In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile – Sentenza 26 giugno 2012, n. 1063
LOCAZIONE – OBBLIGAZIONI DEL CONDUTTORE – CORRISPETTIVO (CANONE) – MOROSITÀ – Immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione – Vizi della cosa locata – Autoriduzione del canone di locazione – Legittimità – Esclusione – Fondamento.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 24887-2010 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
– ricorrente
contro
(OMISSIS) (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 176/2010 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 04/03/2010R.G.N. 1458/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/05/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La s.r.l. (OMISSIS) proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del tribunale di Bergamo con il quale le era stato ingiunto di pagare a (OMISSIS) la somma di euro 11.281,20 a titolo di canone per l’anno 2006 relativo alla locazione di immobili ad essa concessi.
L’opponente societa’ deduceva che non era tenuta a pagare la somma di lire 5.000.000 (corrispondente al canone dei due appartamenti locati unitamente all’immobile in cui svolgeva la propria attivita’) in quanto essi erano del tutto inagibili; riferiva che il (OMISSIS) aveva iniziato i lavori relativi ai suddetti locali, senza pero’ portarli a termine; aggiungeva che essa conduttrice era stata costretta ad ultimarli con una spesa di euro 6.780,00; sosteneva che, per tali ragioni, era obbligata a corrispondere soltanto il corrispettivo per l’uso del locale adibito a bar e paninoteca, detratte le somme spese per i lavori che aveva dovuto ultimare, onde chiedeva la revoca dell’opposto decreto monitorio e, in riconvenzione, reclamava la restituzione dell’importo di euro 3.323,00 quale differenza tra il preteso suo credito ed il suo debito per il canone.
L’opposto (OMISSIS) eccepiva che i locali in oggetto erano in realta’ inagibili in quanto occupati da masserizie di proprieta’ della stessa conduttrice e che nessun credito poteva essere riconosciuto alla s.r.l. (OMISSIS) per gli eventuali lavori straordinari effettuati in quanto essi erano stati realizzati senza la specifica autorizzazione del locatore.
Il tribunale di Bergamo considerava legittimo il rifiuto della societa’ conduttrice di pagare il canone per la parte relativa ai due appartamenti del tutto inagibili al momento del subingresso della stessa nella detenzione degli immobili; riteneva fondata la pretesa della s.r.l. (OMISSIS) di ottenere il rimborso delle spese sostenute per completare le opere che il locatore non aveva portato a termine; conseguentemente revocava il decreto ingiuntivo.
Sul gravame di (OMISSIS) la Corte d’appello di Brescia, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava l’opposizione al decreto ingiuntivo al riguardo considerando che:
il contratto di locazione era stato originariamente stipulato tra (OMISSIS) e la conduttrice (OMISSIS);
alla originaria conduttrice era subentrata la s.r.l. (OMISSIS);
nel contratto di locazione era stato definito un canone di lire 19.000.000;
ai soli fini fiscali le parti avevano indicato il canone annuo di lire 14.000.000 per il locale adibito a bar e paninoteca e di lire 5.000.000 per i due appartamenti sovrastanti;
quando la societa’ (OMISSIS) era subentrata nel contratto i due appartamenti erano ancora inagibili, per cui, non essendo intervenuti accordi diversi con il locatore, doveva ritenersi che la conduttrice aveva accettato la situazione contrattualmente descritta.
Per quanto riguardava i lavori di ristrutturazione, il giudice di secondo grado stabiliva che nessuna pretesa poteva avanzare la societa’ conduttrice, avendo essa agito senza la preventiva autorizzazione del locatore.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la s.r.l. (OMISSIS) con due motivi.
L’intimato (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo d’impugnazione la ricorrente societa’ – denunciando la violazione delle norme di cui agli articoli 112, 115, 116, 342, 416, 434 e 437 c.p.c., nonche’ l’omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’eccepita inammissibilita’ del gravame – assume che la sentenza impugnata avrebbe violato l’articolo 112 c.p.c., poiche’, in mancanza di specifiche censure, il giudice di secondo grado si sarebbe sostituito all’appellante nell’onere, che lo stesso aveva, di contrastare le argomentazioni del primo giudice.
Il motivo e’ infondato.
L’impugnata sentenza, con motivazione logica e ragionevole, da conto del percorso valutativo e del fondamento dell’accertamento probatorio su cui la Corte territoriale ha basato il suo convincimento.
L’invocata violazione dell’articolo 112 c.p.c., non sussiste, posto che, siccome questa giudice di legittimita’ ripete in costante indirizzo, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, ma e’ necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: cio’ non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia (Cass., 4 ottobre 2011, n. 20311).
Con il secondo motivo la societa’ ricorrente – deducendo la violazione delle norme di cui agli articoli 1346 e 1418 c.c., e, comunque, l’omessa e insufficiente motivazione su un punto controverso e decisivo della controversia – sostiene che la Corte di merito avrebbe errato nell’affermare che, essendo essa societa’ istante subentrata nella locazione in corso, regolata da specifiche previsioni, la disciplina del contratto non poteva essere modificata unilateralmente dalla conduttrice, cui era fatto divieto di ridurre il canone in relazione agli appartamenti inagibili.
Il motivo e’ infondato.
Il contratto di locazione, stipulato in data (OMISSIS) fra (OMISSIS) e l’originaria conduttrice (OMISSIS), prevedeva un canone complessivo (sia per il locale adibito ad azienda commerciale bar e paninoteca che per gli appartamenti inagibili), per cui esattamente il giudice del merito ha ritenuto che unico dovesse essere considerato il rapporto negoziale, ancorche’ riferito ad immobili distinti, che le parte avevano, pero’, accomunato in unico oggetto cui era da riferire l’intero corrispettivo stabilito a carico del conduttore, dato che la distinzione operata nella sede fiscale di registrazione del contratto – riferibilita’, cioe’, del canone nel suo complesso parte ai due appartamenti e parte al locale destinato ad attivita’ di bar e paninoteca – esauriva i suoi effetti nell’ambito della stessa disciplina fiscale, senza che ne potesse risultare sdoppiata unitarieta’ della voluta locazione.
In data 1 febbraio 2003, quando nel contratto subentro’ la s.r.l. (OMISSIS), i due appartamenti erano ancora inagibili e non erano intervenuti accordi diversi con il locatore, per cui deve necessariamente ritenersi che la societa’ conduttrice medesima (OMISSIS), accettando la situazione contrattualmente descritta, era tenuta a rispettarne la relativa disciplina.
Da cio’ consegue che la conduttrice non poteva unilateralmente procedere alla riduzione del canone (nella misura che essa riteneva proporzionale al mancato godimento dei due apertamente), ma avrebbe potuto agire, nei confronti del locatore che riteneva inadempiente, con l’azione di adempimento ovvero con quella di risoluzione.
Invero, secondo la pacifica giurisprudenza di legittimita’ (ex plurimis: Cass., n. 102701/2002 in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioe’, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’articolo 1578 cod. civ., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non da facolta’ al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Nel caso di specie, quando e’ subentrata nel contratto, la societa’ era gia’ a conoscenza della inagibilita’ dei locali e quindi era tenuta a corrispondere il canone complessivamente pattuito.
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato e, in assenza di attivita’ difensiva dell’intimato, nulla deve disporsi per le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e nulla dispone per le spese del giudizio di cassazione.
Condominio e destinazione della cosa comune