In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico cui è apprestata tutela exart. 1120, II c., c.c. riguarda l’estetica fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio od anche di sue singole parti ma non l’impatto dell’opera con l’ambiente circostante. (Nella specie la S.C. ha cassato la decisione della Corte d’Appello che non aveva chiarito se la rispondenza a decoro architettonico della trasformazione di un terrazzamento a gradoni, destinato a giardino, in un lastrico pavimentato fosse stata valutata con riferimento all’edificio in sé o piuttosto, con erronea motivazione, al panorama marino circostante). (Cassa con rinvio, App. Genova, 19/06/2003)
Cass. civ. Sez. II, 25/01/2010, n. 1286
Con atto di citazione notificato il 14.5.94 R.M., M.M., E.U., E.G., D. P., S.D.W., proprietari di distinti unità immobiliari nel condominio (OMISSIS), convennero in giudizio davanti al Tribunale di Chiavari P.C., proprietaria di unità immobiliare al pianoterra del suddetto edificio, dotata di balcone e terreno attiguo e deducendo che costei aveva sopraelevato fino al livello del balcone la fascia superiore del giardino con svuotamento del sottostante terrapieno, creazione di un locale a due luci ed allargamento del balcone; chiedevano che, dichiarata la illegittimità delle opere realizzate fosse condannata alla loro rimozione ed al ripristino dello stato quo ante.
Deducevano, infatti, gli attori che le opere avevano peggiorato il decoro architettonico dell’edificio, diminuito la stabilità dello stesso, ridotto aria e luce nel garage condominiale, creato condizioni di insicurezza per gli appartamenti al primo piano facilitando l’accesso ad essi da parte dei malintenzionati.
Costituitasi, la convenuta contestava la domanda chiedendone il rigetto.
Espletata C.T.U., escussi i testi, acquisiti documenti il Tribunale in composizione monocratica. con sentenza n. 170/01, disattendendo gran parte delle conclusioni del C.T.U., accoglieva la domanda attrice, condannando la P. alla rimessione in pristino dei luoghi, oltre al pagamento delle spese processuali.
Su impugnazione della P., la Corte di appello di Genova, con sentenza 19.6.2003 in totale riforma rigettava le domande degli originari attori, condannandoli al pagamento di metà delle spese di entrambi i gradi di giudizio e compensando la restante metà.
Precisato che non è stato riproposto l’addebito di aver compromesso la stabilità dell’edificio condominiale, afferma la Corte d’appello:
che, non essendo stato fatto accenno in corso di causa alla violazione dell’art. 873 c.c il tribunale ha trattato un thema decidendum del tutto nuovo e sul quale non si è mai svolto regolare contraddittorio; che, comunque non è applicabile l’art. 873 c.c. nella presente fattispecie perchè il nuovo corpo di fabbrica, come rilevato dal C.T.U. è staticamente indipendente e non interagisce con il muro perimetrale dello stabile, sicchè non ha possibilità di recare danni o lesioni, con la conseguenza che è applicabile l’art. 877 c.c. con utilizzazione del muro comune, consentito dagli artt. 1122 e 1102 c.c.; che in ordine alla ritenuta lesione del decoro architettonico, trattasi di giudizio in cui entra una buona dose di soggettività e ciò induce ad una valutazione prudenziale, sulla falsariga di quanto osservato dal C.T.U. che ha ritenuto di escludere una compromissione dell’estetica del fabbricato perchè: a) il prospetto risultava già deturpato da altri interventi (creazione di veranda in alluminio e vetro); b) l’edificio non presenta particolare pregio; c) “la mimesi con le fasce sottostanti, cercata dal progettista attraverso il richiamo per forma e materiali, alla conformazione tipica del suolo, attenua di molto l’impatto visivo”;
d) il progetto era stato approvato dalla commissione edilizia integrata del Comune ed aveva avuto il parere favorevole della Soprintendenza ai beni ambientali in sede di sanatoria; che, pertanto, sulla base di tali premesse, non pare condivisibile la critica degli attori; che, quanto alla creazione di condizioni di insicurezza per gli alloggi dei piani sovrastanti, l’affermazione apodittica del Tribunale, secondo cui l’alzamento del nuovo divisorio costituisce illecito perchè rende più facile l’accesso al piano superiore, non può essere condivisa alla luce delle risultanze processuali con riguardo alla documentazione grafica e fotografica in atti ed alle ragionevoli considerazioni del CTU secondo cui le opere realizzate aumentano la sicurezza degli appartamenti sovrastanti già in precedenza troppo facilmente accessibili.
Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione gli appellati.
Resistono con controricorso e ricorso incidentale la P. che ha depositato memoria.
Resistono con controricorso al ricorso incidentale i ricorrenti principali.
Deducono i ricorrenti principali a motivi di impugnazione:
1) la violazione o falsa applicazione degli art. 877, 1102, 1117 e 1122 c.c. l’omessa o insufficiente motivazione in relazione alla illegittima realizzazione, da parte della resistente, di un nuovo corpo di fabbrica in appoggio all’edificio condominiale:
per avere la Corte d’appello, recependo acriticamente ed apoditticamente le conclusioni del C.T.U. senza tener conto delle critiche sollevate dai ricorrenti, ERRONEAMENTE affermato: che il nuovo corpo è staticamente indipendente e non interagisce con il muro perimetrale dello stabile, sicchè non ha possibilità di arrecare danni o lesioni, con conseguente applicabilità dell’art. 877 c.c. ed utilizzazione del muro comune ex art. 1122 e 1102 c.c., NONOSTANTE: A) la nuova costruzione sia stata eseguita in appoggio all’edificio condominiale, senza l’autorizzazione dell’assemblea comprimendo il godimento degli altri condomini, specificando il C.T.P. attrice che la soletta orizzontale realizzata appare appoggiata e legata allo sporto del balcone originario della proprietà P. (che è un tratto a sbalzo del solaio del p.t. collegato alla struttura portante dell’edificio); B) la nuova struttura abbia inciso su parti comuni, provocando una crepa di distacco dal soffitto la cui causa potrebbe derivare, tra l’altro, da un movimento di assestamento di tutta la struttura a seguito della eliminazione del terreno antistante al dado di fondazione; oppure al cedimento del muro delle autorimesse in seguito al nuovo carico;
2) la violazione o falsa applicazione degli artt. 1102 e 1122 c.c. od insufficiente motivazione in relazione alla lesione del decoro architettonico dell’edificio condominiale:
per avere la Corte d’appello, aderendo acriticamente alle conclusioni del C.T.U. ERRONEAMENTE ritenuto che la trasformazione del terrazzamento a gradoni, destinato a giardino, in un vasto lastrico pavimentato posto in essere dalla P., non configuri una lesione del decoro architettonico NONOSTANTE:
A) l’opera della convenuta costituisca, secondo lo stesso CTU un corpo estraneo che altera la simmetria originaria con la cancellazione visiva del piano orizzontale;
B) il decoro architettonico debba essere valutato sulla scorta di elementi oggettivi, individuati dalla giurisprudenza, nella “simmetria”, “estetica” “architettura generale”; e costituisca un valore a sè stante in ordine al quale non può valere la conclusione del CTU secondo cui l’alterazione risulterebbe meno rilevante ‘essendo intervenuta sul lato mare” dell’edificio visibile a pochi;
c) la trasformazione operata dalla P., non seguita dal vicino Ma., proprietario dell’altro appartamento a piano terra dell’edificio – renda ancora più evidente l’alterazione del caratteristico “terrazzamento” ligure tutelato come bellezza naturale;
D) la sentenza NON abbia risposto alle numerose critiche avanzate, dal CT di parte ricorrente (prof. T.) alla consulenza d’ufficio, in ordine all’errata impostazione metodologica seguita dal CTU nell’esame dei quesiti;
E) la realizzata sopraelevazione di m. 1,65 rispetto al piano del terreno originario, contrasti con le norme tecniche di attuazione del P.R.G. di (OMISSIS);
F) sia stato violato l’art. 4 del regolamento condominiale che vieta di erigere o collocare … quant’altro a giudizio delle competenti autorità pregiudichi l’estetica, il decoro, la stabilità del caseggiato;
3) l’omessa o insufficiente motivazione in relazione all’alterazione della luminosità dell’autorimessa condominiale ed in relazione all’alterazione del microclima nell’edificio condominiale:
– per avere la Corte d’appello: A) omesso ogni risposta alle critiche avverso la C.T.U. proposte sia relativamente all’alterazione della luminosità e dell’aerazione del garage con riferimento alle tre aperture praticate al posto delle tre originarie finestre, tanto più che la modificazione della facciata non corrisponde al progetto presentato alla commissione edilizia;
B) riconosciuto, in ordine alla maggiore rigidità e refrattarietà della pavimentazione rispetto al prato preesistente, che esse potevano aumentare la RUMOROSITA’ in caso di pioggia, e la restituzione del CALORE nelle ore di sole, limitandosi tuttavia a dichiararsi in difficoltà nell’esprimere valori quantitativi rispetto alla rilevanza negativa delle opere;
4) la violazione o falsa applicazione degli artt. 1102, 1120, 1122 c.c. e l’omessa od insufficiente motivazione in relazione alla “compromissione della sicurezza dell’edificio condominiale”:
per non avere la corte d’appello condiviso(nè riportato) quanto rilevato dal C.T. di parte attrice in ordine alla pericolosità dello spazio coperto ed aperto sottostante la terrazza realizzata, quale potenziale ricovero per maleintenzionati o animali, rilievo pur ritenuto pertinente dallo stesso C.T.U. compromettendo, la suddetta pericolosità, la sicurezza dell’intero stabile e dei singoli appartamenti;
5) l’omessa, od insufficiente motivazione in relazione alle opere realizzate dalla P. per non avere la corte d’appello considerato in ordine alla legittimità delle opere realizzate dalla P. che la stessa attrice aveva dato atto che ancora la domanda di sanatoria non era stata accolta, omettendo ogni motivazione sui rilievi del CT di parte attrice che aveva avidenziato: la difformità del progetto presentato al Comune rispetto a quello realizzato; la edificazione di una vera e propria costruzione derivante dal mancato riempimento del terrapieno adibito a giardino NON consentita all’interno della zona di interesse paesistico, con conseguente inammissibilità della domanda in sanatoria delle opere eseguite;
6) la violazione o falsa applicazione degli artt. 1120, 1122 c.c. e l’omessa od insufficiente motivazione in ordine “alla perdita di valore” come conseguenza del danno estetico:
per avere la corte d’appello omesso di considerare il deprezzamento subito dall’immobile condominiale nella perdita del panorama precedentemente goduto, a seguito della costruzione della terrazza della P. sulla quale s’incentra la veduta dei condomini, prima avente ad oggetto il “terrazzamento” dei prati degradante verso il mare. Deduce la P. a motivi di ricorso incidentale:
1) la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. e art. 345 c.p.c.;
– per avere la corte d’appello, ERRONEAMENTE deciso, sia pur ritenendola insistentemente sulla violazione delle norme artt. 877, 1122 e 1102 c.c. mai dedotta quale causa petendi della domanda di ripristino e di risarcimento danni NONOSTANTE la P., sia in primo che secondo grado avesse eccepito di non accettare il contraddittorio sulle domande nuove;
2) la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. l’omessa o insufficiente motivazione per avere la corte d’appello omesso di pronunciarsi sul 3′ motivo d’appello con il quale si denunciava, in via pregiudiziale l’inammissibilità e/o improcedibilità delle domande di parte attrice fondate sulla pretesa “alterazione del microclima” mai prima dedotta come causa petendi della domanda di ripristino ed avverso la quale la P. aveva dichiarato di non accettare il contraddittorio; procedendo, viceversa, la corte d’appello nel ritenere fondati i motivi d’appello (ivi compreso quello relativo alla alterazione del micorclima, provocato dall’esecuzione delle opere, nulla deducendo a sostegno dell’accoglimento di quello in esame.
Vanno preliminarmente riuniti ex art. 335 c.p.c. i ricorsi principale ed incidentale trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.
Passando all’esame del ricorso principale, il primo motivo è infondato in quanto la corte d’appello ha accertato, sulla base dell’espletata C.T.U. e della relazione integrativa disposta in relazione ai rilievi dei C.T. di parte appellata che il nuovo corpo di fabbrica costruito dalla P. è staticamente indipendente e non interagisce con il muro perimetrale dello stabile e, quindi, non è costruito in appoggio, come, viceversa, sostegno i ricorrenti, e ciò, aggiunge la corte, comporta l’applicabilità dell’art. 877 c.c. e non 873 c.c., e rende legittima l’utilizzazione del muro comune ai sensi degli artt. 1102 e 1122 c.c.
