In tema di condominio, è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento purché l’impianto non ne sia pregiudicato. Ciò, anche, in presenza di una disposizione eventualmente contraria compresa nel Regolamento Condominiale. Difatti, il regolamento non può derogare alle disposizioni contenute nell’art. 1138 comma 4 c.c. – che prevede la fattispecie in cui il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini – né può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
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Condominio – Condominio di edifici – Impianto centralizzato di riscaldamento – Rinuncia all’utilizzo – Limiti
Giudice di Pace Milano, Sezione 4 civile
Sentenza 21 febbraio 2017, n. 1382
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE DI PACE DI MILANO
SEZIONE CIVILE QUARTA IN PERSONA DELLA DOTT.SSA LARISA MARCHIORETTO
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta il giorno 28 giugno 2016 al numero di Ruolo Generale sopra indicato, promossa con atto di citazione regolarmente notificato e discussa all’udienza del giorno 17 novembre 2016
VERTENTE TRA
PR.FI. S.R.L., corrente in Milano, Via (…), in persona del suo procuratore speciale e legale rappresentante pro tempore sig.ra Ma.Be., elettivamente domiciliata in Milano, Via (…), presso lo studio deli’avv.to Ma.Tr. (…) che la rappresenta e difende, giusta procura a margine dell’atto di citazione;
attrice
CONTRO
CONDOMINIO DI PIAZZA (…) MILANO, in persona dell’Amministratore e Legale Rappresentante pro tempore arch. Giandomenico Casati, con sede legale in Milano, Piazza (…);
convenuta contumace
OGGETTO: impugnazione delibera assembleare.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE:
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la Pr.Fi. S.r.l. proprietario dei locali magazzino seminterrati nello stabile di Piazza (…) a Milano, conveniva in giudizio lo stesso Condominio per sentire dichiarare nulla la delibera condominiale del 16 marzo 2016 in punto di approvazione del bilancio consuntivo gestione dal 1 ottobre 2014 al 30 settembre 2015 e suo riparto e il bilancio consuntivo preventivo dal 1 ottobre 2015 al 30 settembre 2016 e suo riparto, accertando che il distacco dell’impianto di riscaldamento dell’immobile di Pr.Fi. S.r.l. da quello centralizzato è legittimo e che, pertanto, Pr.Fi. non è tenuta al pagamento delle spese di combustibile dell’impianto di riscaldamento di cui alla delibera impugnata e nemmeno di quelle future, con la condanna dei Condominio alla restituzione di ogni importo, oltre interessi, già pagato da Pr.Fi. a titolo di spese di combustibile per il riscaldamento per il periodo dal 1 ottobre 2014 al 30 settembre 2015.
Chiedeva, altresì, di dichiarare nulla la delibera e di disporre la modifica delle tabelle millesimali afferenti alla ripartizione delle spese di riscaldamento adeguandole al distacco, già in essere. Alla prima udienza del 17 novembre 2016 nessuno compariva per il Condominio convenuto e ne veniva pertanto dichiarata la contumacia. Ritenuta la causa di natura documentale, alla medesima udienza, questo Giudice la tratteneva in decisione.
Dalla lettura degli atti e dei documenti di causa emerge che fin dal 2011 i locali posti nel seminterrato, di proprietà dell’odierna attrice, non usufruiscono del servizio di riscaldamento in quanto privi di pannelli radianti funzionanti essendo state tagliate (da una precedente proprietà non identificata) le tubazioni che collegavano l’impianto dell’unità immobiliare all’impianto centralizzato del Condominio, come risulta da un’ispezione commissionata dallo stesso Condominio (doc. 1 fascicolo attoreo).
Risulta altresi che, nonostante il rapporto di ispezione e le numerose comunicazioni tra le parti, ogni anno le spese di riscaldamento e di combustibile venivano comunque addebitate a Pr.Fi. che, in data 21 ottobre 2015 effettuava una perizia che accertava che, fermo restando l’obbligo per la proprietà dell’unità scollegata di pagare la quota parte delle spese per la manutenzione dell’impianto centralizzato, la stessa non avrebbe dovuto essere assoggettata al pagamento del consumo di combustibile, previa una modifica della tabella millesimale. Perciò risulta documentalmente che, nonostante le due perizie e le numerose richieste di effettuare tale modifica delle tabelle millesimali, durante l’assemblea del 16 marzo 2016, il bilancio consuntivo e il bilancio preventivo venivano approvati addebitando all’odierna attrice anche i costi relativi al consumo di carburante.
All’esito di tale assemblea e previo tentativo di mediazione obbligatoria, alla quale il Condominio non ha aderito ribadendo il divieto di distacco come previsto dal Regolamento Condominiale, l’attrice adiva questo Giudice al fine di risolvere la questione.
L’art. 1118/4 c.c. prevede la fattispecie in cui il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, ribadendo che il rinunzianfe resta comunque tenuto a concorrete al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Nel caso di specie, il distacco è avvenuto precedentemente l’acquisto del seminterrato da parte dell’odierna attrice e, per tutti questi anni (dal 2011 ad oggi) il Condominio non ha sollevato alcuna questione o richiesta di indennizzo in merito, continuando ad imputare alla proprietà Pr.Fi. S.r.l. spese di combustibile non dovute in quanto non utilizzate. Sebbene il Regolamento Condominiale dello stabile in parola preveda il divieto di rinuncia al servizio di riscaldamento, giurisprudenza costante della Corte di Cassazione ritiene legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento purché l’impianto non ne sia pregiudicato, anche in presenza di una disposizione eventualmente contraria compresa nel Regolamento Condominiale, poiché “…il regolamento non può derogare alle disposizioni contenute nell’art. 1138/4 c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell’art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile: il che non è ravvisabile, anzi è il contrario, quanto al distacco delle derivazioni individuali degli impianti di riscaldamento centralizzato…” (Cass. 19893/2011, 24209/2014).
Peraltro, nel caso di specie la situazione di distacco era già presente al momento dell’acquisto e si è verificata in assenza di volontà in tal senso da parte dell’odierna attrice e il continuare a non prendere atto di questa situazione anomala e gravata di spese per l’attrice “…non può meritare la tutela dell’ordinamento in quanto espressione di prevaricazione egoistica e di lesione dei principi costituzionali di1 solidarietà sociale…” (Cass. 19893/2011).
Come ben scritto nella relazione a firma dell’ing. Ra.Po., su incarico di Pr.Fi. su richiesta dell’Amministratore del Condominio, il distacco, oltre a non provocare alcun tipo di disfunzione dell’impianto centralizzato (pag. 3), non comporta altresì alcun tipo di aggravio di costi ai rimanenti condomini, alla luce anche della normativa prevista dal D. Lgs. 102/2014 relativa all’obbligo della contabilizzazione del calore separato per ogni singola unità immobiliare che supera la suddivisione delle spese secondo il criterio millesimale. L’odierno convenuto Condominio, rimanendo contumace e neglettendo il presente giudizio dall’inizio alla fine, fa ritenere come ammessi i fatti dedotti dall’attore.
Infatti, il comportamento delle parti in causa deve essere attentamente valutato dal Giudice il quale trae elementi di prova dallo stesso: nel caso di specie, la parte convenuta ha negletto il giudizio, omettendo di costituirsi, partecipare alle udienze e svolgere difese di sorte, permettendo a questo Giudice di trarre, da tale omissione, elementi di prova, anche e da soli sufficienti per la formulazione di un giudizio.
Alla luce di quanto innanzi argomentato, la domanda attorea è accolta e, conseguentemente, deve ordinarsi al Condominio di predisporre una nuova tabella dei millesimi o di variare quella attuale alla luce del distacco dall’impianto centralizzato della proprietà Pr.Fi. S.r.l. Deve, altresì, essere annullata la delibera condominiale del 16 marzo 2016 in punto di approvazione del bilancio consuntivo gestione dal 1 ottobre 2014 al 30 settembre 2015 e suo riparto e il bilancio consuntivo preventivo dal 1 ottobre 2015 al 30 settembre 2016 e suo riparto, nella parte relativa alle spese addebitate a Pr.Fi. da rivalutarsi secondo la nuova tabella dei millesimi.
Deve inoltre dichiararsi accertato che il distacco dell’impianto di riscaldamento dell’immobile di Pr.Fi. S.r.l. da quello centralizzato è legittimo e che, pertanto, Pr.Fi. non è tenuta al pagamento delle spese di combustibile dell’impianto di riscaldamento di cui alla delibera impugnata e nemmeno di quelle future, con la condanna del Condominio alla restituzione di ogni importo, oltre interessi, già pagato da Pr.Fi. a titolo di spese di combustibile per il riscaldamento per il periodo dal 1 ottobre 2014 al 30 settembre 2015, da quantificarsi a cura dell’Amministratore del Condominio.
In ordine alle spese di lite, esse seguono la soccombenza ai sensi dell’art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in base alla difficoltà della controversia e all’impegno profuso.
P.Q.M.
Il Giudice di Pace, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
ACCOGLIE
la domanda attorea e, per l’effetto,
DICHIARA
che il distacco dell’impianto di riscaldamento dell’immobile di Pr.Fi. s.r.l. da quello centralizzato del Condominio di Piazza (…) a Milano è legittimo;
DISPONE
che il Condominio di Piazza (…) a Milano predisponga una nuova tabella dei millesimi o una variazione quella attuale alla luce del distacco dall’impianto centralizzato della proprietà Pr.Fi. S.r.l.;
DICHIARA
nulla la delibera condominiale del 16 marzo 2016 in punto di approvazione del bilancio consuntivo gestione dal 1 ottobre 2014 al 30 settembre 2015 e suo riparto e il bilancio consuntivo preventivo dal 1 ottobre 2015 al 30 settembre 2016 e suo riparto, nella parte relativa alle spese addebitate a Pr.Fi. da rivalutarsi secondo la nuova tabella dei millesimi;
DICHIARA
altresì, che Pr.Fi. non è tenuta al pagamento delle spese di combustibile dell’impianto di riscaldamento di cui alla delibera impugnata e nemmeno di quelle future per le ragioni di cui in premessa e in ragione del distacco;
CONDANNA
il Condominio di Piazza (…) Angeli 9 a Milano alla restituzione di ogni importo, oltre interessi, già pagato da Pr.Fi. a titolo di spese di combustibile per il riscaldamento per il periodo dal 1 ottobre 2014 al 30 settembre 2015, da quantificarsi a cura dell’Amministratore del Condominio
CONDANNA
il Condominio di Piazza (…) a Milano alla rifusione delle spese sostenute dall’attrice Pr.Fi. S.r.l., liquidate in complessivi Euro 1.015,00 di cui Euro 145,00 per spese ed Euro 870,00 per compensi professionali ex D.M. 140/2012, oltre Iva, c.p.a. e spese generali.
Così deciso in Milano il 10 gennaio 2017.
Depositata in Cancelleria il 21 febbraio 2017.
Condominio e destinazione della cosa comune