In caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c. (garanzia per i vizi della cosa venduta), essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva escluso l’operatività della garanzia in questione tenuto conto, da un lato, dell’assenza di assicurazione, da parte del venditore, dell’inesistenza dei vizi poi riscontrati e, dall’altro, che il bene acquistato, edificato non recentemente e con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, si trovava in condizioni materiali tali che l’acquirente avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, onde riscontrare, se non i vizi in seguito manifestatisi, quanto meno le cause della loro possibile verificazione le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano conoscibili con un minimo sforzo di diligenza).
Vendita di un immobile – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta – Difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà – Inapplicabilità dell’art. 1490 c.c. – Riconoscibilità dei vizi da parte del compratore al momento dell’acquisto
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Ordinanza 16 ottobre 2017, n. 24343
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina – Presidente
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. GRASSO Gianluca – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 16314-2014 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende, anche disgiuntamente, insieme all’Avvocato (OMISSIS) per procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati a Roma, (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS) e rappresentati e difesi dall’Avvocato (OMISSIS), per procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 116/2014 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 21/01/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/07/2017 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO.
I FATTI DI CAUSA
(OMISSIS), con citazione notificata il 3/10/2006, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Pisa, (OMISSIS) e (OMISSIS) deducendo di aver acquistato dagli stessi, con atto in data 6/10/2005, un appartamento posto al terzo piano del fabbricato sito a (OMISSIS), appartamento che, poco dopo l’acquisto, aveva dimostrato l’esistenza di vizi che al momento della vendita le erano stati taciuti, ne’ riconoscibili con l’ordinaria diligenza: in particolare, in data 10/7/2006, si era distaccata, presumibilmente per infiltrazioni d’acqua, una parte della copertura del fabbricato mentre i muri dell’appartamento erano stati interessati da consistenti infiltrazioni di umidita’.
In forza di tali fatti, l’attrice, invocando la garanzia prevista dall’articolo 1490 c.c., ha chiesto che i convenuti fossero condannati a restituirle parte del prezzo di acquisto, nella misura necessaria all’esecuzione dei lavori occorrenti per eliminare i vizi, oltre ai danni.
(OMISSIS) e (OMISSIS) si sono costituiti eccependo che: l’appartamento venduto alla (OMISSIS) era ricompreso in un fabbricato risalente agli anni âEuroËœ60 e, quindi, realizzato con le tecniche costruttive del tempo; al momento dell’acquisito, l’appartamento si trovava in precarie condizioni di manutenzione; l’attrice aveva piu’ volte visionato l’appartamento prima di comprarlo; il prezzo era stato pattuito tenendo conto di tali condizioni; gli inconvenienti realizzati erano riconducibili ad eventi atmosferici di eccezionale gravita’ ed alla omessa e carente manutenzione da parte del condominio.
Il tribunale di Pisa, disposta ed espletata consulenza tecnica d’ufficio, con sentenza del 10/10/2012, ha accolto la domanda ed, accertata l’esistenza dei vizi dedotti, ha condannato i convenuti a pagare in favore dell’attrice la somma di Euro 11.348,83, oltre IVA e interessi, rigettando la domanda di risarcimento dei danni.
(OMISSIS), in proprio e nella qualita’ di erede della moglie (OMISSIS), nel frattempo deceduta, e (OMISSIS), nella qualita’ di erede di (OMISSIS), nel frattempo deceduta, hanno proposto appello avverso la sentenza del tribunale, chiedendone la riforma.
(OMISSIS) ne ha chiesto, invece, la conferma.
La corte d’appello di Firenze, con sentenza del 21/1/2014, ha accolto l’appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, ha rigettato le domande proposte da (OMISSIS).
A sostegno di tale decisione, la corte, a fronte degli “inconvenienti manifestatisi”, cosi’ come accertati dal consulente tecnico d’ufficio, e cioe’ il distacco con crollo di una parte della gronda del tetto e le infiltrazioni nelle due camere provenienti dal tetto e sulla parete esterna della camera singola, ha escluso che gli stessi potessero configurarsi come vizi occulti rilevanti.
