Va annullata la delibera di approvazione del rendiconto del condominio, per tenuta della relativa contabilità con modalità tali da non consentire la doverosa trasparenza e chiarezza, nell’ipotesi in cui l’amministratore abbia consentito ad alcuni condomini di effettuare, ripetutamente, versamenti in contanti, sommariamente attestati con ricevute manoscritte ed abbia, altresì, omesso di emettere le fatture relative alle proprie prestazioni, contabilizzando le stesse su meri foglietti, per poi far approvare la relativa spesa dall’assemblea, e successivamente fatturarla (come nel caso concreto). Il rendiconto, invero, deve rappresentare la situazione reale del condominio, di talché è fatto divieto di inserirvi dati falsi, ovvero dati putativi o immaginari o, comunque, situazioni non realmente effettuate; peraltro il documento in parola deve essere redatto con un metodo che faciliti il controllo dei dati in esso presenti, preferibilmente osservando rigorosamente il principio di cassa, ossia quello che registra le spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse. In definitiva, il rendiconto deve osservare requisiti minimi di trasparenza, con la conseguenza che va annullata la delibera che, pur con le maggioranze prescritte, approvi un rendiconto in cui le poste indicate non consentano effettivamente di controllare la gestione dell’amministratore.
Condominio – Delibera – Approvazione rendiconto – Annullamento – Ipotesi – Indicazione di poste che non consentano effettivamente di controllare la gestione dell’amministratore
Tribunale di Bologna, sez. II, civ., Sentenza 16.8.2016 – dott. Alessandra Arceri
Le parti hanno concluso come segue:
per gli attori:
“Voglia l’Ill.mo Tribunale di Bologna, Sezione distaccata di Imola, contrariis reiectis, dichiarare illegittima, nulla e comunque annullare per i motivi indicati nel presente atto di citazione la delibera assunta dall’assemblea del Condominio via (…) di Imola in data 28.05.2012 al punto 1 dell’o.d.g. “Rendiconto dell’esercizio finanziario chiuso al 31/12/2011″. Con vittoria di spese, competenze ed onorari oltre rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.”.
per il convenuto:
Voglia l’Ill.mo Sig. Giudice adito, respinta ogni domanda avversa:
– respingere l’impugnazione avversa e perciò dichiarare valida ed efficace la delibera assembleare impugnata;
– in caso denegato di accoglimento delle domande avverse, condannare gli attori a corrispondere al condominio convenuto le somme in questa sede contestate a titolo di rimborso spese amministrative condominiali di pertinenza di essi attori come in seguito meglio specificate, o di quelle maggiori o minori che risulteranno provate in istruttoria;
– con vittoria di spese, competenze ed onorari.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori – premettendo di esser comproprietari – i primi due e gli ultimi due – di due distinte unità immobiliari facenti parte del Condominio convenuto, proponevano impugnazione avverso la delibera condominiale assunta – senza la loro partecipazione, allontanatisi prima della deliberazione sul primo punto all’ordine del giorno – in data 28 maggio 2012, con la quale era stato approvato il Rendiconto dell’esercizio finanziario chiuso al 31 dicembre 2011.
A sostegno della domanda, gli attori lamentavano come, nella gestione del Condominio convenuto, da parte del precedente amministratore soc. SA. S.R.L., in persona del l.r. AL. B., fossero commesse, da diversi anni, numerose ingiustizie in loro danno ed irregolarità varie, afferenti, in via principale, la trasparenza, la registrazione e la documentazione dei pagamenti.
In particolare, gli attori lamentavano che non fosse stato loro consentito prendere visione dei documenti contabili condominiali relativi al consuntivo e che fosse stato, come già prassi da tempo, limitato il loro diritto di intervento alla discussione in 15 minuti per ciascun condomino, violando quindi il diritto di ciascuno di esprimere le proprie opinioni.
Inoltre, come già diverse volte avvenuto in passato, anche in occasione della discussione del rendiconto dell’esercizio 2011, approvato da 6 condomini su 11 per 503,179 millesimi, gli attori non avevano avuto possibilità di esaminare preventivamente la documentazione, né tanto meno farlo all’assemblea.
E comunque, la documentazione era largamente incompleta, irregolare, composta da fogli manoscritti vergati dallo stesso amministratore, e mai erano stati esibiti, soprattutto, scritture contabili ed estratti conto del conto corrente del condominio.
