Disciplina; derogabilità; divieto assoluto di sopraelevazione stabilito nel regolamento di condominio a carico dell’ultimo piano dell’edificio; effetti
Cassazione 3 dicembre 1994, n. 10397
L’art. 1127 c.c. disciplinante il regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emerge dall’espressa riserva contenuta nel comma 1, da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio. Ne consegue che il divieto assoluto di sopraelevazione – nella specie, stabilito dal regolamento di condominio a carico dell’ultimo piano dell’edificio e a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell’edificio – avendo sostanzialmente natura di servitù altius non tollendi, può essere fatto valere sia dai singoli condomini che dal condominio.
Applicabilità alla comunione della disciplina prevista dall’art. 1127 c.c.; esclusione
Cassazione 14 dicembre 1994, n. 10699
L’art. 1127 c.c. in tema di sopraelevazione sopra l’ultimo piano dell’edificio, essendo inserito nella regolamentazione del condominio, più specifica rispetto a quella della comunione in generale, e avendo, nel comma 1, quale destinatario il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, postula una divisione della proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione nella comunione disciplinata negli articoli da 1100 a 1116 c.c.
Trasformazione dei tetto in terrazza operata dal proprietario dell’ultimo piano; destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera; esclusione
Cassazione 20 maggio 1997, n. 4466
La sostituzione ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una terrazza che pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.
Limiti; sottotetti, soffitte, cantine, solai vuoti e spazi vuoti analoghi; ristrutturazione; disciplina
Cassazione 10 giugno 1997, n. 5164
I sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura costituiscono una pertinenza dell’intero edificio condominiale (o del suo ultimo livello) ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo e non danno luogo a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d’aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall’umidità. La ristrutturazione di locali del genere non comporta sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 c.c., nei soli casi di modificazione soltanto interne, contenute negli originari limiti dell’edificio senza alcun aumento della sua altezza.
Struttura in alluminio stabilmente infissa su terrazzo di proprietà esclusiva; sussistenza
Cassazione 10 luglio 1997, n. 5839
Costituisce sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 c.c., l’occupazione dell’area comune sovrastante l’ultimo piano, sia con un altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia stabile e compatta – come nel caso di struttura in alluminio, immobilizzata solidamente su un terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva – mentre è irrilevante che possa esser stata considerata dal giudice penale, per escludere il reato previsto dall’art. 17, lett. b) della legge 10 gennaio 1977 n. 28, pertinenza dell’appartamento.
Trasformazione del tetto in terrazza “in trincea”; sussistenza
Trib. Bologna 24 giugno 1998
L’opera risultante dalla trasformazione del tetto in terrazza “in trincea” è qualificabile come sopraelevazione ex art. 1127 c.c., posto che la realizzazione della stessa comporta un’attività edificatoria riconducibile nell’alveo delle “nuove fabbriche” di cui all’articolo citato.
Terrazza o lastrico di proprietà esclusiva; diritto reale dei condomini ad opporsi; prescrittibilità
Cassazione 19 ottobre 1998, n. 10334
Il giudice che richiesto di ordinare la demolizione di un’opera eseguita da un condomino su una terrazza di copertura condominiale perché altera il decoro architettonico dell’edificio, perciò costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, 2° comma, c.c., accoglie la domanda ai sensi dell’art. 1127, 3° comma, c.c. perché ravvisa il pregio estetico dell’edificio, e perciò l’illegittimità della sopraelevazioni, avendo accertato, incidenter tantum, conformemente alle difese del convenuto, la proprietà esclusiva della terrazza, non va ultra petita perché questo è un presupposto della causa petendi – alterazione del decoro architettonico – rimasta identica, come il petitum attribuito la demolizione, – pur se con argomenti diversi da quelli prospettati. I condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell’ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudica le caratteristiche architettoniche dell’edificio e, se eseguita, ne possono chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno; ma la relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni è soggetta a prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha sopraelevato in violazione dell’obbligo di cui al 3° comma dell’art.1127, acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l’ha realizzata, diversamente dal caso in cui con essa comprometta le condizioni statiche dell’edificio, perché in questo caso, non vi è un limite al suo diritto dì sopraelevare, ma manca il presupposto stesso della sua esistenza e perciò la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile.
