Lastrico solare

 

 

Poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (Cass., 29 aprile 1997, n. 3672). Né, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive.
L’obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

 

 

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 27 maggio – 25 agosto 2014, n. 18164
Presidente Amatucci – Relatore D’Amico

Svolgimento del processo

1.- Con atto notificato nel novembre 2001 F.V. convenne in giudizio A.N. , deducendo di essere proprietario di un appartamento, sito al piano terra del fabbricato facente parte del Condominio (omissis) , e di subire da molto tempo danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal soprastante terrazzo a livello, di pertinenza e di proprietà esclusiva del convenuto.
L’attore chiese la condanna dell’A. al risarcimento dei danni prodotti nell’immobile di sua proprietà, quantificati in L. 14.125.000, nonché all’esecuzione delle opere idonee ad evitare il ripetersi di infiltrazioni dannose.
Si costituì in giudizio il convenuto che contestò la domanda attrice, chiedendone il rigetto. Lo stesso eccepì in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva e, in via subordinata, chiese che anche l’attore fosse condannato a partecipare al risarcimento dei danni ed alle spese per i lavori da eseguire ai sensi dell’art. 1226 c.c..
Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 28/4-13/5/2004, dichiarò il convenuto responsabile dei danni e lo condannò al pagamento della somma di Euro 9.145,89, oltre interessi dalla domanda, a titolo di risarcimento dèi danni, nonché all’esecuzione delle opere necessarie ad evitare infiltrazioni future ed alle spese di lite.
2.- La Corte d’appello di Napoli, decidendo sul gravame dell’A. , ha ritenuto che, avendo il terrazzo di proprietà esclusiva dell’appellante funzione di copertura dell’appartamento del F. , il costo delle riparazioni dovesse essere ripartito a norma dell’art. 1126 c.c. e dovesse dunque far carico per 1/3 sull’A. e per 2/3 sul F. (ad eccezione della fornitura e messa in opera delle piastrelle del terrazzo).
Ha dunque condannato A.N. al pagamento, in favore di F.V. , della somma di Euro 872,07, oltre rivalutazione e interessi (escludendo i non provati danni alle cose).
3.- Ricorre per cassazione F.V. , affidandosi a tre motivi.
Resiste con controricorso A.N. , che ha anche depositato memoria.

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 1126 c.c. – omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c. n.ri 3 e 5 primo comma)”.
La Corte d’appello di Napoli – assume – ha erroneamente ritenuto che il terrazzo a livello, di proprietà di A. , fungesse anche da copertura dell’appartamento sottostante, trattandosi invece di prolungamento all’esterno dell’alloggio posto sullo stesso piano, con funzione meramente sussidiaria di copertura dei piani sottostanti.
Ne conseguirebbe che l’obbligazione risarcitoria per i danni da infiltrazioni nei terrazzi a livello di proprietà esclusiva potrebbe ravvisarsi solo in caso di responsabilità aquiliana, essendo per contro inapplicabili le disposizioni in materia di ripartizione delle spese dettate per il condominio degli edifici.
2.- Con il secondo motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione del disposto degli artt. 1123 e 1126 c.c. in relazione all’art. 2051 c.c. – omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c. n.ri 3 e 5 primo comma)”.
Ad avviso del ricorrente l’obbligo di provvedere all’eliminazione delle cause del danno ed al risarcimento dello stesso non si fonda tanto sull’art. 1126 c.c., bensì sull’art. 2051 c.c. La negligente omissione, da parte del proprietario del terrazzo, dell’esecuzione di opere atte ad eliminare una fonte di danni dovuta non a vetustà o a difetto di manutenzione, bensì a vizi originari delle opere realizzate, costituirebbe una condotta illegittima, imputabile solo al medesimo proprietario. Derivando la necessità delle riparazioni del terrazzo dalla cattiva esecuzione delle opere e dalla mancanza di manutenzione e quindi da colpa dell’A. , la responsabilità avrebbe dovuto far carico solo sull’A. , in quanto utente esclusivo del terrazzo.
3.- Con il terzo motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 61 e 115 c.p.c. in relazione all’art. 116 c.p.c. – omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c. n.ri 3 e 5 primo comma)”.
Ritiene il ricorrente che in mancanza di specifica impugnazione della parte controinteressata ed in presenza di rilievi precisi e circostanziati, fatti anche propri dal consulente tecnico d’ufficio, la consulenza tecnica di parte, nella specie giurata, ben può assurgere a mezzo di prova.
4.- I tre motivi, che per la stretta connessione che li connota vanno congiuntamente esaminati, sono infondati.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (Cass., 29 aprile 1997, n. 3672). Né, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive.
L’obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.
Nel caso in esame la Corte d’appello di Napoli ha applicato correttamente detti principi.
Infondate sono le censure anche nell’aspetto afferente ai danni verificatisi nell’appartamento del F. , avendo l’impugnata sentenza correttamente omesso di conferire valenza probatoria alla relazione di perizia stragiudiziale prodotta che, per quanto “giurata”, comunque costituisce un atto di parte, anche in ordine ai fatti che il consulente asserisce di aver direttamente accertato.
È principio consolidato che la valutazione delle prove investe il merito e non è deducibile in sede di legittimità, in presenza di una congrua e logica motivazione, quale sussiste nel caso in esame.
5.- In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese del giudizio di legittimità possono compensarsi in relazione alle particolarita del caso ed alla difformità tra le decisioni di merito.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.