Rappresentanza dell’amministratore di condominio

 

L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Ovviamente, come e’ desumibile, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell’amministratore del condominio e’ circoscritta alle attribuzioni, ai compiti ed ai poteri, stabiliti dall’articolo 1130 c.c.. Ove si tratti invece di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, tale legittimazione puo’ trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, ad eccezione dell’equivalente ipotesi di una unanime, positiva deliberazione di tutti i condomini. Invero il potere di estendere il dominio acquisito con gli atti di acquisto delle singole proprieta’ immobiliari e’ un potere estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e puo’ essere conferito all’amministratore solo in virtu’ di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati. L’assemblea, infatti, puo’ deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni che riguardano parti comuni dell’edificio o il Condominio nel suo complesso, oppure sulle liti attive e passive che, esorbitando dalle attribuzioni istituzionali dell’amministratore, riguardino pur sempre la tutela dei diritti dei condomini su tali parti, ma non anche sulle questioni concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtu’ dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell’esclusiva disponibilita’ dei titolari .

 

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile

Sentenza 5 giugno 2014, n. 12678
Integrale

Condominio – Diritti reali – Servitù di passaggio – Actio confessoria servitutis – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell’amministratore – Poteri ex art. 1131, secondo e terzo comma cod. civ. – Ambito di applicazione – Sentenze sfavorevoli al condominio – Impugnazione eseguita dall’amministratore in difetto dell’originaria autorizzazione assembleare – Ratifica successiva dell’assemblea – Necessità – Difetto di ratifica – Conseguenza – Inammissibilità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 24146/07) proposto da:

(OMISSIS), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione in Roma, piazza Cavour n. 1;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso, e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione in Roma, piazza Cavour n. 1;

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2482 depositata il 10 ottobre 2006;

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 18 febbraio 2014 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;

uditi gli Avv.ti (OMISSIS), per parte ricorrente, e (OMISSIS), per parte resistente;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 22 novembre 2000 il Condominio di via Monti Sabini n. 13 in Milano evocava, dinanzi al Tribunale di Milano, (OMISSIS) proponendo actio confessoria servitutis ex articolo 1079 c.c., per sentire accertare e dichiarare la propria titolarita’ del diritto di passo pedonale e carraio attraverso il fornice dell’edificio contrassegnato col civico n. 228 in via (OMISSIS), di proprieta’ della convenuta.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della (OMISSIS), la quale eccepiva pregiudizialmente la carenza di legittimalo ad processum dell’Amministratore del Condominio, nonche’ quella ad causam del Condominio, il giudice adito, rigettate le eccezioni processuali, dichiarava la titolarita’ in capo al Condominio del diritto di passo pedonale e carraio attraverso la fornice dell’edificio contrassegnato col civico n. 228 di via (OMISSIS), ponendolo a carico della servente proprieta’ della (OMISSIS).

In virtu’ di rituale appello interposto dalla (OMISSIS), con il quale insisteva nelle eccezione di difetto di legittimazione ad processum e ad causam del Condominio, nel merito, accertata la proprieta’ del Comune di Milano del cancello prospiciente la via (OMISSIS), dichiararsi la sua carenza di legittimazione passiva, la Corte di appello di Milano, nella resistenza dell’appellato Condominio, nonche’, per quanto occorreva, personalmente dei condomini (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale – premesso che sussisteva la rappresentanza sostanziale in capo all’amministratore – evidenziava che l’eccezione di carenza di legittimazione ad causam del Condominio era basata sulla natura di diritto esclusivo di ogni singolo condomino (servitu’) e sull’assenza di un mandato di diritto sostanziale conferito da ciascun condomino all’amministratore, che andava condivisa giacche’ il titolo su cui fondava la servitu’ era la proprieta’ esclusiva di ciascun condomino, rispetto alla quale la proprieta’ condominiale era una mera proiezione con carattere accessorio, da cui conseguiva la necessita’ di uno specifico mandato rilasciato dai singoli condomini all’amministratore per far valere propri diritti esclusivi verso terzi.