Mera modifica interna dell’edificio sottostante il tetto; indennizzo; esclusione
Cassazione 24 ottobre 1998, n. 10568
In tema di condominio l’indennizzo previsto dall’art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell’edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante 1a costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull’area soprastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell’originaria altezza dell’edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura.
Costruzione sopra l’ultimo piano; pensiline; esclusione; indennità di sopraelevazione; domanda; legittimazione attiva
Cassazione 15 febbraio 1999, n. 1263
Le cosiddette “pensiline” in tenda o in altro materiale che non dia luogo alla delimitazione con pareti, non possono annoverarsi nel concetto di “nuova fabbrica” che faccia sorgere il diritto, per gli altri condomini, all’indennità prevista dall’art. 1127, ultimo comma, c.c. Legittimato ad esercitare il diritto all’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. deve ritenersi colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione od i suoi successori secondo le regole che disciplinano la successione nei diritti di credito, non colui che sia divenuto successivamente proprietario della singola unità immobiliare
Indennità relativa; calcolo
Cassazione 15 febbraio 1999, n. 1263
In caso di sopraelevazione eseguita su terrazzo di edificio condominiale, l’indennità spettante, ai sensi dell’art. 1127 c.c., ai condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti è correttamente calcolata in base alla superficie occupata dalla nuova fabbrica, compresa la porzione di essa già occupata da preesistenti manufatti di proprietà condominiale inglobati nella nuova costruzione, e senza tenere conto, invece, della porzione di terrazzo esterno protetta soltanto da tende o altro materiale (cosiddette pensiline), ancorché riservata ad uso esclusivo del condomino sopraelevante.
Terrazza a livello; equiparazione al lastrico solare; limitazioni previste dal regolamento condominiale; condizioni
Cassazione 19 luglio 1999, n. 7678
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell’edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale.
Modificazioni interne all’edificio; irrilevanza
Cassazione 20 luglio 1999, n. 7764
Agli effetti dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio. Pertanto essa non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato.
Lastrico solare; divieto di sopraelevazione; effetti
Cassazione 29 novembre 1999, n. 13328
Il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui è vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove 2
esiste l’edificio, perché tale divieto – peraltro non immutabile – non fa venir meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare.
Responsabilità da atto lecito; presupposti
Cassazione 22 maggio 2000, n. 6643
In tema di sopraelevazione di un edificio condominiale, l’art. 1127 c.c., delinea una responsabilità da atto lecito, poiché, purché non ostino le condizioni statiche dell’edificio o che non sia compromesso l’aspetto architettonico dell’edificio stesso o che non sia diminuita notevolmente la fruibilità della luce e dell’aria da parte dei piani sottostanti, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ed il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevare, con l’onere di corrispondere un’indennità agli altri condomini; tale responsabilità si configura non in ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato, bensì solo nel caso di costruzione di uno o più piani o di una o più nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente; ne deriva che, se la mera costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato non comporta la responsabilità da atto lecito prevista dall’art. 1127 c.c., a fortiori in essa non è ravvisabile una responsabilità da atto illecito, salvo che non risultino violati altri, specifici diritti di condomini, per la cui individuazione soccorrono i limiti posti dal secondo e terzo comma della medesima disposizione.
Indennità relativa; insorgenza; condizioni
Cassazione 22 maggio 2000, n. 6643
La norma che consente al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ed al proprietario esclusivo del lastrico solare di realizzare nuovi piani o nuove fabbriche in sopraelevazione, con l’onere di corrispondere un’indennità agli altri condomini, delinea una responsabilità da atto lecito che sorge, però, solo se la sopraelevazione venga realizzata con la creazione di nuovi piani o di nuove fabbriche e non in ogni caso di sopraelevazione intesa come pura e semplice costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato.