Ciò in quanto, a detta degli attori, il Condominio avallava sistematicamente inadempimenti di taluni condomini, che avevano maturato consistenti morosità, nel tentativo di favorire gli uni ai danni di altri. Ed anzi, proprio per coprire tali inadempienze, ed ad insaputa degli attori, l’amministratore del condominio aveva perfino chiesto un finanziamento deputato a coprire gli scoperti provocati dai mancati pagamenti, celati dalla disordinata e non fedele contabilizzazione dei versamenti realmente effettuati.
Il tutto al fine di conservare il necessario consenso in fase di rinnovo della carica di amministratore alla SA. S.R.L. ed in funzione della prosecuzione dell’illecita gestione descritta.
Ancora, come era già avvenuto in passato, con delibere in punto riformate dai giudici, il rendiconto in oggetto addebitava agli attori Euro 215,51 a titolo di spese personali, concernenti spese postali e la richiesta di rimborso per il tempo perduto dall’amministratore per rispondere a domande rivoltegli dai Vigili Urbani in occasione di accesso richiesto dallo S. per verificare l’adempimento di precedente ordinanza sindacale.
Da ultimo, l’amministratore era solito addebitare voci di “spese personali” in relazione ad assemblee estemporanee, convocate ad horas.
Gli attori ritenevano pertanto necessaria una CTU contabile atta ad accertare la regolarità della movimentazione del conto corrente condominiale, e più in generale, la fedeltà ed attendibilità del bilancio consuntivo approvato dall’assemblea.
Nel giudizio così radicato, si costituiva il Condominio convenuto, disconoscendo, preliminarmente, le registrazioni in atti e le loro trascrizioni unilaterali, e nel merito, contestando partitamente tutti gli assunti degli attori, e chiedendo la reiezione dell’impugnazione, in quanto totalmente infondata. Si chiedeva altresì, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al pagamento delle somme loro dovute in base al consuntivo, da provarsi in corso di causa.
La causa veniva istruita unicamente con ammissione ed espletamento di prove orali, ma poi, rimessa in decisione, il Tribunale reputava necessaria e disponeva consulenza contabile, che affidava alla dott.ssa RO.TR..
La consulente depositava il proprio elaborato peritale in data 14 dicembre 2015. All’esito, avendo il Giudice ritenuto la causa matura per la decisione, le parti precisavano le conclusioni ed il giudice si riservava la presente decisione, previa concessione dei termini per lo scambio di conclusionali e repliche.
Occorre, preliminarmente, sgombrare il campo dalle numerose questioni satellitari agitate dalle parti, le quali si dilungano su dati e contestazioni invero non necessarie ai fini del decidere: oggetto della causa non sono, si sottolinea, i numerosi comportamenti non consoni che vengono attribuiti, anche in riferimento al passato, all’ ex amministratore SA. S.R.L., in persona del legale rappresentante ing. AL.B., bensì la bontà e legittimità del rendiconto 2011 approvato dall’assemblea del 28 maggio 2012.
Del pari in via preliminare, va risolta la questione circa l’utilizzabilità dei documenti n. 4 e 5 prodotti in causa dagli attori, disconosciuti dal convenuto.
Orbene, è vero che l’efficacia probatoria delle riproduzioni meccaniche é subordinata – poiché formate fuori del processo – all’esclusiva volontà della parte contro la quale sono prodotte; e, quindi, alla non contestazione dei fatti che tali riproduzioni tendono a provare.
Tuttavia, tale disconoscimento, pur non essendo soggetto ai limiti di cui all’art. 214 cpc, deve essere chiaro, circostanziato ed esplicito (dovendo concretizzarsi nell’allegazione di elementi attestanti la non corrispondenza tra realtà fattuale e realtà riprodotta). In altri termini, il disconoscimento delle riproduzioni meccaniche in merito ai dati riportati non può limitarsi ad affermare la non conformità agli originali ma deve indicare la non corrispondenza tra la realtà fattuale e la realtà riprodotta.
Nel caso di specie, come è agevole verificare dalla semplice lettura degli atti, il Condominio convenuto si è limitato a contestare la fedeltà della registrazione dell’assemblea compiuta dallo S. in quanto costui l’avrebbe effettuata autonomamente e potrebbe averla interpolata, esprimendo mere illazioni circa la non conformità di quanto risultante dalla registrazione al contenuto del verbale assembleare, cui sembra attribuirsi, in difformità a quanto costantemente reputato dalla giurisprudenza, fede privilegiata.
