Lastrico solare

 

Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni. Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato.
Pertanto, indipendentemente dall’oggetto della riserva di proprietà del lastrico solare a favore del costruttore e della sua successiva alienazione a favore degli acquirenti, il diritto di sopraelevazione sul lastrico solare non poteva estendersi pure ai beni in questione, che dunque non avrebbero potuto esservi inglobati.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 13 novembre – 13 dicembre 2013, n. 27942
Presidente Triola – Relatore Migliucci

Svolgimento del processo

1.- Il Condominio via (omissis) esponeva che M.G. e S.S. , proprietari di appartamenti all’ultimo piano del fabbricato e di corrispondenti porzioni di lastrico solare acquistate dal costruttore riservatario, avevano realizzato opere in sopraelevazione dei loro rispettivi immobili inglobando e facendo propri anche i solai di copertura dei torrini della gabbia scala e del locale ascensore, che dovevano considerarsi beni di proprietà comune.
Pertanto, l’istante conveniva i predetti innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere per sentire dichiarare che i torrini in questione e le loro coperture sono di proprietà comune dell’edificio, insuscettibili di utilizzazione da parte dell’acquirente della porzione di lastrico solare, con la condanna dei medesimi alla eliminazione delle opere abusive ed al ripristino della situazione quo ante.
Si costituivano i convenuti che eccepivano preliminarmente la carenza di legittimazione ad agire dell’amministratore del Condominio in assenza di specifica delega dell’assemblea. Nel merito deducevano che, quali acquirenti dei lastrici solari, legittimamente avevano proceduto alle opere di sopraelevazione.
Con sentenza del 16 gennaio 2004 il Tribunale accoglieva la domanda.
Con sentenza dep. il 7 giugno 2007 la Corte di appello di Napoli rigettava l’impugnazione proposta dai convenuti.
In primo luogo, era disattesa l’eccezione di carenza di legittimazione ad agire dell’amministratore sia perché autorizzato dall’assemblea con delibera del 28 gennaio 1993 sia perché l’esercizio della presente azione non richiedeva la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Nel confermare la decisione impugnata, i Giudici – dopo avere premesso la natura comune dei torrini costituenti la cassa scale e i locali per i macchinari degli ascensori – ritenevano che la riserva di proprietà dei lastrici solari a favore del costruttore non comprendeva anche le coperture dei predetti beni che ne costituivano parte integrante ed erano anche sopraelevate rispetto al lastrico solare. Escludevano che la tesi prospettata dai convenuti potesse fondarsi sul regolamento condominiale laddove invece doveva ricavarsi l’esistenza di parti condominiali e parti di proprietà esclusiva del lastrico solare come il riferimento alla diversa regolamentazione delle spese, rispettivamente ex art. 1123 e 1226 cod. civ. confermava. D’altra parte, la previsione nel regolamento condominiale dell’obbligo di manutenzione posto a carico del Condominio proprietario esclusivo del lastrico, che serve da copertura delle parti comuni, era da considerarsi inequivocabile e comunque era avvalorata da quanto stabilito anche negli atti di acquisto degli appellanti, con cui era stata alienata soltanto la parte del lastrico solare soprastante gli appartamenti.
2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione il M. e la S. sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso l’intimato.

Motivi della decisione

Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammissibilità dei motivi formulata dal resistente ai sensi dell’art. 366 bis cod.proc. civ., tenuto conto che i quesiti sono stati formulati analiticamente in modo da individuare le questioni di diritto che i ricorrenti hanno inteso sottoporre alla Corte.
1.1. – Il primo motivo, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia, censura la decisione gravata laddove aveva respinto l’eccezione di carenza di legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio, il quale non aveva avuto il mandato per promuovere il presente giudizio, essendo necessaria la specifica investitura da parte dell’assemblea in quanto l’azione proposta non rientrava in quelle meramente conservative a tutela dei beni comuni. L’autorizzazione conferita per il giudizio di appello non poteva integrare ratifica per l’operato del giudizio di primo grado, mentre il verbale del 28 gennaio 1993, prodotto dal Condominio nel corso del giudizio di primo grado, era generico e antecedente di oltre due anni l’inizio del giudizio, tant’è vero che l’assemblea aveva sentito la necessità di ratificare l’operato dell’amministratore.
La Corte aveva dato scarsa importanza all’eccezione di carenza di legittimazione attiva dando per scontato che la copertura dei torrini fosse bene comune.
1.2. – Il motivo va disatteso.
La sentenza ha accertato che con la delibera assunta nell’assemblea del 28 gennaio 1993 all’amministratore venne dato l’incarico di iniziare il presente giudizio.
I ricorrenti – i quali hanno sostenuto che mai alcun mandato era stato conferito all’amministratore del Condominio e che non potesse considerarsi tale quella a cui aveva fatto riferimento la sentenza impugnata – avrebbero dovuto denunciare la erronea interpretazione compiuta dai Giudici di detta delibera dimostrando – a stregua del suo complessivo contenuto – la violazione dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., mentre del tutto irrilevante è evidentemente la circostanza che l’assemblea con la successiva delibera del 2004 abbia ritenuto di dovere anche ratificare il precedente operato, dal momento che la verifica circa esistenza di un valido mandato doveva essere ed è stato effettuato in base all’esame obiettivo del tenore della delibera indipendentemente da quello che sia stata la convinzione o l’intenzione dell’assemblea.
e 2.1.- Il secondo motivo, lamentando violazione degli artt. 1117, 1362 e 1363 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia, censura la sentenza laddove aveva affermato che la proprietà della copertura dei torrini, essendo parte comune, non poteva essere oggetto di riserva a favore del costruttore quando la presunzione di cui all’art. 1117 citato può essere vinta dal titolo contrario. Dopo avere osservato che la copertura dei torrini, che avevano conservato la funzione al servizio del fabbricato, era stata realizzata a spese dei convenuti, deduce che dal regolamento condominiale era emerso che il costruttore si era riservato la proprietà esclusiva dell’intero lastrico solare senza alcuna limitazione, con divieto di accesso anche ai condomini, pure per quanto riguardava i torrini.
Il riferimento al termine “Condominio”, quale proprietario esclusivo, di cui all’art. 8 del regolamento condominiale era frutto di errore materiale perché, alla stregua del complessivo tenore del testo, doveva intendersi “condomino”, perché altrimenti sarebbe stata illogica la relativa previsione circa la ripartizione delle spese. Del resto, l’art. 8 prevedeva la ripartizione delle spese ai sensi degli artt. 1123 e 1226 cod. civ. Dagli atti di acquisto dei convenuti era emerso che i medesimi avevano acquistato anche il lastrico che copre i torrini.
2.2. – Il motivo va disatteso.
Occorre qui chiarire che per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni. Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato.
Pertanto, indipendentemente dall’oggetto della riserva di proprietà del lastrico solare a favore del costruttore e della sua successiva alienazione a favore degli acquirenti, il diritto di sopraelevazione sul lastrico solare non poteva estendersi pure ai beni in questione, che dunque non avrebbero potuto esservi inglobati.
Il ricorso va rigettato.
Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico dei ricorrenti, risultati soccombenti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.
Condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 2.000,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.