A fronte di contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, è il conduttore che deve assicurarsi che il locale oggetto della locazione sia idoneo allo svolgimento della specifica attività che si accinge ad esercitare. Il conduttore deve, dunque, verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per l’espletamento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Qualora il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. Ed infatti, la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che esso sia dotato di precise caratteristiche anche in vista del conseguimento di specifiche autorizzazioni amministrative, è rilevante solo se abbia formato oggetto di apposita pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto dell’uso convenuto e dell’idoneità dell’immobile. (Nella fattispecie nessun obbligo in tal senso era previsto a carico dell’istituto locatore, sicché era onere della conduttrice verificare preventivamente la fattibilità tecnica e giuridica del progetto, con correlata ricaduta sulla stessa delle conseguenze di eventuali omissioni).
Tribunale Roma Sezione 6 Civile Sentenza 14 febbraio 2018 n. 3352
Contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo – Conduttore – Compito di verificare l’idoneità del locale – Eccezione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Francesca Romana Salvadori, nella causa civile di primo grado iscritta al n. 47982 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2017, discussa e decisa all’udienza del 14.02.2018 e pendente
tra
I.N.P.G.I., ISTITUTO NAZIONALE DI PREVIDENZA DEI GIORNALISTI ITALIANI “(…)”, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elett.te dom.to presso l’Avv. Al.Bu., che lo rappresenta e difende per procura a margine della citazione introduttiva del giudizio di convalida
attore
e
(…) S.R.L.,
elett.te dom.to presso l’Avv. Al.Bi., che la rappresenta e difende per procura a margine della memoria di costituzione e risposta
convenuta
ha pronunciato sentenza ex art. 429, comma 1, c.p.c., dando lettura del seguente
DISPOSITIVO
– Risolve, per inadempimento grave della convenuta (…) S.r.l., il contratto di locazione ad uso commerciale inerente all’immobile in R., via (…), distinto in NCEU al foglio (…), particella (…), sub (…), Categoria (…), Rendita catastale 11.017,32, sub (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…) Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 15.328,44, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 1.559,13, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 160,00, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 240,00, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 519,04, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 1.874,74;
– Condanna la convenuta (…) S.r.l. a rilasciare, in favore dell’attore, l’immobile sopra indicato, libero da persone e cose, così confermando l’ordinanza pronunciata ex art. 665 c.p.c. e il termine per l’esecuzione ivi fissato;
– Condanna la convenuta (…) S.r.l. a pagare, all’attore, la somma di Euro 633.476,03, oltre interessi legali a decorrere dal 13/12/17, e l’importo mensile di Euro 70.000,00 sino al rilascio;
– Dichiara inammissibile la domanda di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 cod. civ. e rigetta la pretesa risarcitoria azionata dall’Istituto in memoria integrativa;
– Condanna la (…) S.r.l. alla rifusione, in favore dell’attore, delle spese di lite che liquida in Euro 911,76 per esborsi, Euro 11.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;
– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.
