Elevazione di una canna fumaria sul lastrico solare comune

Corte d’Appello Roma, Sezione 4 civile  – Sentenza 13 febbraio 2013, n. 872
USO DELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO – CONDOMINIO – LASTRICO SOLARE – ELEVAZIONE DI UNA CANNA FUMARIA DA PARTE DEL SINGOLO CONDOMINO – PORZIONE DEL LASTRICO INCORPORATA A SERVIZIO ESCLUSIVO DELL’APPARTAMENTO DEL SINGOLO – LEGITTIMITÀ – IPOTESI – CONSERVAZIONE DELLA FUNZIONE DI COPERTURA E CALPESTIO DEL LASTRICO E DELLE POSSIBILITÀ DI USO DA PARTE DEGLI ALTRI CONDOMINI – FATTISPECIE – VIOLAZIONE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D’APPELLO DI ROMA

QUARTA SEZIONE CIVILE

La Corte, composta dai Signori Magistrati:

Dott. Riccardo Redivo – Presidente –

Dott. Anna Del Boccio – Consigliere Rel. –

Dott. Elisabetta Mariani – Consigliere –

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di appello iscritta al n. 39/2007 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell’anno 2007, posta in decisione all’udienza collegiale del 10/10/2012, vertente

Tra

Sc.Do., residente in via (…), rappresentata e difesa, giusta procura in calce all’atto di appello dall’Avv. Al.Ra. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma alla via (…);

Appellante

E

Bo.Lu., residente in Roma, via (…) ed elettivamente domiciliato in Roma, via (…) presso lo studio dell’Avv. Si.Ra. che lo rappresenta e difende giusta delega a margine della comparsa di risposta;

Appellato

Oggetto: Appello; giudizio di merito (azione di manutenzione).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 1168 – 1170 c.c. e 703 c.p.c., depositato in Cancelleria il 173/2001, Lu.Bo., premesso di essere comproprietario e possessore dell’immobile sito in Roma, via (…), interno 9, esponeva dinnanzi al Tribunale di Roma che Do.Sc., proprietaria dell’appartamento interno 10 sito al sovrastante attico interno 10, nel mese di agosto 2000, apriva un varco di circa un metro quadro nel terrazzo condominiale al fine di installarvi una canna fumaria ad esclusivo servizio del camino ubicato nell’appartamento di sua proprietà.

La parte ricorrente, ciò premesso, chiedeva al Tribunale di ordinare alla Sc. la demolizione dell’anzidetta canna fumaria con integrale ripristino dello stato dei luoghi ovvero di disporre tutti gli opportuni provvedimenti ritenuti di giustizia per la tutela del possesso di esso ricorrente.

La parte resistente, nel costituirsi in giudizio, eccepiva in via preliminare l’incompetenza per territorio del Tribunale adito e chiedeva il rigetto della domanda.

Con ordinanza dell’8/8/2001 il Tribunale respingeva l’eccezione di incompetenza territoriale e disponeva la prosecuzione del giudizio per i necessari accertamenti di carattere tecnico.

All’esito della fase interdicale, dopo aver proceduto agli accertamenti tecnici, veniva accolta la tutela possessoria e la causa proseguiva nel merito.

Con sentenza in data 25/1/2006 il Tribunale di Roma, in accoglimento dell’azione possessoria avanzata da Lu.Bo. confermava integralmente l’ordinanza emessa in data 16/9/2002 e condannava la parte resistente al pagamento delle spese processuali (fase sommaria – fase di merito – attuazione – reclamo al Collegio) in favore di Bo.Lu.

Avverso la sentenza ha interposto appello Sc.Do. chiedendo il rigetto delle domande proposte dal ricorrente in sede cautelare e di merito, con vittoria di spese del doppio grado del giudizio, inclusa la fase del reclamo.

Ha dedotto l’insussistenza del presupposto soggettivo, del dolo, della colpa o dell’animus turbandi della dedotta molestia possessoria, evidenziando di aver fatto circolare tra gli otto condomini, su consiglio dell’Amministratore, una lettera di richiesta di autorizzazione con la quale li aveva informati della propria intenzione di erigere il piccolo comignolo de quo sopra il lastrico solare dello stabile condominiale e di aver ottenuto la firma per approvazione di sei di loro.

Ha dedotto altresì che le dimensioni dell’opera per cui è causa non costituiscono un ingombro apprezzabile su un lastrico solare che, nella sola porzione interessata misura soltanto 23 metri quadrati circa e che, oltre tutto, non è mai stata utilizzata, di fatto, come stenditoio, tant’ è che la struttura porta panni è interamente coperta di ruggine.

Si è costituito in giudizio l’appellato Bo.Lu., chiedendo il rigetto dell’appello con vittoria delle spese del grado.

Precisate le conclusioni a cura di entrambe le parti, la causa è stata posta in decisione all’udienza collegiale del 10/10/2012, con concessione del doppio termine, ex ar. 190 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello è infondato e deve essere respinto.

Osserva in primis questa Corte che le prevalenti sentenze del S.C. consentono l’installazione della canna fumaria sul lastrico solare, ma non sul muro perimetrale, a determinate condizioni.

Giova sul punto ricordare la seguente massima del S.C.: “il condomino che inserisce la propria canna fumaria sul lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso di altri comproprietari” (Cfr. Cass. Civ., Sezione II, sent. 2774 del 7.03.1992).

Nel caso di specie l’installazione della canna fumaria sarebbe consentita alla luce dei sopra ricordati principi e per le fondate ragioni in fatto indicate dall’appellante, quali la modesta zona perimetrale del lastrico solare comune occupata dalla piccola costruzione in discorso e la mancata utilizzazione, da sempre, da parte dei condomini, dello stenditoio collocato sul lastrico.

Senonchè va detto che l’appello della Sc. deve essere respinto in quanto l’articolo 3 del regolamento condominiale contrattuale contiene una deroga alla disciplina prevista dall’art. 1102 c.c. applicabile nella fattispecie in esame laddove dispone testualmente che “il condomino, prima di apportare sulle cose comuni le modifiche di cui all’art. 1102 c.c. deve darne comunicazione scritta all’Amministratore, per il necessario nulla osta da parte del condomino”.

Tale condizione non è stata rispettata dalla resistente appellante la quale aveva ottenuto l’autorizzazione preventiva di sei condomini su otto alla realizzazione della canna fumaria.

Va detto al riguardo che trattasi di autorizzazioni informali che non sono valide perché la volontà condominiale si forma e si esprime esclusivamente nella sede assembleare.

Per quanto concerne il regime delle spese questa Corte ritiene sussistenti giusti motivi per dichiarare compensate, tra le parti, le spese del grado, ravvisabili nelle ragioni sopra evidenziate dell’appellante e nel carattere sostanzialmente emulativo della presente causa.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull’ appello proposto da Sc.Do. avverso la sentenza n. 2983 emanata il 25.01.2006 del Tribunale di Roma, rigetta l’appello e dichiara compensate, tra le parti, le spese del grado.

Così deciso in Roma il 23 gennaio 2013.

Depositata in Cancelleria il 13 febbraio 2013.