L’amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).
L’assemblea condominiale, come opportunamente, afferma la dottrina più attenta, è organo del condominio, sovrano nello stabilire, preventivamente, se una spesa dev’essere affrontata e, successivamente, se le spese sostenute lo sono state perché regolarmente deliberate oppure, in difetto di motivazione, perché, semplicemente, opportune. Per ciò stesso, l’amministratore, essendo organo esecutivo del condominio (ovvero delle delibere dell’assemblea condominiale), non ha il potere di decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese, così come non esiste alcun credito dell’amministratore che abbia effettuato spese di tasca propria.
Vero è che tra l’amministratore e il condominio intercorre un rapporto di mandato e che la norma di cui l’art. 1720 c.c., prevede per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte, tuttavia, la norma appena citata dev’essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell’assemblea per quanto riguarda la loro previsione o ratifica, senza le quali il credito dell’amministratore non può ritenersi nè liquido né esigibile.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 7 maggio – 14 giugno 2013, n. 15041
Presidente Triola – Relatore Scalisi
Svolgimento del processo
F.B. con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio il Condominio (OMISSIS) e deducendo di aver ricoperto la carica di amministratore dal 1981 sino al gennaio 1994, che in tale periodo aveva anticipato somme per l’importo di L. 5.069.205 mai corrispostegli, chiedeva la condanna del predetto condominio al rimborso con interessi e rivalutazione dalla scadenza al saldo.
Non si costituiva il condominio.
Il tribunale di Napoli con sentenza n. 4798 del 2001 rigettava la domanda.
Avverso tale decisione interponeva appello F. deducendo la sufficienza probatoria dei verbali assembleari che, seppure non approvati, erano stati esaminati dai condomini. Erroneamente pertanto, il Tribunale aveva rigettata la sua domanda, ritenendola sfornita di prova.
La Corte di appello di Napoli con sentenza n. 1214 del 2006 rigettava l’appello. Osservava la Corte partenopea che il rapporto condominio amministratore va qualificato quale rapporto di mandato con la conseguente applicazione dell’art. 1720 cc. a mente del quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte in esecuzione dell’incarico. Pertanto, secondo la regola del condominio alla fine di ogni anno l’amministratore deve rendere conto della propria gestione ed il bilancio deve essere approvato dall’assemblea, ciò però nel caso in esame non era avvenuto, non essendovi stata alcuna approvazione. Ne consegue, sempre secondo al Corte partenopea che i bilanci esibiti dall’appellante non rappresentavano titolo idoneo a giustificare una sentenza di condanna del Condominio. Sicché era onere dell’attore fornire la prova dell’anticipazione delle somme delle quali ha chiesto il rimborso. Né tale prova poteva essere costituita dalla mancata contestazione che avrebbe dovuto esserci al momento della consegna dei bilanci all’amministratore che gli succedette nella carica dato che quella consegna era una mera traditio di documenti e non valeva a dimostrare la sussistenza dei fatti storici cui si riferiscono entrate e spese.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da F.B. per un motivo, illustrato con memoria. Il condominio del fabbricato in (omissis) in questa fase non ha svolto alcuna attività giudiziale.
Motivi della decisione
1.- Con l’unico motivo di ricorso F.B. lamenta l’omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. nonché la violazione e falsa applicazione di norma di diritto art. 2697 e 1720 cod. civ. (art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.).
Secondo il ricorrente la Corte distrettuale avrebbe erroneamente asserito che F.B. non avesse fornito la prova dell’anticipazione delle somme delle quali ha chiesto il rimborso perché la prova era in tutti quei documenti allegati ai bilanci che non sono stati esaminati e mai neanche nominati. In realtà, la Corte partenopea, sostiene il ricorrente, avrebbe omesso di esaminare e valutare la documentazione prodotta; consistente in ricevute per spese varie, ma tutte necessarie per la vita del condominio (bollette Enel, ricevute per pulizia, per spese di cancelleria e postali per sostituzione lampade, tributi, ecc.) e da lui effettuate in conformità dei poteri propri dell’amministratore (art. 1130 c.c.). D’altra parte, deduce ancora il ricorrente l’amministratore ha diritto alla restituzione delle somme in parola nel momento stesso in cui era avvenuta la loro legittima anticipazione, proprio in considerazione della natura strettamente necessaria delle suddette spese; nonché in ragione delle norme sul mandato (art. 1720 c.c.) che lega l’amministratore al condominio. Il ricorrente conclude formulando il seguente quesito di diritto: Statuisca la Suprema Corte di Cassazione se il Giudice di rinvio debba valutare i documenti giustificativi delle spese sopportate dal ricorrente F.B. per conto dei condomini partecipanti al Condominio in (OMISSIS) e relative agli esercizi relativi agli anni dal 1987 al 1994 e debba ritenere che gli stessi documenti sono sufficienti all’assolvimento dell’onere probatorio di cui all’art. 2697 c.c., onde suffragare la pretesa creditoria di cui all’art. 1720 c.c..
1.1.- Il motivo è infondato.
Come ha avuto modo di evidenziare questa Corte, in altra occasione, l’amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).
L’assemblea condominiale, come opportunamente, afferma la dottrina più attenta, è organo del condominio, sovrano nello stabilire, preventivamente, se una spesa dev’essere affrontata e, successivamente, se le spese sostenute lo sono state perché regolarmente deliberate oppure, in difetto di motivazione, perché, semplicemente, opportune. Per ciò stesso, l’amministratore, essendo organo esecutivo del condominio (ovvero delle delibere dell’assemblea condominiale), non ha il potere di decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese, così come non esiste alcun credito dell’amministratore che abbia effettuato spese di tasca propria.
Vero è che tra l’amministratore e il condominio intercorre un rapporto di mandato e che la norma di cui l’art. 1720 c.c., prevede per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte, tuttavia, la norma appena citata dev’essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell’assemblea per quanto riguarda la loro previsione o ratifica, senza le quali il credito dell’amministratore non può ritenersi nè liquido né esigibile.
In definitiva, il ricorso va rigettato. Non occorre provvedere alla liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione atteso che il Condonino del fabbricato in (omissis) in questa sede non ha svolto alcuna attività giudiziale.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condominio e destinazione della cosa comune