Il Giudice
FATTO E DIRITTO
Con citazione notificata in data 10 aprile 2017, l’Inpgi ha intimato alla (…) S.r.l. sfratto per morosità relativamente all’immobile in R., via (…), meglio in atti descritto, ed ha esposto al Tribunale:
– di essere proprietario del suddetto immobile e di averlo concesso in locazione, alla (…) S.r.l., con contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Roma in data 21.08.2013 (v. doc. 1 allegato al fascicolo della parte attrice);
– che il canone di locazione è stato convenuto, per il periodo 01.08.2013 – 31.01.2015, in Euro 18.000,00, da corrispondersi, entro i primi cinque giorni del mese, in rate mensili anticipate di Euro 1.000,00 ciascuna, e, dal 1.2.2015, in Euro 840.000,00 annui, da corrispondersi, entro i primi cinque giorni del mese, in rate mensili anticipate di Euro 70.000,00 ciascuna, da aggiornarsi ogni anno, a partire dal 01.08.2015, nella misura massima consentita dalla legge delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, senza necessità di preventiva richiesta da parte del locatore;
– che le parti hanno espressamente convenuto che, in caso di ritardo nei pagamenti, decorso il termine di venti giorni dalla scadenza qualunque ne sia la durata, sarà dovuta una penale pari al 3% dell’ammontare complessivo della morosità, oltre agli interessi legali calcolati in ragione di anno sull’ammontare della stessa morosità, salvo sempre il diritto del locatore alla risoluzione del contratto (cfr. art. 7 del contratto allegato);
– che, con atto registrato in data 26.05.2014, le parti, a parziale modifica di quanto stabilito all’art. 3 del contratto di locazione di cui è causa, hanno convenuto che il canone di locazione per il periodo dal 01.08.2013 al 31.08.2015 è pari ad Euro 25.000,00, da versarsi in rate mensili di Euro 1.000,00 ciascuna, e dal 01.09.2015, in Euro 840.000,00 annui, da corrispondersi in rate mensili anticipate, entro i primi cinque giorni del mese, dell’importo di Euro 70.000,00 ciascuna, oltre ISTAT e che “il termine di scadenza del primo periodo contrattuale viene prolungato dalle parti dal 31.7.2031 al 28.2.2032 e quello successivo dal 31.7.2040 al 28.2.2041” (v. “copia atto registrato in data 26 maggio 2014” doc. 2 allegato alla fascicolo della parte attrice);
– che, con atto registrato in data 10.09.2015, le parti, a parziale modifica di quanto previsto con il contratto di locazione di cui è causa e con il suddetto atto del 26.05.2014, hanno convenuto che il canone di locazione per il periodo dal 01.08.2013 al 31.07.2016 è pari ad Euro 36.000,00, da versarsi in rate mensili di Euro 1.000,00 ciascuna, e dal 01.08.2016, in Euro 840.000,00 annui, oltre ISTAT, da corrispondersi, entro i primi cinque giorni del mese, in rate mensili anticipate dell’importo di Euro 70.000,00 ciascuna, oltre ISTAT e che “il termine di scadenza, quanto al primo periodo contrattuale, viene prolungato dalle parti sino al 31.7.2033, quanto al secondo periodo contrattuale, viene prolungato sino al 31.7.2042” (v. “copia atto registrato in data 10 settembre 2015” doc. 3 allegato al fascicolo della parte attrice);
– che la società conduttrice si è resa morosa nel pagamento della complessiva somma di Euro 650.561,36, di cui (a) Euro 79.798,10, dovuti a saldo del canone di locazione relativo alla mensilità di agosto 2016, penale, interessi ed imposta di registro (b) Euro 71.126,51, dovuti a saldo del canone di locazione relativo alla mensilità di settembre 2016, penale ed interessi (c) Euro 71.115,17 dovuti a saldo del canone di locazione relativo alla mensilità di ottobre 2016, penale ed interessi (d) Euro 71.133,93, dovuti a saldo del canone di locazione relativo alla mensilità di novembre 2016, penale ed interessi (e) Euro 71.061,78, dovuti a saldo del canone di locazione relativo alla mensilità di dicembre 2016, penale ed interessi (f) Euro 72.114,38, dovuti a titolo di canone di locazione relativo alla mensilità di gennaio 2017, penale ed interessi (g) Euro 72.108,43, dovuti a titolo di canone di locazione relativo alla mensilità di febbraio 2017, penale ed interessi (h) Euro 72.103,06, dovuti a titolo di canone di locazione relativo alla mensilità di marzo 2017, penale ed interessi (i) Euro 70.000,00, dovuti a titolo di canone di locazione relativo alla mensilità di aprile 2017 (v. “prospetto contabile” doc. 4 allegato al fascicolo della parte attrice).
Tanto esposto in fatto, l’Inpgi ha chiesto la convalida dello sfratto intimato per morosità, con contestuale emissione di ingiunzione di pagamento per la somma di Euro 650.561,36, oltre interessi e, in caso di opposizione, la pronuncia dell’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni della parte convenuta.
