Recesso per gravi motivi locazione commerciale

 

 

 

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, ove il conduttore svolga la propria attività in diversi rami di azienda per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi di cui all’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978 debbono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile – Sentenza 27 marzo 2014, n. 7217

Locazione – Disciplina – Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione – Durata – Recesso del conduttore – Gravi motivi – Nozione – Necessità relative all’andamento dell’attività aziendale – Rilevanza – Condizioni

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29131/2010 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona dell’amministratore Delegato e legale rappresentante Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), giusta delega a margine;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta mandato a margine;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 153/2010 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata l’08/05/2010, R.G.N. 196/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2014 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La (OMISSIS) s.r.l. – proprietaria di un capannone locato alla (OMISSIS) s.r.l. – chiedeva al Tribunale di Udine di accertare che il recesso comunicato dalla conduttrice ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., non era fondato su gravi motivi e, per l’effetto, di condannare la predetta conduttrice al pagamento dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del rapporto o, in subordine, al pagamento della penale di cui all’articolo 17 del contratto.

La (OMISSIS) resisteva alla domanda chiedendone l’integrale rigetto; in subordine, ove fosse stata ritenuta dovuta la penale, ne chiedeva la riduzione.

Il Tribunale di Udine escludeva la sussistenza dei gravi motivi di recesso e condannava la resistente al pagamento della somma di euro 68.071,30.

A seguito dell’impugnazione proposta dalla (OMISSIS), la Corte di Appello di Trieste rigettava il gravame, compensando le spese di lite.

Avverso tale sentenza (n. 153/10 del 20.4.2010) ricorre per cassazione la (OMISSIS) s.r.l., affidandosi a due motivi; resiste la (OMISSIS) s.r.l. con controricorso illustrato da memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. A fronte di un contratto che prevedeva (all’articolo 2) “almeno sessanta mesi di affitto garantito” e (all’articolo 17) che, “in caso di recesso unilaterale da parte della conduttrice, prima del termine come sopra convenuto (sessanta mesi), per qualunque motivo”, fosse dovuta “una penale… di 12 mensilita’ dell’ultimo canone in vigore”, la Corte d’Appello ha escluso che sussistessero i gravi motivi addotti dalla conduttrice a fondamento del recesso anticipato e ha ritenuto dovuto l’intero importo della penale; in particolare, ha osservato che la chiusura del ramo di azienda per cui veniva utilizzato il capannone non era “stata una scelta necessitata dell’imprenditore, bensi’ una scelta di opportunita’”, determinata “da motivi strategici e non gravi” (visto che, pur a fronte di un’indubbia riduzione del fatturato relativo allo specifico ramo d’azienda della produzione di sedute in legno, la societa’ aveva registrato – nel complesso – un aumento del volume di affari); ha precisato che la somma liquidata dal primo giudice (pari ad undici mensilita’) doveva intendersi dovuta a titolo di penale (escludendo, peraltro, la possibilita’ di liquidare tutte le dodici mensilita’ previste dall’articolo 17 del contratto, “non essendo sul punto stato proposto appello incidentale da parte della (OMISSIS) s.r.l.”).

2. Col primo motivo (che deduce genericamente “violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 27; motivazione contraddittoria e/o insufficiente”), la ricorrente lamenta che “la Corte d’Appello di Trieste ha errato nel ritenere che i motivi per i quali (OMISSIS) s.r.l. – e’ receduta dal contratto di locazione non integrino gli estremi dei gravi motivi di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27”.

La doglianza non concerne specifici vizi motivazionali, quanto piuttosto la valutazione di “non gravita’” dei motivi di recesso addotti dalla conduttrice e investe, dunque, l’interpretazione della clausola dei “gravi motivi” prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., e la possibilita’ (esclusa dalla Corte territoriale) di sussumere in essa le ragioni addotte dalla recedente.    recesso per gravi motivi locazione commerciale

La censura richiede, in buona sostanza, di valutare se, allorquando il conduttore svolga la propria attivita’ in settori diversi (nel caso di specie, in quello delle sedute in legno e in quello delle sedie in metallo) ed in distinti stabilimenti, la gravita’ dei motivi addotti a giustificazione del recesso dal contratto di locazione relativo ad uno di tali stabilimenti debba essere apprezzata con riferimento alla specifica attivita’ ivi svolta o, invece, in relazione al complesso delle attivita’ aziendali.

3. Richiamata la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui i gravi motivi di recesso devono “sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo” (Cass. n. 9443/2010), ritiene il Collegio che l’accertamento della ricorrenza dei suddetti requisiti non possa che essere condotto in riferimento allo specifico contratto di locazione per cui viene esercitato il recesso e che, ove venga addotta la non remunerativita’ dell’attivita’ o addirittura la chiusura del ramo di azienda che utilizzava l’immobile interessato dal recesso, non possa tenersi conto dell’aumentata redditivita’ di altre attivita’, tale da assorbire le perdite o anche da determinare un miglioramento complessivo delle condizioni economiche del conduttore.

4. Nell’ottica di un bilanciamento fra l’interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto fino alla sua naturale scadenza e quello del conduttore a non essere vincolato dal contratto ove l’attivita’ per cui l’immobile e’ stato locato divenga antieconomica, la valutazione imposta dall’articolo 27 ult. co. non puo’ che concernere la specifica attivita’ per cui l’immobile e’ stato locato, al fine di accertare se persista – oggettivamente – quell’interesse che aveva determinato l’assunzione degli obblighi contrattuali.

Considerato, infatti, che i richiamati requisiti della involontarieta’, sopravvenienza ed imprevedibilita’ forniscono adeguata tutela agli interessi del locatore, impedendo che lo scioglimento del rapporto sia rimesso alla mera volonta’ del conduttore, l’opzione interpretativa che – a fronte di una situazione di complessiva floridita’ aziendale – richiedesse al conduttore di restare vincolato ad un contratto rivelatosi antieconomico ne comprimerebbe le ragioni oltre la misura necessaria a garantire la posizione del locatore, finendo col penalizzare il conduttore sino al punto di veder ridotti – o addirittura azzerati – i risultati positivi conseguiti in altri rami dell’attivita’ aziendale.    recesso per gravi motivi locazione commerciale

5. L’accoglimento – nei termini di cui sopra – del primo motivo di ricorso comporta l’assorbimento delle altre doglianze.

6. Cassata la sentenza impugnata, deve disporsi il rinvio alla Corte triestina che dovra’ rivalutare se le ragioni addotte dalla conduttrice costituiscano o meno “gravi motivi” di recesso, attenendosi al seguente principio di diritto: “ove il conduttore svolga la propria attivita’ in diversi rami di azienda per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., debbono essere accertati in relazione all’attivita’ svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilita’ di negare rilevanza alle difficolta’ riscontrate per tale attivita’ in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali”.

7. Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie, per quanto di ragione, il primo motivo di ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese, alla Corte di Appello di Trieste, in diversa composizione.