Diniego rinnovo locazione alla prima scadenza

 

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (Cass. 10 dicembre 2009, n. 25808).

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 30 maggio – 18 luglio 2013, n. 17577
Presidente Carleo – Relatore Ambrosio
Svolgimento del processo
L’iter processuale può essere così riassunto sulla scorta della decisione impugnata:
con atto notificato il 23.01.2004 L.I..A. intimava licenza e sfratto per finita locazione relativamente all’immobile di sua proprietà sito in (omissis) e conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Civitavecchia, sez. distaccata di Bracciano il conduttore V..M. per ottenere il rilascio dell’immobile, esponendo di avere preventivamente comunicato con lettera A.R. del 15.05.2003 l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza del 30.11.2003, dovendo destinare l’immobile ad esigenze abitative del figlio;
sull’opposizione dell’intimato, era emessa ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito in quello speciale locativo ex artt. 426 e 667 cod. proc. civ., con assegnazione di termine per integrazione degli atti difensivi; quindi, all’esito dell’istruttoria, era pronunciata dal Tribunale sentenza in data 11.01.2005 di risoluzione del contratto di locazione con condanna del resistente V..M. al pagamento delle spese;
la decisione, gravata da impugnazione da parte del M. , era confermata dalla Corte di appello di Roma, la quale con sentenza in data 12.06.2007, rigettava l’appello, condannando l’appellante al pagamento delle ulteriori spese.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione M.V. , svolgendo tre motivi.
Nessuna attività difensiva è stata svolta da parte intimata.
Motivi della decisione
1. La Corte di appello è pervenuta alla conferma della dichiarazione di risoluzione della locazione inter partes per la considerazione che il contratto era “transitato” nel regime della legge n. 431/1998 a decorrere dal 1 dicembre 1999, con conseguente durata di anni “quattro più quattro”, nonché sulla base dell’ulteriore rilievo che il locatore aveva comunicato la disdetta del contratto per la (prima) scadenza contrattuale del 30.11.2003, tempestivamente esercitando la facoltà di cui all’art. 3 della legge n. 431 cit. con lettera in data 15.05.2003. In particolare nella decisione impugnata si pone l’accento sulla circostanza che la richiesta del rilascio fosse qualificata nella lettera di disdetta dall’intenzione di “destinare l’immobile al soddisfacimento di necessità abitative dei propri famigliari” e che siffatta intenzione non fosse stata oggetto di specifica contestazione, posto che era stata riscontrata con lettera in data 15.05.2003 del legale del conduttore, con la (sola) precisazione che “per quanto riguarda la scadenza contrattuale, da Lei indicata, il signor M. si riserva ogni eccezione al riguardo”.
1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. per avere la Corte di appello pronunciato la sentenza in spregio del principio sancito dall’art. 112 cod. proc. civ., violazione del principio di divieto di ultra petita, per essersi la Corte pronunciata su domanda giudiziale ex art. 30 legge n. 392/1978 mai avanzata dall’A. , il quale aveva, invece, proposto azione di sfratto per finita locazione. Parte ricorrente, ai sensi dell’art. 366 bis cod. proc. civ., chiede a questa Corte di enunciare il seguente principio di diritto: “vi è violazione del principio di divieto di ultra petita ex art.112 cod. proc. civ. quando viene pronunciata la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per diniego di rinnovo alla prima scadenza, in difetto sia di una espressa domanda giudiziale ex art.30 L. 392/78, sia in difetto (anche) di allegazione e/o deduzione di elementi e circostanze in fatto e in diritto che possano comunque far ritenere come formulata e proposta quella domanda”.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione di legge per avere ritenuto la Corte di appello come proposta l’azione di necessità ex art. 431/1998 art. 3 e art. 30 legge n. 392/1978 anziché l’azione di sfratto per finita locazione e citazione per la convalida ex art. 657 cod. proc. civ.. Parte ricorrente, ai sensi dell’art. 366 bis cod. proc. civ., chiede a questa Corte di enunciare il seguente principio di diritto: “il contratto di locazione ad uso abitativo inter partes stipulato il 1/12/1991, per effetto dell’applicazione del combinato disposto degli artt.li 1 e 2 comma 1 e 6 della legge 431/98 deve considerarsi rinnovato di altri 4 anni a partire dal 30/11/2003, con successiva scadenza al 30/11/2007, non essendo stata intimata, per quella data, la disdetta per necessità del locatore e comunque non essendo stato introdotto il relativo giudizio ai sensi dell’art. 30 e seg. L. 392/78 (da proporsi con ricorso ex art. 447 bis cpc, formulando espressa domanda di diniego di rinnovo alla prima scadenza ed indicando i motivi per i quali si chiede la risoluzione anticipata, allegando le prove a sostegno della domanda ed esperendo il tentativo di conciliazione) e comunque non essendo dimostrati i motivi a sostegno della necessità ex art. 3 lett. a L. 431/98”.