A sostegno della propria opposizione, la Società intimata, senza negare l’omissione contestatale, ha dedotto:
– di avere manifestato, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione di cui è causa, la volontà di trasformare il fabbricato da ufficio in immobile “con destinazione ricettivo – alberghiera a 3/4 stelle”, impegnandosi a sostenere il costo per l’espletamento dei lavori necessari al mutamento di destinazione d’uso dell’immobile;
– che, a fronte di ciò, è stata convenuta una riduzione del canone locativo pattuito per diciotto mensilità, ossia per il tempo stimato per il completamento dei lavori (v. art. 3 contratto di locazione allegato);
– di avere direttamente constatato, solo dopo la presa in possesso dello stabile e grazie all’ausilio di alcuni tecnici, che l’immobile condotto in locazione era interessato da “domande di condono non definite e mai ritirate dalla proprietà e riguardanti proprio la destinazione uso ufficio del complesso” (cfr. pag. 4 memoria di costituzione), circostanza, quest’ultima, che aveva ritardato l’inizio dei lavori di ristrutturazione e reso, di fatto, inutilizzabile il fabbricato locato (v. docc. 4, 5, 6, 7 allegati al fascicolo della parte convenuta);
– di avere potuto iniziare i lavori di ristrutturazione dell’immobile di cui è causa solo in seguito all’accoglimento, da parte del Comune di Roma, delle istanze di concessione in sanatoria, ossia a far data dal 17.07.2015;
– che i lavori non sono stati ancora completamente ultimati (v. “mail del 17.03.2017” doc. 20 allegato al fascicolo della parte convenuta) e che, di conseguenza, il mancato pagamento dei canoni di locazione non è dovuto al proprio inadempimento, ma “all’inutilizzabilità del bene oggetto del contratto per le finalità convenute dalle parti” (v. pag. 12 memoria di costituzione).
Tanto premesso, la (…) S.r.l. ha chiesto al Tribunale di “accogliere l’odierna opposizione e/o accertare e dichiarare valida ed efficace l’opposizione proposta avverso l’intimazione di sfratto per morosità avanzata dal locatore e, per l’effetto, in via principale nel merito: a) accertare e dichiarare legittima la condotta del conduttore; b) rigettare l’intimazione proposta e/o la domanda di risoluzione contrattuale per morosità avanzata dal locatore nei confronti del conduttore perché proposta avverso un contratto di locazione disciplinato come dagli atti di causa e come dedotti e documentati; c) rigettare l’intimazione proposta e/o la domanda di risoluzione contrattuale avanzata dal locatore perché nulla è dovuto dal Conduttore in favore della INPGI per le ragioni di cui in narrativa e i documenti allegati con ogni conseguenza in termini di danni subiti dal conduttore nella misura che verrà accertata nel corso del giudizio; d) rigettare le domande tutte spiegate perché infondate in fatto e diritto; in via subordinata: nella denegata e non possibile ipotesi di accertamento e pronuncia della morosità da parte del conduttore per canoni di locazione per inopponibilità delle ragioni di causa, accertare e dichiarare la buona fede del Conduttore e quindi dichiarare valido ed efficace il contratto di locazione in essere tra le parti con previsione di rideterminazione del canone di locazione effettivamente dovuto per le ragioni tutte di cui in narrativa e dichiarare comunque non risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore. E comunque con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio”.
La fase sommaria si è chiusa con l’emissione del provvedimento di rilascio, il mutamento del rito e la concessione dei termini per l’integrazione degli atti difensivi.
La parte attrice ha dedotto (a) che l’odierna intimata non ha provveduto al rilascio dell’immobile di cui è causa (b) di aver conferito, in data 27.06.2017, l’immobile de quo al fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Fondo INPGI – GI.AM.”, gestito dalla (…) S.g.r. S.p.A. (cfr. “copia atto di apporto 27 giugno 2017” doc. 7 allegato al fascicolo della parte attrice), con conseguente subentro di quest’ultimo e, dunque, della relativa Società di gestione, nel contratto di locazione di cui è causa (c) di avere maturato, al mese di giugno 2017, un credito, nei confronti della (…) S.r.l., pari alla complessiva somma di Euro 684.459,19, dedotti i pagamenti medio tempore effettuati dalla Società intimata (v. “prospetto contabile” doc. 6 allegato al fascicolo della parte attrice).
