Vendita di bene immobile – obbligo del venditore di consegnare la licenza di abitabilità ed eventuale inadempimento

Trib. Roma Sez. X Sent., 08/01/2010

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale. Tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia per il quale è stata rilasciata la licenza di abitabilità.

Conseguentemente, la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che può essere fonte di danno risarcibile per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità.

Svolgimento del processo

Sa.Ti. conveniva in giudizio Po.An. e la Mp. S.r.l., esponendo di aver sottoscritto, in data 31/1/2005, una proposta di acquisto immobiliare su modulo predisposto dalla Fr., per il tramite della Mp. S.r.l., affiliata Fr., avente ad oggetto una villetta sita in Roma, via (omissis), di proprietà della Po. e del marito, per il corrispettivo di Euro 180.500,00; all’atto della sottoscrizione della proposta versava 3.000,00 a titolo di deposito fiduciario; la somma si sarebbe successivamente convertita in caparra confirmatoria e acconto prezzo in caso di accettazione, e sarebbe stata dalla agenzia consegnata al venditore. Recatasi dal notaio, l’attrice apprendeva che era stata avviata una pratica per ottenere una concessione in sanatoria, in relazione all’immobile oggetto di compravendita, fin dal 1995, pratica che si era perfezionata con il rilascio della concessione in sanatoria da parte del Comune di Roma solo in data 10/5/2004.

Nel contratto di provenienza, rogato in data 30/3/2000, che vedeva come acquirente la Po.Ti. e come alienanti Fi. e Mi.Co., non era indicata la pendenza di una pratica per la concessione della sanatoria, al contrario, le venditrici espressamente asserivano che i lavori di costruzione dell’immobile erano stati realizzati in virtù di regolare concessione edilizia del 1979 e che successivamente ad essa negli immobili oggetto di compravendita non erano state eseguite altre opere o lavori tali da richiedere autorizzazioni, licenze edilizie o concessioni in sanatoria.

L’attrice riferiva che il proprio notaio, ritenendo nullo l’atto di provenienza, si rifiutava di procedere alla stipulazione del nuovo contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell’immobile in suo favore. Ritenuto che la Po. fosse responsabile per grave inadempimento, non avendo esplicitato la presenza della concessione in sanatoria e il suo mancato inserimento nell’atto di provenienza, nonché la mancanza del certificato di abitabilità (per cui si configuravano gli estremi della vendita di aliud pro alio), chiedeva si accertasse la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare conclusosi con la accettazione della parte venditrice e il proprio diritto alla restituzione del doppio della caparra.

Riteneva altresì che anche la Mp. S.r.l. si fosse resa gravemente inadempiente avendo omesso di rappresentare la mancanza del certificato di abitabilità.

Si costituivano in giudizio entrambe le convenute.

La Po. esponeva che la pendenza della pratica di condono non era stata inserita nell’atto di provenienza del 2000 solo per un disguido, e che comunque nessuna norma impediva la redazione di un successivo atto di vendita dello stesso immobile, tant’è che a pochi mesi di distanza, in data 30/9/2005, lei stessa vendeva a terzi l’immobile in questione, dando atto nel corpo dell’atto delle concessioni in sanatoria che erano state rilasciate. Riteneva quindi che nessuna responsabilità le fosse imputabile e che, caso mai, tale responsabilità dovesse gravare sulle sue danti causa, che chiedeva di poter evocare in giudizio.

La Mp. S.r.l. da parte sua evidenziava la correttezza del proprio comportamento, chiedendo il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti: esponeva in particolare che la situazione effettiva dell’immobile era ben nota all’attrice, che ne era stata informata dall’agenzia immobiliare, e che l’agenzia immobiliare si era anche attivata presso il notaio che aveva rogato l’atto di provenienza per ottenere la rettifica dell’atto stesso.

Si costituivano in giudizio anche le chiamate in causa, Fi. e Mi.Co., le quali osservavano che non era neppure ben chiaro, dall’atto di chiamata in causa della Po., quale responsabilità intendesse addebitare loro, essendo in questo atto tra l’altro precisato che il mancato inserimento nell’atto di provenienza del riferimento alla pratica di condono in corso di perfezionamento era dovuto ad un mero disguido.

Chiedevano il rigetto della domanda di manleva proposta dalla Po. nei loro confronti. Precisavano che, in base alla normativa urbanistica, l’atto del 2000 era un atto valido di cui era possibile la rettifica.

Nel corso del giudizio le istanze istruttorie formulate dalle parti venivano rigettate, quindi la causa veniva trattenuta in decisione all’udienza del 1/7/2009 sulle conclusioni come in epigrafe indicate, previa concessione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

Motivi della decisione

La domanda di parte attrice è fondata e va accolta nei termini che seguono.

Varie sono le questioni da risolvere per definire la presente controversia.

In primo luogo, è sollevato dall’attrice il problema della nullità o meno dell’atto di provenienza per la mancata indicazione, in esso, della esistenza di una pratica di condono aperta, o piuttosto, come sostenuto dalle convenute, della rettificabilità di esso. Sulla base del testo dell’art. 40, terzo comma, della legge n. 47 del 1985 (“se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate nel comma precedente”), alla dimenticanza nell’atto del riferimento alle pratiche di condono (essendo escluso trattarsi di un falso ideologico, ovvero di una dichiarazione scientemente falsa) in corso avrebbe potuto ovviare anche la sola parte acquirente, ovvero la Po., con un atto di rettifica, e che quindi la presenza nell’atto di provenienza di tale omissione non impedisse di rogare un successivo atto valido. Sotto questo profilo, quindi, i timori dell’attrice erano eccessivi e non sufficientemente fondati da giustificare il suo recesso dal contratto.

Non è peraltro contestato che nell’atto di provenienza risalente al 2000 la parte venditrice non avesse menzionato che c’era una pratica di condono edilizio in corso e che tale pratica si sia perfezionata solo nel 2004 con il rilascio di due concessioni in sanatoria, e che quando la Sale ha sottoscritto la propria proposta di acquisto, nel gennaio 2005, l’immobile fosse privo del certificato di abitabilità. Sulla base della più recente giurisprudenza di legittimità, “il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile – salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico – ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento “dell’exceptio” prevista dall’art. 1460 c.c. per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico – sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato”: in questo senso Cass. n. 1701 del 2009, che a sua volta cita, riconducendoli allo stesso orientamento, i seguenti precedenti di legittimità: Cass. nn. 8880/2000, cui adde n. 15969/2000, 1391/98, 442/96, 11521/95.

Pertanto, mancando la prova che la Sale fosse a conoscenza della mancanza dell’abitabilità relativa alla pratica di condono appena conclusa, e a fortiori del fatto che la stessa avesse accettato di stipulare il contratto definitivo nonostante la mancanza del certificato di abitabilità, la mancanza di tale certificato costituisce inadempimento in capo alla parte promittente venditrice tale da giustificare il legittimo esercizio, da parte dell’attrice, del diritto di recesso, e da giustificare la condanna della convenuta Po. al pagamento del doppio della caparra ricevuta, ovvero Euro 6.000,00, oltre interessi dalla domanda al saldo. Deve a questo proposito precisarsi che nella proposta di acquisto è aggiunto a penna “parte venditrice si impegna a presentare e pagare domanda di condono per la terrazza all’ingresso”.

