Mancata accettazione della promessa di acquisto

 

In caso di mancata accettazione da parte della proprietà la proposta di acquisto rimarrà priva di effetto ed efficacia” al fine di chiarire che, secondo la chiara indicazione della proposta, il contratto si sarebbe concluso, non in seguito alla sottoscrizione di un qualsiasi accettante, ma soltanto in virtù e per l’effetto della sottoscrizione del proprietario dell’immobile.
Il versamento di una somma di denaro da parte del proponente (futuro acquirente) sia pure ai sensi dell’art. 1385 cc, non è dimostrativo della conclusione di un contratto o del relativo contratto. Piuttosto, normalmente la proposta di acquisto è accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, (somma che sarà restituita nel caso in cui il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto, cioè al momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria. Nel caso in cui non vi tosse stato l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile, il proponente, aveva solo il diritto di chiedere la restituzione della somma versata, ma non anche il doppio come sarebbe dovuto essere se fosse stata un caparra versata a conclusione di un contratto e nel caso di un contratti) di compravendita di cosa altrui
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 aprile – 27 giugno 2013, n. 16253
Presidente Oddo – Relatore Scalisi
Svolgimento del processo
G..L. con atto di citazione del 12 maggio 2000 proponeva opposizione a decreto ingiuntivo con il quale il Tribunale di Firenze gli aveva ingiunto di restituire a G.V.R. la somma di L. 10.000.000 ricevuta a seguito della promessa di acquisto p di un immobile posto a Firenze in via (OMISSIS) che, il ricorrente sosteneva, non accettata dal proprietario. A sostegno di questa opposizione il L. eccepiva che il provvedimento monitorio era stato emesso in difetto dei presupposti di legge, atteso che la proposta era stata da lui tempestivamente accettata, che G. era consapevole ab initio dell’altrui proprietà dell’immobile e quindi si era perfezionato un contratto preliminare di bene altrui valido ed efficace che lo obbligava a procurare la vendita entro il termine stabilito per la stipulazione del definitivo. Chiedeva, pertanto, la revoca del decreto ingiuntivo.
Si costituiva G. sostenendo che pensava che L. fosse il proprietario dell’immobile e che la promessa di acquisto fosse subordinata all’accettazione della proprietà del bene. Il Tribunale con sentenza n. 1983 del 21 maggio 2004 confermava il decreto ingiuntivo condannava l’opponente al rimborso delle spese processuali.
Avverso tale sentenza proponeva appello L. , riproponendo con il primo motivo di appello la stesse eccezioni già fatte valere nel giudizio di primo grado, con un secondo motivo eccepiva che il Tribunale era incorso nel vizio di ultrapetizione, dato che aveva dichiarato la nullità o l’inefficacia della proposta di acquisto la cui validità non era stata messa in discussione, con un terzo motivo lamentava che il decreto ingiuntivo era stato emesso senza i presupposti di legge.
Si costituiva G. contestando il fondamento dei motivi di appello e chiedendone il rigetto.
La Corte di appello di Firenze con sentenza n. 123 del 2007 rigettava l’appello e condannava l’appellante al pagamento delle spese processuali. A sostegno di questa decisione, la Corte di Firenze osservava: a) che la lettura della scrittura privata intercorsa tra le parti non lasciava alcun dubbio in ordine all’impegno assunto dal G. che era quello di voler acquistare l’appartamento di via (omissis), precisando che la proposta fosse subordinata all’accettazione da parte della proprietà da avvenire entro il 24 gennaio 2000 e che, in caso di mancata accettazione da parte della proprietà, la proposta di acquisto sarebbe rimasta priva di effetto e di efficacia e avrebbe avuto diritto alla restituzione della somma versata: b) Non vi era dubbio che L. indirizzava la sua proposta a G. ritenendolo proprietario e anche il comportamento del G. confortava la stessa conclusione perché il proponente aveva immediatamente versato la somma di L. 10.000.000 e si era impegnato a pagare l’ulteriore importo di L. 56.000.000 appena tre giorni dopo evidentemente appena avuto conoscenza dell’accettazione da parte del proprietario. D’altra parte appena avuto conoscenza che il G. non era il proprietario dell’immobile aveva provveduto a richiedere la restituzione della somma versata. Lo stesso agente immobiliare P..P. aveva dichiarato che il L. si era presentato quale proprietario dell’unità immobiliare di cui si dice. C) L’obbligazione di restituire la somma versata era quindi contenuta nella stessa scrittura privata prodotta in giudizio che costituiva pertanto il titolo sulla base della quale il Tribunale aveva emesso il provvedimento monitorio.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da L.G. con ricorso affidato a tre motivi. G.V.R. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1.- Con il primo motivo L.G. lamenta l’erronea qualificazione giuridica della proposta del 24 gennaio 2000, nonché la violazione e falsa applicazione sotto più profili connessi, degli artt. 1326 e 1362, 1385 e 1478 cod. civ. ex art. 360 n. 3 cpc.