Tanto premesso, l’Inpgi ha chiesto al tribunale “fermo il rigetto delle avverse domande ed eccezioni, in quanto inammissibili e/o comunque infondate in fatto e diritto, previa declaratoria, in via principale, di risoluzione del contratto di locazione per il quale è causa, ex art. 1456 cod. civ., ovvero, in denegata ipotesi, in subordine, pronuncia di risoluzione, ex art. 1453 cod. civ., in ragione del grave inadempimento nel quale è incorsa la società conduttrice – atteso che la medesima è rimasta del tutto inadempiente all’obbligazione di pagare il canone convenuto e di consegnare la fideiussione di cui all’art. 22 del contratto di locazione -, condannare la (…) S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore, al rilascio dell’immobile per il quale è causa – confermando l’ordinanza non impugnabile di rilascio emessa in data 11 luglio 2017 e la data ivi indicata per l’esecuzione -, nonché condannare la (…) S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore dell’I.N.P.G.I., dei canoni di locazione, degli oneri accessori, della penale e degli interessi di mora maturati al mese di giugno 2017, pari ad Euro 684.459,19, secondo quanto emerge dal prospetto contabile allegato, oltre interessi maturati successivamente al 12 dicembre 2017, come convenuti inter partes (…)ed al risarcimento di tutti i danni subiti dall’odierna concludente, da liquidarsi anche in via equitativa. Con vittoria di spese competente ed onorari”. La parte convenuta non si è avvalsa del termine concessole.
La causa, istruita con produzione di documenti, è pervenuta per la decisione all’odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione in essere con la (…) S.r.l., svolta dall’attore ex art. 1453 c.c., è fondata, e deve dunque essere accolta, per quanto di seguito considerato.
È noto che “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (così le Sezioni Unite n. 13533.2001 e tutta la giurisprudenza successiva: v. da ultimo Cass. n. 826.2015; Cass. n. 15659.2011; Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 9351.2007).
Orbene, l’attore ha assolto al proprio onere probatorio, con la produzione (a) del contratto di locazione, a termini del quale “il canone di locazione (…) è pari a: dal 01.08.2013 al 31.01.2015 Euro 18.000,00 (…); dal 01.02.2015 Euro 840.000,00 (…) annuo oltre ISTAT (…) importo che il conduttore si obbliga a corrispondere in rate mensili: dal 01.08.2013 al 31.01.2015 Euro 1.000,00 (…); dal 01.02.2015 Euro 70.000,00 (…) oltre ISTAT (…) il canone di locazione come sopra riportato dovrà essere pagato in rate mensili anticipate, entro i primi cinque giorni del mese (…)” (v. art. 3 contratto di locazione); (b) del patto aggiuntivo e modificativo del contratto di locazione registrato in data 26.05.2014, in virtù del quale “le parti di comune accordo convengono che – a parziale modifica di quanto previsto all’art. 3 del contratto – il canone di locazione è pari a: dal 01.08.2013 al 31.08.2015 Euro 25.000,00 (…) dal 01.09.2015 Euro 840.000,00 (…) annui oltre ISTAT (…) importo che il conduttore si obbliga a corrispondere in rate mensili: dal 01.08.2013 al 31.08.2015 Euro 1.000,00 (…) dal 01.09.2015 Euro 70.000,00 (…) oltre ISTAT”; (c) del patto aggiuntivo e modificativo del contratto di locazione registrato in data 10.09.2015, ai sensi del quale “(…) le parti di comune accordo – a parziale modifica di quanto previsto nel contratto e nell’atto aggiuntivo – convengono quanto segue.
Il canone di locazione del contratto è pari a: dal 01.08.2013 al 31.07.2016 Euro 36.000,00 (…); dal 01.08.2016 Euro 840.000,00 (…) annui oltre ISTAT, importi che il conduttore si obbliga a corrispondere in rate mensili: dal 01.08.2013 al 31.07.2016 di Euro 1.000,00 (…); dal 01.08.2016 di Euro 70.000,00 (…) oltre ISTAT”.
Dedotta l’omissione relativa al versamento della complessiva somma di Euro 650.561,36, di cui Euro 625.000,00 dovuti a titolo di canoni di locazione relativi alle mensilità da agosto a dicembre 2016 e da gennaio ad aprile 2017, Euro 8.400,00 dovuti a titolo di imposta di registro ed Euro 17.161,36 dovuti a titolo di penale ed interessi maturati alla data del 05.04.2017, spettava alla Società convenuta – onde paralizzare la domanda della controparte – dimostrare fatti modificativi, impeditivi o estintivi del diritto vantato dall’attore. Nessun pagamento è stato dimostrato in giudizio dalla (…) S.r.l., la quale, senza negare l’omissione contestatale, ha rilevato che il mancato versamento dei canoni di locazione non è imputabile ad un proprio inadempimento, ma all’inutilizzabilità del bene oggetto del contratto per le finalità convenute tra le parti.
Tale circostanza non è, tuttavia, dirimente dal momento che “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di assicurarsi che il locale oggetto della locazione sia idoneo allo svolgimento della specifica attività che si accinge ad esercitare. Salvo specifica pattuizione, il locatore non può essere ritenuto responsabile per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” e, ancora, che “nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” (in tali termini è Cass. n. 17986.2014; sono conformi, tra le tante: da ultimo Cass. n. 1735.2011 e ancora Cass. n. 8303.2008: “una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”; Cass. n. 13395.2007; Cass. n. 5836.2007; quest’ultima ribadisce: “la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore”; conf. anche Cass. n.20831.2006, Cass. n. 9019.2005, Cass. n.4598.2000; Cass. n. 3154.1977).
Ne deriva che la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che esso sia dotato di precise caratteristiche anche in vista del conseguimento di specifiche autorizzazioni amministrative, diventa rilevante soltanto se abbia formato oggetto di apposita pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto dell’uso convenuto e dell’idoneità dell’immobile.
Nella fattispecie de qua agitur, è evidente che nessun obbligo di tal genere è previsto, a carico dell’Istituto locatore, nel contratto di locazione sottoscritto inter partes, il quale, al contrario, contiene l’espressa previsione (a) dell’intenzione della conduttrice, che ha accettato l’immobile “con l’attuale destinazione di ufficio”, di “trasformar(lo) … destinandolo ad uso ricettivo – alberghiero” (cfr. art. 1 contratto); (b) dell’impegno della stessa ad effettuare i lavori necessari a proprie “cura, spese e responsabilità” (cfr. art. 1); (c) dell’esonero del locatore da ogni responsabilità “per eventuali ritardi o dinieghi che dovessero essere frapposti dalle (…) competenti autorità, in relazione alle opere da effettuarsi nell’immobile a cura e spese della conduttrice” (cfr. art. 1); (d) dell’assunzione, da parte della conduttrice, dell’”alea derivante dai suddetti eventuali ritardi o dinieghi”, con esclusione della facoltà di chiedere “riduzione del canone o sospensioni del relativo pagamento” (cfr. art. 1).
Alla luce di tali considerazioni, deve, dunque, rilevarsi come fosse onere della conduttrice verificare preventivamente la fattibilità tecnica e giuridica del progetto, con correlata ricaduta sulla stessa delle conseguenze di eventuali omissioni, ciò che esclude che l’interessata possa a posteriori dolersi di essersi avveduta, “solo dopo la presa in possesso dell’immobile (…) e successivo studio (…) delle opere primarie di demolizione da eseguire, (…) che il fabbricato in questione era interessato da domande di condono non definite e mai ritirate dalla proprietà e riguardanti proprio la destinazione uso ufficio del complesso”.