Ora, a fronte di tali affermazioni i ricorrenti, pur non avendo riproposto in sede di appello l’addebito di compromissione della stabilità dell’edificio condominiale, sostenuto davanti al Tribunale, tentano di modificare a loro favore l’accertamento di fatto e la valutazione della C.T.U. riservata per legge alla corte di appello quale giudice del merito, prospettando la violazione dell’art. 877 c.c. sotto il profilo che la nuova costruzione, pur edificata interamente su terreno di proprietà della P. si “appoggerebbe” sul muro perimetrale comune profilando, quindi, a sostegno di tale tersi, un vizio di motivazione della corte territoriale che non avrebbe tenuto conto dei rilievi alla C.T.U. contenuti nella perizia di parte A.; rilievi, tuttavia, che risolvendosi nell’affermazione che la nuova soletta del terrazzo “appare” appoggiata (e non che “è” appoggiata) e legata allo sporto del balcone originario della P., e nel desumere che la nuova costruzione “appoggia” su parti comuni dell’edificio condominiale per il fatto dell’essere lo sporto del balcone originario, un tratto a sbalzo del solaio del piano terra a sua volta collegato alla struttura portante dell’edificio, evidenziano la loro inidoneità a sovvertire il convincimento della corte d’appello circa l’indipendenza statica della nuova costruzione stante l’esistenza di una struttura portante che ha consentito di realizzare autonomamente l’ampliamento del terrazzo originario.
Il vizio di motivazione dedotto si traduce, pertanto, in una censura, nella specie, irrilevante.
Da disattendere, è, anche, la violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., dedotta nello stesso motivo di ricorso, non essendo stato chiarito in cosa consisterebbe la violazione della prima norma, tenuto conto della giurisprudenza in tema di uso dei muri perimetrali da parte dei condomini; ed essendo la violazione della seconda norma estranea al decisum della corte di appello, nè essendo stato denunciato sul punto un omesso esame o una omessa pronuncia della corte d’appello. Il primo motivo va, quindi, interamente respinto.
Il secondo motivo del ricorso in esame è fondato nei limiti che vengono ad esporsi.
Precisato, in linea di principio: che spetta al giudice di merito accertare in concreto se una data innovazione costituisce o meno alterazione del decoro architettonico, per cui la sentenza che affermi o meno l’esistenza di detta alterazione è censurabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione sul punto (v. sentt. 6496 e 8381 del 1995);
che il decoro architettonico, inteso dalla giurisprudenza di questa corte ormai consolidata, quale estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia (v. sentt. 8731/98; 16098/03), va valutato, ai sensi dell’art. 1120 c.c., comma 2, con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purchè l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’intero stabile) e NON rispetto all’impatto con l’ambiente circostante;
che l’alterazione del decoro deve essere apprezzabile, trattandosi di trovare una situazione di equilibrio tra gli interessi contrapposti della comunità dei condomini e del singolo condomino che ha agito sulla sua proprietà esclusiva;
che l’apprezzabilità dell’alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere;
ciò premesso, rileva il collegio che la motivazione espressa dalla corte d’appello nell’escludere, nella specie, la lesione del decoro architettonico, NON è sufficiente a dar conto dei principi sopra esposti, perchè:
a) che il prospetto risultasse già deturpato da altri interventi, è affermazione che, da un lato non autorizza a deturpare (se di deturpazione si tratta) ancora di più; e da altro lato nulla dice sulla incidenza o meno delle precedenti alterazioni del decoro sul deprezzamento economico dell’immobile al fine di valutare se l’innovazione posta in essere dalla P. comporti comunque un ulteriore significativo deprezzamento;
b) che, il non presentare l’edificio de quo un particolare pregio, non esclude, di per sè, che possa sussistere una alterazione apprezzabile del decoro architettonico;
c) che l’affermata rilevante attenuazione dell’impatto visivo, prodotta dal “richiamo per forma e materiali alla conformazione tipica del suolo”, ideato dal progettista, NON chiarisce se l’impatto visivo con l’innovazione agisca sull’edificio condominiale in se considerato oppure sull’ambiente circostante (cioè sul “terrazzamento” facente parte del panorama ligure, al quale fa prevalente riferimento la difesa dei ricorrenti), che l’art. 1120 c.c., comma 2 non prende in considerazione;
d) che l’approvazione da parte della P.A. del progetto originario ed il parere favorevole della soprintendenza ai beni ambientali, NON escludono, di per sè, (anche ove accertato il loro rispetto nella concreta esecuzione dell’opera) che una alterazione del decoro architettonico possa essersi realizzata essendo essi rilasciati sempre con salvezza dei diritti dei terzi.