Avrebbe errato la Corte fiorentina nell’aver escluso che la proposta di acquisto sottoscritta da G. il 24 gennaio 2000 e diretta a L.G. a seguito dell’accettazione da parte del medesimo L. con la traditio ed il successivo incasso dell’assegno di lire 10.000.000 a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo costituisse un contratto preliminare di compravendita di cosa altrui, soprattutto perché errati sarebbero i dati valutati dalla Corte toscana e l’iter argomentativo seguito dai giudici del merito. In particolare, secondo il ricorrente: A) sarebbe un non senso logico oltre che un evidente errore di diritto, affermare che la proposta di acquisto del 24 gennaio 2000 a firma di G. fosse stata subordinata all’accettazione della proprietà dato che la proposta contrattuale quale atto negoziale unilaterale “può essere, bensì, subordinata ad una condizione ma tale condizione non è possibile sia costituita (…) dalla stessa accettazione della proposta”. B) la conclusione cui è pervenuta la Corte toscana secondo cui la proposta di cui si dice non presentava “alcun margine di equivocità perché era (è) indirizzata a conseguire un accordo diretto con il proprietario e non il mero impegno di un terzo a procurare l’accettazione di detto proprietario”, prescinde dal chiarire la presenza della caparra versata, cosa che il L. avrebbe dovuto fare dell’assegno a lui intestato e da lui ricevuto in conto prezzo e quale caparra confirmatoria né l’intestazione poteva giustificarsi ove non si fosse ritenuto lo stesso L. legittimato ad accettare la proposta né che senso potesse avere che il L. accettasse una proposta al solo scopo di impegnarsi a farla accettare lo stesso girono dalla “proprietà” e ricevere una caparra confirmatoria che avrebbe dovuto girare immediatamente alla medesima proprietà. C) la Corte toscana si sarebbe limitata ad indagare quale fosse la reale intenzione del G. e non, invece, come impone l’art. 1362 cc. quale fosse la comune volontà delle parti.
Il ricorrente conclude formulando i seguenti quesiti di diritto: Dica la Corte di cassazione: 1) se sia configurabile una proposta contrattuale ex art. 1326 cc la cui efficacia debba intendersi subordinata alla sua stessa accettazione; 2) dica inoltre se una proposta contrattuale di un immobile possa o debba essere accettata da un soggetto diverso da quello al quale la proposta stessa è intestata ed indirizzata e che l’ha, in effetti, accettata in contestualità alla sua formulazione, ricevendo e poi incassando un assegno emesso a suo favore, a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo; 3) dica, ancora se nell’interpretare una proposta contrattuale di acquisto di un immobile, accettata in contestualità dal destinataria si debba indagare quale fosse la reale intenzione del proponente o, piuttosto, quale fosse la comune intenzione delle parti ovvero dica la Corte se non sia in violazione dell’art. 1362 cc. l’interpretazione di una proposta accertata come se si trattasse di atto unilaterale isolato; 4) dica infine e riassuntivamente la Corte se vi sia stata o meno la conclusione di un contratto preliminare di compravendita di cosa altrui tra G.V. e L.G. in forza del quale quest’ultimo era obbligato a far acquistare al G. la proprietà del bene entro il termine stabilito per la stipula del rogito.
1.1.- Il motivo è infondato.
Come emerge chiaramente dalla sentenza impugnata la Corte toscana ha compiuto una valutazione globale della proposta oggetto di causa, nonché della prova testimoniale e del comportamento complessivo delle parti conforme alla normativa di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., applicabili anche agli atti unilaterali inter vivos, avente contenuto patrimoniale, pervenendo, attraverso un procedimento logico completo, alla conclusione adeguata e chiara che la proposta del G. , oggetto della presente controversia, era diretta a conseguire un accordo con il proprietario dell’immobile e non il mero impegno di un terzo a procurare l’accettazione di detto proprietario.
Come correttamente spiega la sentenza la conclusione appena indicata trovava le sue essenziali coordinate: a) nella letteralità della proposta. Le espressioni contenute nella proposta oggetto della controversia, chiarisce la Corte toscana, che la proposta del 24 gennaio 2000 sottoscritta dal G. era stata subordinata all’accettazione da parte della “proprietà” e che in caso di mancata accettazione da parte della proprietà quella proposta di acquisto sarebbe rimasta priva di effetto ed efficacia (e, in questo ultimo caso il proponente avrebbe avuto diritto alla restituzione della somma di L. 10.000.000 versata a titolo di caparra confirmatoria), non lasciavano dubbi che la proposta rivolta al L. presupponeva che il L. fosse il proprietario dell’appartamento o che, comunque, pretendeva che il L. procurasse l’accettazione da parte della proprietà nel lenitine del 24 gennaio 2000, oltre il quale la proposta non avrebbe avuto alcuna efficacia. Come correttamente evidenzia la sentenza impugnata, le due frasi tra loro collegate non lasciavano dubbi che il G. si era impegnato esclusivamente nei confronti del proprietario e che la proposta, più che essere condizionata all’accettazione, manteneva validità solo se accettata da questi (cioè dal proprietario) entro lo stesso giorno della proposta (il 24 gennaio 2000).
Insomma, sia pure per un giorno la proposta di cui si dice integrava gli estremi di una proposta irrevocabile.
B) nell’accertamento che il G. disconosce che il L. non fosse il proprietario dell’immobile oggetto della proposta. Lo stesso accertamento, chiarisce la Corte toscana, che il G. disconoscesse che il L. non fosse il proprietario dell’appartamento confermavano che i termini della proposta di cui si dice era diretti ad instaurare un rapporto tra il proponente e il L. , quale proprietario dell’immobile;
C) nel comportamento dello stesso G. . D’altra parte, chiarisce ancora, la Corte toscana, immediatamente dopo aver saputo che il L. non era proprietario dell’immobile G. , si è limitato a chiedere la restituzione della somma versata (…) e non il versamento del doppio della caparra confirmatoria che avrebbe avuto fondamento nell’ottica della stipulazione di un valido rapporto contrattuale finalizzato alla compravendita di cosa altrui.
1.1.b).- A ben vedere, queste coordinate rendono non pertinenti le riflessioni, le illazioni, le tesi del ricorrente, perché anche se per ipotesi, fossero fondate, non sarebbero in grado, comunque, di rendere le argomentazioni della Corte di merito illogiche od insufficienti, ovvero, contrarie ai canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ..
a) Intanto, non sembra riconducibile alla sentenza impugnata l’osservazione del ricorrente secondo cui la Corte toscana avrebbe identificato una proposta condizionata all’accettazione atteso che la Corte fiorentina fa riferimento all’indicazione contenuta nella proposta secondo cui “in caso di mancata accettazione da parte della proprietà la presente proposta di acquisto rimarrà priva di effetto ed efficacia” al fine di chiarire che, secondo la chiara indicazione della proposta, il contratto si sarebbe concluso, non in seguito alla sottoscrizione di un qualsiasi accettante, ma soltanto in virtù e per l’effetto della sottoscrizione del proprietario dell’immobile.
b) Il versamento di una somma di denaro da parte del proponente (futuro acquirente) sia pure ai sensi dell’art. 1385 cc, non è dimostrativo della conclusione di un contratto o del relativo contratto. Piuttosto, normalmente la proposta di acquisto è accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, (somma che sarà restituita nel caso in cui il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto, cioè al momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria. Ed, infatti, come chiarisce la sentenza impugnata, il versamento della somma di L. 10.000.000 a titolo di caparra confirmatoria aveva la funzione “di rafforzare il vincolo contrattuale” ovvero, l’impegno del G. di concludere il contratto con il proprietario dell’immobile. D’altra parte, la proposta del G. prevedeva chiaramente, come specifica là stessa sentenza impugnata, che nel caso in cui non vi tosse stato l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile, il proponente, aveva solo il diritto di chiedere la restituzione della somma versata, ma non anche il doppio come sarebbe dovuto essere se fosse stata un caparra versata a conclusione di un contratto e nel caso di un contratti) di compravendita di cosa altrui.
c) A sua volta, appare essere una semplice illazione, l’affermazione (del L. ) secondo cui la Corte fiorentina avrebbe indagato sulla reale intenzione del G. e non, invece, come avrebbe dovuto indagare ai sensi dell’art. 1362 cc. quale fosse la comune volontà delle parti, atteso che nel caso in esame la questione fondamentale era quella d’identificare la portata della proposta formulata dal G. al fine di comprendere se L. fosse legittimato a meno a formulare l’accettazione e, conseguentemente, se il contratto ed eventualmente quale tipo di contratto fosse stato validamente concluso.
d) Inconferente è il richiamo all’art. 1478 e ss. cc. dato che il ricorrente muove dal presupposto che tra G. e L. si fosse concluso un contratto di compravendita di cosa altrui, mentre la Corte fiorentina ha escluso che tra gli stessi fosse stato stipulato un qualunque contratto.
2- Con il secondo motivo il ricorrente lamenta L’omessa insufficiente contraddittoria motivazione circa due fatti controversi e decisivi: la conoscenza dell’altruità del bene da parte del G. e la costituzione di una caparra confirmatoria, ex art. 360 n. 5 cpc.
Secondo il ricorrente, la Corte fiorentina:
a) avrebbe travisato il senso delle dichiarazioni testimoniali acquisite in giudizio pervenendo alla conclusione che il L. non avrebbe dimostrato “in alcun modo che il G. era stato avvisato che il bene immobile apparteneva a terzi”, tatto, viceversa, pienamente provato come risulterebbe dall’esame dei verbali di udienza.
b) non avrebbe spiegato correttamente le ragioni per le quali avrebbe ritenuto che la corresponsione della caparra al L. avrebbe avvalorato la lesi dell’ignoranza dell’altruità del bene da parie del G. e della sua reale intenzione di stabilire un rapporto contrattuale con il proprietario. D’altra parte, la Corte fiorentina, secondo il ricorrente, riscontrando che l’impegno di pagare la somma di L. 56.000.000 dopo appena tre giorni doveva, evidentemente, essere posteriore all’avvenuta accettazione da parte del proprietario (a parte che tale circostanza non risulterebbe da nessuna parte e non sarebbe neppure evidente) non avrebbe colto che anche per questa via si dimostrerebbe che il G. sin dall’inizio era consapevole che il L. non fosse il proprietario dell’immobile oggetto della controversia.
2.- Anche questo motivo è infondato.
Intanto, appare opportuno evidenziare che la prova della conoscenza da parte del G. dell’altruità dell’immobile di cui si dice così come il significato attribuito dalla Corte di merito al versamento della soma di L. 10.000.000 e della somma di L. 56.000.000 dopo tre giorni “evidentemente avuto conoscenza dell’accettazione da parte del proprietario”, rappresentano fatti secondari, non decisivi dato che, comunque, non sarebbero stati idonei ad escludere che la proposta di che trattasi potesse essere accettata solo dal proprietario. La Corte fiorentina ha avuto modo, infatti, di specificare che “solo accessoriamente vale osservare che l’appellante non ha in alcun modo dimostrato, neppure, che il G. era stato avvisato che il bene immobile apparteneva a terzi”. E, ad un tempo, “anche il comportamento del G. valutato ai sensi dell’art. 1362 cc. conforta questa inequivocabile conclusione” e, cioè, che la proposta di che trattasi era indirizzata a conseguire un accordo diretto con il proprietario dell’immobile.
2.1.a) Tuttavia, la conclusione cui è pervenuta la Corte di merito è coerente alle dichiarazioni dei testi, riportate dalla stesso ricorrente, se considerate nella loro interezza, complessità e soprattutto, vagliate in positivo e in negativo. La Corte fiorentina ha avuto modo di riferire che “l’agente immobiliare P.P. ha, infatti, dichiarato che il L. si era presentato come proprietario dell’unità immobiliare e che, in sua presenza, il G. non era stato avvisato che invece l’appartamento era di proprietà di terzi. L’altro agente immobiliare M.C. ha invece dichiarato che a lui il L. aveva detto di non essere il proprietario ma non ha confermato che in sua presenza il G. era stato avvisato dall’altrui proprietà dell’immobile che intendeva acquistare”. E tali indicazioni appaiono contenute proprie nelle dichiarazioni testimoniali riportate dallo stesso ricorrente, se è vero che il teste P. dichiarava che “… non ricordo che il L. mi disse di non essere proprietario”, mentre M. dichiarava: che a lui il L. aveva detto di non essere il proprietario, ma non aveva confermato che in sua presenza il G. era stato avvisato dell’altrui proprietà dell’immobile che intendeva acquistare.
2.1.a).- Logica e pertinente è, altresì, l’affermazione della Corte fiorentina secondo cui il versamento della somma di L. 10.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e l’impegno dello stesso G. di versare la somma di L. 56.000.000 tre giorni dopo, appena avvenuta l’accettazione da parte del proprietario, confermavano la conclusione cui era pervenuta la stessa Corte di merito secondo la quale la proposta di cui si dice era indirizzata a conseguire un accordo diretto con il proprietario dell’immobile e, non il mero impegno di un terzo a procurare l’accettazione di detto proprietario, proprio perché quegli impegni gravosi apparivano incompatibili con l’intenzione di G. di esporsi a vantaggio di una persona, neppure proprietaria dell’immobile, obbligata a procurarne la vendita, non nel leonine per l’accettazione della proposta, ma in quello più lungo fissato per la stipulazione del contratto definitivo. Per altro, una diversa valutazione degli impegni di cui si è appena detto e nel senso che sarebbero correlati alla consapevolezza del G. dell’altruità del bene, avrebbe necessitato la dimostrazione che le parti (G. e L. ) avessero stipulato un preliminare di compravendita di cosa altrui, che i dati acquisiti nel giudizio non consentono di affermare.
