In materia di locazione di beni immobili, quando il conduttore, all’atto della stipulazione del relativo contratto, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c., non potendo escludersi che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.
Locazione di beni immobili – Omessa denuncia, da parte del conduttore dei vizi della cosa locata – Effetti e conseguenze possibili
Tribunale Roma Sezione 6 Civile Sentenza 31 gennaio 2018 n. 2360
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Francesca Romana Salvadori, nella causa civile di primo grado iscritta al n. 12309 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2017, discussa e decisa all’udienza del 31.01.2018 e pendente
tra
(…) S.R.L. e (…),
elett.te dom.te presso l’Avv. Al.Te., che le rappresenta e difende per procura in calce al ricorso in opposizione al decreto ingiuntivo
opponenti
e
(…) S.R.L.,
elett.te dom.ta presso l’Avv. Ma.Po., che la rappresenta e difende per procura in calce alla memoria di costituzione e risposta
opposta
ha pronunciato sentenza ex art. 429 c.p.c., dando lettura del seguente
DISPOSITIVO
1) in parziale accoglimento dell’opposizione proposta da (…) S.r.l. e (…), revoca il decreto ingiuntivo n.79/2017 e condanna (…) S.r.l. e (…), in solido, al pagamento, in favore della (…) S.r.l., della somma di Euro 10.800,00, oltre interessi al tasso di cui al D.Lgs. n. 231 del 2002 dalle singole scadenze al saldo;
2) rigetta la riconvenzionale dell’opponente, dichiara cessata la materia del contendere quanto alle riconvenzionali dell’opposta e rigetta la domanda ex art. 96, c.p.c.;
3) dichiara compensate in ragione di 1/3 le spese della lite che pone per i residui 2/3 a carico delle opponenti in solido e liquida in favore dell’opposta in Euro 100,00 per esborsi e in Euro 2.300,00 per onorari, oltre rimborso forfetario al 15%, iva e cpa come per legge;
4) fissa in 10 gg. il termine per il deposito della sentenza.
Il giudice
FATTO E DIRITTO
Il contendere trae origine dalla notificazione del decreto ingiuntivo n.79/2017, emesso in data 4 gennaio 2017 per la complessiva somma di Euro 15.200,00 pretesa, dalla (…) S.r.l., a titolo di canoni di locazione asseritamente lasciati impagati, dalla parte ingiunta, dal giugno, limitatamente all’importo di Euro 1.700,00, al dicembre 2016 (esclusa la mensilità di agosto 2016), e dovuti in virtù del contratto di locazione ad uso commerciale concluso in data 18 aprile 2016, ed inerente all’immobile sito in R., via (…) e via (…), cat. (…), censito in NCEU al foglio (…), particella n.(…) e (…), sub (…) e (…).
Nel proporre opposizione, la (…) S.r.l., in qualità di conduttrice, e la (…), in qualità di fideiussore, hanno dedotto di non aver potuto pienamente godere e disporre dell’immobile condotto in locazione, con conseguente legittima sospensione del pagamento dei canoni locativi, a causa (a) della interruzione della fornitura di energia elettrica, a decorrere dal maggio 2016 fino al 09.06.2016, per l’insoluto lasciato dal precedente conduttore; (b) dell’assenza del “certificato di agibilità” dell’immobile de quo, necessario per il conseguimento dell’”autorizzazione sanitaria”, a sua volta indispensabile per l’esercizio dell’attività di “organizzazione, amministrazione e gestione di laboratori di analisi cliniche veterinarie” contrattualmente pattuita.
Tanto premesso, le opponenti hanno chiesto al Tribunale di “accertare e dichiarare l’inadempimento contrattuale della società opposta per aver stipulato il contratto di locazione in assenza dell’agibilità dei locali, pure avendone dichiarato resistenza; accertare e dichiarare la nullità della fideiussione rilasciata dalla dott.ssa (…) per mancata dell’indicazione dell’importo massimo garantito ovvero l’impossibilità di determinazione dello stesso; revocare il Decreto Ingiuntivo n. 79/2017, r.g. 86907/2016, emesso dal Tribunale di Roma in data 4/01/2017, per i motivi di cui in narrativa. In via riconvenzionale condannare la (…) SRL, … al pagamento di un importo da stabilirsi in misura equitativa da parametrare al 2,5% del fatturato realizzato nel 2016 dalla (…) S.r.l., così come sarebbe stato conseguito dalla (…) s.r.l. se avesse potuto stipulare il detto contratto di servizi, pari ad Euro 25.586,60 da considerarsi, a tutti gli effetti, equivalente al lucro cessante della (…) s.r.l., oltre al danno emergente, compensato solo in parte dal mancato versamento dei canoni di locazione; in subordine condannare la (…) SRL, … al risarcimento del danno in favore della (…) Srl, nella diversa, maggiore o minor somma che sarà ritenuta di Giustizia”.