Concludeva che essendo mancata partecipazione dei singoli condomini al giudizio di primo grado, andava ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli stessi, come peraltro richiesto

dallo stesso Condominio, irrilevante la circostanza che gli stessi si fossero costituiti in appello trattandosi di diritto esclusivamente ed ab origine del singolo condomino.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Milano ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS), articolato su tre motivi, al quale ha replicato il Condominio con controricorso, rimasti intimati i condomini.

Fissata pubblica udienza al 4.6.2013, la causa veniva rinviata a nuovo ruolo per l’acquisizione della delibera assembleare di autorizzazione dell’Amministratore a stare in giudizio, prodotta con

nota del 15.10.2013.

Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’esame delle singole censure formulate con il ricorso deve essere preceduto da quello della pregiudiziale eccezione di nullita’ della costituzione del Condominio, con conseguente inammissibilita’ del controricorso, formulata da parte ricorrente, sotto il profilo del difetto di deposito del mandato conferito all’Amministratore dall’assemblea condominiale di autorizzazione per stare in giudizio, per avere la medesima assemblea condominiale, con il verbale del 15 ottobre 2007, conferito l’incarico al difensore, Avv.to (OMISSIS), e’ non gia’ al soggetto legittimato a stare in giudizio ai sensi dell’articolo 75 c.p.c., per il medesimo Condominio, ossia l’Amministratore.

L’eccezione e’ infondata alla luce del principio, convalidato dalle SS.UU. di questa Corte (sentenza n. 18331 del 2010), secondo cui, nell’offrire la corretta esegesi della norma contenuta nell’articolo 1131 c.c., comma 2 – a mente del quale l’amministratore puo’ essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – raccordandola con il principio dell’attribuzione in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio, ha affermato che l’amministratore di condominio puo’ anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole, anche senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovra’, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilita’ dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Nella specie, a seguito della rimessione in termini disposta con ordinanza interlocutoria di questa Corte, il controricorrente Condominio ha depositato in data 15 ottobre 2013 copia del verbale dell’assemblea condominiale, relativa al conferimento del mandato al difensore Avv. (OMISSIS) per la costituzione nel presente giudizio, ricorrendo peraltro il caso affatto diverso di autorizzazione sussistente fin dal principio – per essere la delibera del 15.10.2007 – di cui e’ stata data tardivamente solo la prova in giudizio. In questa ipotesi, a norma dell’articolo 182 c.p.c., il giudice e’ tenuto – ove rilevi un difetto di rappresentanza, di assistenza o di autorizzazione ovvero un vizio che determina la nullita’ della procura al difensore – a provvedere alla sanatoria di tale vizio, dovendosi equiparare la nullita’ della procura “ad litem” al difetto di rappresentanza processuale (in tal senso Cass. SS.UU. n. 28337 del 2011), senza alcun effetto preclusivo. Al riguardo, inoltre, non appaiono condivisibili i dubbi esposti dalla ricorrente in ordine alla validita’ del predetto verbale di assemblea del 15 ottobre 2007 a conferire all’Amministratore i necessari poteri per nominare quale difensore l’Avv. (OMISSIS). Quanto al tenore della delibera – che ad avviso della ricorrente conterrebbe un mandato o rappresentanza processuale direttamente al professionista e non gia’ all’amministratore – basti osservare come l’autorizzazione dell’assemblea a resistere in sostanza non e’ che un mandato all’amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, onde, in definitiva, l’amministratore non svolge che una funzione di mero nuncius (v. Cass. sentt. n. 22294 del 2004 e n. 1422 del 2006; per un orientamento difforme, v. le risalenti sentenze n. 1337 del 1983, n. 5203 e n. 7256 del 1986), per cui esprimere la volonta’ di dare mandato all’Avv. (OMISSIS)…a rappresentare e difendere il condominio nel giudizio pendente costituisce valida delega, essendo stata poi in concreto la procura speciale alla lite, in calce al controricorso, sottoscritta dall’Amministratore, rag. (OMISSIS), nel pieno rispetto dell’articolo 75 c.p.c..

