Al fine di ottenere, nell’ambito di un condominio, il riconoscimento per usucapione di un diritto reale esclusivo, quale un diritto di servitù di transito e parcheggio, è necessario provare lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini e cioè il diritto di escludere gli altri condomini dall’uso dello spazio riservato a parcheggio.
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Sentenza 16 maggio 2014, n. 10858
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere –
Dott. MANNA Felice – Consigliere –
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 28142-2007 proposto da:
MEDIOCR.FRIULI VENEZIA GIULIA SPA (OMISSIS), LAGUNA DI MARIA LUISA BONACINI & C SAS (OMISSIS), in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA TOMMASO SALVINI 55, presso lo studio dell’avvocato DE SANCTIS MANGELLI SIMONETTA, rappresentati e difesi dall’avvocato BARNA AURELIA;
– ricorrenti –
contro
COND. RESIDENZA (OMISSIS), (OMISSIS) elettivamente domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CONFALONIERI 5, presso lo studio dell’avvocato MANZI LUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato PITTER POMPEO ANTONIO;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 271/2007 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 26/05/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/2014 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato DE SANCTIS MANGELLI Simonetta, con delega depositata in udienza dell’Avvocato BARNA Aurelia, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato Andrea REGGIO D’ACI con delega depositata in udienza dell’Avvocato Luigi MANZI difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 14.11.2001, la società Immobiliare Due Effe s.r.l., quale proprietaria della porzione del condominio “(OMISSIS)”, ove veniva svolta l’attività alberghiera del “(OMISSIS)”, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Pordenone, il condominio Residenza (OMISSIS) per sentire accertare il proprio diritto di servitù di transito e parcheggio esclusivo a carico della aree scoperte del condominio stesso, individuate con i mappali del fg. 27 nn. 507-477 -476, come descritte nell’atto per notaio Salice del 17.6.70.
Si costituiva il condominio convenuto assumendo che la clausola costituiva di detta servitù non prevedeva un diritto esclusivo di parcheggio, potendo di esso usufruire sia l’Hotel (OMISSIS) che il Condominio. Espletata C.T.U., con sentenza 2.5.2005, il Tribunale respingeva la domanda con condanna dell’attrice alle spese di lite.
Il primo giudice rilevava che il titolo negoziale non prevedeva affatto l’esclusività d’uso a favore del fondo dominante, dovendo il titolo stesso essere interpretato nella forma meno gravosa per il fondo servente nel senso della sussistenza dell’uso promiscuo del parcheggio; escludeva, inoltre, un acquisto a titolo originario perchè la fonte negoziale non prevedeva l’esclusività dell’uso nè vi era stata l’interversione del possesso.
Avverso tale sentenza la s.r.l. Immobiliare Due Effe proponeva appello cui resisteva il condominio “Residenza (OMISSIS)”.
Con sentenza depositata il 26.5.2007 la Corte d’Appello di Trieste respingeva l’appello confermando la sentenza di primo grado e condannando l’appellante al pagamento delle spese del grado.
Osservava la Corte territoriale che il contratto 17.6.1970 non conteneva “alcuna indicazione dell’esclusività del parcheggio rispetto a tutti gli altri condomini” e che il comportamento successivo delle parti e lo stato dei luoghi, come descritto nella C.T.U., non lasciava individuare un comportamento dei contraenti, successivo al contratto, idoneo a ravvisare l’esclusività del parcheggio su determinate zone; in particolare, la cartellonistica e la segnaletica orizzontale non denunciavano affatto l’esclusività dei posti macchina, in difetto di un dispositivo meccanico o umano che impedisse il parcheggio agli altri condomini; quanto all’altra domanda, relativa all’acquisto per usucapione di detto diritto esclusivo di parcheggio, l’appellante non aveva provato “lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini che poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra e dei cartelli o dei cortesi inviti del portiere”.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso, sulla base di due motivi, Mediocredito del Friuli Venenzia Giulia s.p.a. e Laguna s.a.s. di Maria Luisa Bonacini & C., quali successori, ex art. 111 c.p.c., alla Immobiliare Due Effe s.r.l., la prima quale nuovo proprietario del fabbricato ad uso albergo e, la seconda, quale utilizzatore-locatario del fabbricato nonchè nuovo esercente dell’attività dell’albergo “(OMISSIS)”.