Deve, inoltre, rilevarsi come la questione inerente le suddette problematiche, della cui definizione Inpgi si era fatto carico con la sottoscrizione dell’atto aggiuntivo del 26.05.2014, sia stata definitivamente superata inter partes con la stipula del “II atto aggiuntivo” del 10.09.2015, nel quale si è, invero, dato atto dell’intervenuta risoluzione delle problematiche dette nel luglio 2015, con conseguente spostamento in avanti, ossia al 01.08.2016, della decorrenza del canone pieno, pari ad Euro 840.000,00 annui, oltre Istat.
Non si individua, pertanto, quale condotta di Inpgi possa integrare inadempimento da opporre legittimamente alla richiesta di pagamento a pieno regime avanzata con l’intimazione di sfratto, non avendo la Società conduttrice lamentato null’altro in occasione della sottoscrizione del secondo atto aggiuntivo. Deve, poi, ribadirsi che “gli abusi mai dichiarati dal locatore all’atto della sottoscrizione del contratto” (cfr. comparsa par. 45) sono stati risolti con la posposizione della decorrenza del canone pieno, mentre nessun elemento è offerto a supporto dell’esistenza della dedotta “problematica della scala antincendio (peraltro) ancora in corso di accertamento” (cfr. par. 45 comparsa) e dell’incidenza delle “gravissime difformità catastali” (cfr. comparsa par. 45) sulla fruizione dell’immobile, problematica e difformità che, come già chiarito, la conduttrice, tenuta alle debite verifiche in vista della stipula del contratto, non può riversare sulla controparte.
Alla luce di tali considerazioni deve, senza dubbio, ritenersi illegittima la sospensione nel pagamento del canone di locazione pieno relativo alle mensilità da agosto a dicembre 2016 e da gennaio ad aprile 2017, dal momento che “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore” (così Cass. n. 8425.2006; conf. Cass. n. 13887.2011: “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”; Cass. n. 261.2008; Cass. n. 24799.2008; Cass. n. 14739.2005; Cass. n. 13133.2006; Cass. n. 7772.2004).
Risulta dunque pacifica l’esistenza, all’atto della proposizione della domanda, dell’inadempimento contestato, residuando pertanto la verifica della relativa gravità, come richiesta dall’art. 1455 cod. civ. Sul punto, va segnalato che per le locazioni non abitative la valutazione relativa resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 cod. civ. e se ne deve, conseguentemente, accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione, da valutare tenendo conto dell’elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell’economia generale del negozio, e dell’elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, all’importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e all’entità del turbamento causato all’equilibrio del rapporto sinallagmatico. Il giudice può, peraltro, utilizzare a tal fine anche il criterio legale dettato dall’art. 5 l. eq. can. come parametro di riferimento per valutare, in concreto, se l’inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c. (Cass. 2232/95; Cass. 1234/00). La gravità dell’inadempimento posto a fondamento della domanda dev’essere, inoltre, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento successivo alla proposizione della domanda, non operando per i contratti di durata la regola generale posta dall’art. 1453 c.c., secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva, essendo vietato al conduttore di eseguire la sua prestazione e al locatore di pretenderla: nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione ed ha interesse all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è tenuto, ai sensi dell’alt. 1591 c.c., a versare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (Cass. n. 8076/02). Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione (Cass. 11448/98; Cass. 4688/99).
In applicazione dei principi di diritto appena enunciati il dedotto inadempimento non può non ritenersi grave ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., A) visto il numero e l’ammontare dei canoni insoluti al momento della proposizione della domanda e B) considerata la condotta successivamente tenuta dalla (…) S.r.l. che (I) si è astenuta dal rilasciare l’immobile di cui è causa; (II) pur avendo medio tempore effettuato taluni parziali pagamenti, al giugno 2017 è risultata debitrice, nei confronti di Inpgi, dell’ingente somma di Euro 684.459,19.
Ricorrendo, pertanto, le condizioni dell’art. 1455 cod. civ., in accoglimento della domanda dev’essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento della convenuta, donde 1) la conferma dell’ordinanza di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. e del termine per l’esecuzione ivi fissato; 2) la condanna della convenuta al rilascio dell’immobile.
