata a norma di legge e di progetto, configuri in capo ai soggetti in favore dei quali tale vincolo è previsto, un danno conseguente al mancato godimento del bene, risarcibile ex se e determinabile in base ai generali criteri di valutazione dei valori di mercato per l’uso del bene o, in subordine, ai sensi dell’art. 432 cpc.
3.1.- Il motivo è fondato e va accolto per le ragioni di cui si dirà.
Va qui chiarito che di fronte alla violazione di norme pubblicistiche incidenti sul regime della proprietà privata, nel caso in esame, l’elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata ai sensi dell’art. 41 “sexies” della legge 17 agosto 1942 n. 1150 aggiunto dall’art. 18 della legge “ponte”, la posizione del privato che subisce un danno è pur sempre posizione di diritto soggettivo, onde il danno segue al mancato godimento del bene, oggetto del diritto riconosciuto.
Pertanto, il danno arrecato al Condominio (OMISSIS) , ovvero ai singoli condomini, parti del presente giudizio, dalla Edilizia Lori srl. per il mancato uso degli spazi interni di parcheggio non necessitava di altra e ulteriore dimostrazione perché, in re ipsa, collegato all’impossibilità, degli interessati di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dall’utilizzazione dei garages di cui si dice e in relazione alla natura normalmente fruttifera di essi. In altri termini, il mancato godimento del bene, oggetto della controversia, integrava gli estremi di un’ipotesi concreta, e non teorica, di danno. L’esistenza del danno poteva e doveva prescindere anche dall’eventuale circostanza che la società costruttrice avesse posto correttamente a disposizione del Condominio e dei Condomini altro spazio, un’area esterna al fabbricato, da adibire a posto auto, perché, comunque, lo spazio posto a disposizione del Condominio e/o dei Condomini di cui si dice, in quanto spazio esterno, era un bene diverso e non assimilabile a quello cui gli interessati erano stati privati, rappresentato dallo spazio seminterrato destinato a garages.
Quanto, poi, alla quantificazione del danno la Corte territoriale ha omesso di chiarire se l’entità del danno, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, non fosse stata identificata dalla CTU e, comunque, ha omesso di chiarire se nell’ipotesi concreta non fosse possibile fare riferimento ai dati del mercato locatizio e della relativa disciplina normativa, anche, ai sensi dell’art. 432 cpc.
4.- Con il secondo motivo i ricorrenti in via incidentale lamentano l’errata compensazione delle spese giudiziali. Secondo i ricorrenti la compensazione delle spese giudiziali effettuata in prima istanza dal Tribunale e confermata dalla Corte di Appello sarebbe ingiusta in funzione della totale soccombenza della società Edilizia Lori per i motivi di cui al presente ricorso, costituendo la parziale condanna alle spese una violazione del principio secondo il quale chi costringe una parte a far valere i propri diritti in giudizio deve sostenerne il costo.
Pertanto, concludono i ricorrenti in via incidentale, dica la Corte di Cassazione se la compensazione delle spese in caso di totale soccombenza di una delle parti viola il principio posto dall’art. 91 cpc.
4.1.- Il motivo rimane assorbito dall’accoglimento del primo motivo dello stesso ricorso incidentale, atteso che il regolamento delle spese giudiziali del secondo grado dovrà essere riconsiderato e riformulato a conclusione del giudizio rescissorio.
In definitiva, riuniti i ricorsi, va rigettato il ricorso principale, accolto il primo motivo del ricorso incidentale, dichiarato assorbito il secondo motivo del ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di appello di Roma, alla quale viene demandato il compito di liquidare le spese anche del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale accoglie il primo motivo del ricorso incidentale, dichiara assorbito il secondo motivo dello stesso ricorso, cassa e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
Condominio e destinazione della cosa comune