Ancora sul condominio di edifici (supercondominio)

Cassazione civile , sez. II, 09 giugno 2010, n. 13883

Essendo gli edifici costituiti in altrettanti condominii, legati tra loro, tramite la relazione di accessorio a principale a talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), a queste cose, impianti e servizi si applicano le norme sul condominio negli edifici. Si deve ritenere applicabile nella specie l’art. 1117 c.c., n. 3, secondo cui gli impianti per l’acqua devono presumersi di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Di conseguenza poiché la rottura si era verificata in un preciso punto nelle tubazioni afferenti a singoli edifici, la comunione non operava più e la spesa per il consumo abnorme conseguente non poteva essere ripartita tra tutti i partecipi del supercondominio.

Fatto

Con atto del 1996, tutti i proprietari degli appartamenti posti nelle palazzine n (OMISSIS), facenti parte del Condominio di piu’ edifici posti ai nn (OMISSIS) convenivano di fronte al tribunale di Firenze l’amministratore pro tempore, per sentir dichiarare la nullita’ della delibera (10.9.1996) condominiale con cui l’assemblea avrebbe modificato i criteri, fino ad allora seguiti, di ripartizione delle spese di consumo dell’acqua, in occasione della rottura di un tubo che, partendo dall’autoclave condominiale al servizio di tutte le palazzine adduceva acqua solo a quelle di cui ai nn (OMISSIS), chiedendo che le spese relative all’abnorme consumo conseguente alla rottura fossero ripartite tra tutti i condomini.

L’amministratore si costituiva resistendo alla domanda; in esito alla compiuta istruttoria nel cui corso l’originario condominio si era scisso nel condominio di via (OMISSIS) da una parte e (OMISSIS) dall’altra, l’adito Tribunale, preso atto dell’intervento di questo ultimo nel processo, con sentenza del 2002, respingeva la domanda, regolando le spese; avverso tale sentenza hanno proposto appello F., B., C., M., P., R., S. e Sa.; resisteva il solo condominio dei nn (OMISSIS).

Con sentenza del 2004, la Corte di appello di Firenze rigettava l’impugnazione e regolava le spese; osservava la Corte gigliata che alla fattispecie era pienamente applicabile il disposto dell’art. 1117 c.c., trattandosi di supercondominio e non di comunione di edifici; che le tubature di adduzione dell’acqua cessano di essere di proprieta’ comune dal punto in cui si dipartono dall’autoclave; che ne’ i titoli di acquisto, ne’ il regolamento condominiale ne’ le tabelle millesimali potevano far ritenere comprese nelle parti comuni anche le tubazioni suddette; che neanche la prassi seguita di suddividere proporzionalmente tra tutti i condomini i maggiori (rispetto alle risultanze dei singoli contatori) consumi necessitati per annaffiare i giardini che circondano le palazzine poteva suffragare la tesi degli originari attori, in quanto le superfici da annaffiare erano equivalenti e non sussisteva altro modo di suddividere la relativa spesa.

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono, sulla base di cinque motivi, F.I., S.L., R.R., M.G. e P.S.; resiste con controricorso il condominio di via (OMISSIS), che ha anche presentato memoria, mentre gli altri intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

Diritto

Con il primo motivo, si lamenta violazione dell’art. 1117 c.c., n. 3, e dell’art. 12 disp. gen., sostenendosi che l’applicazione alla fattispecie che ne occupa della norma citata contrasterebbe con il divieto di estensione analogica delle norme dettato dal pure citato art. 12.

La sentenza impugnata ha utilmente ricordato che nel caso dei c.d.

“supercondomini”, quale e’ quello in esame, si applicano le norme sul condominio negli edifici e non quelle sulla comunione in generale (ius receptum: v. Cass. 7.7.2000, n 9096); la presunzione legale di comunione di talune parti degli edifici condominiali poi puo’ ritenersi estensivamente applicabile anche ove non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensi’ di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purche’ si tratti di beni stabilmente ed oggettivamente destinati all’uso o al godimento degli stessi (v.

Cass. 30.7.2004, n 14559 e molte altre).

Sulla base di tali principi, cui si presta convinta adesione, devesi ritenere applicabile nella specie l’art. 1117 c.c., n. 3, secondo cui gli impianti per l’acqua devono presumersi di proprieta’ comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini.

