In tema di condominio negli edifici, per la legittimità dell’innovazione, ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, cod. civ., è irrilevante che l’autorità amministrativa abbia autorizzato l’opera, in quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell’opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Sentenza 6 ottobre 2014, n. 20985
Condominio – Edificio inserito in ambito paesaggistico protetto – Condizionatori posti sulla grondaia del tetto – Decoro architettonico – Innovazione lesiva – Sussiste – Ripristino dello stato dei luoghi – Necessità
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 30157/2008 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO VIA (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 4378/2007 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 24/10/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/06/2014 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. – Con sentenza del giudice monocratico del Tribunale di Viterbo in data 4 luglio 2 003, in accoglimento della domanda del Condominio di Via (OMISSIS), i signori (OMISSIS) e (OMISSIS) furono condannati alla rimozione dei macchinari di condizionamento apposti sulla facciata estrema del condominio e all’integrale ripristino dello stato dei luoghi.
Il (OMISSIS) e la (OMISSIS) proposero appello avverso detta sentenza.
2. – La Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 24 ottobre 2007, respinse il gravame. Le censure formulate dagli appellanti involgevano essenzialmente la inesatta applicazione dei principi evincibili dall’articolo 1102 c.c., sotto due profili, la dedotta impraticabilita’ di una diversa soluzione tecnica per poter dotare il loro appartamento, situato all’ultimo piano, di impianto di riscaldamento autonomo dopo la delibera di trasformazione adottata dall’assemblea condominiale in data 18 aprile 2000, e la dedotta inidoneita’ degli impianti per il riscaldamento apposti sulla facciata del palazzo condominiale a pregiudicarne il pregio architettonico ed estetico, anche tenendo conto di analoghi interventi posti in essere da altri condomini, tanto piu’ che nessuna indagine era stata svolta su un effettivo deprezzamento dell’immobile e delle singole unita’ che lo compongono.
Aggiungevano gli appellanti che il Comune di Viterbo, avendo emesso provvedimento in sanatoria delle opere realizzate in data 28 giugno 2002, aveva accertato la insussistenza di un impatto negativo o di pregiudizio dal punto di vista ambientale, paesaggistico o urbanistico.
Al riguardo la Corre di merito osservo’ anzitutto come la avvenuta concessione della sanatoria in via amministrativa fosse irrilevante e come non fosse ammissibile in quella sede la produzione di una relazione di parte del tutto impropriamente detta “a chiarimenti” di altra relazione.
Quindi, nel condividere le argomentazioni espresse dal primo giudice sulla insussistenza di qualsiasi elemento dal quale potesse desumersi la impossibilita’ tecnica di adottare altri sistemi di riscaldamento autonomo, come la installazione di caldaie esterne, osservo’ la Corte capitolina che si evinceva bene dalle allegate fotografie la grandezza dei due macchinari.
La dimensione degli stessi e la loro collocazione – erano quasi “aggrappati” alla gronda del tetto, della quale rompevano la soluzione di continuita’ – costituivano elementi che, unitamente al rilievo della arbitrarieta’ di un uso della parte piu’ alta della facciata comune, in luogo della parte che delimita la singola unita’ immobiliare in corrispondenza dei balconi privati, determinava la violazione del precetto di cui all’articolo 1102 c.c..
3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono il (OMISSIS) e la (OMISSIS) sulla base di tre motivi. Resiste con controricorso il Condominio di Via (OMISSIS).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Per ragioni di priorita’ logica appare opportuno esaminare per primo il secondo motivo di ricorso, con il quale si deduce violazione o falsa applicazione dell’articolo 1120 c.c.. Si lamenta che la Corte di merito abbia considerato alterato il decoro architettonico del fabbricato per effetto della realizzazione dell’impianto in oggetto senza valutare la obiettiva rilevanza, incidenza e gravita’ delle innovazioni di cui si tratta e la idoneita’ delle stesse a produrre un pregiudizio economicamente apprezzabile. A maggior ragione tale valutazione sarebbe stata necessaria in considerazione dell’intervenuta sanatoria in via amministrativa delle opere realizzate, evidentemente ritenute percio’ non pregiudizievoli per l’ambiente.
La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile nella specie ratione temporis: “Il giudice di merito non puo’ ritenere vietate, per alterazione del decoro architettonico ex articolo 1120 c.c., comma 2, le innovazioni apportate da un condomino, senza verificare la obiettiva rilevanza, incidenza e gravita’ delle modifiche realizzate, nonche’ la loro concreta idoneita’ a produrre un pregiudizio economicamente valutabile: cio’, in particolare, ove le innovazioni stesse siano stata sanate in via amministrativa?”.
