Opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio

In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze di cui all’art. 889 cod. civ., non si applica in caso di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 cod. civ.) e l’insorgere del condominio, e, dall’altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia. (Principio enunciato con riferimento all’apertura di vedute – relative ad un edificio originariamente oggetto di proprietà esclusiva di una cooperativa – compiuta prima dell’alienazione delle singole unità immobiliari, evenienza ritenuta idonea ad integrare la condizione, rilevante ai sensi dell’art. 1062 cod. civ., della sussistenza di un’opera di asservimento, visibile e permanente, al momento dell’alienazione dei fondi da parte dell’unico originario proprietario).

 

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 7 aprile 2015, n. 6923

Condominio negli edifici – Opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio – Distanze legali – Costituzione in deroga

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo – Presidente

Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere

Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere

Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19829-2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

Nonche’ da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– controricorrente e ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente al ricorso incidentale –

avverso il provvedimento n. 460/2009 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 09/02/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/01/2015 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. (OMISSIS) difensore di (OMISSIS) che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l’inammissibilita’ del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28 febbraio 2005 il tribunale di Avellino, in accoglimento della domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), condannava quest’ultimo a chiudere due finestre aperte sul prospetto sud del corpo di fabbrica del comprensorio immobiliare della Cooperativa (OMISSIS) a distanza illegale e al risarcimento dei danni liquidati in euro 2.500,00.

Con sentenza n. 460/2009 la Corte di appello di Napoli, in parziale riforma della decisione, riduceva a euro 100,00 l’importo del risarcimento del danno liquidato all’attrice, respingendo per il resto il gravame proposto dal convenuto.

I Giudici, in primo luogo, disattendevano la eccezione di carenza di legittimazione dell’attrice che al momento della domanda era soltanto socia prenotataria dell’alloggio sul rilievo che, al momento della decisione, la medesima ne era divenuta proprietaria e che, comunque, la posizione del concessionario di un alloggio di cooperativa e’ titolare di un diritto reale in fieri fino all’assegnazione definitiva.

Nel merito rilevavano che, seppure in tema di condominio non valgono le norme limitative delle distanze, sussiste l’interesse del condomino all’osservanza in presenza di un interesse specificamente tutelato dalla legge e giuridicamente significativo sul piano del diritto soggettivo in atto o in fieri, come nella specie in cui il fabbricato era stato progettato con reciproche limitazioni di vedute e distanze e servitu’: in presenza di servitu’ per destinazione originaria fundatione non poteva trovare applicazione l’articolo 1102 cod. civ..

Per quel che concerneva la misura del danno liquidato in primo grado in euro 2.500,00, la sentenza riteneva l’assenza di elementi che l’attrice avrebbe dovuto fornire anche per una determinazione equitativa.

2. – Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione (OMISSIS) sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso l’intimata proponendo ricorso incidentale affidato a un unico motivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. – Il primo motivo censura la decisione gravata laddove aveva ritenuto la legittimazione attiva a favore del socio prenotatario di alloggio realizzato da cooperativa edilizia.

1.2. – Il motivo e’ inammissibile.

La sentenza ha correttamente ritenuto che, essendo la legittimazione (attiva e passiva) una condizione dell’azione, questa deve sussistere al momento della decisione e (pacificamente) l’attrice era a quel momento divenuta proprietaria dell’immobile a favore del quale era stata denunciata la violazione delle distanze: le ulteriori considerazioni formulate dai Giudici sulla posizione del socio prenotatario, censurate con il motivo, sono rese ad abundantiam e, come tali,sono quindi prive di valore decisorio: ne consegue che manca l’interesse del ricorrente ad impugnarle, essendo – sotto il profilo in esame – la sentenza fondata correttamente sull’altra ratio decidendi.

2.1.- Il secondo motivo censura la sentenza laddove aveva escluso la legittimita’ delle vedute costituite, in applicazione dell’articolo 1062 cod. civ., per destinazione del padre di famiglia secondo quanto era stato dedotto con l’appello, tenuto conto che le stesse erano state realizzate quando la Cooperativa era l’unico proprietario dell’edificio.

2.2.- Il motivo e’ fondato.

Occorre premettere che, in tema di condominio degli edifici l’applicabilita’ delle norme sulle distanze legali trova limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, puo’ essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprieta’ sulle parti comuni (articolo 1117 cod. civ.) e l’insorgere del condominio, e dall’altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitu’ a vantaggio e a carico delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell’acquisto della servitu’ per destinazione del padre di famiglia (Cass. 139/1985).

La sentenza non ha tenuto conto che, al momento in cui la Cooperativa, originario unico proprietario dell’edificio, aveva assegnato gli appartamenti acquistati in proprieta’ dalle parti in causa con la stipula del mutuo individuale, l’apertura delle vedute in questione era stata gia’ realizzata (circostanza pacifica in causa), sicche’ al momento in cui con la alienazione delle singole unita’ immobiliari era sorto il Condominio – esisteva l’asservimento a carico dell’appartamento dell’attrice determinato dalla presenza delle vedute in questione; pertanto, la costituzione della servitu’ avrebbe trovato fonte – in virtu’ della mera esistenza delle opere – nella destinazione del padre di famiglia ex articolo 1062 cod. civ., dovendo qui ricordarsi che, ai fini della costituzione della servitu’ per destinazione del padre di famiglia e’ necessaria la sussistenza dell’opera di asservimento, visibile e permanente, nel momento dell’alienazione dei fondi da parte dell’unico originario proprietario.

Evidentemente del tutto irrilevante e’ la situazione dei luoghi prevista dalla progettazione, in assenza di una specifica previsione nel singolo atto di acquisto volto ad escludere la servitu’ di veduta, cosi’ come la eventuale circostanza che sia stato il convenuto a richiedere la realizzazione delle finestre quando la Cooperativa era comunque ancora proprietaria degli appartamenti delle parti.

Il ricorso incidentale che ha a oggetto la liquidazione del danno conseguente alla ritenuta illegittimita’ delle aperture e’ assorbito per effetto della relativa caducazione della sentenza, che va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso principale dichiara inammissibile il primo assorbito l’incidentale cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli.