Nel contratto preliminare di vendita, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire contro il promittente per l’adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’art.2932 c.c., l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell’equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né, in particolare, nel disposto dell’art. 2932 c.c., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita a favore della parte adempiente dai principi generali in tema di contratti a prestazioni corrispettive.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 2161-2007 proposto da:
(OMISSIS) SPA IN PERSONA DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE E LEGALE RAPP.TE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SNC IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. P.I. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 32/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 21/01/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(OMISSIS), in proprio e quale amministratore unico della societa’ (OMISSIS), snc, con atto di citazione dell’11 novembre 1996, convocava in giudizio davanti al Tribunale di Fermo, la societa’ (OMISSIS) srl. e premesso: a) che aveva stipulato con la societa’ convenuta in data 2 giugno 1993 un contratto preliminare di vendita relativo ad un locale ad uso ufficio sito in (OMISSIS) per il prezzo di lire 100.000.000; b) che dopo aver preteso il possesso del locale, aveva constatato la presenza d’infiltrazioni di acqua dalle finestre e di lesione sui tamponamenti interni, c) che come promissaria acquirente, aveva adempiuto regolarmente le proprie obbligazioni, chiedeva l’emanazione di sentenza costitutiva, ai sensi dell’articolo 2932 c.c. e la riduzione del prezzo in ragione dei vizi e il risarcimento dei danni subiti.
Si costituiva la societa’ (OMISSIS) aderendo alla richiesta di pronuncia costitutiva e contestando il fondamento delle altre domande sostenendo che al momento della consegna del bene l’ (OMISSIS) aveva riconosciuto l’inesistenza di vizi e comunque questi erano pressoche’ insignificanti, eccepiva la decadenza dell’azione per mancata denuncia dei vizi nei termini e la prescrizione del diritto fatto valere.
Il Tribunale di Fermo con sentenza n. 417 del 2000 dichiarava inammissibile la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, considerato che la mancanza delle indicazioni previste dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47 impediva di ottenere anche in via di esecuzione specifica l’effetto reale del contratto definitivo non concluso; b) dichiarava inammissibile la domanda subordinata di esatto adempimento, dovendo trovale applicazione integrale la disciplina di cui all’articolo 1492 c.c.; c) rigettava la domanda di riduzione del prezzo e quella di risarcimento danni atteso che non poteva considerarsi superata da parte attrice l’eccezione di decadenza proposta dalla convenuta.
Avverso questa sentenza proponeva appello (OMISSIS) in proprio e quale amministratore della societa’ (OMISSIS), cui resisteva la (OMISSIS) srl.
La Corte di appello di Ancona con sentenza n. 32 del 2006, depositata il 21 gennaio 2006, in riforma della sentenza di primo grado condannava la societa’ (OMISSIS) al pagamento in favore degli appellanti della somma di euro 10.500,00 con la rivalutazione monetaria a partire dal settembre 2002 a titolo di minor godimento dell’immobile e di costo sostenuto per l’eliminazione dei vizi, nonche’ alla restituzione della somma di euro 2.639,80 con gli interessi legali dal 22 gennaio 2001 pagata dagli appellanti in esecuzione provvisoria della sentenza impugnata. Secondo al Corte anconetana le azioni riconosciute al compratore dall’articolo 1492 cod. civ., la garanzia incombente al venditore ex articolo 1490 c.c., dettate per l’ipotesi di contratto definitivo di compravendita non potevano trovare applicazione per il contratto preliminare di compravendita per quanto quest’ultimo aveva efficacia puramente obbligatoria. Neppure in via analogica perche’ costituendo l’esistenza dei vizi o difformita’ una forma di inadempimento del contratto laddove l’obbligazione di trasferimento assunta dal promittente venditore esigeva che il bene veniva trasferito in conformita’ alle previsione e senza vizi e, pertanto, la tutela del promissario acquirente trova compiuto riconoscimento nei rimedi di carattere generale previsti per il caso di inadempimento del contralto a prestazioni corrispettive ex articolo 1453 c.c. Tra queste azioni era da ricomprendere quella rivolta ad ottenere una diminuzione del prezzo che solo sotto il profilo contenutistico era ritenibile – uguale alla quanti minoris.
La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta dalla societa’ (OMISSIS) spa (gia’ srl) per due motivi. (OMISSIS) e la societa’ (OMISSIS), hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.= Con il primo motivo (OMISSIS) lamenta la violazione dell’articolo 2909 c.c. in relazione all’articolo 2932 c.c. e all’articolo 1490 c.c. (ex articolo 360 c.p.c., n. 3).
Secondo la ricorrente la Corte di merito non avrebbe potuto pronunciare condanna risarcitoria per vizi della cosa, considerato che la stessa presuppone l’avvenuto trasferimento della proprieta’ della cosa promessa in vendita che, nel caso in esame, non si sarebbe verificato.
Chiarisce la ricorrente che il Tribunale aveva dichiarato inammissibile la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare per l’assenza nel caso di specie delle indicazioni previste dalla Legge n. 47 del 1986, e tale capo della sentenza non e’ stato impugnato con conseguente passaggio in giudicato della relativa questione.