La corte, in particolare, dopo aver premesso, in fatto, che le cause del crollo della gronda del tetto fossero da ricercare “nella tipologia costruttiva della gronda, gronda a cassetta (vale a dire, come rilevato dal tecnico, “una soluzione in uso negli anni in cui il fabbricato venne eretto nella insufficiente resistenza e vetusta’ dei materiali e nella mancanza di adeguata manutenzione nel tempo” e che le infiltrazioni dal tetto fossero riconducibili al fatto che “il tetto non aveva la guaina, come era normale che fosse per un tetto costruito negli anni âEuroËœ60, in quanto all’epoca non veniva utilizzato un simile importante accorgimento”, laddove la causa delle infiltrazioni sulla parete della camera va rinvenuta nella “mancanza di manutenzione del terrazzo adiacente…”, ha rilevato, in diritto, che “il vizio occulto rilevante e’ quello che non deve esistere, in quanto non proprio di un fabbricato avente apparentemente determinate caratteristiche”, sicche’ “in presenza… di carenze del fabbricato riconducibili alla vetusta’ oppure a criteri di costruzioni propri di altra epoca ad oggi superati, non si puo’ parlare di vizio occulto, bensi’ di caratteristiche non positive dell’immobile che influiscono solo sul suo valore commerciale”: “colui che acquista un immobile di non recente costruzione… ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, se del caso interpellando l’amministratore del Condominio al fine di conoscere quali interventi manutentivi siano stati effettuati… “, sicche’, nella specie, in difetto di “una qualche assicurazione circa le buone condizioni del tetto” (neppure allegata), “… l’acquirente doveva sapere che si trattava di un fabbricato risalente agli anni âEuroËœ60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, e doveva sapere che prima o poi potevano rendersi necessari interventi al tetto, come alle altre parti del fabbricato…”, tanto piu’ a fronte della mancata concessione di garanzie al riguardo: la (OMISSIS), cioe’, “accingendosi ad acquistare un immobile di vecchia costruzione, nel formarsi il convincimento sulla congruita’ del prezzo, dovrebbe aver considerato che non le venivano date garanzie particolari sicche’ avrebbe dovuto mettere in conto che nel tempo sarebbero venute fuori problematiche varie, come e’ normale che avvenga a seguito della vetusta’”.
(OMISSIS), con ricorso notificato il 16/6/2014 e depositato il 16/6.2/7/2014, ha chiesto, per un motivo, la cassazione della sentenza, notificata il 17/4/2014, della corte d’appello.
Hanno resistito (OMISSIS) e (OMISSIS), con controricorso notificato in data 25.30/7/2014 e depositato il 23/9/2014.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con un unico ed articolato motivo, la ricorrente, denunciando la violazione e/o la falsa applicazione di norme di diritto, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata per non avere applicato la disciplina dettata dall’articolo 1490 c.c., comma 1, nel combinato disposto con l’articolo 1492 c.c., comma 1, pur a fronte di difetti ed imperfezioni non conosciuti ne’ facilmente conoscibili dall’acquirente e che, derivando dalla mancata o inadeguata manutenzione del bene venduto, sono vizi idonei a ridurre il valore della cosa venduta.
2. Il motivo non e’ fondato. Premesso che la ricorrente non ha contestato l’accertamento del fatto operato dal giudice di merito, neppure nei limiti consentiti dall’articolo 360 c.p.c., n. 5, e che, pertanto, i difetti del bene che la stessa ha lamentato sono quelli che lo stesso giudice ha definitivamente accertato in termini di “carenze del fabbricato riconducibili alla vetusta’ oppure a criteri di costruzioni propri di altra epoca ad oggi superati”, rileva la Corte che, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetusta’ ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’articolo 1490 c.c..
La garanzia in esame, infatti, e’ esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’articolo 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
Nel caso di specie, la corte d’appello, con apprezzamento di fatto sottratto a sindacato in sede di legittimita’ (Cass. n. 24731/2016), ha incontestatamente accertato non solo che i venditori non hanno dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma pure che il bene acquistato si trovava in condizioni materiali tali (“… si trattava di un fabbricato risalente agli anni âEuroËœ60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti…”) che la compratrice avrebbe dovuto attentamente esaminarlo (“colui che acquista un immobile di non recente costruzione… ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, se del caso interpellando l’amministratore del Condominio al fine di conoscere quali interventi manutentivi siano stati effettuati… “) onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione (“… l’acquirente… doveva sapere che prima o poi potevano rendersi necessari interventi al tetto, come alle altre parti del fabbricato…”), le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dalla stessa, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili: “l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilita’ dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’articolo 1491 c.c.,… consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione… sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualita’ dell’acquirente…” (Cass. n. 2981/2012).
Questa Corte, non a caso, pronunciandosi in ordine all’applicabilita’ delle norme sulla garanzia per vizi nella vendita di cose usate, ha ritenuto che “il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore e’ determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualita’ si intendono ridotte in ragione dell’usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensi’ come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita” (Cass. n. 5251/2004; conf. Cass. n. 23346/2009).
3. Il ricorso dev’essere, quindi, rigettato.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, d’ufficio, in dispositivo.
5. La Corte da’ atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilita’ del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese di lite, che liquida in Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali per il 15% ed accessori come per legge. Da’ atto della sussistenza dei presupposti per l’applicabilita’ del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17.
Condominio e destinazione della cosa comune