Invero, contrariamente a quanto argomentato dal condominio convenuto, il verbale dell’assemblea condominiale non ha alcun valore probatorio privilegiato, e può esser contestato, in merito ad autenticità e fedeltà, con ogni mezzo. In ogni caso, il Condominio convenuto non indica alcun serio elemento che induca a ritenere interpolato o artefatto il contenuto della registrazione prodotta in atti, che peraltro, è stata confermata, quanto a genuinità, dal teste Z. IL., udita all’udienza del 19 marzo 2014, la quale ha del pari confermato quanto sostenuto dall’attore a proposito dei fatti avvenuti durante l’assemblea del 28 maggio 2012, confermando, nei tratti essenziali, altresì le dichiarazioni ivi compiute dai soggetti interessati.
Ne discende che il contenuto della registrazione potrà essere valutato; e d’altra parte, ben avrebbe potuto esserlo anche soltanto a livello di mero elemento di prova, pur in presenza di disconoscimento (cfr. Cass. 17 gennaio 2013, n. 1033, a mente della quale: Avendo le riproduzioni e le rappresentazioni meccaniche efficacia di prova legale della conformità delle medesime rispetto a fatti o alle cose riprodotti o rappresentati, se una parte disconosce la riproduzione, questa non acquista il valore probatorio privilegiato, ma degrada a prova liberamente apprezzabile dal giudice ex art. 116 cpc.).
Venendo dunque al merito dell’impugnazione, vi è da rilevare che la consulenza tecnica d’ufficio, nonostante le doglianze di imparzialità che, non in termini di formale ricusazione, sono state mosse da parte attrice all’operato del consulente (sulle quali, per quanto si andrà a decidere, è inutile che il Tribunale si pronunci), fornisce elementi sufficienti per l’invalidazione dell’approvazione del bilancio consuntivo in contestazione, relativo all’esercizio 2011.
Si rammenta, in proposito, quanto statuito dalla giurisprudenza di legittimità, dalla quale questo Tribunale non intende discostarsi: “in tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell’esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione (…)” (Cass. 25 maggio 1984 n. 3231in Giust. civ. Mass. 1984, fasc. 5).
Si sottolinea, altresì, che il rendiconto deve rappresentare la situazione reale del condominio, intendendosi, con questa espressione, non solo il divieto di inserire nel rendiconto dati falsi, ma anche il divieto di inserire nel rendiconto dati “putativi” o “immaginari” o situazioni non realmente effettuate. Altro principio basilare è quello di redigere il rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti in questo documento, preferibilmente osservando rigorosamente il c.d. principio di cassa, ossia quello che registra le spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse (In tal senso Cass. civ. sez. III, 9 maggio 2011 n. 10153).
In definitiva, sebbene il rendiconto del condominio non possa essere paragonato ai complessi bilanci delle società, esso deve pur sempre osservare requisiti minimi di trasparenza: per tal motivo, questo Tribunale reputa che meriti annullamento la delibera che, pur con le maggioranze prescritte, approvi un rendiconto in cui le poste indicate non consentono effettivamente di controllare la gestione dell’amministratore (v. per es. Tribunale di Roma n. 24446 del 7 dicembre 2015).
E ciò si verifica, per l’appunto, nel caso di specie, laddove dalla CTU emerge che:
– l’amministratore ha consentito ad alcuni condomini (essenzialmente HO. e CI., ovvero i condomini menzionati da parte attrice) di effettuare, ripetutamente, versamenti in contanti, sommariamente attestati con ricevute manoscritte. Orbene, è noto che, con riferimento all’epoca dei fatti, non essendo peraltro ancora in vigore il nuovo art. 1129 n. 7 c.c., l’amministratore non aveva preciso obbligo di far transitare tutte le somme ricevute su conto corrente intestato al Condominio; e pur tuttavia, è pacifico che detti versamenti sono stati effettuati in modo da non consentire, nel modo più assoluto, la ricostruzione della riferibilità ad ogni singolo condomino dei versamenti successivamente effettuati dall’amministratore sul conto corrente intestato al Condominio, che veniva gestito dall’amministratore – di conseguenza – in modo da inficiare qualsivoglia possibilità di riscontro o verifica, in contrasto con i principi sopra chiaramente indicati. In alcuni casi, peraltro, è emerso che i totali dei versamenti risultanti dal rendiconto era difforme, comunque, ai versamenti risultati dalla suddetta approssimativa documentazione (pag. 3 della consulenza tecnica d’ufficio);
– l’amministratore ha imputato al solo condomino S. un compenso di Euro 121 per il tempo “speso” con i Vigili Urbani chiamati dallo S. medesimo; con lo stesso criterio, ha imputato complessivamente, nel rendiconto 2011, in totale 1.339,39;
– l’amministratore, per prassi, ometteva di emettere le fatture relative alle proprie prestazioni, contabilizzando le stesse su meri foglietti, per poi far approvare la relativa spesa dall’assemblea, e successivamente fatturarla.