Venendo all’esame del ricorso, con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 75, 77 e 100 c.p.c., nonche’ degli articoli 1130 e 1131 c.c., oltre a nullita’ della sentenza impugnata, per non essere condivisibili le affermazioni della corte di merito in ordine all’interpretazione della delibera condominiale del 22.6.1998 non supportata da alcun dato letterale, pacifico sia il senso delle parole usate sia l’inesistenza di qualsivoglia riferimento all’amministratore del Condominio. In altri termini, l’azione spiegata dal Condominio, volta a vedere riconosciuta una servitu’ di passaggio, ha introdotto una controversia concernente l’estensione del diritto di ciascun condomino in dipendenza dei rispettivi acquisti, per tale ragione non poteva riconoscersi la legittimatio ad processum, cioe’ il potere dell’amministratore del Condominio a stare in giudizio in rappresentanza del condomino esulando la controversia de qua dalla sfera di rappresentanza attribuita all’amministratore dall’articolo 1131 c.c.. Aggiunge la ricorrente che non esiste in atti la prova che il Rag. (OMISSIS) fosse l’amministratore del Condominio allorquando conferi’ il mandato al suo difensore nel giudizio di primo grado, amministratore all’epoca della delibera era il Rag. (OMISSIS). Il motivo conclude ponendo il seguente quesito di diritto “giudichi la Suprema Corte se l’amministratore del Condominio di via (OMISSIS) fosse dotato della legittimatio ad processum avendo promosso un giudizio relativo al diritto di servitu’ di passaggio su un fondo limitrofo di proprieta’ della ricorrente (OMISSIS) (diritto di natura esclusiva del singolo condomino) che esula dalle attribuzioni conferitegli dall’articolo 1130 c.c., e dalla sfera di rappresentanza attribuitagli dall’articolo 1131 c.c., e senza avere provato nel corso del giudizio di primo grado il suo rapporto di rappresentanza con l’ente rappresentato ex articoli 75 e 77 c.p.c.”.

Con il secondo motivo e’ dedotta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1130 e 1131 c.c., e degli articoli 102 e 354 c.p.c., nonche’ nullita’ della sentenza impugnata, in quanto pur avendo affermato la corte ambrosiana che l’amministratore del Condominio e’ estraneo alla causa, ha ritenuto applicabile alla specie l’articolo 354 c.p.c.. Infatti mancando la partecipazione dei singoli condomini, non poteva essere disposta l’integrazione necessaria del contraddittorio, non rientrando l’amministratore del condominio nella categoria di un litisconsorte necessario rispetto ai partecipanti al Condominio stesso. Il motivo culmina nel seguente quesito di diritto: “Giudichi la Suprema Corte se il Condominio attore nel giudizio di primo grado fosse da ritenere ex articolo 102 c.p.c., litisconsorte necessario dei condomini non essendo in detto giudizio costituito alcuno di essi e se in grado di appello fosse applicabile l’articolo 354 c.p.c., che postula l’esistenza di un litisconsorzio necessario di natura sostanziale”.

Le censure, per la loro stretta connessione argomentativa, vanno esaminate congiuntamente. Esse sono fondate e pertanto meritano accoglimento.

Con le doglianze, come sopra illustrate, la ricorrente ha inteso sostenere che l’amministratore del Condominio non ha legittimazione a far valere un diritto spettante in modo esclusivo ai singoli condomini, riguardando il preteso diritto di servitu’ di passaggio, con accesso attraverso il fornice esistente nell’edificio della medesima (OMISSIS), l’estensione del diritto di ciascuno dei condomini in virtu’ dei rispettivi acquisti, che resta nell’esclusiva disponibilita’ dei titolari, giacche’ incide nella sfera dei diritti e degli interessi individuali.

Ai fini della trattazione dell’argomento proposto occorre esaminare la natura giuridica dell’organo cui nel condominio e’ affidata la gestione amministrativa e cioe’ dell’amministratore, e le funzioni allo stesso affidate dalla legge, con particolare riguardo alla tutela in sede giudiziaria dei diritti di cui sono rispettivamente titolari l’ente condominiale e i singoli condomini. Partendo dal presupposto che il Condominio e’ privo di personalita’ giuridica, in quanto unicamente ente di gestione delle cose comuni e che l’amministratore puo’ agire in virtu’ della sola delibera assembleare, anche non totalitaria, a tutela della gestione delle stesse, occorre individuare il fondamento normativo del potere di rappresentanza ed i suoi limiti.

