Locazione e pluralità di locatori

 

 

Qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l’adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all’art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori

Contratti – Locazione – Parte locatrice – Pluralità di locatori – Solidarietà attiva e passiva nei rapporti con il conduttore – Conseguenze sul piano processuale – Litisconsorzio necessario tra i plurimi soggetti rivestenti la qualità di parte locatrice – Esclusione – Fondamento

 CHIEDI UNA CONSULEZA

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile

Sentenza 22 giugno 2009, n. 14530
Data udienza 20 febbraio 2009

Integrale

Locazione – Pluralità di locatori – Obblighi nei confronti del conduttore – Disciplina di cui all’art. 1294 cc. – Litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

 

SENTENZA

sul ricorso 10618/2004 proposto da:

DE. VI. AD. , VI. BA. , elettivamente domiciliate in ROMA, VIA G MAZZINI 142, presso lo studio dell’avvocato IAONNUCCI MATTIA, rappresentate e difese dall’avvocato PAPA NERI Francesco giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

DE. PI. AN. , DE. PI. CO. , LA. MO. LU. FE. , IN. RO. , IN. AN. , IN. NI. , DE. PI. MI. , elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CARLO CONTI ROSSINI 95, presso lo studio dell’avvocato DE MAJO GIOVANNI, rappresentati e difesi dall’avvocato DE MAJO Vincenzo giusta delega a margine del controricorso;

– controricorrenti –

contro

VI. MI. ;

– intimato –

avverso la sentenza n. 2817/2003 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, Sezione Terza Civile, emessa il 9.10.2003, depositata il 06/11/2003, R.G. 4995/02;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 20/02/2009 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 19.2.1996 De. Pi. Mi. , An. , Ma. Sa. , M. e Co. , unitamente a La. Mo. Lu. Fe. , quest’ultima anche per conto del germano La. Mo. Do. , esponevano: di essere locatori di un locale condotto da Gr.Ge. ; che quest’ultimo aveva ceduto l’azienda a tale Vi.Ba. ; che la cessione era stata comunicata dalla Vi. B. a De. Pi.Mi. ; che dalla data della cessione dell’azienda Vi.Ba. non aveva provveduto al pagamento dei canoni mensili.

Tanto premesso, si ricorda che a De. Pi.Ra. (locatrice del locale de quo a favore di Gr. G. ) succedevano gli eredi che si costituivano in giudizio ed intimavano sfratto per morosita’ a Vi.Ba. imputandole di non aver pagato i canoni dalla data di cessione dell’azienda. Veniva quindi chiamata in causa De. Vi. Ad. alla quale l’attivita’ era stata intanto ceduta.

Il contraddittorio non venne integrato nei confronti di Vi. Ba. , coerede di De. Pi.Ma. Mi. , originaria locatrice del negozio.

Costituitasi in giudizio la Vi. B. eccepiva l’irritualita’ della richiesta di convalida in quanto avanzata con ricorso e deduceva nel merito che all’atto della cessione dell’azienda il Gr. G. era giunto ad un accordo con Vi.Mi. , costruttore del fabbricato del quale faceva parte il fondo locato e in favore del quale era stata emessa ordinanza di reintegra nel possesso dell’immobile nei confronti della locatrice e del conduttore. In forza di tale ordinanza il Vi. M. avrebbe consentito al Gr. G. la permanenza nel locale dietro corrispettivo di euro 723,04 mensili che dovevano intendersi quale canone di locazione versato direttamente al Vi. M. .

Sosteneva la Vi. B. che i ricorrenti erano a conoscenza dell’accordo perche’ debitori del Vi. M. ; di aver continuato a pagare a quest’ultimo il canone di locazione mediante la fornitura di generi alimentari; che in relazione al diritto a percepire il canone di locazione doveva ritenersi avvenuta una cessione di credito in favore del Vi. M. da parte dei ricorrenti.

La Vi. B. spiegava altresi’ domanda riconvenzionale per ottenere la declaratoria di nullita’ del contratto di locazione per mancanza di un elemento essenziale (la concessione del godimento del bene locato) nonche’ la pronunzia di risoluzione del contratto di locazione per il grave inadempimento dei locatori evidenziatosi a seguito dell’ordinanza con la quale il Vi. M. veniva immesso nel possesso del locale.