Azione di demolizione; legittimazione dell’amministratore; sussistenza
Cassazione 12 ottobre 2000, n. 13611
L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, cod. civ. è attribuito all’amministratore.
Condizioni e limiti; servitus altius non tollendi; prova; necessità
Cassazione 6 dicembre 2000, n. 15504
Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio di tale diritto, assimilabili ad una servitus altius non tollendi, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale.
Diritto ex art. 1127 c.c. del proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano; sussistenza; necessità di riconoscimento da parte degli altri condomini; esclusione; limiti o divieti; servitus altius non tollendi; assimilabilità; costituzione; pattuizione scritta; necessità; regolamento condominiale contrattuale; idoneità
Cassazione 6 dicembre 2000, n. 15504
I condomini possono opporsi, ai sensi dell’art. 1127, comma terzo, c. c., alla sopraelevazione del proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale, se il nuovo piano o la nuova fabbrica non soltanto ne alteri il decoro architettonico, come previsto per il divieto di innovazioni della cosa comune dall’art. 1120, comma secondo, c.c., ma ne determini un pregiudizio economico, e cioè derivi una diminuzione del valore dell’immobile.
Indennità a carico del condomino che costruisca sopra l’ultimo piano; criteri di valutazione e calcoli; sussistenza
App. Roma 3 luglio 2002, n. 2622
L’indennità posta a carico del condomino che costruisca sopra l’ultimo piano dell’edificio, nell’ipotesi di sopraelevazione di un solo piano deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo poi il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo infine dal quoziente così ottenuto la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.
Indennità; determinazione; interessi; decorrenza
Cassazione 21 agosto 2003, n. 12292
L’indennità di sopraelevazione di cui all’art. 1127, comma 4, c.c., che ha come elemento base il valore dell’area su cui insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani – compreso quello o quelli di nuova costruzione – poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (quota da calcolarsi in relazione al piano o parte di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione) ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre è errato dividere quest’ultima somma tra tutti i condomini. Poiché l’indennità di sopraelevazione prevista dall’art. 1127 c.c. costituisce un debito di valore (anche se non per fatto illecito), di conseguenza non è utilizzabile la regola dettata, per le obbligazioni di valuta, dall’art. 1224 c.c., secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora.
Pregiudizio all’aspetto architettonico; accertamento
Cassazione 12 settembre 2003, n. 13426
In tema di sopraelevazione dell’ultimo piano o del lastrico solare degli edifici costituiti in condominio, il pregiudizio all’aspetto architettonico, che ai sensi del comma 3 dell’art. 1127 c.c. consente l’opposizione dei condomini, consiste in un’incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell’edificio, che, – essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un’osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione – si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato.
Rispetto del decoro architettonico; necessità; valutazione ad opera del giudice di merito
Cassazione 22 gennaio 2004, n. 1025
In materia di condominio di edifici, il codice civile, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127, comma 3, c.c.), all’aspetto architettonico dell’edificio, e, quanto alle innovazioni (art. 1120, comma 2, c.c.), al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio, sicché l’adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore. la relativa indagine, condotta in stretta correlazione con la visibilità dell’opera e con l’esistenza di un danno economico valutabile, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato, senza comportare l’obbligo di un’espressa motivazione sulla sussistenza del pregiudizio economico, quando questo è da ritenersi insito in quello estetico, in conseguenza della gravità di quest’ultimo.
Indennità; obbligo
Cassazione 22 novembre 2004, n. 22032
In tema di condominio, la proprietà della colonna d’aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico solare, va intesa come il diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; ciò, peraltro, non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l’esonero dall’obbligo di corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c., salvo che non vi sia accettazione dei medesimi e perciò conseguente rinunzia all’indennità da parte di tutti i proprietari dei piani sottostanti.
Disciplina vigente al momento della costruzione; applicabilità
Cassazione 7 dicembre 2004, n. 22895
La sopraelevazione (per tale intendendosi qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato), poiché comporta sempre un aumento della volumetria preesistente, deve rispettare le distanze legali tra costruzioni stabilite dalla normativa vigente al momento della realizzazione della stessa, ancorché tale nuovo corpo di fabbrica sia “rientrato” rispetto ad un muro di appoggio la cui distanza sia da considerare legale avuto riguardo alla normativa – più favorevole – dell’epoca della sua costruzione.
Indennità; rinuncia; efficacia; limiti
Cassazione 16 giugno 2005, n. 12880
In tema di condominio, l’indennità prevista dall’ultimo comma dell’art. 1127 c.c. trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio che, ai sensi dell’art. 1118, comma 1, c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l’unica parte comune suscettibile di valutazione autonoma. Ne consegue che un titolo attributivo al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva della colonna d’aria non è idoneo ad esonerare dall’obbligo di pagamento dell’indennità prevista per la sopraelevazione, poiché al titolo in questione, ai sensi dell’art. 1424 c.c., potrebbe essere riconosciuta solo la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di cui all’art. 1127 c.c.; rinuncia che, essendo priva di effetti reali, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.
Contenzioso; ricorso in sede di volontaria giurisdizione a norma dell’art. 1105; inammissibilità
Trib. Salerno 20 giugno 2006 4
Risulta inammissibile il ricorso all’autorità giudiziaria ai fini della decisione in Camera di consiglio ai sensi dell’art. 1105 c.c. qualora si controverta non sull’amministrazione di cosa comune, quanto piuttosto sull’esistenza e sull’estensione di diritti soggettivi dei singoli, ed in specie sull’esistenza del diritto di sopraelevazione spettante ai proprietari esclusivi del lastrico solare, nonché sull’estensione delle facoltà di godimento della stessa porzione individuale, materie queste che riguardano unicamente la sede giudiziaria contenziosa (eventualmente anche per via cautelare, ex art. 700 c.p.c., ove sussistano motivi di urgenza).
Distanze legali nelle costruzioni; applicabilità
Cassazione 25 settembre 2006, n. 20786
In materia di distanze legali tra edifici, la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l’opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali.
Illegittimità per violazione delle norme edilizie; riduzione in pristino; inammissibilità
Cassazione 17 ottobre 2006, n. 22224
La sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio da parte del condomino che ne sia proprietario non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristino nel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine al divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni del codice civile in materia di proprietà edilizia.
Comunione e condominio; muri comuni
App. Catania Sez. II, 22/03/2007
L’esercizio, da parte del comproprietario, della facoltà di innalzare il muro comune ai sensi dell’art. 885 c.c. non richiede che la sopraelevazione sia estesa a tutto lo spessore del muro, potendo essere contenuta nei limiti della linea mediana, sempre che le modalità della costruzione consentano al vicino di fare analogo uso del muro stesso e in particolare non gli sottraggano il diritto di chiedere in futuro la comunione della parte sopraelevata per l’intera estensione.
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
Cass. civ. Sez. Unite Sent., 30/07/2007, n. 16794
L’art. 1127 cod. civ. trova applicazione in ogni ipotesi di incremento delle superficie e volumetria degli spazi interessati all’intervento di trasformazione del sottotetto, indipendentemente dal fatto che tale incremento dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato, giacché ciò che rileva ai fini dell’applicazione della norma in un senso (diritto a sopraelevare) e nell’altro (obbligo di corresponsione dell’indennità) è la maggior utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l’aumento del numero dei piani od, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore), necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde l’indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione.
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
Cass. civ. Sez. Unite, 30/07/2007, n. 16794
L’indennità di sopraelevazione, di cui all’art. 1127 c.c., è dovuta, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l’ultimo piano, indipendentemente dall’entità dell’innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sia stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato.
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
Cass. civ. Sez. Unite Sent., 30/07/2007, n. 16794
La sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano di un edificio in condominio è configurabile anche per la trasformazione che comporti un aumento della superficie o della volumetria, indipendentemente dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato, obbligando il suo autore a corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c., con la rettifica, inoltre, delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 69, n. 2 disp. att. c.c., che consente, poi, la proposizione delle azioni di indebito o arricchimento a far data dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce l’eventuale lite sorta al riguardo.
COMUNIONE E CONDOMINIO; Condominio di edifici (diritti e vincoli); Sopraelevazione
Cass. civ. Sez. Unite, 30/07/2007, n. 16794
L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove opere, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, 4° comma, c.c.
Cass. civ. Sez. Unite Sent., 30/07/2007, n. 16794
COMUNIONE E CONDOMINIO; Parti comuni dell’edificio; Sopraelevazione
L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata, ai sensi del quarto comma della norma citata.
Trib. Bologna Sez. III, 11/10/2007
COMUNIONE E CONDOMINIO;Sopraelevazione
Il concetto di sopraelevazione, di cui al’art. 1127 c.c., va limitato alla realizzazione di nuove opere o fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio condominiale, escludendo, quindi, che rientrino nella fattispecie di cui al detto articolo le modificazioni soltanto interne, che siano contenute, cioè, negli originari limiti strutturali dell’edificio sottostanti la sua copertura. Tale interpretazione risulta più aderente sia al tenore letterale della norma in esame che alla finalità dell’indennità di sopraelevazione, che è quella di compensare gli altri condomini per la privazione della corrispondente colonna d’aria sovrastante l’edificio nonché per l’aggravio delle strutture dell’edificio stesso. La domanda di condanna alla corresponsione dell’indennità di cui all’art. 1127 c.c. va pertanto respinta allorché le opere hanno comportato soltanto la trasformazione, in vano abitabile, di una porzione di sottotetto di proprietà esclusiva di un condomino e la realizzazione di una terrazza “in falda” ottenuta praticando una piccola apertura del tetto in coppi, così che una parte del solaio-pavimento risulta essere “a cielo aperto”. In tal caso, infatti, le suddette opere non hanno comportato alcun aumento di altezza o volume dell’edificio condominiale o del suo profilo strutturale.
Cass. civ. Sez. II Sent., 29/11/2007, n. 24956
COMUNIONE E CONDOMINIO; Assemblea dei condomini; Deliberazioni; Speciale normativa di cui all’articolo 12 della legge 14 maggio 1981 n. 219 sulla validità delle delibere di ricostruzione o riparazione degli immobili colpiti dal sisma – Applicabilità – Condizioni – Fattispecie.
La speciale normativa di cui all’articolo 12 della legge 14 maggio 1981 n. 219 (sugli interventi a seguito degli eventi sismici del novembre e febbraio 1981) laddove sancisce la validità delle delibere condominiali relative all’opera di ricostruzione o riparazione degli immobili colpiti dal terremoto se approvate con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 cod. civ., è applicabile nella sola ipotesi di ricostruzione che assicuri il rispetto del precedente equilibrio tra i vari piani dell’edificio. (Nella specie, la S.C. ha riformato la sentenza di merito, che aveva ritenuto valida la delibera assembleare adottata con le maggioranze previste dall’art. 1120 cod. civ. per le innovazioni consentite, in presenza di una ricostruzione comportante una sopraelevazione a mezzo di un aumento di volumetria e di ampiezza del piano sottotetto, di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’ultimo piano). (Cassa con rinvio, App. Napoli, 15 Maggio 2002)
Trib. Messina, 29/12/2007
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
In virtù del diritto di sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano può utilizzare i muri perimetrali comuni per appoggiarvi la nuova costruzione, estendere la scala comune fino al nuovo appartamento, pur dovendo rispettare le caratteristiche delle rampe preesistenti.
Cass. civ. Sez. II Sent., 07/02/2008, n. 2865
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; Limiti; Incidenza sull’aspetto architettonico dell’edificio
Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, ai sensi dell’art. 1127, comma terzo, cod. civ., esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile. (Cassa con rinvio, App. Trento, 15 Febbraio 2003)
Cass. civ. Sez. II Sent., 07/02/2008, n. 2865
COMUNIONE E CONDOMINIO; Innovazioni e modificazioni; Sopraelevazione; Opere di trasformazione del tetto idonee ad attrarre il bene comune nell’uso esclusivo del condomino.
La sopraelevazione di cui all’art. 1127 cod. civ. si configura nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, ampliamento della superficie dell’appartamento con spostamento di una parete, nonché realizzazione di un balcone, di due ripostigli e di un abbaino), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino. (Cassa con rinvio, App. Trento, 15 Febbraio 2003)
Cass. civ. Sez. II Sent., 11/02/2008, n. 3196
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; LIMITI – Art. 1127, secondo comma, cod. civ.; Divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio; Portata; Fabbricato assoggettato a normativa antisismica; Inosservanza; Presunzione di pericolosità della sopraelevazione; Prova contraria; Necessità.
Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, secondo comma, cod. civ,, va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad una sopraelevazione sul lastrico solare eseguita a Napoli, senza il rispetto delle cautele imposte dalla legge n. 64 del 1974). (Rigetta, Napoli, 10 Aprile 2002)
Cass. civ. Sez. II, 11/02/2008, n. 3196
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
L’astratta inidoneità della struttura sottostante a resistere alle sollecitazioni di un eventuale evento tellurico preclude in capo al condomino proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o proprietario esclusivo del lastrico solare il sorgere del diritto di sopraelevazione. (Nella specie, la Cassazione ha precisato che la domanda di demolizione della nuova fabbrica poteva essere paralizzata solo dalla prova che non solo la sopraelevazione, ma anche l’edificio sottostante erano adeguati a fronteggiare un rischio sismico).
Trib. Salerno, 17/04/2008
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
Lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la “proprietà” di tutta l’area sovrastante al quarto piano del fabbricato non è di per sé idoneo ad escludere l’obbligo di pagamento dell’indennità di sopraelevazione, prevista dall’art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell’aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione; né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell’ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire a tale titolo soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di rinuncia dell’acquirente alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia, non avendo efficacia reale, non impegna neanche gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.
App. Roma Sez. IV, 14/05/2008
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
In tema di sopraelevazione effettuata su un edificio in regime di condominio, la sopraelevazione stessa non conferisce al Condominio diritto alcuno all’indennizzo di cui all’art. 1127 c.c., che compete, invece, a coloro che, rivestendo la qualifica di condòmino, sono legittimati a reclamarlo.
Trib. Salerno, 17/04/2008
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
Lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la “proprietà” di tutta l’area sovrastante al quarto piano del fabbricato non è di per sé idoneo ad escludere l’obbligo di pagamento dell’indennità di sopraelevazione, prevista dall’art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell’aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione; né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell’ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire a tale titolo soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di rinuncia dell’acquirente alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia, non avendo efficacia reale, non impegna neanche gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.
App. Roma Sez. IV, 14/05/2008
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
In tema di sopraelevazione effettuata su un edificio in regime di condominio, la sopraelevazione stessa non conferisce al Condominio diritto alcuno all’indennizzo di cui all’art. 1127 c.c., che compete, invece, a coloro che, rivestendo la qualifica di condòmino, sono legittimati a reclamarlo.
