COMUNIONE E CONDOMINIO – VENDITA – Obbligazioni del compratore – Prezzo – In genere – Vendita di aree condominiali destinate a parcheggio – Diritto del costruttore alla maggiorazione del prezzo – Esercizio – Possibilità – Domanda del condomino di attribuzione dell’area – Necessità – Prescrizione – Decorrenza – Dalla data della chiamata in causa anziché da quella del passaggio in giudicato – Criteri
Cass. civ. Sez. II, 28/04/2010, n. 10199
In tema di vendita di aree condominiali gravate da vincolo di destinazione ad autorimessa, fino al momento in cui non venga richiesta, da parte dell’acquirente del singolo appartamento, l’attribuzione dell’uso dell’area di parcheggio, il costruttore non può far valere il proprio diritto al maggiore compenso quale corrispettivo del diritto di uso; ne consegue che, non essendo il riconoscimento di tale diritto subordinato ad un’apposita istanza del costruttore, la relativa prescrizione decorre, per quest’ultimo, fin dal momento in cui egli sia chiamato in causa nel giudizio promosso dai condomini – eventualmente anche contro il terzo acquirente dell’area – per il riconoscimento del proprio diritto di uso, senza dover attendere il passaggio in giudicato della relativa sentenza. (Rigetta, App. Palermo, 18/05/2007)
Svolgimento del processo
Nei primi anni ’80 P.P., acquirente dalla costruttrice Lesi spa di un vano cantinato e di un box siti in (OMISSIS), nel fabbricato condominiale di via (OMISSIS), agiva contro il condominio per il risarcimento di danni da infiltrazione d’acqua. I condomini reagivano chiedendo il riconoscimento del diritto di uso sul vano cantinato venduto all’attore, che avrebbe dovuto invece essere destinato ad autorimesse. La domanda dei condomini veniva accolta con sentenza del 14 aprile 1983 dal tribunale di Palermo e confermata il 30 maggio 1990 dalla Corte d’appello. Nel febbraio 1994 la Lesi spa, che era stata chiamata in causa dal signor P. nel primo giudizio, domandava ai condomini il pagamento delle somme dovutele per indennità/prezzo quale corrispettivo del diritto d’uso sull’area destinata a parcheggio; esponeva che ad essa era peraltro stata richiesta con separato giudizio dal primo acquirente P. “l’indennità” per l’evizione subita. Il tribunale accoglieva la domanda della Lesi e condannava i condomini al pagamento della somma di L. 275 milioni, pari a quanto riconosciuto quale valore dell’immobile nel giudizio intentato da P.P. contro Lesi spa. Rigettava le eccezioni di giudicato e di prescrizione sollevate dai condomini. La corte d’appello di Palermo con sentenza del 18 maggio 2007, notificata a cura di P.P., che era stato anch’egli convenuto, il 15 giugno 2007 accoglieva l’eccezione di prescrizione e rigettava la domanda della Lesi spa. Affermava che la prescrizione cominciava a decorrere dal momento in cui i condomini avevano chiesto il riconoscimento del diritto d’uso, cioè prima del 1983, anno della prima sentenza, e che i dieci anni erano trascorsi al momento in cui era stato notificato l’atto di citazione del 9/23 febbraio 1994.
La società Lesi ha proposto ricorso per cassazione svolgendo unico motivo di ricorso. Hanno resistito 97 condomini. P.P. è rimasto intimato. Hanno depositato memoria la ricorrente e il nuovo difensore di cinquanta condomini.
Motivi della decisione
Preliminarmente va rilevato che non tutti coloro che hanno sottoscritto il mandato rilasciato all’avv. M.P. a margine del controricorso possono essere considerati ritualmente costituiti. Detto atto, sia in originale che nelle copie, è privo della terza pagina, in cui avrebbero dovuto essere indicati alcuni nomi dei controricorrenti, numerati dal 24 al 35. Nell’atto risulta invece inserita per due volte la seconda pagina, con i nomi dei controricorrenti numerati dal n. 12 al n. 23. I soggetti non nominati vanno pertanto esclusi dal novero delle parti costituite. Va poi dichiarata la carenza di legittimazione di coloro che, pur avendo sottoscritto il mandato nel controricorso e la procura notarile rilasciata all’avvocatessa M.C. (con domicilio in Roma presso l’avv. Mastrosanti), non hanno documentato di essere comproprietari o di essere succeduti al precedente proprietario. Si tratta, come si desume dalle deduzioni di pagg. 8, 9 e 10 della memoria ex art. 378, dei sigg.: D.A., + ALTRI OMESSI . Va ancora osservato che la morte dell’unico difensore dei controricorrenti, di cui v’è cenno nella memoria dell’avv. M.C., non costituisce fatto certo e ritualmente conosciuto, atteso che nulla reca in proposito l’avviso di udienza, nè alcuna dichiarazione è stata resa in udienza di discussione dal domiciliatario avv. Lais, regolarmente comparso.
Al fine di respingere l’eccezione di giudicato esposta dagli appellanti condomini, la sentenza impugnata ha rilevato che già nel corso del 1983 la società costruttrice Lesi aveva chiesto la condanna degli acquirenti a corrispondere il prezzo dei locali garage, ma che la domanda era stata respinta in primo grado e in appello perchè svolta inamissibilmente chiedendo il pagamento in favore di un terzo, il sig. P., motivo che la diversificava rispetto a quella di pagamento in proprio favore oggetto del presente giudizio.
La sentenza impugnata ha poi esaminato e accolto l’eccezione di prescrizione del diritto della Lesi, rilevando che il diritto del venditore all’aumento di prezzo degli immobili ceduti, in conseguenza del riconoscimento agli acquirenti del diritto d’uso delle autorimesse, non compreso nell’accordo contrattuale, poteva essere esercitato dal momento in cui il condomino chiedeva l’attribuzione di tale diritto reale. Ha precisato che durante i dieci anni trascorsi da quell’epoca, la Lesi non aveva interrotto la prescrizione, non valendo neanche a questo fine la richiesta di pagamento in favore di altro soggetto ( P.P.).
Con l’unico motivo di ricorso la Lesi spa lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 2935 c.c. e pone rituale quesito ex art. 366 bis c.p.c. con il quale chiede alla Corte di stabilire se in ipotesi di accoglimento della domanda di declaratoria del diritto d’uso dell’area vincolata a parcheggio proposta nei confronti dell’acquirente di detta area, il termine di prescrizione del diritto del costruttore di conseguire il maggior prezzo decorra dalla data della domanda di attribuzione dell’area o dalla data del passaggio in giudicato della sentenza che riconosca il diritto dei condomini.
La censura è infondata. La sentenza impugnata ha fatto perno su un precedente di questa Corte (Cass. 1248/00), a mente del quale sino al momento in cui non venga richiesta, ad opera dell’acquirente del singolo appartamento, l’attribuzione dell’uso dell’area di parcheggio, non decorre il termine di prescrizione relativo al diritto del venditore ad esigere il maggior compenso per il diritto di uso dell’area stessa. Implicitamente si afferma in tal modo che da quel momento il venditore può far valere il proprio diritto.
La ricorrente sostiene l’inapplicabilità di detto principio, perchè nel caso odierno la domanda dei condomini non era stata rivolta contro il costruttore, come nel caso regolato nel 2000, ma contro un terzo, unico originario acquirente dell’area dalla costruttrice Lesi spa. Il rilievo è inconferente. Determinante per la individuazione del momento utile al decorso della prescrizione non è stato, per Cass. 1248/00, il fatto che la domanda fosse rivolta contro il costruttore, ma la circostanza che prima della data in cui questi era venuto a conoscenza della pretesa degli acquirenti degli appartamenti, il costruttore non avrebbe potuto far valere il diritto al corrispettivo. Ora, nel caso di specie parte ricorrente era parimenti, in modo formale e diretto, consapevole della pretesa degli acquirenti condomini, atteso che nel giudizio condomini- P. essa era stata chiamata in causa (cfr ricorso pag. 4), con la pretesa del chiamante alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo corrisposto alla Lesi. Il principio di diritto che anima Cass 1248/00 è quindi altrettanto valido nell’odierna fattispecie, in cui il costruttore era a pieno titolo partecipe del giudizio in cui doveva essere dichiarato il diritto d’uso dei condomini. Di ciò era consapevole la stessa parte ricorrente, che non casualmente in quello stesso giudizio agì per chiedere la liquidazione del compenso de quo agitur, sia pur non a proprio favore, ma indicando quale beneficiario il sig. P.. Il contraddittorio si instaurò ritualmente e la domanda, come riportato in narrativa, venne respinta per il difetto di legittimazione ad agire in favore di un terzo.
In ogni caso, anche agendo separatamente, il costruttore sin dal momento in cui aveva ricevuto la notifica dell’atto di chiamata in causa relativo alla pretesa dei condomini avrebbe potuto far valere contro di essi, con il paradigma della sentenza condizionale di condanna, il proprio diritto al compenso integrativo.
Non giova a parte ricorrente richiamare quella giurisprudenza, oggi dominante e riecheggiata dalla sentenza impugnata, che ha affermato che non è ammissibile sancire l’acquisto del diritto d’uso senza stabilire il pagamento di un corrispettivo in favore del costruttore (Sez Unite n. 9631/96). Proprio tale orientamento giurisprudenziale giunge infatti a precisare che il riconoscimento giudiziale del diritto al corrispettivo, a carico dei proprietari di unità abitative di nuova costruzione, ai quali spetta, ai sensi della L. 6.08.1967 n°765, art. 18, il diritto reale di uso dell’area destinata a parcheggio, configurandosi quale mera conseguenza della costituzione di questo diritto, si pone come pronuncia meramente consequenziale a quella sul riconoscimento dell’uso, senza necessità di apposita istanza dell’avente diritto (Cass. n. 341/01). Se ne deve desumere che secondo la giurisprudenza di questa Corte la determinazione del compenso integrativo in favore del venditore non è subordinata al passaggio in giudicato della corrispondente pretesa degli acquirenti, potendo esser fatta immediatamente valere, non appena questi ultimi agiscono in forza della nullità della compravendita che abbia escluso l’area vincolata a parcheggio.
Prescindendo dal verificare se già nel primo giudizio condomini- P.-Lesi il meccanismo processuale concretamente consentisse il riconoscimento del diritto del costruttore, si può però, a maggior ragione, affermare che l’avente diritto (che è il venditore originario e non il terzo eventuale successivo acquirente dell’area (Cass 18691/07; 13413/03)), che era ritualmente edotto della facoltà già maturata in suo favore, doveva e poteva agire sin da prima del 1983 nei confronti dei condomini per azionare la pretesa che è oggetto di questo giudizio, tardivamente intrapreso nel 1994.
Segue da quanto esposto il rigetto del ricorso. La novità del caso e l’oscillante andamento delle decisioni assunte in questa causa dai giudici di merito giustificano l’integrale compensazione delle spese di questo grado di giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Spese compensate.
Condominio e destinazione della cosa comune