In tema di locazione, la prolungata, mancata richiesta di adempimento da parte del locatore non può assurgere a comportamento concludente idoneo a modificare i termini dell’accordo cosicché, il mancato, pacifico pagamento del canone di locazione sin dall’inizio del rapporto nelle modalità ivi previste integra grave inadempimento in relazione al contenuto obbligatorio del contratto stesso sottoscritto dalle parti. In tali casi la domanda di risoluzione del contratto non può non essere accolta.
Tribunale Firenze, Sezione 2 civile – Sentenza 26 gennaio 2017, n. 258
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Teresa Paternostro ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8222/2014 promossa da:
MA.PA. (…) e MA.CO. (…), quest’ultima con l’assistenza dell’amministratore di sostegno avv. To.Ta., con il patrocinio dell’avv. DEL BU.WA., elettivamente domiciliate presso lo studio del difensore;
ATTRICI
contro
OS.AS., con il patrocinio dell’avv. CL.MA., elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore;
CONVENUTO
FATTO E DIRITTO
Con atto d’intimazione e contestuale citazione per la convalida notificato il 31 marzo 2014, Ma.Pa. e Ma.Co. intimavano sfratto per morosità a As.Os., allegando che il conduttore non aveva mai corrisposto il canone di locazione in relazione all’immobile adibito a laboratorio artigiano, posto in Firenze, via (…), concesso in locazione l’1 aprile 2001 da Lu.Co. (rispettivamente loro marito e padre), cui esse erano succedute mortis causa in data 27 maggio 2001.
Il convenuto si opponeva alla convalida dello sfratto eccependo di aver concordato verbalmente con l’allora locatore, Lu.Co., che nulla sarebbe stato corrisposto a titolo di canone di locazione per tutta la durata del rapporto a condizione che egli conduttore avesse provveduto a devolvere gli importi stabiliti per soddisfare i bisogni del proprio figlio (nato dalle nozze con Ma.Co. e nipote di Lu.Co.) e che avesse eseguito alcuni lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile locato; deduceva inoltre di aver sostenuto per quest’ultimi una spesa complessiva di Euro 20.000,00, di cui chiedeva in via riconvenzionale la restituzione.
La richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio formulata dalle intimanti veniva accolta.
Disposto il mutamento del rito, parte attrice, con la memoria integrativa tempestivamente depositata, dava atto che il conduttore il 26 novembre 2014 aveva rilasciato il fondo ed attestava il persistere e l’aggravarsi della morosità intimata, che si era medio tempore accresciuta degli ulteriori canoni nel frattempo maturati; reiterava le contestazioni alle avverse deduzioni affermando l’esistenza di tutte le condizioni per la pronuncia di risoluzione giudiziale del rapporto e per la condanna del convenuto al pagamento delle mensilità di canone non corrisposte a decorrere dall’aprile 2009 fino al rilascio.
Il convenuto, dal suo canto, insisteva nella prospettazione difensiva, formulava istanze istruttorie e chiedeva il rigetto delle domande avversarie e l’accoglimento della domanda riconvenzionale.
Il procedimento di mediazione veniva esperito senza esito e all’odierna udienza, dopo discussione orale, veniva emessa la presente sentenza contestuale ai sensi dell’art. 429 c.p.c..
La mancata corresponsione del canone da parte dell’As. è un dato pacifico. Il preteso accordo verbale tra il conduttore ed il locatore in forza del quale il primo avrebbe provveduto a “devolvere” il relativo importo per soddisfare i bisogni del figlio Na. e ad eseguire alcuni lavori presso l’immobile (rifacimento dell’impianto idraulico ed elettrico, infissi, soppalco in ferro con scala a chiocciola, portone ingresso imbiancatura integrale locali) non ha alcun fondamento probatorio.
La prova testimoniale richiesta dal convenuto con la memoria integrativa non può essere ammessa alla stregua dell’eccezione proposta dalla difesa delle attrici ai sensi dell’art. 2722 c.c. Invero, la sua inammissibilità discende dal fatto che essa ha ad oggetto la conclusione di un patto aggiunto contrario al contenuto del contratto scritto per il quale viene allegato che la stipulazione è stata coeva dal momento che, a detta del convenuto, in virtù di esso il conduttore sin dall’inizio del rapporto non avrebbe dovuto pagare alcunché al locatore.
L’affermazione del convenuto risulta scarsamente credibile anche sul piano logico. Invero, la “devoluzione” del canone al figlio appare improbabile in considerazione della minore età del percettore; così come non soddisfa sotto il profilo causale che sia stata convenuta dalle parti una condizione avente ad oggetto un obbligo – quale quello del mantenimento del figlio minore da parte del padre – che già discende per legge sul genitore.
Altrettanto poco credibile è il fatto che il conduttore dovesse eseguire nell’immobile lavori che, sulla base della documentazione prodotta dalle attrici, risultano essere già stati realizzati prima dell’ingresso dell’As. nell’immobile (cfr. doc. 8, fatture tutte recanti data del 1996 relative ai lavori in questione).
Infine, mentre il mancato, pacifico pagamento del canone di locazione sin dall’inizio del rapporto appare indiscutibilmente integrare il dedotto grave inadempimento in relazione al contenuto obbligatorio del contratto sottoscritto dalle parti, per contro, la prolungata, mancata richiesta di adempimento da parte locatrice non sembra né poter assurgere a comportamento concludente idoneo a modificare i termini dell’accordo contrattuale né presentare la pretesa valenza indiziante, proprio alla luce dei rapporti di stretta parentela esistenti tra le parti.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione va dunque accolta così come quella, conseguente, di rilascio dell’immobile, confermandosi in questa sede quale data per l’esecuzione quella del 15 novembre 2014, già indicata nell’ordinanza provvisoria emessa ai sensi dell’art. 665 c.p.c.
Parimenti, deve essere accolta la domanda di condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione maturati dall’aprile 2009 fino alla data di rilascio dell’immobile (26 novembre 2014), pari a Euro 7.023,72 ( Euro 103,29 mensili per cinque anni e otto mesi), oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei singoli ratei fino al saldo.
La rivalutazione ISTAT non è dovuta attesa la nullità del patto che la prevede, conformemente al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità in base al quale “La clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 legge n. 392 del 1978 operata dall’art. 1 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modifiche, dalla legge n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 3014 del 28/02/2012; Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 2417 del 07/02/2005; Cass. Civ Sez. 3, Sentenza n. 1290 del 06/02/1998).
La domanda riconvenzionale proposta dal convenuto deve essere respinta.
Invero, la documentazione allegata da parte attrice (cfr. doc. 8 all. memoria integrativa) dimostra agevolmente che i lavori nel fondo di proprietà delle attrici furono precedenti all’ingresso del conduttore nell’immobile e furono eseguiti integralmente a spese di Lu.Co. Né dall’epoca della loro esecuzione (anno 1996) fino all’inizio della locazione (anno 2001) è trascorso un periodo di tempo così lungo da far ritenere necessario intervenire nuovamente con le stesse opere. I capitoli di prova dedotti sul punto dal convenuto sono da valutarsi inammissibili nella misura in cui si intende provare attraverso testi che fu l’As. in epoca del tutto imprecisata ad eseguire i lavori e, soprattutto, che fu lo stesso a sostenere i relativi costi in assenza di qualunque giustificativo di spesa. L’imbiancatura dei locali, anche a volerla ritenere eseguita a cura e spese del convenuto, è da farsi rientrare nelle attività di manutenzione ordinaria che il contratto di locazione pone a carico del conduttore (cfr. art. 7 del contratto in atti); in ogni caso, competeva al convenuto provare che al momento del rilascio era effettivamente apprezzabile come attuale il preteso miglioramento.
Avuto riguardo all’esito del giudizio, le spese di lite, liquidate come in dispositivo, debbono far carico al convenuto soccombente.
Non ricorrono i presupposti per la condanna dell’As. ai sensi dell’art. 96 c.p.c.
P.Q.M.
Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e/o assorbita, così provvede:
1) risolve per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile posto in Firenze, via (…), e, per l’effetto, condanna il convenuto al rilascio del suddetto immobile, libero e vuoto da persone e/o cose, confermando in questa sede quale termine per il rilascio la data del 15 novembre 2014, già indicata nell’ordinanza provvisoria di rilascio resa il 25 settembre 2014;
2) condanna il convenuto al pagamento in favore delle attrici della somma di Euro 7.023,72, a titolo di canoni maturati e non corrisposti dall’aprile 2009 fino al 26 novembre 2014, oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei singoli ratei fino al saldo;
3) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto;
4) condanna il convenuto a rifondere alle attrici le spese di lite, che liquida in Euro 2.600,00 per compensi ed in Euro 383,08 per esborsi, oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e CAP di legge.
Così deciso in Firenze il 26 gennaio 2017.
Depositata in Cancelleria il 26 gennaio 2017.
Condominio e destinazione della cosa comune