Ciò è già sufficiente a ritenere che debba essere annullata la delibera di approvazione del rendiconto, contestata dagli attori: i punti evidenziati portano infatti a ritenere che la contabilità condominiale, da parte dell’amministratore, non sia stata tenuta con modalità tali da consentire la doverosa trasparenza e chiarezza, come pure era certamente esigibile anche prima delle modifiche intervenute nel 2012, con l’introduzione del ben più rigoroso art. 1130 bis c.c.
A ciò si aggiunga come, durante la discussione del suddetto consuntivo, i diritti dei condomini attori siano stati ampiamente pregiudicati.
Occorre infatti rammentare che, in base alla consolidata giurisprudenza, “Ciascun condomino ha la facoltà di richiedere e di ottenere l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo – e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni gravare esclusivamente sui condomini richiedenti” (App. Milano 19 gennaio 2011). Ed ancora, secondo S.C. 11 settembre 2003 n. 13350: “La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari”, mentre, secondo Cass. civ., sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940 “Il comportamento dell’amministratore che, a richiesta dei condomini, neghi a quest’ultimi l’accesso alla documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, determina l’invalidità della delibera di approvazione data la violazione da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto”.
Sia dalla registrazione in atti, sia dal deposto di IL.Z., sostanzialmente confermativo sul punto, risulta infatti che alla richiesta di S. MA. ed IL. Z. di poter visionare i documenti contabili, il Presidente dell’assemblea – in ciò avallato dall’amministratore – aveva intimato loro di “guardarli” ma di non “toccarli”, accusando i richiedenti della possibilità che, nel corso di tale attività, i documenti venissero manomessi, e pretendendo che gli stessi potessero svolgere tale attività sotto sorveglianza, in tal modo assumendo un atteggiamento fortemente ostile e di fatto ostacolante.
In sintesi, sussistono plurimi e convergenti elementi per accogliere la domanda di annullamento come proposta dagli attori.
Quanto, poi, alla domanda riconvenzionale svolta dal Condominio convenuto, vi è da rilevare che la stessa appare del tutto generica ed immotivata. Infatti il Condominio chiede di “condannare gli attori a corrispondere al condominio convenuto le somme in questa sede contestate a titolo di rimborso spese amministrative condominiali di pertinenza di essi attori come in seguito meglio specificate, o di quelle maggiori o minori che risulteranno provate in istruttoria”, ma poi, durante il giudizio, non ha chiarito né domandato di chiarire quali fossero le somme effettivamente dovute dagli attori a titolo di spese condominiali regolarmente registrate ed effettuate. Ed fronte delle numerose irregolarità ed illegittimità (come l’addebito di spese individuali operato a fini “risarcitori” del tempo perso) riscontrate perfino dal consulente contestato da parte attrice, è evidente che non è possibile reputare “dovuti” gli importi di cui al citato rendiconto, che devono esser fatti oggetto di nuova verifica e ricalcolo, da effettuarsi secondo rigoroso criterio di cassa e sulla scorta dei documenti fiscalmente validi, ancorché emessi successivamente con la prassi poco ortodossa emersa in fase istruttoria, nonché, da ultimo, sulla scorta dei principi giuridici sopra enunciati.
Le spese seguono la soccombenza, ivi comprese le spese di consulenza, e vengono liquidate come in dispositivo, tenendo conto del valore di causa (non coincidente con il valore dell’intero consuntivo: v. Cass. n. 6363 del 16/03/2010 secondo la quale “Ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all’importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell’individuazione della competenza, occorre porre riguardo al “thema decidendum”, invece che al “quid disputandum”, per cui l’accertamento di un rapporto che costituisce la “causa petendi” della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull’interpretazione e qualificazione dell’oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa”; conformi: Cass. 5 luglio 2013, n. 16898; Cass. 17 settembre 2015, n. 18823) e dell’attività difensiva effettivamente svolta, in base ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
– annulla la delibera assunta dal condominio convenuto in data 28 maggio 2012, relativamente all’approvazione del rendiconto dell’esercizio 2011, con ogni conseguenza di legge;
– condanna il condominio convenuto al pagamento, in favore degli attori, delle spese di lite, che liquida in Euro 678 per anticipazioni, Euro 6.000 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, oltre al rimborso delle spese di CTU e di CTP se anticipate e documentate.
Così deciso in Bologna, il 12 agosto 2016.
Depositata in Cancelleria il 16 agosto 2016.
Condominio e destinazione della cosa comune