Disposta la chiamata in causa del Vi. M. , questi eccepiva che le somma da lui ricevute erano state incassate a titolo di risarcimento danni collegati all’occupazione abusiva del locale da parte del Gr. G. nel periodo in cui erano ancora in corso i lavori di costruzione. Nel giudizio interveniva anche De. Vi. Ad. che nelle more era divenuta cessionaria dell’azienda a seguito di contratto concluso l'(OMESSO). La De. Vi. A. , chiamata in causa dai ricorrenti, faceva proprie tutte le deduzioni e richieste proposte dalla Vi. B. .

Con sentenza del 13.9.2002 il Tribunale di Avellino, riconosciuto l’inadempimento delle convenute relativamente al mancato pagamento del canone di locazione, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione e di conseguenza rigettava le domande delle stesse volte ad ottenere l’accertamento dell’esistenza di un contratto di locazione con il Vi. M. ; la condanna di quest’ultimo alla restituzione delle somme versategli a titolo di canoni di locazione; la declaratoria di nullita’ del contratto di locazione del (OMESSO) nonche’ la risoluzione dello stesso contratto per inadempimento del locatore.

Proponevano appello Vi.Ba. e De. Vi.Ad. deducendo che il giudice di primo grado aveva errato nel ritenere non configurabile nella fattispecie la cessione del credito relativo ai canoni dai De. Pi. al Vi. M. e nell’escludere la sussistenza di un contratto di locazione Vi. B. – Vi. M. in luogo di quello erroneamente ritenuto fra De. Pi. e Vi. B. .

La Corte d’Appello di Napoli rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata. Condannava gli appellanti alle spese processuali in favore degli appellati.

Proponevano ricorso per cassazione De. Vi.Ad. e Vi. Ba. .

Resistevano con controricorso De. Pi. Mi. , An. e Co. , unitamente a La. Mo.Lu. Fe. anche per conto del germano La. Mo.Do. nonche’ Ro. , An. e In.Ni. questi ultimi quali eredi di De. Pi.Sa. .

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ed unico motivo parte ricorrente denuncia “Violazione articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; articolo 102 c.p.c.”.

La Corte d’Appello afferma che va in via preliminare esaminata l’eccezione di difetto di contraddittorio sollevata dagli appellanti con riferimento alla mancata partecipazione al giudizio di De. Pi. Ma. Mi. indicata come litisconsorte necessaria.

Riguardo a tale problema sostiene parte ricorrente che De. Pi. Ma. Mi. non e’ affatto “una delle locatrici”, ma uno degli eredi della locatrice originaria. Di conseguenza, non avendo partecipato al contratto di locazione quale comunista del bene che ne era oggetto non puo’ essere applicato alla fattispecie il principio di diritto invocato dal giudice d’appello secondo il quale la situazione di comunione fa presumere una sorta di delega implicita di uno o piu’ locatori agli altri locatori che hanno assunto una siffatta iniziativa.

Ritiene invece parte ricorrente che nel caso di morte del locatore il contratto di locazione si frammenta in una serie di rapporti distinti facenti capo ai singoli coeredi talche’ alcuni di essi non possono agire separatamente dagli altri senza l’integrazione del contraddittorio nei loro confronti.

La tesi non e’ condivisibile.

La successione del locatore infatti comporta solo una modifica soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e la fattispecie in esame va equiparata alla originaria locazione di piu’ comproprietari nella quale ciascuno puo’ locare ed agire per il rilascio.

In tal senso si legge in giurisprudenza che qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da piu’ locatori ciascuno di essi e’ tenuto nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, sicche’, conformemente al principio stabilito dall’articolo 1294 c.c., le obbligazioni che ad essi fanno capo sono unificate dal vincolo della solidarieta’ che non determina pero’ la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non da luogo a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati. (Cass., 29 maggio 1995, n. 6019; Cass., 3 luglio 1989, n. 3175; Cass., 21 gennaio 1989, n. 350; Cass., 3 luglio 1989, n. 3174).

Si e’ parimenti affermato che non ricorre un’ipotesi di litisconsorzio necessario che imponga l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini nel caso di locazione concessa da parte del condomino di un immobile il quale non e’ legittimato ad agire senza il consenso degli altri condomini contro il conduttore per ottenere il rilascio dell’immobile comune per la propria urgente ed improrogabile necessita’ di destinarlo ad uso di abitazione (Cass., 17 dicembre 1986, n. 7625; Cass., 17 gennaio 1983, n. 357).

Per tutte le ragioni che precedono il ricorso deve essere rigettato e le spese vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti alle spese del giudizio di Cassazione che liquida in complessivi euro 2.100,00 di cui euro 2.000,00 per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.