Cass. civ. Sez. II Sent., 20/05/2008, n. 12775
COMUNIONE E CONDOMINIO; Perimento e ricostruzione dell’edificio; Ricostruzione in maniera difforme da quello in precedenza esistente; Ripristino della condominialità; Esclusione; Effetti; Accessione all’area di risulta ed acquisto della proprietà da parte degli ex condomini in proporzione delle quote
Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell’edificio condominiale, determina l’estinzione del condominio per mancanza dell’oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione “pro indiviso” dell’area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell’edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell’accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell’area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell’ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio). (Rigetta, App. Firenze, 24 Novembre 2003)
Trib. Bitonto, 08/08/2008
COMUNIONE E CONDOMINIO; Lastrici solari e tetto; Spese della comunione e del condominio di manutenzione e di riparazione; Proprietà ed uso del lastrico solare; Criteri di ripartizione delle spese per manutenzione straordinaria
Il titolare del diritto di sopraelevazione non può che essere il proprietario esclusivo del lastrico solare e, pertanto, deve contribuire alle spese di manutenzione straordinaria nella misura di un terzo ex art. 1126 c.c.
Trib. Salerno, 13/07/2009
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
La sopraelevazione realizzata dal proprietario dell’ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è riconducibile nell’ambito della previsione dell’art. 1127 c.c. co. 2 in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato.
Cass. civ. Sez. II, 07/09/2009, n. 19281
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; Abbattimento, da parte del proprietario dell’ultimo piano, di parte di falda del tetto con utilizzo di parte del sottotetto di proprietà altrui per costruzione di terrazza; Uso delle cose comuni
Ai sensi dell’art. 1127 c.c., costituisce “sopraelevazione”, soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante. Ne consegue che, ove il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino, siffatta modifica integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali non possono più godere della camera d’aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti. (Rigetta, App. Bologna, 26/02/2003)
Cass. civ. Sez. II, 07/09/2009, n. 19281
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
La sopraelevazione ex art. 1127 c.c. presuppone un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato (tetto o lastrico solare che sia), in modo da interessare la colonna d’aria sovrastante lo stabile, per cui non è configurabile nel caso di demolizione di parte del tetto e sostituzione dello stesso con una terrazza.
Trib. Roma Sez. XII Sent., 23/09/2009
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
L’indennità di cui all’art. 1127 c.c. nel caso di sopraelevazione, deve essere corrisposta esclusivamente dal proprietario che abbia dato causa alla sopraelevazione stessa, in quanto non si tratta di una obbligazione propter rem che segue il bene sino a gravare sui nuovi proprietari del diritto reale.
Cass. civ. Sez. II, 12/10/2009, n. 21629
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; Divieto di sopraelevazione stabilito negli atti di acquisto; Natura di “servitus altius non tollendi”; Subordinazione della tutela all’esistenza di un pregiudizio
In tema di condominio negli edifici, il divieto di sopraelevazione sulle terrazze di copertura e sui balconi stabilito contrattualmente nei singoli atti di acquisto degli immobili di proprietà individuale integra una “servitus altius non tollendi”, che si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che abbia come risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante dalla costituzione della servitù; ne consegue che non è possibile subordinare la tutela giuridica di tale servitù all’esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti lesivi, dato il carattere di assolutezza di questa situazione giuridica soggettiva. (Rigetta, App. Napoli, 28/04/2004)
Trib. Salerno Sez. II, 13/10/2009
COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione
L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127, comma 4, c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato; tale indennità trae fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi del citato articolo.
Trib. Treviso Sez. I, 05/03/2010
COMUNIONE E CONDOMINIO; Innovazioni e modificazioni
La costruzione di una terrazza sul tetto o su una sua parte non può integrare un uso consentito della cosa comune e non può ritenersi compreso nel diritto di sopraelevazione, ma costituisce innovazione non compresa nelle ipotesi di cui all’art. 120 c.c., giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.
App. Roma Sez. IV, 28/04/2010
COMUNIONE E CONDOMINIO; Condominio di edifici in genere
Le tabelle millesimali possono, ex art. 69 disp. att. cod. civ., essere sempre rivedute o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino quando risulta che sono conseguenza di un errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edifico, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Condominio e destinazione della cosa comune