La motivazione, pertanto, appare insufficiente e sotto tale profilo va accolto il motivo in esame; mentre vanno disattesi i profili sub E ed F dello stesso motivo, non essendo stati oggetto di esame da parte della corte d’appello; nè essendo stato dedotto dai ricorrenti un omesso esame od omessa pronuncia da parte della corte d’appello sul punto.
Il terzo motivo del ricorso principale è inammissibile perchè, in ordine all’alterazione della luminosità e dell’aereazione del garage condominiale, dedotta dagli originari attori fin dall’atto di citazione introduttivo del giudizio, a sostegno della illegittimità delle opere realizzate dalla P., come risulta dalla stessa sentenza d’appello (v. pag. 5 in alto), il tribunale non si è pronunciato e non avendo gli appellati proposto impugnazione incidentale sul punto, nè richiesto, ex art. 346 c.p.c. che la corte d’appello si pronunciasse sul punto, la domanda è stata correttamente ritenuta implicitamente rinunciata dagli appellati; e, comunque, anche a contestare ciò, NON il vizio di motivazione doveva dedursi in questa sede; ma la violazione dell’art. 112 c.p.c., per cui, anche sotto tale profilo la censura è inammissibile.
Quanto all’alterazione del microclima, la domanda, non originariamente proposta ma accolta dal tribunale pur in presenza di tempestiva eccezione sollevata dalla P. in 1′ grado e riproposta in appello, non è stata oggetto di pronuncia da parte della corte d’appello, con la conseguenza che la censura in questa sede doveva essere di violazione dell’art. 112 c.p.c. e non di vizio di motivazione come proposta.
Il quarto motivo di ricorso è infondato.
La corte d’appello ha, infatti, smentito che le opere realizzate compromettano la sicurezza dell’edificio condominiale e ciò ha affermato sulla base della documentazione grafica e fotografica e della C.T.U., concludendo per un aumento di sicurezza in una “situazione non facile” già originariamente.
A fronte di tali affermazioni, i ricorrenti deducono genericamente la violazione delle norme indicate, senza specificare in cosa tali violazioni consisterebbero, limitandosi a riportare una mera considerazione del C.T. di parte, niente affatto determinante ed idonea a contrastare le argomentazioni della corte d’appello.
Il quinto motivo di ricorso è irrilevante per le ragioni esplicitate trattando il secondo motivo del ricorso principale.
Il sesto motivo di ricorso è in parte inammissibile, con riferimento alla dedotta perdita del panorama goduto prima dell’innovazione, trattandosi di censura nuova non oggetto di esame da parte della corte di merito; ed in parte assorbito per le ragioni esposte nell’esame del secondo motivo del ricorso principale.
Il ricorso principale va, pertanto, accolto solo nei limiti dell’accoglimento del secondo motivo, come sopra specificato.
Il rigetto del primo motivo del ricorso principale (all’accoglimento del quale era condizionata la proposizione del 1′ motivo del ricorso INCIDENTALE) e la dichiarata inammissibilità del terzo motivo dello stesso ricorso comportano l’assorbimento di entrambi i motivi del ricorso INCIDENTALE. La sentenza impugnata va, quindi, cassata nei limiti del motivo accolto, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte di appello di Genova che provvederà ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti.
La corte riunisce i ricorsi;
accoglie il secondo motivo del ricorso principale nei limiti di cui in motivazione; rigetta il primo, il terzo, il quarto, il quinto motivo del ricorso principale, nonchè il sesto motivo dello stesso ricorso per la parte non dichiarata assorbita; dichiara assorbiti entrambi i motivi del ricorso incidentale;
cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte d’appello di Genova.
Così deciso in Roma, il 17 febbraio 2009.
Depositato in Cancelleria il 25 gennaio 2010
Condominio e destinazione della cosa comune