Le norme alle quali occorre fare riferimento sono gli articoli 1130 e 1131 c.c., che, rispettivamente, disciplinano, il primo, le attribuzioni dell’amministratore e il secondo, in forma specifica, la rappresentanza del Condominio da parte dell’amministratore. Dall’articolo 1131 c.c., si deduce che il potere di rappresentanza dell’amministratore e’ contenuto nei limiti delle attribuzioni previste dall’articolo 1130 c.c., ossia si riferisce alle parti e servizi comuni, nonche’ alle controversie riguardanti i beni comuni. All’amministratore del Condominio compete l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea, nonche’, in genere, tutta l’attivita’ di ordinaria amministrazione giusta l’elenco analitico di attribuzioni previsto dall’articolo 1130 c.c. Nei limiti di tali attribuzioni, o dei maggiori poteri eventualmente conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, egli ha la “rappresentanza” dei condomini e puo’ stare in giudizio sia per essi contro terzi sia contro alcuno di essi per tutti gli altri (articolo 1131 c.c., commi 1 e 2).

Il sistema che si delinea consiste, pertanto, nel separare le situazioni di carattere condominiale da quelle di carattere individuale del singolo condomino e soltanto in ordine alle prime l’amministratore e’ legittimato ad esercitare le funzioni di rappresentanza, pur ammissibile un intervento dell’amministratore anche per la tutela degli interessi esclusivi del singolo condomino, purche’ colui gli conferisca espressa procura. Si tratta di una figura del tutto speciale di rappresentanza, che si distingue dal modello di rappresentanza volontaria, in ragione della determinazione legale delle relative attribuzioni. Secondo la giurisprudenza consolidata, l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Ovviamente, come e’ desumibile, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell’amministratore del condominio e’ circoscritta alle attribuzioni, ai compiti ed ai poteri, stabiliti dall’articolo 1130 c.c.. Ove si tratti invece di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, tale legittimazione puo’ trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, ad eccezione dell’equivalente ipotesi di una unanime, positiva deliberazione di tutti i condomini (cfr. Cass. 3 marzo 1984 n. 4623; Cass. 29 febbraio 1988 n. 2129; Cass. 11 marzo 1988 n. 2401; Cass. 3 aprile 2003 n. 5147). Invero il potere di estendere – come nella specie con la domanda di accertamento dell’esistenza del diritto di servitu’ di transito – il dominio acquisito con gli atti di acquisto delle singole proprieta’ immobiliari e’ un potere estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e puo’ essere conferito all’amministratore solo in virtu’ di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati. L’assemblea, infatti (come affermato da Cass. 29 agosto 1997 n. 8246), puo’ deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni che riguardano parti comuni dell’edificio o il Condominio nel suo complesso, oppure sulle liti attive e passive che, esorbitando dalle attribuzioni istituzionali dell’amministratore, riguardino pur sempre la tutela dei diritti dei condomini su tali parti, ma non anche sulle questioni concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtu’ dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell’esclusiva disponibilita’ dei titolari (v. Cass. 8 agosto 1979 n. 4637). In questa seconda ipotesi non possono non rientrare, ad avviso del Collegio, i casi delle azioni reali (di accertamento o costitutive) dirette ad individuare ed/od ad estendere la sfera del dominio acquisito pro quota da ciascun condomino con gli atti d’acquisto delle singole unita’ immobiliari condominiali, ossia all’atto dell’ingresso nel Condominio. Anche in questi casi, invero, l’azione giudiziale esula dall’ambito della mera tutela di una gia’ acquisita proprieta’ comune, per incidere nella sfera dei diritti e degli interessi individuali: ogni (acquisto od) estensione della proprieta’ comune, se da un lato comporta un proporzionale accrescimento dell’oggetto del diritto di comproprieta’ di ciascun condomino, implica, dall’altro, la corrispondente, proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri tutti correlati all’acquisto (concorso alle spese di acquisizione del bene, di conservazione dello stesso, ecc.). E tanto basta ad escludere che la proposizione di un’azione volta – come la domanda di accertamento della servitu’ di transito attraverso la fornice di proprieta’ di un terzo (ma anche di un condomino) – a conseguire una simile estensione, possa considerarsi rientrante nei poteri deliberativi dell’assemblea condominiale e che la rappresentanza processuale del Condominio possa essere, nella stessa ipotesi, affidata all’amministratore.