Dalla presenza di questa frase le parti convenute e le chiamate argomentano che la Sa. ben sarebbe stata a conoscenza del fatto che l’immobile era privo dell’abitabilità. Tuttavia, la frase aggiunta alla proposta che è datata 31/1/2005 non può riferirsi, evidentemente, alla pratica di condono iniziata dalle Conte nel 1995, non menzionata nell’atto del 2000 e definita grazie ai pagamenti effettuati dalla Po. dopo l’acquisto nel 2004, cui non ha fatto seguito il rilascio del certificato di abitabilità, proprio perché quella pratica al momento della sottoscrizione della proposta si era già conclusa. Essa non può che riferirsi ad un diverso condono, futuro, per un altro illecito edilizio, relativo alla terrazza all’ingresso, in relazione al quale evidentemente essendo questa previsione inserita nella proposta sottoscritta dall’attrice, sussisteva la disponibilità dell’attrice di passare sopra alla irregolarità edilizia, e di attendere che la venditrice eseguisse, a sua cura e spese, la pratica di condono e alla necessità di ottenere, ultimata la pratica di condono, quello che lei riteneva essere un nuovo certificato di abitabilità, non essendo invece il certificato di abitabilità stato mai rilasciato.

Sull’argomento può anche aggiungersi quanto osservato da Cass. n. 1701 del 2009: “È stato anche chiarito che nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Cass. n. 1514 del 2006) e che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (Cass. n. 16216/2008)”.

Per quanto concerne la posizione dell’agenzia immobiliare, la domanda dell’attrice nei suoi confronti va rigettata, non avendo essa provato quando venne a conoscenza dell’esistenza di una precedente pratica di condono, non riportata nell’atto di provenienza, né che l’agenzia le occultò la mancanza del certificato di abitabilità. L’agenzia peraltro ha dimostrato di essersi attivata presso il notaio rogante l’atto del 2000 per intervenire alla rettifica dell’atto stesso (mediante la produzione di due fax non contestati inviati allo studio del notaio), dimostrando di aver posto in essere un comportamento attivo atto a rimuovere gli ostacoli per la redazione di un atto di compravendita che salvaguardasse gli interessi di entrambe le parti.

Infine, per quanto concerne la posizione delle terze chiamate, la domanda va rigettata anche nei loro confronti. E’ vero infatti che compirono un errore nella dichiarazione resa in occasione del rogito dell’atto di vendita tra loro e la Po., non indicando nell’atto la presenza delle pratiche di condono, conducendo alla redazione di un atto imperfetto, che avrebbe necessitato di una rettifica. Tuttavia, la Po. stessa non dubitava che ciò avvenne non in mala fede ma per un mero disguido, ed era ben a conoscenza del problema tanto che curò la conclusione della pratica di condono versando le somme mancanti per l’oblazione. Non può pertanto pretendere di essere tenuta indenne dalle sue danti causa delle conseguenze per sé pregiudizievoli del recesso, conseguente alla mancanza del certificato di abitabilità, della quale era ben consapevole.

Tuttavia, poiché vi è stato un apporto causale delle Co. nella vicenda che ha portato al recesso della Sa. dal contratto, benché non determinante, sussistono giusti motivi per compensare le spese di giudizio tra la Po. e le Co.

Per il resto, le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione, istanza e deduzione disattesa,

1) accoglie la domanda proposta da Sa.Ti. nei confronti di Po.An. e, per l’effetto, condanna la Po. a corrispondere alla Sale la complessiva somma di Euro 6.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2) rigetta la domanda proposta dalla Sale nei confronti di Mp. S.r.l.;

3) rigetta la domanda proposta da Po.An. nei confronti di Co.Mi. e Fi.;

4) compensa le spese di giudizio tra la Po. e la Co.;

5) pone a carico della Po. le spese di giudizio sostenute dall’attrice e le liquida in complessivi Euro 2.670,00, di cui Euro 170,00 per spese, 1.000,00 per diritti ed Euro 1.500,00 per onorari, oltre iva, cap e contributo spese generali al 12,50%;

6) pone a carico della Sa. le spese di giudizio sostenute dalla Mp. S.r.l., e le liquida in complessivi Euro 2.3000,00, di cui Euro 1.000,00 per diritti ed Euro 1.300,00 per onorari, oltre iva, cap e contributo spese generali al 12,50%.

Così deciso in Roma il 30 dicembre 2009.

Depositata in Cancelleria 8 gennaio 2010.