Locazione ed obblighi del locatore: occorre distinguere i vizi dai guasti della cosa locata

 

In tema di locazione, occorre tenere distinti, in quanto l’ordinamento appresta rimedi diversi in favore del conduttore, i vizi della cosa locata dai guasti della stessa. I vizi della cosa locata (art. 1578 cod. civ.) incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la  destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso
della cosa locata, ed i rimedi previsti sono la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ. Invece, i guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all’obbligo di manutenzione, posto dalla legge a
carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell’obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.) e, rispetto all’obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l’inosservanza dei quali determina inadempimento contrattuale. Da ciò consegue che, mentre le domande spiegate ex artt. 1575 e 1576 cod. civ. alla allegazione dell’inadempimento si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda spiegata ex art. 1578, secondo comma, cod. civ. per i vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di
risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna.

Corte di Cassazione, Sezioni III, sentenza 14 marzo 2013, n. 6580