1.3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia omessa e/o insufficiente circa “punti decisivi” della controversia ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ., omessa motivazione in ordine alla sussistenza dei presupposti processuali per la proposizione dell’azione ex art. 30 L. 392/1978, ritenuta sussistenza della prova relativa al motivo di diniego di rinnovo di cui all’art. 3 L. 431/1978 lett. a). Ai sensi dell’art. 366 bis cod. proc. civ. “i fatti controversi” in relazione ai quali la motivazione sarebbe omessa sono così individuati: “insussistenza dei presupposti processuali per ritenere proposta l’azione di rilascio ex art. 30 L. 392/78 (domanda giudiziale proposta con atto di intimazione di sfratto ex art. 657 cpc, anziché con ricorso ex art. 447 bis cpc, petitum ovvero domanda giudiziale volta ad ottenere la risoluzione contrattuale alla prima scadenza per i motivi di cui all’art. 3 L. 431/98, tentativo di conciliazione, omessa indicazione delle prove, etc.)”; mentre quelli per cui la motivazione si assume insufficiente sono indicati nella: “insufficienza della sola lettera di disdetta per ritenere come provata l’azione ex art. 30 L. 392/78, in presenza di contestazione dei motivi in essa addotti e di espresso invito ad allegarli e dimostrarli in sede giudiziaria”.
2. Il ricorso con gli esposti motivi – che vanno esaminati congiuntamente per la stretta connessione, se non anche per la ripetitività, delle censure proposte – non merita accoglimento.
Va, innanzitutto, osservato che la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ., e, conseguentemente, è inammissibile il motivo di ricorso con il quale la relativa censura sia proposta (come nel primo motivo all’esame) sotto il profilo della violazione di norme di diritto, ovvero come vizio della motivazione (v. tra numerose altre Cass. n. 14003 del 2004; Cass. n. 604 del 2003; Cass. n. 9707 del 2003; Cass. n. 11260 del 2000). In disparte quanto si dirà di seguito in ordine alla non configurabilità, nella specie, del vizio di cui all’art. 112 cod. proc. civ. sulla scorta delle stesse allegazioni di parte ricorrente.
Va, poi, evidenziato che i plurimi riferimenti alla nozione di “necessità” di cui al “quesito” a corredo del secondo motivo risultano, con evidenza, eccentrici rispetto alla decisione impugnata, nella quale non è fatta alcuna applicazione dell’istituto del recesso anticipato per necessità, essendo stata piuttosto confermata l’intervenuta risoluzione della locazione alla (prima) scadenza contrattuale del 30.11.2003 in considerazione dell’”intenzione” qualificata del locatore ai sensi dell’art. 3 legge n. 431 del 1998.
Per altro verso occorre dire che anche le censure, svolte con il terzo motivo sotto il profilo motivazionale, incorrono nel rilievo di inammissibilità per l’erronea individuazione della tipologia di vizio, atteso che, secondo un canone indiscusso, il vizio di motivazione, denunciabile come motivo di ricorso per cassazione ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ., può concernere esclusivamente l’accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia, non anche l’interpretazione e l’applicazione delle norme giuridiche, suscettibili di sostituzione o rettifica ex art. 384, secondo comma, cod. proc. civ. (cfr. Cass., Sez. Unite, 25 novembre 2008, n. 28054).
2.1. Anche a prescindere da quanto sopra, le censure si rivelano manifestamente infondate.
Valga considerare che parte ricorrente – denunciando violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. avverso la sentenza di appello, confermativa della sentenza di primo grado, nonché degli artt. 1 e 2 legge n. 431/1998 e 30 legge n. 392/1978 – si duole, in buona sostanza, che il giudice di appello abbia confermato la risoluzione con motivazione diversa da quella svolta dal giudice di prime cure, ritenendo esercitato il diniego di rinnovo alla (prima) scadenza ai sensi della lett. a) dell’art. 3 legge n. 431/1998, sebbene la domanda fosse stata proposta con la procedura di convalida, anziché con il rito di cui all’art. 30 legge n. 392/1978 e nonostante il difetto di prova delle ragioni qualificanti detta risoluzione.
