Il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.
Corte di cassazione Sentenza del 9 aprile 2013, n.8571
Ritenuto in fatto
Con atto notificato il 3 agosto 2000 la Tirolia Baugesellschaft s.a.s. (ora Tirolia s.a.s. di Roland Benedetti & C.) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Merano, Z.G. . Esponeva l’attrice che la convenuta occupava, senza titolo, dal 1992 un appartamento sito in Merano, di sua proprietà, essendo ormai passata in giudicato la sentenza della Corte di appello di Bolzano del 17 dicembre 1998 che aveva risolto per inadempimento della convenuta il contratto preliminare relativo a detto appartamento e stipulato con la Z. quale promittente acquirente; che quest’ultima non aveva pagato alla proprietaria alcunché a titolo di indennità di occupazione ed aveva versato solo in parte gli oneri condominiali. Tanto premesso, la predetta società chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di L. 87.652.912 (di cui L. 76.800.000 per indennità di occupazione, calcolando un canone mensile di L. 800.000 dal 16 aprile 1992 al 31.3.2000, e L. 10.852.912 per spese condominiali), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali.
La convenuta si costituiva e contestava che in capo all’attrice si fosse verificato un danno, avendo la stessa acquistato l’immobile in parola con contratto del 3 giugno 1992 dalla precedente proprietaria, Bar Vaiolet di Benedetto Terzariol & Co. s.a.s., per un prezzo (L. 100.000.000) inferiore a quello di mercato proprio in ragione dell’esistenza della causa tra la venditrice e la Z. , avente ad oggetto il preliminare di vendita, datato 26 settembre 1991, dell’immobile in questione per il prezzo convenuto di L. 165.000.000 e per il fatto che la Z. occupava l’immobile.
La convenuta eccepiva la prescrizione ex art. 2947 c.c., contestava le somme pretese a titolo di oneri condominiali ed eccepiva, in relazione a tali oneri, la prescrizione ai sensi dell’art. 6 della legge n. 841 del 1973 e, in subordine, quella quinquennale ex art. 2947 c.c.. Il Tribunale adito, qualificata, quella proposta, come azione di illecito extracontrattuale ed accolta l’eccezione di prescrizione ex art. 2947 c.c., liquidava in Euro 31.814,16 l’indennità di occupazione dovuta per il periodo non prescritto – dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000 – sulla base di un valore locativo di Euro 568,11 mensili, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo; previo accoglimento dell’eccezione di prescrizione biennale in relazione alle spese condominiali, liquidava per tali spese non prescritte per il periodo 1998-2000 l’importo ulteriore di Euro 2.813,71, condannava la convenuta al pagamento delle dette somme e poneva a carico della stessa per due terzi le spese di lite, compensandole per la parte residua.
Avverso tale decisione la Z. proponeva appello, cui resisteva la società appellata che proponeva, a sua volta, appello incidentale. La Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 3 maggio 2006, riduceva di Euro 230,28 l’importo risarcitorio liquidato nell’impugnata sentenza in favore della società appellata, confermava nel resto l’impugnata sentenza e condannava l’appellante principale al pagamento dei due terzi delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che compensava nel resto.
Avverso la sentenza della Corte di merito Z.G. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi. La Tirolia Real s.a.s di Roland Bendetti & C. ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in due motivi.
Motivi della decisione
1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’art. 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dall’art. 6 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40 ed abrogato dall’art. 47, comma 1, lett. d) della legge 18 giugno 2009, n. 69 – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 maggio 2006).
2. Con il primo motivo, denunciando ‘violazione dell’art. 360 numeri 3 e 5 c.p.c. in relazione all’art. 2041 c.c.’, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la riduzione di L. 65.000.000 del prezzo di acquisto dell’immobile di cui si discute in causa, rispetto al valore di mercato, costituisca, semmai, lucro cessante in danno dell’alienante Bar Vaiolet s.a.s. e si risolva in una questione tra la predetta società e l’attuale ricorrente, nulla rilevando in capo alla Tirolia Real s.a.s di Roland Bendetti & C..
Tale conclusione sarebbe inaccettabile – ad avviso della ricorrente – perché la società da ultimo indicata si vedrebbe risarcita due volte per un singolo fatto lesivo, così determinandosi un ingiustificato arricchimento.
