In tema di locazione, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato, soprattutto quando nel contratto di locazione, parte conduttrice abbia dichiarato espressamente di aver visionato il locale e di averlo trovato idoneo all’uso. La destinazione particolare cui si vuole destinare l’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Locazione – Uso del bene locato – Autorizzazioni amministrative – Onere a carico del locatore – Insussistenza
Corte d’Appello Milano, Sezione 3 civile – Sentenza 28 luglio 2017, n. 3525
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D’APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Loredana Pederzoli Presidente
dr. Maria Grazia Deho’ Consigliere
dr. Daniela Eugenia Maria Nardozza Consigliere Giudice Ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa d’appello promossa avverso la sentenza di primo grado del Tribunale di Milano n. 1979/2015, posta in decisione nella camera di consiglio del 06/06/2017
DA
CH. S.r.l. IN LIQ. (…), IN PERSONA DEL LIQUIDATORE SIC. LU.CH. con il patrocinio dell’avv. CE.MI. e dell’avv. MA.EL. (…) LARGO (…) 21052 BUSTO ARSIZIO; presso il cui studio in LARGO (…) 21052 BUSTO ARSIZIO è elettivamente domiciliato
APPELLANTE
CONTRO
NO. S.r.l. (…), in persona del legale rappresentante sig. CL.GA., con il patrocinio dell’avv. MA.RO. e dell’avv. RA.MA. (…) CORSO (…) 21052 BUSTO ARSIZIO; presso il cui studio in VIA (…), 20122 MILANO è elettivamente domiciliato
APPELLATO
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato, la CH. S.r.l. IN LIQ., IN PERSONA DEL LIQUIDATORE SIC. LU.CH. impugnava la pronuncia n. 1979/2015, con la quale il Tribunale di Milano rigettava la propria demanda di risarcimento danno emergente e lucro cessante indicata nella misura di Euro 115.209,00 nei confronti della locatrice No. srl., condannandola alle spese di lite, liquidate in Euro 13,430,00 oltre oneri ed accessori di legge. La Ch – Ka. S.r.l. ha esposto di aver stipulato in qualità di conduttrice un contratto di locazione con la No. srl, sito a Magnago, via (…), al fine di esercitare l’attività di pubblico trattenimento con pista di Kart, che di fatto non aveva potuto esercitare, per fatto e colpa della locatrice. A riguardo la società conduttrice sosteneva di aver avuto ampie garanzie da parte della locatrice in merito alla fattibilità dell’impresa, ma che successivamente alla stipula del contratto, apprendeva dell’esito negativo del procedimento amministrativo, con la conseguente impossibilità di esercitare nel capannone l’attività oggetto di contratto di locazione. Infatti, in data 25.2.2010 le parti in causa avevano sottoscritto un contratto di locazione avente ad oggetto un capannone di proprietà Nobin e sito in Magnago – Via (…) il convenuto canone annuo di Euro 120.000 ridotti, per il primo anno di locazione, ad Euro 95.000 e ad Euro lì 110.000 per il secondo anno di vigenza del contratto. La locazione era stata stipulata ad uso “servizi di kart in genere”. La appellante lamentava di non avere ottenuto l’autorizzazione comunale per l’esercizio dell’attività richiesta ai fini di “Pubblico intrattenimento di Go-Kart al coperto” da parte della P.A. e riservate alla disciplina del T.U. L. P.S. e, per tale motivo, di avere subito i danni che ha chiesto nei confronti della locatrice, per averle indicato il Geom. Da.Br. per l’espletamento di tutte le pratiche amministrative volte all’ottenimento delle autorizzazioni comunali necessarie al fine dello svolgimento dell’attività. Ch. ha rilevato che, al momento della sottoscrizione del contratto, le parti avrebbero convenuto verbalmente che il pagamento dei canoni di locazione previsti in contratto doveva avvenire solo una volta effettivamente iniziato l’esercizio dell’attività da parte di Ch. srl, quindi solo dopo la concessione di tutte le necessarie autorizzazioni da parte del Comune di Magnago. La dichiarazione di inizio attività produttiva (DIAP) veniva ritenuta “non adeguata” dall’amministrazione comunale di Magnago in quanto l’attività che si sarebbe voluto esercitare rientrava tra quelle di pubblico intrattenimento soggette quindi a disciplina TULFS (Testo Unico Leggi di Pubblica Sicurezza). Il Comune inviava quindi preavviso di diniego e, a seguito delle osservazioni svolte sempre dal tecnico professionista incaricato da parte Ch., Geom. Br., il Comune disponeva, in via definitiva, il diniego di autorizzazione. Il giudice di primo grado respingeva la domanda di risarcimento del danno ritenendo non documentato quanto preteso, per omesso deposito del fascicolo di parte, in particolar modo riteneva che la maggior parte dell’importo richiesto, riguardando beni di cui la società aveva acquisito la proprietà, non potessero determinare alcun danno, rilevando che la pubblicità sul sito internet, le spese assicurative, per coprire