Ha resistito con controricorso e successiva memoria il Condominio Residenza (OMISSIS).
In ottemperanza all’ordinanza collegiale del 16.7.2013, il difensore del condominio ha depositato delibera condominiale di ratifica dell’incarico conferito all’amministratore a costituirsi nel presente giudizio di legittimità.
Motivi della decisione
I ricorrenti deducono:
1) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, avendo la Corte di merito completamente omesso l’esame dell’atto pubblico 17.6.1967 che escludeva ogni diritto del condominio “Residenza (OMISSIS)” al parcheggio sul mappale 476, mappale ricompreso invece, secondo il rogito 17.6.1970, nell’area asservita a parcheggio autoveicoli in favore dell’ albergo;
di conseguenza sarebbe stato erroneamente “attribuito” al condominio convenuto il diritto a posteggiare l’auto sul mappale 476, in contraddizione con la pattuizione di cui all’atto 17.6.1967, laddove era previsto che il condominio potesse accedervi “con transito per soli pedoni”;
2) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, riguardante la domanda di acquisto a titolo originario del diritto di parcheggio esclusivo; il giudice di appello aveva al riguardo omesso di considerare l’esistenza di presidi, anche umani (controllo stabile del portiere dell’albergo), idonei a provare, unitamente ad altri segni permanenti (sbarra telecomandata, cartelloni, segnaletica orizzontale, strisce di colore diverso) l’utilizzo, in forma esclusiva, del parcheggio da parte del “(OMISSIS)”.
Va preliminarmente dichiarata l’inammissibilità del ricorso proposto dalla Laguna s.a.s. per difetto di legittimazione attiva, essendo la stessa solo locataria del fabbricato ad uso albergo, di proprietà di Mediocredito del Friuli Venezia Giulia s.p.a., unica titolare del diritto di servitù per cui è causa.
Il primo motivo di ricorso è inammissibile in quanto fondato sul mancato esame dell’atto pubblico 17.6.1967 il cui tenore, non risultando essere stato oggetto di censura in sede di appello, integra una questione nuova, come tale esulante dal sindacato di legittimità.
La sentenza impugnata ha, infatti, dato atto che la convenzione per atto pubblico del 17.6.1970, posta dall’attrice a fondamento della domanda di accertamento della servitù di transito e parcheggio esclusivo sull’area individuata da detto atto (v. pag. 6 della sentenza nella parte relativa allo “svolgimento del processo”) era stata correttamente interpretata dal primo giudice, nel senso che alla società attrice erano stati destinati alcuni posti macchina “senza alcuna indicazione dell’esclusività del parcheggio rispetto a tutti gli altri condomini” ed ha escluso, inoltre, che tale esclusività fosse desumibile dal comportamento delle parti successivo al contratto.
Priva di fondamento è la seconda censura; la Corte di merito ha disatteso l’acquisto per usucapione, in favore della società appellante, del diritto di parcheggio esclusivo i evidenziando, sulla base della valutazione di elementi in fatto,delle prove testimoniale e dell’esito della C.T.U., che la società stessa non aveva provato il diritto di escludere egli altri condomini dall’uso dello spazio riservato a parcheggio ed, anzi, ha ritenuto sussistente la prova contraria, avendo un teste dichiarato di aver sempre parcheggiato, dal 1986, sui posti auto dell’albergo ed avendo un altro testimone riferito che i vari posti auto erano occupati in maniera indistinta, senza alcun uso esclusivo da parte dei clienti del Condominio Residenza (OMISSIS).
Tale motivazione è esente da vizi logici e giuridici, non potendo essi consistere in un difforme apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice di merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare la prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi previsti tassativamente dalla legge in cui è assegnato alla prova un valore legale(Cass. n. 7394/2010; n. 6064/2008). In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con conseguente condanna delle società ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso della Laguna s.a.s.;
rigetta il ricorso di Mediocredito del Friuli Venezia Giulia s.p.a. e condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali che si liquidano in EURO 2.200,00 di cui EURO 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 7 marzo 2014.
Depositato in Cancelleria il 16 maggio 2014.
fonte: altalex
Condominio e destinazione della cosa comune