Pertanto, sostiene la ricorrente, non essendo il promissario acquirente ancora proprietario del bene acquistato nulla precluderebbe, in via generale, che il promittente venditore possa spontaneamente intervenire sul bene che permane nel suo dominio per eliminare gli eventuali vizi che si fossero presentati.
Sicche’, se e’ ammissibile che il promissario acquirente in sede di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo possa chiedere il risarcimento dei danni per i vizi del bene onde riequilibrare le prestazioni, rigettata (e al rigetto va assimilata la pronuncia d’inammissibilita’) la domanda di pronuncia costitutiva ex articolo 2932 c.c. viene automaticamente meno (nel senso che deve essere rigettata) quella risarcitoria per danni, cio’ che si deve ritenere avvenuto nel caso in esame.
1.1.- Il motivo e’ fondato.
La Corte di Ancona ha correttamente osservato che la tutela del promissario acquirente, in caso di vizi o difformita’ della cosa, trova compiuto riconoscimento nei rimedi di carattere generale previsti per il caso di inadempimento del contratto a prestazioni corrispettive ed in particolare nelle azioni previste dall’articolo 1453 cod. civ., in quanto la riduzione del prezzo costituisce un intervento equilibratore delle contrapposte prestazioni ovvero ricostituivo del sinallagma voluto dalle parti ma alterato dalla prestazione traslativa.
E’ orientamento espresso da questa Corte con la sentenza n. 29 del 2002 quello secondo cui, anche avuto riguardo al contratto preliminare di vendita, nel caso in cui la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione del contratto, puo’ agire contro il promittente per l’adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’articolo 2932 cod. civ., l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell’equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, ne’, in particolare, nel disposto dell’articolo2932 cod. civ., ragioni che impediscano di estendere, anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita a favore della parte adempiente dai principi generali in tema di contratti a prestazioni corrispettive. (in tal senso sent. Cass. n. 29 del 03/01/2002).
Tuttavia, la Corte di merito non ha considerato – e avrebbe dovuto – che tale possibilita’ e’ necessariamente condizionata al presupposto dell’esistenza, nonche’ della piena efficacia del contratto preliminare, che nell’ipotesi in esame non sussisteva.
A ben vedere, la sentenza di primo grado, aveva ritenuto (cosi’ come chiarisce la stessa sentenza impugnata a pag. 5) che la mancanza nel contratto preliminare delle indicazioni previste dalla Legge n. 45 del 1985 impediva di ottenere sentenza costitutiva ex articolo 2932 cod. civ. e, cioe’, rendeva ineseguibile il contratto preliminare. Secondo il Tribunale di Fermo, in altri termini, la mancanza delle indicazioni previste dalla Legge n. 45 del 1985 integrava un’ipotesi di mancanza di un co-elemento essenziale di efficacia del contratto preliminare rendendo, per cio’ stesso, ineseguibile quel contratto.
Tale affermazione non e’ stata impugnata con l’appello e, pertanto, in ordine a tale questione si era formato un giudicato interno con la conseguenza che il contratto preliminare di cui si dice era divenuto un atto privo di efficacia, e, come tale, definitivamente ineseguibile. Pertanto, l’ineseguibilita’ del contratto preliminare rendeva logicamente inammissibile l’accoglimento della domanda avanzata da (OMISSIS) per la diminuzione del prezzo in relazione ai vizi che l’immobile promesso in vendita aveva manifestato, per mancanza del presupposto essenziale, ovvero, per la mancata efficacia del contratto preliminare, atteso che l’eventuale riequilibrio del rapporto sinallagmatico riconducibile al contratto preliminare sarebbe ricaduto su un rapporto privato della possibilita’ di realizzarsi.
2 = Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’articolo 2691 c.c. in relazione all’articolo 1490, 1491,1492,1494, 1495, c.c. (ex articolo 360 c.p.c., n. 3). Avrebbe errato la Corte di Appello di Ancona nell’aver ritenuto che la dichiarazione del promissario acquirente secondo cui accettava il bene “come verificato, visto e piaciuto” salvo solamente la riserva per vizi occulti” non contenesse il riconoscimento o, comunque, non dimostrasse che i vizi di cui si dice fossero gia’ presenti ed eccepibili al momento della consegna e come tali accettati. Eppero’, ritiene la ricorrente l’affermazione della Corte di Ancona avrebbe stravolto il criterio distributivo dell’onere della prova fissato dall’articolo 2697 c.c. e, come tale, sarebbe logicamente incongrua, considerato, anche, che la consulenza tecnica ha accertato i difetti di cui si dice, dopo dieci anni di distanza dall’avvenuta consegna dell’immobile, e tali difetti, per loro natura, non potevano che essere presenti al momento della consegna e come tali accettati. La ricorrente conclude proponendo il seguente quesito: “se a seguito di preliminare di vendita di un immobile, accettata la consegna del bene come verificato visto e piaciuto, salvo solamente la riserva di vizi occulti, fosse o meno onere del promissario acquirente denunciare nei prescritti termini i vizi manifestata tisi a distanza di tempo dalla consegna”.
2.1.= Il motivo rimane assorbito dal, o nel, precedente.
In definitiva, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra Corte di Appello, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza Impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Bologna anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
Condominio e destinazione della cosa comune