Con riferimento al caso di specie, la proposizione della domanda diretta non alla difesa della proprieta’ comune (come erroneamente sostiene il controricorrente) ma ad ottenere (come rilevato dalla ricorrente) la declaratoria di esistenza del preteso diritto reale in favore del Condominio di via (OMISSIS), deve, in difetto di un’unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, ritenersi esorbitante dai poteri deliberativi dell’assemblea condominiale, da un lato, e da quelli di rappresentanza processuale del Condominio da parte dell’amministratore, dall’altro.

In altri termini, pur avendo la corte territoriale correttamente enunciato il principio che basandosi la richiesta sul riconoscimento di un diritto di natura esclusiva del singolo condomino, per cui occorreva una specifico mandato rilasciato da ciascun condomino all’amministratore, ha errato nel fare conseguire dalla statuizione l’obbligo della integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini. L’amministratore, infatti, non e’ da ritenere litisconsorte necessario dei singoli condomini, per essere sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum, per difetto di potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulando la controversia, per quanto gia’ detto, dalle attribuzioni conferitegli dall’articolo 1130 c.c. (in termini v. Cass. 14 novembre 1989 n. 4840).

Con il terzo motivo e’ denunciata la violazione e falsa applicazione degli articoli 91, 92, 97, 102, 183 e 354 c.p.c., nonche’ nullita’ della sentenza per avere la corte di merito disposto la compensazione delle spese di lite del grado di appello, non avendo peraltro il Condominio chiesto ne’ alla prima udienza di trattazione ne’ in quelle successive la integrazione del contraddittorio e non costituiti i condomini in primo grado. A conclusione e’ posto il seguente quesito di diritto: “Giudichi la Suprema Corte se, accertata la carenza di legittimatio ad processum dell’amministratore del Condominio attore, la carenza di legittimatio ad causam del Condominio nel giudizio, l’inosservanza dell’attore nel giudizio di primo grado dell’articolo 183 c.p.c., comma 5, ricorrono giusti motivi per compensare le spese di lite tra le parti ex articolo 92 c.p.c., per il solo giudizio di appello”.

L’accoglimento delle censure relative al difetto di legittimazione e all’estensione dei poteri dell’amministratore, comporta l’assorbimento dell’ulteriore doglianza contenuta nel terzo motivo, con cui la ricorrente lamenta la pronuncia sulle spese processuali.

Per effetto dell’accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va cassata, ma non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa va decisa nel merito, ai sensi dell’articolo 382 c.p.c., ult. parte, dichiarando inammissibile la domanda di accertamento della servitu’, non ricorrendo le ipotesi dell’articolo 102 c.p.c., concernente la necessita’ di integrazione del contraddittorio in primo grado, ne’ dell’articolo 354 c.p.c., riguardante la rimessione della causa da parte del giudice di appello al primo giudice, ove questi non abbia provveduto alla detta integrazione, che si riferiscono all’ipotesi di litisconsorzio necessario di natura sostanziale e postulano che almeno uno dei soggetti legittimati sia stato evocato in giudizio.

In ordine alle spese di entrambi i gradi del giudizio di merito e di quello di legittimita’, in considerazione della incertezza esistente nella meno recente giurisprudenza di questa Corte in ordine ai rapporti tra azioni conservative di cui all’articolo 1130 c.c., n. 4 e azioni di carattere reale in senso stretto, ritiene il Collegio di compensare le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso;

cassa senza rinvio la sentenza impugnata e dichiara inammissibile la domanda di accertamento del diritto di servitu’ proposta dall’Amministratore del Condominio attore; dichiara interamente compensate fra le parti le spese di lite di tutti i gradi di giudizio.