La responsabilità penale dell’Amministratore di Condominio: breve rassegna giurisprudenziale

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – Reato in genere

Cass. pen. Sez. IV Sent., 23/09/2009, n. 39959

La responsabilità penale dell’amministratore di condominio (nella specie in considerazione per l’incendio causato dal malfunzionamento di una canna fumaria) ha natura omissiva, traendo origine dalla violazione dell’obbligo di compiere tutti gli atti idonei a tutelare i diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ne discende che l’accertamento in concreto della colpevolezza di tale soggetto postula sia l’individuazione precisa del comportamento in concreto esigibile in relazione alla sua posizione di garanzia che la sussistenza del nesso causale tra omissione ed evento lesivo.

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di intervenire a tutela delle parti comuni dell’edificio a prescindere dalla provenienza del pericolo, deve pertanto ritenersi che il dovere per costui di attivarsi sussista anche quando il pericolo per le parti comuni provenga da un bene (nella specie in considerazione una canna fumaria) di proprietà esclusiva di uno dei condomini).

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – Reato – Causalità (rapporto di) – Obbligo giuridico di impedire l’evento – Condominio di edifici – Responsabilità di amministratore di condominio – Omissione di condotta dovuta – Responsabilità – Fattispecie.

Cass. pen. Sez. IV, 23/09/2009, n. 39959

La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va ricondotta nell’ambito della disposizione (art. 40, comma secondo, cod. pen.) per la quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com’e nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore. (In applicazione di tale principio, la Corte ha ritenuto configurabile a carico dell’amministratore di condominio un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava parti comuni dell’edificio). (Annulla con rinvio, App. Milano, 22 maggio 2008)

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – Reato

Cass. pen. Sez. V, 23/11/2005, n. 282

È ravvisabile il delitto di diffamazione nel comportamento dell’amministratore di un condominio che, in una lettera, renda edotti i condomini della morosità di uno di essi relativamente alla quota dovuta per l’adeguamento dell’impianto elettrico, definendolo un “anarcoide che intralcia e fomenta e mantiene comportamento scorretto”.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri)

Cass. pen. Sez. I, 26/01/2001, n. 19678

Negli edifici condominiali l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla imminente o avvenuta rovina di parti comuni della costruzione incombe sull’amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali qui non risultanti, l’amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza. L’amministratore è infatti titolare “ope legis” – salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari – non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1130 nn. 3 e 4 C.C., ma anche del potere di “ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente” con l’obbligo di “riferirne nella prima assemblea dei condomini”, ai sensi dell’art. 1135, co. 2, C.C., di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del “neminem laedere”. Il detto obbligo trova, a tutela del generale interesse alla pubblica incolumità e indipendentemente dai rimedi civilistici, immediata e specifica sanzione in caso di inosservanza nell’art. 677 C.P., fattispecie assorbente quella prevista dal precedente art. 650 nell’ipotesi in cui i lavori necessari vengano individuati con un atto amministrativo.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – imposte

Cass. pen., 03/06/1998, n. 6453

L’amministratore professionista di condominio è soggetto obbligato alla tenuta delle scritture contabili prescritte dall’art. 1, comma 6, della legge 516/1982, in quanto esercita abitualmente, anche se in modo non esclusivo, l’attività di amministrare i condomini. Non è, invece, obbligato alla tenuta di tali scritture colui che amministra un condominio senza il carattere della abitualità professionale.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – imposte

Cass. pen., 18/02/1998, n. 1954

La giurisprudenza tributaria per cui l’amministratore di condominio non è obbligato alla tenuta di scritture contabili ed al pagamento dell’Iva, espletando attività ricompresa nella categoria dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa, deve essere interpretata nel senso che ove l’attività in questione venga esercitata abitualmente anche se non esclusivamente, in modo tale da far presumere che ci si avvalga di una organizzazione strutturalmente ad essa preordinata, si è nel campo dell’applicazione dell’Iva e dell’obbligo di tenuta dei libri e delle scritture contabili previsti dalla legge. In difetto si integra l’ipotesi di reato di cui all’art. 1, comma 6, D.L. 429/82, convertito con legge 516/1982.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – incolumità pubblica

Cass. pen. Sez. I, 03/10/1996, n. 9866

L’obbligo di cui all’art. 677 c.p., in caso di mancanza di un amministratore, grava sul proprietario (o sui proprietari) dell’edificio condominiale (anche in virtù di quanto dispone l’art. 2053 c.c.), obbligo che è del tutto indipendente dalla causa che ha determinato il pericolo, essendo irrilevante sia l’origine del pericolo che la sua attribuibilità all’obbligato o la sua derivazione da caso fortuito o da forza maggiore.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – incolumità pubblica

Cass. pen. Sez. IV, 06/05/1983, n. 6757

L’amministratore di uno stabile, sia che operi per conto di un solo proprietario, (persona fisica o giuridica), sia che agisca per conto di un condominio ha la titolarietà dei poteri attinenti alla conservazione ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni fra i quali rientra anche quello di attivarsi per la eliminazione di situazioni che possono potenzialmente causare la violazione del principio del neminem laedere e di provvedere o, quantomeno, riferirne al proprietario; l’identificazione dei singoli obblighi in concreto incombenti sull’amministratore deve essere effettuata, sulla base delle norme legislative, statutarie o regolamentari, nelle singole fattispecie. (Fattispecie: lesioni colpose causate a un passante dalla caduta di una tegola da un tetto in stato di cattiva manutenzione).

La responsabilità dei soggetti tenuti alla manutenzione di uno stabile sussiste anche nel caso in cui nella serie causale produttrice del danno si sia inserito, accanto all’elemento rappresentato dal vizio di costruzione o di manutenzione ad essi imputabile, un fatto colposo del terzo privo di autonoma efficienza causale e da essi prevedibile in base alla comune diligenza. (Fattispecie relativa all’infortunio di un passante causata dal distacco di una tegola da un tetto dissestato per cattiva manutenzione e per passaggio di operai).

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (legittimazione processuale)

Cass. pen., 08/03/1978

L’amministratore di un condominio, che è titolare di diritti relativi alle parti comuni dell’edificio e che può compiere i relativi atti conservativi agendo in giudizio, è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale per costruzione senza licenza per chiedere il risarcimento del danno, limitato al costo delle opere necessarie alla riparazione dei guasti causati alle parti comuni da conservare, salvo il diritto ai maggiori danni riservato a tutti i condomini ed a ognuno di essi per le parti esclusive.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (legittimazione processuale)

Cass. pen., 14/04/1975, n. 649

Fa capo all’amministratore del condominio l’obbligo, sanzionato penalmente, di denunciare al Comando provinciale dei vigili del fuoco il collaudo dell’impianto di riscaldamento; quest’obbligo è di natura omissiva ed ha carattere permanente.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (legittimazione processuale)

Cass. pen. Sez. III, 14/03/1975, n. 4676

La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito del capoverso dell’art. 40 c.p., che stabilisce che non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessaria, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com’è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – incolumità pubblica – reati

Cass. pen., 30/12/1973, n. 2869

Negli edifici in condominio, per i quali ai sensi dell’art. 1138 c.c. la nomina dell’amministratore è obbligatoria, risponde penalmente ai sensi dell’art. 677 cod. pen. l’amministratore il quale non rimuova il pericolo derivante da minacciante pericolo di rovina delle parti comuni salvo che l’omissione non sia a lui imputabile per cause accidentali.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri)

Cass. pen., 30/11/1973

Negli edifici in condominio nei quali l’amministratore è obbligatorio, l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni dell’edificio incombe sull’amministratore. Tale obbligo può però risorgere a carico dei singoli condomini, e in via autonoma, qualora per cause accidentali l’amministratore non possa adoperarsi con la necessaria urgenza per rimuovere il pericolo di rovina che si sia già manifestata.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri)

Cass. pen. Sez. VI, 06/10/1971, n. 798

Solo l’amministratore di un condominio è legittimato a procedere all’affissione, nell’atrio o nell’ingresso dello stabile amministrato, di scritti o disegni interessanti i condomini, tale facoltà derivandogli dall’incarico affidatogli e dalla stessa necessità di espletare le proprie mansioni. Uguale facoltà non spetta a coloro che non rivestono tale qualità, i quali per le comunicazioni ai condomini possono rivolgersi all’amministratore o se del caso all’assemblea. Non è punibile pertanto ai sensi dell’art. 664 comma secondo, c.p., la distruzione o il deterioramento di scritti o disegni fatti affiggere nell’ingresso di un condominio da persona diversa dall’amministratore.

Comunione e condominio – Amministrazione del condominio (obblighi e poteri) – incolumità pubblica – reati

Cass. pen. Sez. I, 09/03/1959

L’amministratore di un condominio ha l’obbligo giuridico di rimuovere lo stato di pericolo derivante dalla minaccia di rovina dell’edificio condominiale. Tuttavia l’amministratore non risponde della contravvenzione nel caso in cui abbia fatto quanto era possibile per adempiere al suddetto obbligo, ma i lavori non siano stati eseguiti non avendo i condomini messo a disposizione la somma necessaria.