È legittima la delibera assembleare, assunta con il voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio, con la quale si è istituito un fondo cassa, in una situazione di grave degrado dell’immobile, per assicurare la provvista per procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria.
Infatti, appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica ne’ l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, ne’ il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perche’ compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni; inoltre, l’onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra i condomini in base ai criteri fissati nell’articolo 1123 c.c., se per la realizzazione di interventi non ancora specificati e’ possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà.
Condominio – Assemblea e delibera assembleare – Istituzione di un fondo cassa – Validità della delibera – Sussiste.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile – Sentenza 11 agosto 2016, n. 17035
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
Avv. (OMISSIS), rappresentato e difeso da se medesimo;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;
– intimato –
e nei confronti di:
Avv. (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo in data 23 maggio 2011.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 19 luglio 2016 dal Consigliere relatore Dott. Giusti Alberto;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
RITENUTO IN FATTO
1. – Con ricorso in data 10 giugno 1999 (OMISSIS) impugnava la delibera adottata il 5 maggio 1999 dall’assemblea condominiale dell’edificio di via (OMISSIS) in quanto la stessa sarebbe stata illegittima per avere, senza la prescritta maggioranza, deciso di costituire un fondo cassa di Lire 50.000.000, poi ridotto a Lire 40.000.000, per innovazioni, incorrendo anche in eccesso di potere.
Si costituiva il Condominio, resistendo.
2. – Con sentenza in data 10 giugno 2004 il Tribunale di Palermo rigettava la domanda.
3. – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 23 maggio 2011, la Corte d’appello di Palermo ha confermato la pronuncia di primo grado appellata dal (OMISSIS).
3.1. – La Corte territoriale ha rilevato che gia’ nel novembre e dicembre 1998 l’assemblea condominiale era stata convocata per discutere ed approvare lavori di adeguamento dell’impianto elettrico, di manutenzione della copertura e del lucernaio della scala, di manutenzione dell’impianto fognario e dell’intero edificio in grave stato di degrado, ma nessuna decisione era stata presa per difetto del numero legale. Nell’assemblea del 5 maggio 1999 – ha proseguito la Corte d’appello – il fondo cassa e’ stato istituito in previsione delle spese che si sarebbero dovute affrontare per i lavori in questione, rinviando l’approvazione degli stessi ad epoca in cui vi fosse stato il nuovo amministratore. E siccome le spese da affrontare avrebbero riguardato opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e non certo innovazioni, la maggioranza richiesta era quella dell’articolo 1136 c.c., comma 2, maggioranza nella specie rispettata, essendo stata l’istituzione del fondo cassa deliberata da tutti gli intervenuti che rappresentavano piu’ della meta’ del valore dell’edificio. Secondo la Corte di Palermo, l’istituzione del fondo cassa e’ avvenuta legittimamente ed e’ ampiamente giustificata dalla necessita’ di effettuare lavori di manutenzione orinaria e straordinaria, gia’ piu’ volte rimandati.
La Corte del gravame ha altresi’ escluso la denunciata esorbitanza dell’importo del fondo cassa: cio’ in quanto le opere da realizzare erano numerose e impegnative e, in assenza di preventivi gia’ approvati, l’assemblea doveva necessariamente accantonare la somma presuntivamente necessaria.
La Corte d’appello ha infine ritenuto nuova, e quindi inammissibile, la doglianza con la quale l’appellante si doleva che le tabelle millesimali non erano mai state da lui approvate.
4. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 4 gennaio 2012, sulla base di tre motivi.
Nessuno degli intimati ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.
Soltanto in data 18 luglio 2016 – quindi fuori termine – e’ pervenuta in cancelleria una memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c., del ricorrente.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. – Con il primo motivo (violazione degli articoli 75 e 82 c.p.c., in connessione all’articolo 1131 c.c.) il ricorrente solleva eccezione di inammissibilita’ della costituzione nel giudizio di appello del Condominio convenuto per mancanza di autorizzazione dell’assemblea, che non ha, neppure successivamente, ratificato l’operato di costituzione in giudizio dell’amministratore.
1.1. – Il motivo e’ infondato.
In tema di condominio negli edifici, l’amministratore puo’ resistere all’impugnazione della delibera assembleare senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacche’ l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso (Cass., Sez. 11, 23 gennaio 2014, n. 1451).
2. – Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., n. 2. Premesso che la costituzione del fondo e’ stata impugnata per non esserne stata contestualmente stabilita la destinazione per l’utilizzo, il ricorrente, dopo avere ricordato che e’ inammissibile la costituzione di un fondo cassa per spese straordinarie, non determinate ne’ determinabili, esclude ogni collegamento tra il punto 3 dell’ordine del giorno, che istituiva il fondo cassa, ed il punto 4, recante la trattazione e deliberazione delle questioni poste all’ordine del giorno nella convocazione dell’assemblea del 18 dicembre 1998. Sarebbe pertanto erroneo il rilievo della Corte d’appello, secondo cui il fondo cassa sarebbe stato istituito in previsione delle spese che si sarebbero dovute affrontare per i lavori richiamati al punto 4 dell’ordine del giorno. Si tratta infatti – prosegue il ricorrente – di due punti “del tutto separati e del tutto avulsi tra loro”. D’altra parte – si osserva – le spese “in realta’ erano gia’ state dal condominio affrontate, contabilizzate nelle notule, pagate e per di piu’ con importi modestissimi e non comparabili con l’importo del fondo cassa per spese ordinarie e straordinarie”. Sarebbe inoltre del tutto erronea, e priva di riscontro in atti di causa, l’affermazione secondo cui l’approvazione dei lavori sarebbe stata rinviata ad epoca in cui vi fosse stato il nuovo amministratore: l’amministratore del condominio de quo e’ ancora il medesimo di allora e l’approvazione dei lavori prima eseguiti fu effettuata con l’approvazione del punto 4 dell’ordine del giorno nella seduta del 5 maggio 1999 ed il detto punto 4, non ricorso da alcuno, divenne definitivo. Sostiene ancora il ricorrente che il punto n. 4 dell’ordine del giorno, “divenuto definitivo”, “riguardo’ l’approvazione delle opere riportate nella convocazione del 18 novembre 1998 gia’ eseguite, contabilizzate e pagate con le notule mensili. Mentre la Corte territoriale ritenne che dette opere fossero ancora da realizzare ed a cio’ servisse la delibera recante il n. 3, per la costituzione di un fondo cassa, peraltro senza vincolo d’impiego, impugnato dal ricorrente”.
2.1. – Il motivo e’ infondato.
Questa Corte ha gia’ statuito che appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica ne’ l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, ne’ il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perche’ compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Sez. 2, 28 agosto 1997, n. 8167).
Si e’ anche precisato che l’onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra i condomini in base ai criteri fissati nell’articolo 1123 c.c., se per la realizzazione di interventi non ancora specificati e’ possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprieta’ (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244).
A questi principi si e’ attenuta la Corte territoriale, correttamente giudicando legittima l’istituzione – con deliberazione assembleare assunta nella seduta del 5 maggio 1999 con il voto favorevole di tutti gli intervenuti, rappresentanti oltre la meta’ del valore dell’edificio – di un fondo-cassa rivolto, in una situazione di grave degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per procedere ad opere di manutenzione, con particolare riferimento all’impianto fognario, alla copertura, al lucernaio della scala e all’adeguamento dell’impianto elettrico.
Si tratta di opere (“numerose e impegnative”) che – secondo il motivato apprezzamento dei giudici del merito – erano descritte nell’ordine del giorno della precedente assemblea del 18 dicembre 1998 ed erano state espressamente richiamate al punto 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del 5 maggio 1999: l’assemblea aveva pertanto deliberato l’istituzione del fondo-cassa per eseguire quelle opere, necessarie, di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre l’approvazione dei lavori era stata rinviata ad epoca in cui vi fosse il nuovo amministratore.
Il ricorrente contesta queste conclusioni, prive di mende logiche e giuridiche e congruamente motivate, ma con argomentazioni che sollecitano un esame in fatto, precluso in questa sede: ora escludendo qualsiasi correlazione tra il punto 3 ed il punto 4 dell’ordine del giorno; ora sostenendo che le spese che si sarebbero dovute affrontare con il fondo-cassa erano gia’ state affrontate dal condominio e pagate dai singoli condomini; ora sottolineando che sarebbe priva di alcun riscontro negli atti di causa l’affermazione circa la necessita’ di rinviare l’approvazione dei lavori ad epoca in cui vi fosse un nuovo amministratore.
3. – Con il terzo mezzo (violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c., in relazione agli articoli 1135 e 1137 c.c.) il ricorrente si duole che la Corte d’appello abbia ritenuto inammissibile, in quanto nuova, la censura con la quale l’appellante si era lamentato che le tabelle millesimali non erano mai state da lui approvate.
3.1. – Il motivo e’ inammissibile, per genericita’ della doglianza.
La Corte d’appello non ha esaminato nel merito la censura con cui l’appellante si era lamentato di non avere mai approvato le tabelle millesimali, contenenti “rilevanti errori di calcolo”, giacche’ la doglianza costituiva motivo nuovo, come tale inammissibile. Cosi’ statuendo, la Corte di Palermo ha fatto applicazione del principio secondo cui, in tema di impugnazione di delibere assembleari, la richiesta, nel giudizio di appello, di declaratoria di invalidita’ della delibera impugnata per un motivo diverso da quello dedotto nel giudizio di primo grado costituisce, per la novita’ della causa petendi, domanda nuova, vietata ai sensi dell’articolo 345 c.p.c..
Nell’impugnare questa statuizione, il ricorrente non indica in quale atto del giudizio di primo grado la deduzione sia stata articolata, limitandosi a prospettare che “il punto de quo” sarebbe “oggettivamente connesso con la richiesta ritualmente presentata in primo grado di errore nel computo dei millesimi”. Per il resto, il ricorrente fa specifico riferimento esclusivamente ad atti del giudizio di gravame: all’atto di appello del 30 giugno 2005, alla comparsa conclusionale del 24 novembre 2008 e alle note di discussione del 22 aprile 2011: atti non idonei a veicolare, per la prima volta, un motivo di invalidita’ della delibera non coltivato in primo grado.
4. – Il ricorso e’ rigettato.
Non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese, non avendo gli intimati svolto attivita’ difensiva in questa sede.
Condominio e destinazione della cosa comune