Condominio ripartizione spese cortile

Cassazione civile , sez. II, 05 maggio 2010 , n. 10858

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.

B.M. conveniva in giudizio il condominio di (OMISSIS) proponendo opposizione avverso la delibera condominiale con la quale era stato disposto che le spese necessarie per riparare il cortile condominiale, da cui si erano verificate infiltrazioni di umidità all’immobile di proprietà di essa attrice, fossero poste per un terzo a carico del condominio e per due terzi a carico di essa B..

Il condominio si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda.

Con sentenza 13/10/2000 l’adito tribunale di Catania accoglieva la domanda.

Avverso la detta sentenza il condominio proponeva appello al quale resisteva la B. che spiegava appello incidentale.

Con sentenza 31/1/2004 la corte di appello di Catania accoglieva l’appello principale e, in riforma della pronuncia impugnata, rigettava la domanda di annullamento della delibera condominiale impugnata dalla B.. La corte di appello osservava: che la descrizione dei luoghi fornita dal c.t.u. era esauriente quanto a posizione dell’immobile della B. e del cortile condominiale che solo in parte fungeva da copertura al bene dell’appellata; che la Corte di Cassazione, con la sentenza 10/11/1998 n. 11283, aveva equiparato la condizione del proprietario di un’autorimessa, sottostante il cortile condominiale, a quella del proprietario dell’appartamento avente l’uso esclusivo del lastrico solare come terrazza a livello; che il tribunale, con la sentenza appellata, si era espressa in maniera difforme affermando che la pronuncia della Cassazione non era condivisibile perchè funzione principale del cortile era quella di dare aria e luce agli edifici che su di esso insistevano e la terrazza a livello aveva invece lo scopo di ampliare il godimento dell’appartamento cui era annessa, sicchè non era possibile alcuna assimilazione; che andava invece condiviso l’assunto della Cassazione non basato, al contrario di quanto affermato dal tribunale, sulle funzioni della terrazza a livello e del cortile, ma sulla ricostruzione della natura di bene condominiale del cortile stesso; che nella specie l’analogia con la terrazza a livello nasceva dalla diversità dell’uso che i condomini ed il proprietario del locale sottostante facevano del cortile stesso; che, come il proprietario della terrazza a livello avendone l’uso esclusivo era tenuto ad una contribuzione diversa rispetto agli altri condomini, così il proprietario del locale sottostante il cortile, avendo l’uso esclusivo dello stesso, quale copertura della propria unità immobiliare, era tenuto a contribuire in misura diversa alla relativa manutenzione; che nella specie il cortile, servendo da copertura al locale sottostante, presentava caratteristiche peculiari tali da consentire il passaggio della luce; che si trattava di accorgimenti tecnici (quali lastre di vetrocemento o lucernari) che richiedevano una manutenzione più accorta e costosa di cui il proprietario del locale doveva farsi carico in modo diverso dagli altri condomini in quanto posti ad esclusivo beneficio del suo immobile; che la sentenza appellata andava quindi riformata con il rigetto della domanda di annullamento della delibera impugnata; che l’accoglimento del secondo motivo dell’appello principale aveva natura assorbente rispetto alla terza ed alla quarta censura con le quali il condominio aveva lamentato l’applicazione nel caso in esame dell’art.1125 c.c.; che la B., con l’appello incidentale, aveva censurato la sentenza di primo grado sostenendo che il tribunale, accertata la responsabilità del condominio per i danni da essa appellante incidentale subiti a causa della mancata manutenzione del cortile, avrebbe dovuto ripartire le spese necessarie al rifacimento del cortile come per i danni ex art. 1123 c.c., comma 1; che la prospettata responsabilità extracontrattuale del condominio per i danni causati alla B. non era oggetto del giudizio che riguardava solo il criterio di ripartizione delle spese adottato dalla delibera impugnata; che la norma invocata dalla B. non era applicabile nella specie dovendo differenziarsi la posizione del proprietario esclusivo della copertura, costituente anche il cortile condominiale, da quella dei condomini che avevano un uso indifferenziato del cortile stesso.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Catania è stata chiesta da B.M. con ricorso affidato a due motivi. L’intimato condominio non ha svolto attività difensiva in questa sede di legittimità.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso B.M. denuncia vizi di motivazione e violazione degli artt. 1123 e 1126 c.c., sostenendo che la corte di appello è incorsa in errore per non aver tenuto conto della obiettiva situazione dei luoghi descritta dal c.t.u.. Il giudice del gravame, pur dando atto che il cortile condominiale solo in parte funge da copertura del sottostante locale adibito ad autorimessa, ha illogicamente ritenuto applicabile l’art. 1126 c.c., senza trarre le dovute conseguenze dalla detta situazione dei luoghi ai fini dell’individuazione del criterio di ripartizione delle spese da adottare. Nè dalla sentenza impugnata è possibile ravvisare le ragioni che hanno indotto la corte di appello a non tener conto della parziarietà della copertura dell’autorimessa ed a pervenire alla ingiusta decisione di individuare in quello indicato dall’art. 1126 c.c., il criterio di ripartizione delle spese di riparazione del solaio che funge da cortile condominiale e parziale copertura della detta autorimessa.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 1123 e 1126 c.c. e art. 12 disp. gen., comma 2, deducendo che la decisione impugnata si basa sulla equiparazione alla terrazza a livello del cortile costituente ad un tempo copertura e piano di calpestio pervenendo così ad applicare l’art. 1126 c.c., che si riferisce alla ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare di uso esclusivo. La corte di merito non ha tenuto conto della diversità strutturale e funzionale degli elementi che sono stati assimilati. Il giudice di appello avrebbe dovuto verificare la tipologia dei lavori da dover eseguire e considerare la diversità di godimento dei beni equiparati. Se avesse in tal modo operato la corte territoriale avrebbe applicato la disciplina dettata dall’art. 1123 c.c., trattandosi di norma generale in ordine alla ripartizione delle spese condominiali e di beni destinati a servire i condomini in misura diversa con conseguente ripartizione delle spese in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Tra i lavori da eseguire ve ne sono alcuni non connessi alla funzione di copertura del solaio sul quale si deve intervenire.Condominio ripartizione spese cortile