2. – La censura e’ infondata.
La sentenza impugnata, premesso che il fabbricato aveva struttura e linee architettoniche residenziali ed era inserito in un ambito paesaggistico protetto, ha condiviso l’affermazione del primo giudice secondo la quale era facilmente evincibile dalle fotografie prodotte la lesione al decoro architettonico dell’edificio derivante dalle dimensioni delle due apparecchiature e dalla loro collocazione quasi “aggrappati” alla gronda del tetto, di cui rompevano la continuita’.
La Corte capitolina ha cosi’ fatto corretta applicazione dell’articolo 1120 c.c., tenuto conto che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio e che la relativa valutazione spetta al giudice di merito, ed e’ insindacabile in sede di legittimita’ ove non presenti vizi di motivazione (v. Cass., sent. n. 10350 del 2011).
Deve aggiungersi a cio’ che i rapporti tra l’esecutore delle opere e la pubblica autorita’ investita della tutela urbanistica non possono interferire negativamente sulle posizioni soggettive attribuite agli altri condomini dall’articolo 1120 c.c., comma 2, per la preservazione del decoro architettonico dell’edificio.
Ne consegue che, al fine di accertare la legittimita’, ai sensi del citato articolo 1120 c.c., comma 2, della innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano, in corrispondenza della sua proprieta’ esclusiva, e’ irrilevante che l’autorita’ preposta alla indicata tutela abbia autorizzato l’opera (v. Cass., S.U., sent. n. 2552 del 1975).
3. – Le esposte argomentazioni danno altresi’ conto della infondatezza del terzo motivo, con il quale si denuncia ancora violazione o falsa applicazione dell’articolo 1120 c.c., per non essersi la sentenza impugnata pronunciata sulla idoneita’ della nuova opera a riflettersi negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile.
limitandosi a sottolineare il mutamento delle originali linee architettoniche. Motivo che si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Il decoro architettonico – la cui violazione implica divieto ex articolo 1120 c.c., dell’innovazione apportata dal condominio alla cosa comune – non si verifica quando semplicemente si mutino le originali linee architettoniche dell’immobile, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente ed in concreto sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile?”.
4. – Tornando ora al primo motivo di ricorso, con esso si deduce omessa e/o insufficiente motivazione per non avere la sentenza impugnata chiarito come sarebbe stata alterata, con la innovazione in questione, la funzione propria della gronda, del tetto e della facciata o la loro funzionalita’.
La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguente momento di sintesi: “Le premesse sopra riportate (a: rottura soluzione continuita’ gronda; b: uso parte piu’ alta della facciata) appaiono del, tutto insufficienti a dare congrua ragione della sintesi enunciata dalla sentenza impugnata (alterazione destinazione cosa comune). Cio’ sia in quanto non viene affatto individuata quale concreta “destinazione” sia stata alterata; sia in quanto si tratta di installazione in se’ non estranea ad uso consentito, seppure piu’ intenso della cosa comune stessa”.
5. – La censura e’ inammissibile per carenza di interesse.
Va, al riguardo, segnalata la duplicita’ della ratio decidendi della sentenza, che sottolinea, da un lato, che i condizionatori erano quasi aggrappati alla gronda del tetto, della quale rompevano la continuita’, e, dall’altro, che essi costituivano elementi che, unitamente al rilievo dell’arbitrarieta’ di un uso della parte piu’ alta della facciata comune, in luogo della parte che delimita la singola unita’ immobiliare in corrispondenza dei balconi privati, determinavano la violazione dell’articolo 1102 c.c., secondo il quale ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso.
Ebbene, attesa tale duplicita’ di rationes decidendi che emerge dalla sentenza impugnata, la eventuale insufficiente motivazionale sulla sussistenza della alterazione della destinazione della cosa comune e della sottrazione della stessa all’uso paritetico da parte degli altri condomini, denunciata con il motivo in esame, non determinerebbe comunque la caducazione della sentenza, sorretta dall’altra ratio, gia’ favorevolmente scrutinata con gli altri motivi di ricorso.
6. – Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato. In applicazione del criterio della soccombenza, le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come da dispositivo, devono essere poste a carico dei ricorrenti in solido.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in compressivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre agli accessori di legge.
Condominio e destinazione della cosa comune