2.1. Il motivo é infondato sotto il profilo della violazione di legge. Si osserva che nei rapporti tra le parti in causa non rilevano i patti contrattuali tra ciascuna delle dette parti con i terzi e, in particolare nella specie, tra la società controricorrente e ricorrente incidentale e la precedente proprietaria dell’immobile in questione, Bar Vaiolet di Benedetto Terzariol & Co. s.a.s., né alcun rilievo può avere il prezzo di acquisto del detto immobile versato alla predetta società dall’attuale proprietaria; la richiesta da quest’ultima avanzata nei confronti della ricorrente si fonda, infatti, sull’occupazione dell’immobile da parte della Z. e, quindi, l’eventuale accoglimento della domanda non darebbe luogo alla locupletazione della controricorrente a danno della ricorrente senza giusta causa.
Ed invero, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicché non è dato invocare la mancanza o l’ingiustizia della causa qualora l’arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalità o dell’adempimento di un’obbligazione naturale (Cass. 15 maggio 2009, n. 11330); inoltre, l’azione in parola presuppone l’unicità del fatto costitutivo dell’arricchimento di un soggetto e del depauperamento di un altro (Cass. 16 dicembre 1981, n 6664 e Cass. 18 luglio 1997, n. 6619).
2.2. Il motivo é, invece, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto).
Nella giurisprudenza di questa Corte é stato, infatti, precisato che, secondo l’art. 366 bis c.p.c., anche nel caso previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, e che la relativa censura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilità (Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).
In particolare, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assuma omessa, insufficiente o contraddittoria, deve consistere in una parte del motivo che si presenti a ciò specificamente e riassuntivamente destinata, di modo che non è possibile ritenere rispettato il requisito concernente il motivo di cui al n. 5 del primo comma dell’art. 360 c.p.c. allorquando solo la completa lettura della complessiva illustrazione del motivo riveli, all’esito di un’attività di interpretazione svolta dal lettore e non di una indicazione da parte del ricorrente, deputata all’osservanza del requisito dell’art. 366 bis c.p.c., che il motivo stesso concerne un determinato fatto controverso, riguardo al quale si assuma omessa, contraddittoria od insufficiente la motivazione e si indichino quali sono le ragioni per cui la motivazione è conseguentemente inidonea a sorreggere la decisione (Cass., sez. un., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass., 27 ottobre 2011, n. 22453; v. pure Cass., 18 novembre 2011, n. 24255).
3. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta ‘violazione dell’art. 360, numeri 3 e 5 in relazione al combinato disposto di cui agli artt. 2043 e 2967 c.c.’. Sostiene la Z. che la Corte di appello avrebbe ‘dapprima inquadrato la vicenda nella fattispecie della responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 2043 c.c.’, ‘per poi ritenere che l’insussistenza di un titolo di occupazione opponibile alla nuova proprietaria possa di per sé integrare tutti gli estremi costitutivi della responsabilità da lex aquilia de damno’.
Deduce la ricorrente che occupa l’immobile legittimamente in virtù di un contratto preliminare concluso con il precedente proprietario e che, a prescindere della legittimità o meno dell’occupazione, avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che la semplice occupazione dell’immobile integrasse illecito aquiliano, in quanto anche in tema di responsabilità aquiliana la parte che la invoca ha l’onere di provare ex art. 2697 c.c. tutti i requisiti di cui all’art. 2043 c.c..
Ad avviso della ricorrente, pur a voler ammettere che l’occupazione di immobile altrui rappresenti in re ipsa danno ingiusto nei confronti del proprietario, la controparte avrebbe dovuto fornire prova rigorosa in relazione alla probabilità di poter validamente locare a terzi l’immobile ove non occupato dalla ricorrente.
Secondo la Z. la Corte di merito avrebbe invece erroneamente fatto riferimento al c.d. danno figurativo richiamando la sentenza di questa Corte n. 13630 del 2001, relativa però ad un caso di usurpazione di un cespite immobiliare, usurpazione che nel caso all’esame difetterebbe. Peraltro, rappresenta la ricorrente che, prima dell’atto di citazione, la controparte non aveva chiesto il rilascio dell’immobile, pur avendo la sentenza della Corte di appello di Trento sez. distaccata di Bolzano del 1998 stabilito il rilascio dell’immobile; si potrebbe, pertanto, configurare un’acquiescenza alla situazione di fatto, con preclusione di qualsiasi richiesta risarcitoria, al più potrebbe ritenersi sussistente il diritto della controparte ad ottenere non cinquantasei mensilità, come stabilito dai Giudici di merito, ma solo le mensilità relative al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare e la notifica dell’atto di citazione.