3.- Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 633 cpc. in relazione all’art. 360 n. 3 cpc.. Secondo il ricorrente, il decreto ingiuntivo relativo alla restituzione della somma di L. 10.000.000, non doveva essere emesso e non poteva essere riconfermato, perché dalla sola proposta di acquisto del 24 gennaio 2000 non si deduceva l’esistenza del dritto fatto valere. La Corte di appello ha ritenuto che l’obbligo di restituire la somma versata dal G. fosse contenuta nella stessa scrittura privata dedotta in giudizio che costituiva, pertanto, il titolo sulla base del quale il Tribunale avrebbe emesso il provvedimento monitorio, epperò specifica il ricorrente: a) se si ritiene che la proposta sia atto unilaterale non sfociato in un contratto, allora, manca la firma del L. sul documento da cui dovrebbe desumersi il suo obbligo restitutorio: b) se, invece, si ritiene che la proposta sia divenuta contratto a seguito dell’accettazione del L. , allora, occorreva una pronuncia che preventivamente accertasse nel merito il diritto del G. a vedersi restituita quanto pagato in forza di un contratto. Il ricorrente conclude formulando il seguente quesito di diritto: Dica la Corte di cassazione se al fine di cui all’art. 633 cpc, costituisca idonea prova scritta del credito alla restituzione di un importo qualificato come caparra confirmatoria reclamato dal proponente l’acquisto di un immobile, la mera proposta di acquisto da costui solo sottoscritta, ovvero dica la corte se costituisca idonea prova scritta del medesimo credito e ai fini d cui sopra, il contratto preliminare di compravendita che si sia concluso a seguito della accettazione della proposta di acquisto suddetta, pur in assenza di una pronuncia giudiziale di invalidità o inefficacia del contratto preliminare stesso, ovvero, dica la Corte se sia ammissibile il ricorso alla procedura monitoria per la restituzione di quanto pagato in forza di un titolo contrattuale, in assenza di una pronuncia d’invalidità o inefficacia del medesimo titolo.
3.1.- Questo motivo è inammissibile per carenza di interesse atteso che “l’opposizione a decreto ingiuntivo da luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza delle pretese fatte valere dall’ingiungente opposto e delle eccezioni difese dell’opponente e non già stabilire se l’ingiunzione sia stata o no legittimamente emessa, salvo che ai fini esecutivi o per le spese della fase monitoria” (Cass. n. 3649 del 2012) ed il ricorrente non si è doluto della pronuncia sulle spese, né degli effetti esecutivi del decreto ingiuntivo.
3.1.a).- Per altro, come chiarisce la sentenza impugnata, G. aveva chiesto al Tribunale di Firenze di ingiungere al L. la restituzione di L. 10.000.000 perché il versamento era privo di causa in quanto la validità e l’efficacia della proposta era subordinata all’accettazione del proprietario e, in caso contrario, prevedeva espressamente l’obbligo di restituzione. In particolare, G. forniva prova scritta del diritto fatto valere, atteso che produceva la scrittura privata con la quale veniva formulata una proposta di acquisto, come lo stesso ricorrente evidenzia, copia dell’assegno di dieci milioni di lire a titolo di caparra, prova dell’inesistenza di una valida accettazione della proposta di cui alla lettera L. del 24 febbraio 2000.
Pertanto esistevano lutti i presupposti di cui all’ari 633 cpc. per l’emissione del decreto, presupposti poi confermati – come chiarisce la sentenza impugnata – dal Tribunale e dalla Corte di Appello di Firenze. Come specifica la Corte di Firenze “l’obbligazione di restituire la somma versata era quindi contenuta nella stessa scrittura privata prodotta in giudizio, che costituiva pertanto il titolo sulla base della quale il Tribunale ha emesso il provvedimento monitorio. Sempre sulla base della chiara obbligazione di restituzione contenuta nella promessa di vendita il Tribunale ha poi anche integralmente accolto la domanda di merito confermando il decreto ingiuntivo opposto dal L. senza alcun fondamento”.
In definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente, in ragione del principio della soccombenza ex art. 91 cpc, condannato al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi.