In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante – che non è più condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria. (Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012).
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile
Ordinanza 22 giugno 2017, n. 15547
Condominio – Lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni – Successiva vendita di unità immobiliare facente parte dell’edificio condominiale – Soggetto tenuto alla contribuzione per la suddetta causale – Individuazione – Criterio – Emissione di decreto ingiuntivo nei confronti dell’alienante – Ammissibilità – Limiti – Fattispecie.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 21992-2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS); che le rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 284/2015 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 25/02/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/05/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila n. 284/2015 del 25 febbraio 2015. La sentenza impugnata ha rigettato l’appello formulato dallo stesso (OMISSIS) avverso la sentenza resa il 18 luglio 2013 dal Tribunale di Avezzano. Il giudizio aveva avuto inizio con ricorso per decreto ingiuntivo presentato dal Condominio (OMISSIS), nei confronti di (OMISSIS), relativo al pagamento della somma di Euro 15.174,78 dovuta a titolo di contributo per i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio deliberati nel 2000 ed eseguiti tra il 2000 ed il 2002, avendo poi il D’Incoronato alienato la propria unita’ immobiliare nel 2003.
Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).
La Corte d’Appello di L’Aquila nella sentenza impugnata, per quanto qui rilevi, ha dichiarato inammissibile perche’ tardiva l’eccezione di prescrizione dell’opponente, poi appellante, (OMISSIS), in quanto avanzata in primo grado non con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, ma solo con la comparsa di costituzione del suo nuovo difensore depositata il 30 aprile 2013, ben dopo la maturazione delle preclusioni deduttive. La Corte di L’Aquila ha poi definito infondata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva del (OMISSIS) (ovvero, di suo difetto di titolarita’ passiva del rapporto obbligatorio per cui e’ causa), essendo lo stesso appellante condomino al momento in cui vennero deliberati i lavori di manutenzione straordinaria, e percio’ obbligato alle spese ad essi inerenti, pur non essendo piu’ condomino all’epoca dell’approvazione della delibera di ripartizione dell’aprile 2006.
Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2937 c.c., in relazione all’eccezione di prescrizione quinquennale ex articolo 2948 c.c., comma 4. Il ricorrente critica la Corte di L’Aquila per aver erroneamente ritenuto rinunciata tacitamente la prescrizione, avendo eccepito la stessa solo nella comparsa del nuovo difensore. Viene all’uopo citata giurisprudenza concernente la rinuncia implicita o tacita alla prescrizione.
Il secondo motivo di ricorso deduce la contraddittoria motivazione in relazione alla carenza di legittimazione passiva del (OMISSIS) con riguardo alla pretesa creditoria del Condominio (OMISSIS), la quale si basa su una delibera di ripartizione delle spese del 2006, allorche’ egli aveva ormai venduto la propria unita’ immobiliare ai signori (OMISSIS) e (OMISSIS) e non poteva quindi partecipare all’assemblea ne’ impugnarne la decisione.
Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il Condominio (OMISSIS) ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., comma 2.
Il primo motivo di ricorso denota un evidente difetto dei necessari requisiti di specificita’, completezza e riferibilita’ alla sentenza impugnata, in quanto non si confronta con la ratio decidendi di essa.
Dalla lettura del provvedimento, emerge con chiarezza che la Corte d’Appello di L’Aquila non ha ritenuto tacitamente o implicitamente rinunciata la prescrizione (come contesta il ricorrente), ma ha dichiarato inammissibile la relativa eccezione, giacche’ formulata non gia’ con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, ma solo con la comparsa di costituzione del nuovo difensore depositata il 30 aprile 2013.
La decisione della Corte di L’Aquila e’ corretta, in quanto la preclusione del convenuto alla proposizione di eccezioni non rilevabili d’ufficio, ex articolo 167 c.c., comma 2, quale appunto e’ l’eccezione di prescrizione (eccezione in senso stretto: articolo 2938 c.c.), nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel quale l’opponente e’ solo formalmente attore, ma e’ sostanzialmente parte convenuta, va riferita all’atto di opposizione ai sensi dell’articolo 645 c.p.c. (arg. da Cass. Sez. L, 28/09/2016, n. 19186; Cass. Sez. L, 14/07/1997, n. 6391).
Il secondo motivo di ricorso e’, poi, inammissibile, o comunque infondato.
La doglianza deduce un vizio di contraddittorieta’ della motivazione e non tiene conto del vigente parametro dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in quanto questo, come riformulato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54, convertito in L. n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Ne consegue che tale vizio va denunciato nel rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, dovendo il ricorrente indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisivita’”.
Tale motivo si duole, peraltro, della carenza di legittimazione passiva del (OMISSIS) rispetto alla pretesa creditoria del Condominio, per aver egli gia’ alienato la sua unita’ immobiliare al momento della deliberazione assembleare di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria, fatto esaminato e superato nella sentenza impugnata, la quale ha dato correttamente rilievo alla data della deliberazione di approvazione di tali lavori, allorche’ il ricorrente era ancora condomino e percio’ era obbligato a contribuire agli esborsi.
Trova qui applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui e’ causa, l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
Questa Corte ha in passato affermato che, poiche’, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprieta’ di un’unita’ immobiliare, l’alienante perde la qualita’ di condomino e non e’ piu’ legittimato a partecipare alle assemblee (potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi solo attraverso l’acquirente che gli e’ subentrato), non puo’ essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge puo’ trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (cfr. Cass. Sez. 2, 09/09/2008, n. 23345; Cass. Sez. 2, 09/11/2009, n. 23686).
Tuttavia, per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio e’ chi era condomino, giacche’ proprietario dell’unita’ immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell’unita’ immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, puo’ impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutivita’ ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento.
Il ricorso va percio’ rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all’articolo 13 del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.
Condominio e destinazione della cosa comune