Orbene va innanzitutto osservato che il giudice di appello, nel confermare la sentenza di prime grado, può, senza violare il principio del contraddittorio e della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, anche d’ufficio, sostituirne la motivazione che ritenga scorretta, purché la diversa motivazione sia radicata nelle risultanze acquisite al processo e sia contenuta entro i limiti del devolutum, quali risultanti dall’atto di appello (Cass. 22 gennaio 2002 n. 696; Cass. n. 4945 del 1987). Infatti la sentenza d’appello, anche se confermativa, si sostituisce totalmente alla sentenza di primo grado, onde il giudice d’appello ben può in dispositivo confermare la decisione impugnata e in motivazione enunciare, a sostegno di tale statuizione, ragioni ed argomentazioni diverse da quelle addotte dal giudice di primo grado, senza che sia per questo configurabile una contraddittorietà tra il dispositivo e la motivazione della sentenza d’appello, né incorrere nella violazione dei principi di cui agli artt.112, 342 e 345 cod. proc. civ. (cfr. Cass. 10 ottobre 2003, n. 15185). Ciò in quanto la corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, che vincola il giudice ex art. 112 cod. proc. civ. riguarda il petitum che va determinato con riferimento a quello che viene domandato sia in via principale che in via subordinata, in relazione al bene della vita che l’attore intende conseguire, ed alle eccezioni che in proposito siano state sollevate dal convenuto. Tuttavia, tale principio, così come quello del tantum devolutum quantum appellatum non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione dei fatti autonoma, rispetto a quella prospettata dalle parti, nonché in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi e, in genere, all’applicazione di una norma giuridica, diversa da quella invocata dalla parte. (Cass. 24 marzo 2011, n. 6757).
4.1.1. Ciò precisato, si osserva, innanzitutto, che parte ricorrente non impugna specificamente o, comunque, non offre specifici elementi per contraddire il rilievo contenuto nella decisione impugnata secondo cui gli elementi qualificanti per l’esercizio del diniego della rinnovazione e in specie l’avvenuta disdetta con lettera A.R. inviata entro il termine di cui all’art. 3 legge n. 431/1998 per comunicare l’intenzione, meritevole di tutela ai sensi della stessa norma, di disporre dell’immobile alla scadenza del 30.11.2003 – erano enunciati già nell’intimazione di sfratto per finita locazione.
4.1.2. Quanto all’errore nelle modalità di introduzione del giudizio – a prescindere dalla novità della questione, che non risulta prospettata negli stessi termini innanzi al giudice di appello – è assorbente la considerazione che il ricorrente neppure allega uno specifico pregiudizio che possa esserle derivato dalla proposizione della domanda con le forme della procedura di convalida, piuttosto che con quella di cui all’art. 30 legge 392/1978 (applicabile in forza del rinvio contenuto nel comma 4 dell’art. 3 della legge n. 431/1998), tanto più che nel primo grado intervenne mutamento del rito in quello speciale “locatizio”. Invero l’interesse a impugnare in sede di legittimità deve essere apprezzato in relazione all’utilità concreta derivabile alla parte dall’eventuale accoglimento dell’impugnazione, cosicché il motivo di ricorso dovrà considerarsi inammissibile ogni qualvolta sia diretto all’emanazione di una pronuncia priva di rilievo pratico, in cui cioè la lesione dei diritti di difesa e del contraddittorio – deducibile sotto forma di errores in procedendo – non abbia comportato la violazione dell’effettività della tutela giurisdizionale, con la conseguenza che il relativo riconoscimento non sarebbe in grado di incidere diversamente sulla soluzione sostanziale della controversia.
4.1.3. Infine – per quanto riguarda la censura di difetto di prova della necessità (rectius, intenzione) del locatore – le deduzioni di parte ricorrente si rivelano prive di fondamento alla luce del principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (Cass. 10 dicembre 2009, n. 25808). Invero il meccanismo sanzionatorio predisposto dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo art. 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l’intenzione dedotta irrealizzabile (Cass. 18 maggio 2010, n. 12127).
In conclusione nessuna delle censure coglie nel segno, per cui il ricorso va rigettato.
Nulla deve disporsi in ordine alle spese del giudizio di legittimità non avendo parte intimata svolto attività difensiva.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.