furti di propri beni, le spese elettriche, erano state effettuate a tutela delle attrezzature rimaste in proprietà della stessa Ch.; inoltre, le deposizioni testimoniali assunte nel corso della fase istruttoria, a parere del giudice di primo grado, avevano confermato che l’attività di Kart era stata comunque svolta, con i piloti che hanno fatto giri di prova e di esercitazione, come anche risultato dalle pubblicazioni su siti internet di varie manifestazioni sportive. Ciò, secondo il giudice di primo grado, poteva rientrare nelle previsioni contrattuali, non essendo state specificate le modalità dell’attività di Kart. Contro questa sentenza è stato proposto appello da CH.KA. S.r.l. IN LIQ con istanza di sospensiva del provvedimento,
non reiterata alla udienza di comparizione. L’appellante ha chiesto, in riforma della sentenza appellata, l’accoglimento delle conclusioni in epigrafe. E’ stato chiesto il rigetto dell’appello dall’appellato NO. S.r.l. che ha replicato ai motivi di impugnazione ed ha concluso come in epigrafe, chiedendo l’inammissibilità in via pregiudiziale e comunque il rigetto per infondatezza, con conferma della sentenza di primo grado. Trattata la causa, all’udienza del 7.03.2017 i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni; su di esse, e sulle memorie successivamente depositate, la causa è stata assunta in decisione.
Con il primo motivo, l’appellante CH. S.r.l. IN LIQ. Lamenta l’erronea sentenza nella parte in cui il giudice ha interpretato la produzione documentale in maniera illogica, tenuto conto che i beni rimasti in proprietà della società sono del tutto inservibili ed inutili, dato che la società era stata costituita ad hoc per poter esercitare l’attività di Kart, per cui tutti gli investimenti ed i beni acquistati erano finalizzati a detto scopo, come risulta dimostrato dalla messa in liquidazione della società. Con il secondo motivo: l’appellante lamenta l’erronea sentenza nella parte in cui ha fondato la decisione ammettendo prove per testi solo di parte convenuta e non anche di parte attrice a prova contraria, pur essendo la causa essenzialmente di natura documentale, t testi seppur hanno confermato l’esercizio di una attività di Kart, non hanno tuttavia confermato alcuna attività di natura remunerativa all’interno del Capannone, quindi gli investimenti fatti, di pubblicità, di prove ed esercitazioni dei piloti, non hanno prodotto alcun guadagno per la società appellante, che il giudice avrebbe dovuto considerare, esaminando i bilanci della società, regolarmente prodotti.
In via preliminare deve essere respinta l’eccezione di parte resistente di inammissibilità dell’appello, stante la specificità dei motivi di impugnazione.
Nel merito il primo motivo di appello è infondato e deve essere respinto. L’appellante ha chiesto il risarcimento dei danni in capo alla No. S.r.l. a causa di una asserita responsabilità della locatrice che avrebbe “garantito l’ottenimento di tutte le autorizzazioni” (commerciali, amministrative e/o di Pubblica Sicurezza). Tuttavia, la pretesa è destituita di fondamento. La locatrice NO. non era affatto obbligata ad ottenere le autorizzazioni comunali necessarie alla conduttrice CH., tenuto conto che le parti hanno espressamente pattuito, alla clausola 6) del contratto che; “Il Conduttore provvederà a proprie cure e spese alla richiesta di tutte le autorizzazioni e concessioni previste per lo svolgimento dell’attività sopra indicata ed eventuali dinieghi delle autorizzazioni o concessioni da parte delle Autorità competenti non potranno essere motivo di recesso dal presente “ed ancora (clausola n. 8) le parti hanno contrattualmente convenuto che l’immobile veniva “…nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova alla data odierna…”. Quindi, la mera affermazione di Ch. secondo cui No. S.r.l. le avrebbe garantito e/o assicurato l’ottenimento delle autorizzazioni amministrative è risultata priva di fondamento ed in contrasto con il contratto stipulato per “servizi di Kart in genere”, per cui sono risultate inammissibili le richieste di testi ex art. 2722 c.c. Quindi, il tenore letterale del contratto ed in particolare dell’art. 6 non consentono di dichiarare il preteso inadempimento di No. S.r.l. e la conseguente responsabilità per violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. La Corte di Cassazione, sez. III Civile, con sentenza n. 11865/15 ha statuito che, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato, soprattutto quando nel contratto di locazione, parte conduttrice abbia dichiarato espressamente di aver visionato il locale e di averlo trovato idoneo all’uso. Sul punto, la Cassazione ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale a tenore del quale, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare cui si vuole destinare