3.1. Il motivo, in relazione alle denunciate violazioni di legge, é infondato. Le stesse difese della ricorrente depongono per la sussistenza dell’illecito, fondando la medesima le sue richieste sul suo inadempimento.
Inoltre, secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimità, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilità normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si é correttamente conformata.
Va peraltro evidenziato, in relazione alla prospettata acquiescenza, che tale questione é inammissibile; ed invero, qualora una determinata questione giuridica – che implichi accertamenti di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga la suddetta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (v. Cass. 3 marzo 2009, n. 5070). Tale onere non risulta assolto nella specie.
A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).
Non è pertanto condivisibile la tesi della ricorrente secondo cui, al più, la controparte potrebbe aver diritto a vedersi riconosciuta l’indennità per l’occupazione dell’immobile di cui si discute in causa solo in relazione al periodo intercorso tra il passaggio in giudicato della sentenza di risoluzione del preliminare di compravendita e la notifica dell’atto di citazione.
3.2. Il motivo all’esame é, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto già osservato al p.2.2..
4. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta ‘violazione dell’art. 360 n. 3 e 5 in relazione agli art. 11 e 21 del Decreto Legge nr. 333/1992 convertito in Legge nr. 359/1992 (c.d. patti in deroga), all’art. 12 Legge nr. 392 del 27.07.1978 (c.d. equo canone), all’art. 2697 ex. nonché all’art. 112 c.p.c.’.
Deduce la ricorrente che la Corte di merito avrebbe insufficientemente motivato in relazione alla questione, sollevata dalla difesa dell’attuale ricorrente, secondo cui, qualora sia effettivamente dovuta l’indennità di occupazione, questa dovrebbe essere rapportata al c.d. equo canone, considerato che l’occupazione del bene é iniziata nel 1991, periodo in cui la disciplina dei contratti di locazione era quella dell’equo canone, essendo la normativa relativa ai c.d. patti in deroga entrata in vigore successivamente. Ad avviso della ricorrente, la Corte di appello si sarebbe limitata ad affermare che nel periodo, rilevante ai fini della decisione, successivo al 3 agosto 1995, escluso dalla prescrizione, vigeva la normativa dei c.d. patti in deroga.
4.1. In relazione al terzo motivo è stato formulato un unico quesito che, pur se qualificato dalla ricorrente come quesito di diritto, appare riferito al profilo di censura relativo alla insufficiente e contraddittoria motivazione.
4.2. Per quanto riguarda tale doglianza, il motivo é infondato, in quanto la sentenza è sul punto motivata e non é contraddittoria, evidenziandosi che il riferimento alla normativa dei patti in deroga deve intendersi quale indicazione di un mero paramento assunto quale base per il calcolo dell’indennità dovuta.
4.3. In relazione alla lamentata violazione di legge, non risulta formulato il relativo quesito di diritto sicché, con riferimento a tale profilo, il motivo é inammissibile (v. Cass., sez. un., 6 febbraio 2009, n. 2863; Cass., ord., 24 luglio 2008, n. 20409; Cass. 9 maggio 2008, n. 11535; Cass., sez. un., 14 febbraio 2008, n. 3519; Cass., sez. un., 29 ottobre 2007, n. 22640; Cass., sez. un., 21 giugno 2007, n. 14385).
5. Con il quarto motivo, deducendo la ‘violazione dell’art. 360 n. 3 e 5 c.p.c. in relazione agli artt. 2697, 2729 c.c. nonché art. 116 c.p.c.’, la ricorrente lamenta che la controparte non avrebbe fornito il riscontro probatorio in relazione all’ammontare degli importi richiesti a titolo di spese condominiali e che il giudice del merito si sarebbe attenuto alle risultanze della disposta ctu ed avrebbe fatto riferimento a presunzioni semplici ex art. 2729 c.c..
5.1. In relazione al quarto motivo la ricorrente ha formulato il seguente quesito di diritto: ‘nel caso in cui un soggetto, titolare di un immobile condominiale, convenga in giudizio colui il quale lo occupa, chiedendo la sua condanna al pagamento delle spese condominiali è tenuto a fornire, o meno, un supporto probatorio a detta richiesta non potendo detto computo essere demandato completamente ad una consulenza tecnica di ufficio, rispettivamente il Giudice è tenuto a non tener conto dei calcoli eseguiti con metodo probabilistico non essendo applicabile, al caso di specie, l’istituto delle presupposizioni semplici ex art. 2729 c.c.’.
