I limiti alla proprietà esclusiva nel regolamento condominiale di natura contrattuale: opponibilità agli acquirenti dei singoli appartamenti

Trib. Trieste, 09/03/2010

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione di data 14/2/2007, il Condominio di via (omissis) conveniva in giudizio le signore Do.Si. e Vi.El. quali proprietarie e l’associazione Da. quale locataria per far accertare l’illegittimità dell’utilizzo dell’appartamento di via (omissis) per contravvenienza alle norme del codice civile, a quelle di sicurezza e igienico – sanitarie nonché al regolamento di condominio, con ordine alle convenute di non utilizzare l’ente condominiale per l’attività di sala da ballo e per ogni altra finalità inibita dal regolamento condominiale in danno del condominio e dei singoli condomini; chiedeva altresì di accertare il pregiudizio esistenziale risentito dai condomini, condannando le convenute alla risarcimento di esso, da liquidarsi con prudente apprezzamento;

Mentre l’associazione Da. non si costituiva in giudizio e veniva dichiarata contumace, la convenuta sig. Do. si costituiva eccependo il difetto di legittimazione passiva per aver venduto la quota di immobile il 23 febbraio 2006 e essere receduta dall’associazione; la convenuta Vi.El. si costituiva con comparsa dd. 26/4/2007, esponendo di aver acquistato l’ente, insieme a Si.Do., da Fa.De., con contratto di compravendita stipulato il 7/4/2003 e con l’intento di potervi avviare una scuola di danza classica e moderna;

sin dal maggio del 2003, essa aveva quindi esercitato nel locale appena acquistato la propria attività di insegnante di danza, impartendo lezioni che si svolgono, seguendo il calendario scolastico, dalla metà del mese di settembre fino alla prima settimana di giugno, nei pomeriggi dal lunedì al venerdì e dalle ore 16.00 alle ore 21.00, che i locali dell’appartamento erano stati insonorizzati, e quindi contestava le allegazioni del condominio quanto al disturbo, eccepiva poi che la clausola del regolamento del condominio che limitava il godimento o l’esercizio dei diritti del proprietario non era opponibile ove non specificamente accettata; poiché rileva di aver acquistato l’immobile dall’avv. Fa.De. chiedeva di chiamarlo in causa proponendo nei suoi confronti la domanda di essere tenuta indenne da qualsiasi danno potesse derivarle in caso di accoglimento della domanda.

La chiamata in causa veniva autorizzata e la sig. Vi. svolgeva specificamente nei confronti del terzo chiamato la domanda di riduzione del prezzo, non inferiore a un quinto, salva diversa determinazione di giustizia oltre al risarcimento dei danni.

Si costituiva quindi in giudizio anche il terzo chiamato, l’avv. Fa.De. eccependo di aver acquistato la proprietà dell’ente a seguito di vendita forzata immobiliare nel 1992 con decreto di trasferimento intavolato nel 1993 e che la clausola invocata dal condominio in ordine alla limitazione sull’utilizzo del bene non era stata trascritta; contestava comunque la domanda diretta alla riduzione del prezzo pagato formulata dalla chiamante in causa; chiedeva pertanto il rigetto delle domande tutte proposte nei suoi confronti.

Il giudice interrogate liberamente le parti ed esperito il tentativo di conciliazione (udienza del 9 ottobre 2008) riteneva la causa matura per la decisione, che assumeva dall’8 febbraio 2010 scaduti i termini per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

Motivi della decisione

Le domande sono parzialmente fondate.

E’ documentato che il regolamento del condominio di via (omissis) approvato nel 1955 e mai modificato prevede il divieto di adibire i locali degli appartamento a negozio emporio commerciale, laboratorio scuola di canto, musica o ballo, e in genere qual si voglia uso incompatibile col decoro e la tranquillità dell’edificio (vds. doc. 3 fasc. attoreo).

Il divieto di utilizzi diversi da abitazione e studi professionali imposto agli appartamenti dello stabile di via (omissis) dal regolamento condominiale costituisce una limitazione alla proprietà, al suo godimento ed uso, e può essere validamente opposto ai titolari dei singoli alloggi se venga da questi espressamente conosciuto e accettato.

La Corte di Cassazione ha sempre coerentemente enunciato infatti il seguente principio. Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. 31 luglio 2009, n. 17886; Cass. 6100/10993; Cass. 1195 del 4/2/1992).

Orbene, mentre il trasferimento della proprietà dell’alloggio all’avv. De. è avvenuto in base a un decreto di trasferimento che definiva una procedura di esecuzione immobiliare (vds. decreto dd. 12 settembre 1992) e certamente a lui non poteva essere opposto il divieto di cui al regolamento condominiale, diversamente deve considerarsi per il successivo trasferimento: ed invero il contratto di compravendita dell’alloggio stipulato dall’avv. De. con le signore Vi. – Do. è avvenuto in data 7 aprile 2003 per il prezzo di 123 mila Euro (scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio Pi. rep. 60653 racc. 3886): in questo contratto la parte venditrice presta le più ampie garanzie di legge per il caso di evizione, spoglio, danni, vizi e molestie; assicura la piena ed esclusiva proprietà del bene che dichiara libero da ipoteche, privilegi…; in modo particolare assicura che nessuna delibera condominiale è stata adottata per l’esecuzione di opere di straordinaria manutenzione e che il regolamento condominiale non pone alcuna limitazione al pieno e libero godimento dell’ente immobiliare dedotto in compravendita, salvo i divieti imposti dall’ordine pubblico (confr. art. 3 contratto doc. allegato al fascicolo Co.Vi.).

La garanzia prestata dal venditore, che consente di presumere che nel frattempo (ossia dall’acquisto – nel 1993 – alla alienazione – nel 2003) il venditore stesso abbia avuto conoscenza del regolamento condominiale, a tal punto da assicurare che non conteneva limitazioni, sollevando così l’acquirente dall’onere di conoscerlo e accettarlo, rende opponibile nei confronti dell’acquirente la limitazione in ordine all’uso del bene: tale limitazione infatti non era direttamente conosciuta dalle aventi causa (e tale fattispecie si differenzia perciò da quella esaminata in Cass. 17886/2009 nella quale la società acquirente aveva espressamente dichiarato di conoscere e accettare il regolamento condominiale), ma queste erano state in certo senso sollevate dall’onere di conoscere il regolamento essendo state rassicurate (ma in modo non corretto) sull’assenza di limitazioni ivi contenute; poiché la limitazione al godimento del bene costituisce un onere (assimilabile a una obbligazione propter rem) che grava sul godimento dell’immobile, legittimamente la signora Vi. (una sola delle aventi causa) ha proposto una actio quanti minoris ai sensi dell’art. 1489 cod. civ., chiedendo una riduzione del prezzo del bene.

In tal senso infatti ancora la Corte di Cassazione statuisce che concreta la fattispecie della vendita di cosa gravata da oneri prevista dall’art. 1489 cod. civ. quella in cui il bene alienato si riveli inidoneo all’uso di abitazione per il quale era stato acquistato in presenza di una clausola del regolamento di condominio contrattuale, accettata dall’acquirente all’atto dell’acquisto, che vieta il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da cantina ad abitazione (Cass. 10523/2003).

La signora Do. che ha promesso in vendita la propria quota di immobile a Vi.Al. per il prezzo di Euro 75.000,00 con scrittura dd. 23 febbraio 2006 trasferendo contestualmente il possesso dell’immobile all’acquirente, rimane legittimata passiva in questo giudizio in quanto tuttora proprietaria del bene, ma nessuna domanda ha proposto nei confronti del proprio dante causa, per cui la quantificazione della riduzione del prezzo viene fatta avuto riguardo solo alla quota pari al 50% acquistata dalla sig. Vi.