l’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass. n. 13395/2007). In definitiva, le autorizzazioni amministrative costituiscono oggetto di obbligazione posta a carico del locatore solo e se espressamente attribuite dal contratto, invece, restano di pertinenza del conduttore anche quando il contratto di locazione sia attivato per destinare il cespite ad uso specifico e particolare ma non sia fatta menzione espressa di obblighi amministrativi a carico del locatore. Posto, dunque, che non sussiste alcuna responsabilità in capo a No. S.r.l. per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative per l’esercizio di Kart di pubblico intrattenimento e che sono quindi infondate le pretese risarcitorie, si osserva, comunque, che anche in termini di risarcimento danni la sentenza di primo grado ha con valida motivazione rilevato che: “Non è contestato che la maggior parie dell’importo complessivamente richiesto dall’attrice riguardi beni dei quali la stessa ha acquisito la proprietà; ne deriva che non è configurabile un danno, posto che non vi sono doglianze in ordine al deperimento degli stessi o alla loro sopravvenuta inutilizzabilità in conseguenza della condotta della convenuta. Si tratta solo di spese sostenute per l’acquisto dei beni, senza la configurabilità di alcun danno”. A riguardo Ch. oppone come, per circa un anno dopo la stipula del contratto di locazione, non avrebbe mai potuto esercitare l’attività progettata per poi essere costretta a causa di ciò a mettersi in liquidazione. Tuttavia, dall’istruttoria esperita in primo grado è risultato che la conduttrice ha utilizzato l’immobile per svolgervi la attività come indicata in contratto di “servizi di Kart in genere”. Correttamente il giudice di primo grado ha statuito che le documentate spese di energia elettrica dimostrassero ad ogni effetto l’utilizzo secondo contratto dell’immobile: “Non è comunque contestata la circostanza che tali spese …siano riferite a consumi effettivamente verificatisi e riconducibili a Ch. srl: anche sotto questo profilo, dunque, X non è configurabile alcun danno; ciò anche alla luce delle produzioni documentali della convenuta, con Nw particolare riferimento al comunicato del 21.11.2011 comparso sul sito Internet (…), che li pubblicizza avvenimenti sportivi in più date presso l’immobile di Ma.” …anche le “spese assicurative siano finalizzate a garantire la copertura di danni e furti dei propri beni; devono dunque ripetersi le medesime osservazioni già svolte con riferimento all’acquisto di attrezzature rimaste di proprietà”. Dall’esame delle prove testimoniali assunte in primo grado, i testi hanno confermato lo svolgimento di attività “Kart” né questa Corte intende discostarsi dal logico ragionamento del Giudice di primo grado secondo cui: “Il teste Ca. (ex pilota) ha dichiarato di avere accompagnato in più occasioni vari aspiranti piloti ad effettuare dei giri di prova all’interno del capannone; ricorda anche di avere organizzato una serata in cui gli aspiranti piloti si sono esercitati; la circostanza, riferita dal teste, che non siano state organizzate gare (…) duemila non è significativa, sia perché non sono stati forniti dati per poter valutare quale sia l’incidenza di tale circostanza sulla normale conduzione di un’attività come quella svolta da Ch. srl, sia perché l’unica espressa pattuizione in sede contrattuale è genericamente rivolta all’attività di kart, senza alcuna specificazione che consenta di dare particolare rilievo alle attività citate dal teste: questi ha inoltre riconosciuto i rilievi fotografici prodotti dalla convenuta, riconducendoli alle attività degli aspiranti piloti richiamate nella sua deposizione”. 11 motivo n. due di appello è assorbito dal rigetto del precedente motivo. La sentenza appellata deve dunque essere confermata. Alla soccombenza dell’appellante seguono le spese del presente grado, che vengono liquidate come da dispositivo in favore dell’appellata a titolo di compensi defensionali, sulla scorta dei parametri indicati dal DM 55/2014 e dell’assenza di attività istruttoria.
P.Q.M.
La Corte d’Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: – respinge l’appello proposto da CH Ka. S.r.l. in liquidazione avverso la sentenza n. 1979/2015 del Tribunale di Milano; condanna la CH Ka. sH in liquidazione a rifondere
in favore di No. S.r.l. le spese processuali del presente grado, che liquida in complessivi Euro 9.515,00 oltre al 15% per rimborso spese forfetarie per Euro 1.427,25, oltre agli accessori fiscali e previdenziali spettanti per legge.
– Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo ai sensi dell’art. 13 D.P.R. n. 115/2002 e succ. mod. da parte delle appellanti.
Così deciso in Milano il 6 giugno 2017.
Depositata in Cancelleria il 28 luglio 2017.
Condominio e destinazione della cosa comune