A parte la pur assorbente considerazione secondo cui non si vede (ne’ e’ indicata) quale altra norma sarebbe applicabile nella specie, devesi rilevare che se si pone mente alla essenza del supercondominio, risulta conseguente ritenere comune a tutti gli edifici che lo compongono l’impianto fino al punto in cui e’ possibile stabilire a quale degli edifici stessi la conduttura dell’acqua si riferisca per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edificio.

Tale lettura della norma de qua rispetta la ratio della disposizione nell’ottica del supercondominio e non lede alcun principio ermeneutico ne’ comporta applicazione analogica di una norma dettata a fini diversi, ma applica la disposizione regolatrice ad una realta’ che ha connotazioni proprie cui, per ius receptum, si applicano le norme sul condominio negli edifici, con i necessari adattamenti.

Posto che la rottura si era verificata in un preciso punto nelle tubazioni afferenti a singoli edifici, la comunione operava piu’ e la spesa per il consumo abnorme conseguente non poteva essere ripartita tra tutti i partecipi del supercondominio.

Il motivo non puo’ pertanto trovare accoglimento.

Con il secondo ed il terzo motivo, da esaminarsi congiuntamente in ragione della sostanzialmente unica tematica ivi affrontata si lamenta violazione di legge e vizio motivazionale in relazione alla addotta esistenza di un preteso patto derogatorio alla disciplina della ripartizione delle spese per il consumo dell’acqua ravvisabile in occasioni di perdite occasionali non rilevate dai singoli contatori individuali e segnatamente per l’innaffiamento dei giardini frontistanti le singole palazzine, ravvisabile nella ripartizione proporzionale tra tutti delle eccedenze di consumo.

La sentenza impugnata motiva al riguardo e senza incorrere in alcuna contraddittorieta’ rilevando che quanto operato di volta in volta e senza che mai fosse adottato un tacito (che non vi fosse alcun patto espresso non e’ contestato) patto derogatorio derivava nei casi di singole piccole perdite dalla mancanza di un criterio che non fosse quello della ripartizione proporzionale fra tutti e, relativamente alle perdite relative all’impianto di innaffiamento dei giardini, dal fatto che giardini di uguale estensione fronteggiavano tutte le palazzine.

Emerge quindi dalla motivazione adottata che la decisione relativa alle perdite occasionali era assunta di volta in volta con l’unico criterio plausibile, mentre per quelle derivanti dall’impianto di innaffiamento si teneva conto della dislocazione e della grandezza dei singoli giardini; consegue che non esisteva un patto derogatorio e che nel l’un caso come nell’altro non era stato possibile determinare dove si verificassero tali perdite.

Deve concludersi quindi che, in mancanza di un formale accordo pararegolamentare, non si era instaurata neppure una prassi consuetudinaria per la ripartizione proporzionale delle spese in caso di perdite d’acqua peraltro occasionali e di incerta ubicazione, mentre per i giardini valevano considerazioni di buon senso dettate dalle condizioni obiettive.

Nel caso che ne occupa, la precisa cognizione del punto della rottura delle tubazioni (e della conseguente fuoruscita d’acqua) era stato identificato con precisione e il quantitativo d’acqua disperso era di entita’ notevole, oltre che dovuto ad un fattore eccezionale.

La applicabilita’ nella specie dell’art. 1117 c.c., comma 3 comporta pertanto la correttezza della decisione adottata in sede assembleare al riguardo, in ragione del fatto che non essendo stato modificato alcun preesistente criterio di ripartizione delle spesa, non era affatto necessario il consenso unanime dei condomini, mentre la mancata specifica inserzione dell’argomento all’ordine del giorno non poteva rilevare, rientrando l’argomento stesso nel generale tema della ripartizione delle spese condominiali; le considerazioni che precedono valgono a escludere la valenza delle argomentazioni contenute nel quarto motivo di ricorso, che, al pari del secondo e del terzo, devono dunque essere disattesi.

Con il quinto motivo si lamenta disintegrita’ del contraddittorio in appello, in ragione della mancata evocazione nel giudizio di secondo grado del condominio di via (OMISSIS), divenuto autonomo dopo l’inizio del presente giudizio, con violazione dell’art. 331 c.p.c..

La doglianza non ha pregio, in ragione della presenza in giudizio, non contestata, di tutti i condomini del detto fabbricato, cosa questa che vicaria la partecipazione al giudizio stesso del Condominio cui i medesimi fanno capo.

Anche tale motivo deve essere pertanto respinto e, con esso, il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE respinge il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorari, oltre agli accessori di legge.

Cosi’ deciso in Roma, il 6 maggio 2010.

Depositato in Cancelleria il 9 giugno 2010