La domanda proposta dal Condominio diretta a ottenere la declaratoria dell’illegittimo utilizzo del bene da parte delle Convenute signore Vi. e Do. nonché della associazione convenuta Da. è fondata; l’utilizzo del bene come sala da ballo o per una scuola di ballo è contrario alla norma condominiale, mentre non si ravvisano violazioni né alle norme del codice civile né alle norme di sicurezza o igienico sanitarie; la prova delle conseguenze circa l’utilizzo del bene in violazione del regolamento condominiale non è stata ammessa, ma si rivela superflua in relazione alla domanda proposta dal condominio stesso, il quale si è limitato a richiedere il risarcimento del “danno esistenziale risentito dai condomini dello stabile di via (omissis)”, danno che, per la sua natura personale, poteva essere semmai dedotto dai singoli condomini e non dal Condominio come tale, sicché la relativa domanda va dichiarata inammissibile.

Va dunque accolta la sola domanda di accertamento proposta dal condominio con conseguente divieto di utilizzo del bene per finalità inibite dal citato regolamento.

Va altresì accolta la domanda di riduzione del prezzo proposta dalla convenuta Vi. nei confronti del proprio dante causa, riduzione che viene determinata, in via equitativa e in relazione alla propria quota di proprietà dell’immobile, in Euro 7.000,00.

De.Fa. va dunque condannato a pagare a Vi.El. la somma pari a Euro 7.000,00 a titolo di riduzione del prezzo dell’immobile trasferito il 7 aprile 2003 oltre a interessi legali dal di della domanda (3 settembre 2007) e a rifondere le spese del giudizio sostenute da Vi.El. che vengono liquidate in relazione alle domande effettivamente accolta.

Quanto alla domanda proposta dall’avv. Co. di liquidazione separata delle spese per l’attività stragiudiziale svolta la stessa non viene accolta in base al principio per il quale l’attività stragiudiziale risulta assorbita in quella giudiziale ove il rapporto tra le parti venga definito in sede contenziosa e l’attività stragiudiziale sia, come è nel caso in esame, manifestamente connessa alla seconda (In tema di compensi professionali di avvocati, affinché il professionista, che sta prestando assistenza giudiziale, possa avere diritto ad un distinto compenso per prestazioni stragiudiziali (ai sensi dell’art. 2 della tariffa stragiudiziale), è necessario che tali prestazioni non siano connesse e complementari con quelle giudiziali. Ove sussista tale connessione, gli compete solo il compenso per l’assistenza giudiziale, eventualmente maggiorato sino al quadruplo (art. 5, commi 2 e 3, della tariffa giudiziale), in relazione alle questioni giuridiche trattate ed all’importanza della causa, tenuto conto dei risultati del giudizio, anche non patrimoniali e dell’urgenza richiesta (cass. ss. uu. 17357/2009.

In ragione della reciproca soccombenza tuttavia le spese tra le altre parti vengono compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale, sezione civile, in composizione monocratica, nella causa civile iscritta al n. 726/2007 promossa da

Condominio di via (omissis)

Contro

Do.Si.

Vi.El.

Da.

Con la chiamata in causa di De.Fa.

Respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, in quanto infondata o inammissibile definitivamente pronunciando così provvede:

1) Dichiarato illegittimo da parte delle Convenute l’utilizzo dell’appartamento di via del (omissis) se adibito a scuola di ballo a Trieste per violazione del regolamento del condominio, ordina di non destinarlo a usi contrari al regolamento condominiale;

2) Condanna De.Fa. a pagare a Vi.El. a titolo di riduzione del prezzo di compravendita la somma di Euro 7.000,00 oltre interessi legali dal 3 settembre 2007;

3) Condanna De.Fa. a rifondere a Vi.El. le spese del giudizio che liquida in complessive Euro 3.400,00 di cui 1.600,00 per onorari, Euro 1.800,00 per diritti oltre spese generali spese vive iva e cpa.

4) Compensa le spese tra le altre parti.

Così deciso in Trieste il 6 marzo 2010.

Depositata in Cancelleria il 9 marzo 2010.