Le dette censure – con le quali si denuncia la violazione delle stesse norme e che possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza – sono fondate (anche se per ragioni in parte diverse da quelle sviluppate dalla ricorrente) dovendosi applicare il seguente principio affermato da questa Corte in una fattispecie analoga a quella in esame:

in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2 (sentenza 14/9/2005 n. 18194).

La menzionata sentenza è pervenuta alla riportata conclusione all’esito della dettagliata descrizione dello stato dei luoghi (simile, come già rilevato, a quello che ha dato origine alla controversia in esame) e dopo aver proceduto al vaglio degli orientamenti della giurisprudenza di legittimità (con particolare riferimento alla decisione 10/11/1998 n. 11283 posta a base della pronuncia impugnata) in tema di criteri da adottare per la ripartizione delle spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di locale sotterraneo di proprietà di un soggetto diverso dal proprietario del fondo soprastente. Condominio ripartizione spese cortile

Il Collegio ritiene di dover prestare adesione alla citata sentenza 18194/2005 sorretta dai seguenti argomenti coerenti e ineccepibili che il Collegio condivide e fa propri: a) nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 cod. civ., l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso, mentre nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini; b) ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condomini dei locali sottostanti; c) in tale ipotesi (che ricorre appunto nella fattispecie in esame) è quindi da escludere l’applicazione analogica dell’art. 1126 c.c., sussistendo invece le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., “il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123 cod. civ., comma 2” (in tali sensi testualmente citata sentenza 18194/2005).

Una situazione sostanzialmente analoga è ravvisabile nel caso in esame, in quanto – come dedotto in fatto dalla ricorrente – l’usura della pavimentazione del cortile è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini: da ciò l’applicazione del principio “ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo”. Condominio ripartizione spese cortile

In definitiva, in base a quanto precede, la sentenza impugnata deve essere cassata e, non dovendosi procedere ad ulteriori accertamenti di merito, la causa può essere decisa nel merito con l’accoglimento della domanda proposta dalla B. di opposizione alla Delib.

Condominiale 6 novembre 1997, nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese necessarie per riparare il cortile condominiale dal quale si erano verificate infiltrazioni di umidità al locale sottostante di proprietà esclusiva della ricorrente. Il condominio dovrà adottare nuova delibera al fine di procedere alla ripartizione delle spese in questione facendo applicazione in via analogica del criterio dettato dall’art. 1125 c.c., e tenendo conto della natura e dell’entità delle singole opere necessarie per la riparazione del cortile condominiale.

Sussistono giusti motivi – tenuto conto della complessità delle questioni trattate e del rilevato contrasto di giurisprudenza in ordine alla soluzione delle questioni trattate – che inducono ad operare l’integrale compensazione tra le parti delle spese dell’intero giudizio.

la Corte accoglie il ricorso, cassa senza rinvio la sentenza impugnata e, pronunciando nel merito, annulla la Delib. condominiale 6 novembre 1997, impugnata da B.M. nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese necessarie per riparare il cortile condominiale; compensa per intero tra le parti le spese dell’intero giudizio.