L’accertato inadempimento conduce all’accoglimento della domanda accessoria di pagamento, sicché la (…) S.r.l. va condannata al pagamento della somma di Euro 633.476,03, al netto dei versamenti effettuati (cfr. verbale udienza del 14/2/18), oltre interessi al tasso legale dal 13/12/17.
Va accolta anche la domanda di condanna al pagamento del dovuto sino al rilascio. Trattasi infatti di danni futuri, destinati inevitabilmente a prodursi e la cui causa efficiente è già in atto: consegue la condanna della convenuta al pagamento, sino al rilascio, di un importo mensile parametrato, ex art. 1591, cod. civ., al canone convenuto.
In merito alla domanda di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 c.c., deve, poi, rilevarsi che la stessa, che costituisce domanda diversa rispetto a quella formulata ex artt. 1453 e 1455, cod. civ., si rinviene per la prima volta nella memoria integrativa sicché occorre richiamare il principio enunciato da Cass. 24207/2006, secondo la quale “in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili, perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa, è richiesta la specifica domanda, con la conseguenza che, una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’articolo 1453 cod. civ. con l’intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all’articolo 1456 cod. civ., in quanto quest’ultima è autologicamente diversa dalla prima, sia per quanto concerne il “petitum”, – perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all’articolo 1456 postula una sentenza dichiarativa – sia per quanto concerne la “causa petendi” – perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1453, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa”.
Resta precluso l’esame della domanda di “risarcimento di tutti i danni subiti dall’odierna concludente” spiegata nella memoria integrativa, in quanto “chi domanda in giudizio il risarcimento del danno ha l’onere di descrivere in modo concreto i pregiudizi dei quali chiede il ristoro, senza limitarsi a formule vuote e stereotipe come la richiesta di risarcimento dei danni subiti e subendi. Domande di questo tipo, quando non ne sia dichiarata la nullità ex art. 164 del c.p.c., non fanno sorgere in capo al giudice alcun obbligo di provvedere in merito al risarcimento dei danni che fossero descritti concretamente solo in corso di causa” (cfr. Cass. 13328/2015).
La soccombenza della convenuta regola le spese della lite da liquidarsi ex dm Giustizia n.55/2014, come in dispositivo.
Si stima congruo il termine di gg 10 per il deposito della sentenza.
PER QUESTI MOTIVI
il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa n.47982/17 r.g.a.c., così provvede:
– Risolve, per inadempimento grave della convenuta (…) S.r.l., il contratto di locazione ad uso commerciale inerente all’immobile in R., via (…), distinto in NCEU al foglio (…), particella (…), sub (…), Categoria (…), Rendita catastale 11.017,32, sub (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…) Categoria (…), Rendita catastale 14.849,43, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 15.328,44, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 1.559,13, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 160,00, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 240,00, sub. (…), Categoria (…), Rendita catastale 519,04, sub. (…), Categoria C6, Rendita catastale 1.874,74;
– Condanna la convenuta (…) S.r.l. a rilasciare, in favore dell’attore, l’immobile sopra indicato, libero da persone e cose, così confermando l’ordinanza pronunciata ex art. 665 c.p.c. e il termine per l’esecuzione ivi fissato;
– Condanna la convenuta (…) S.r.l. a pagare, all’attore, la somma di Euro 633.476,03, oltre interessi legali a decorrere dal 13/12/17, e l’importo mensile di Euro 70.000,00 sino al rilascio;
– Dichiara inammissibile la domanda di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 cod. civ. e rigetta la pretesa risarcitoria azionata dall’Istituto in memoria integrativa;
– Condanna la (…) S.r.l. alla rifusione, in favore dell’attore, delle spese di lite che liquida in Euro 911,76 per esborsi, Euro 11.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;
– Fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.
Così deciso in Roma il 14 febbraio 2018.
Depositata in Cancelleria il 14 febbraio 2018.
Condominio e destinazione della cosa comune