5.2. Il motivo, in ordine alla prospettata violazione di legge, è inammissibile, essendo il relativo quesito di diritto proposto del tutto astratto e generico, privo di ogni riferimento alla fattispecie concreta. Si osserva al riguardo che, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., il quesito inerente ad una censura in diritto – dovendo assolvere la funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l’enunciazione del principio giuridico generale – non può essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere dalla sua sola lettura, l’errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non può consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura così come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).
5.3. Il motivo all’esame é, inoltre, inammissibile in relazione alle censure in tema di vizi motivazionali, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto già osservato al p.2.2..
6. Con il primo motivo del ricorso incidentale la Tirolia Real s.a.s. di Roland Benedetti & C. lamenta ‘violazione dell’art. 360, nn. 3 e 5 in relazione all’art. 2947 c.c. arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia’.
Sostiene la predetta società che solo con il passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello del 17 dicembre 1998 il contratto preliminare era stato risolto e perciò solo da tale data essa avrebbe avuto la possibilità di far valere nei confronti della Z. il diritto al risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo e, pertanto, le sarebbe dovuto il risarcimento del danno dal 3 giugno 1992 fino al 31 marzo, come richiesto nell’atto di citazione.
6.1 In relazione al motivo all’esame la controricorrente ricorrente incidentale ha proposto il seguente quesito di diritto: ‘vero che la prescrizione incomincia a decorrere dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, che nel caso concreto deve essere stabilito dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato definitivamente che la sig.ra Z. non ha diritto a far valere il contratto preliminare di compravendita, a causa del quale stava occupando l’immobile?’.
6.2. Il quesito formulato in relazione al motivo all’esame risulta eccentrico e non conferente, non essendo idoneo ad assolvere la propria funzione che, come già evidenziato, è quella di far comprendere a questa Corte, dalla lettura del solo quesito, inteso come sintesi logico-giuridica della questione, quale sia l’errore asseritamente compiuto dal giudice di merito e quale la regola da applicare, né potendo – come pure già detto – consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura così come illustrata nello svolgimento del motivo (Cass. 7 marzo 2012, n. 3530).
6.3. Il motivo in questione é inammissibile anche per quanto attiene ai vizi motivazionali indicati nella rubrica e neppure illustrati, difettando al riguardo il necessario momento di sintesi (c.d. quesito di fatto). Sul punto si rinvia a quanto già osservato al p.2.2..
7. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la Tirolia Real s.a.s. di Roland Benedetti & C. lamenta ‘violazione dell’art. 360, nn. 3 e 5 in relazione all’art. 6 della legge 22.12.1973 n. 841, arbitraria ed erronea applicazione dell’articolo ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia’.
Deduce la controricorrente ricorrente incidentale che la somma relativa alle spese condominiali sarebbe dovuta dalla controparte a titolo di risarcimento danni e non a titolo di oneri condominiali in senso stretto come erroneamente affermato dal Giudice del primo grado il quale non avrebbe neppure motivato la sua decisione di applicare nel caso all’esame la prescrizione biennale di cui all’art. 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 843.
7.1. Il motivo all’esame é inammissibile, contenendo censure dirette esclusivamente nei confronti della sentenza di primo grado, senza alcun riferimento alla pronunzia emessa dal giudice del gravame di merito. Ed invero, secondo il consolidato principio di questa Corte, rimanendo la sentenza del giudice di prime cure sostituita da quella di appello, al di fuori dei casi eccezionali previsti dalla legge (non ricorrenti nella specie), quest’ultima – anche laddove, diversamente dal caso in esame sulla questione de qua (v. p. 10 della sentenza impugnata), confermativa di quella di primo grado (Cass., 10 ottobre 2003, n. 15185) – costituisce l’unico oggetto del giudizio di legittimità (v. Cass. 24 giugno 2003, n. 9993), non essendo pertanto consentito formulare doglianze avverso la sentenza di prima istanza (Cass., 17 luglio 2007, n. 15952; Cass., 9 maggio 2007, n. 10626; Cass., 15 marzo 2006, n. 5637; Cass., 20 giugno 1996, n. 5714; v. anche, in motivazione Cass. 8 febbraio 2008, n. 3127).
8. Il ricorso principale deve, quindi, essere rigettato mentre il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.
Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimità ben possono essere compensate per intero tra le parti.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.
Condominio e destinazione della cosa comune