La parte opposta si è costituita in giudizio ed ha confutato le ragioni dell’opposizione, chiedendo al Tribunale di “concedere la provvisoria esecutività decreto ingiuntivo n. 79/2017 del 04/01/2017, emesso … nei confronti della … (…) S.r.l.,…; concedere la provvisoria esecutività decreto ingiuntivo n. 79/2017 del 04/01/2017, emesso … nei confronti della sig.ra (…) …; nel merito: rigettare tutte le domande formulate da controparte in quanto infondate e non provate; rigettare la domanda risarcitoria formulata da controparte in quanto infondata e non provata, valutando, in ordine alla stessa, gli estremi della lite temeraria ex art. 96 c.p.c. e in conseguenza condannare parti opponenti alle sanzioni di legge; accertare il grave inadempimento della soc. (…) s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., circa il pagamento dei canoni di locazione da giugno 2016 a dicembre 2016 e per l’effetto dichiarare risolto per morosità il contratto di locazione commerciale stipulato in data 18/04/2016 relativo all’immobile sito in R. via (…) e Via (…) e per l’effetto condannare la ditta (…) s.r.l. … al pagamento a titolo di risarcimento di n. 6 canoni mensili pari ad Euro 16.200,00; accertare e dichiarare valida la lettera di fideiussione sottoscritta dalla sig.ra (…) e/o riqualificare la lettera fideiussoria quale contratto autonomo di garanzia, e per l’effetto dichiarare la sig.ra (…) obbligata al pagamento dei canoni di locazione insoluti pari ad Euro 15.200,00, per il saldo delle fatture depositate nel procedimento monitorio, oltre agli interessi legali di mora, (ai sensi del D.Lgs. n. 231 del 2002, come modificato dal D.Lgs. 9 novembre 2012, n. 192 comma 1, art. 3 per cui gli interessi moratori decorrono, senza che sia necessaria la costituzione in mora, dal giorno successivo alla scadenza del termine per il pagamento), fino al saldo, oltre la rivalutazione monetaria e le spese; in ogni caso, confermare valido ed efficace il decreto ingiuntivo n. 79/2017 del 04/01/2017, … nei confronti della ditta (…) S.r.l., … nonché del coobbligato in solido, sig.ra (…)… e per l’effetto condannare parti opponenti in solido tra loro o per quello che spetterà a ciascuno, al pagamento somma complessiva di Euro 15.200,00, per il saldo delle fatture sopra elencate, oltre agli interessi legali di mora, (ai sensi del D.Lgs. n. 231 del 2002, come modificato dal D.Lgs. 9 novembre 2012, n. 192 comma 1, art. 3 per cui gli interessi moratori decorrono, senza che sia necessaria la costituzione in mora, dal giorno successivo alla scadenza del termine per il pagamento), fino al saldo, oltre la rivalutazione monetaria e le spese, diritti ed onorari del giudizio monitorio”.
Ricostruite le contrapposte posizioni, va segnalato che la pronuncia in ordine alla pretesa creditoria azionata sottende la verifica dell’inadempimento attribuito dall’odierna opponente all’opposta e la connessa valutazione del se esso possa considerarsi causa scatenante dell’omissione contestata alla conduttrice, in modo da escludere la debenza della prestazione oggi richiesta in via monitoria.
Occorre prendere le mosse dalla previsione dell’art. 1578, comma 1, cod. civ.: la norma richiamata attribuisce al conduttore la facoltà di domandare la risoluzione del contratto di locazione ovvero una riduzione del corrispettivo contrattualmente pattuito a titolo di canone locativo qualora la res locata, al momento della consegna, risulti affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, purché si tratti di vizi sconosciuti o non facilmente riconoscibili.
Viceversa, al conduttore è preclusa la possibilità di beneficiare dei rimedi normativamente previsti nell’opposta ipotesi in cui l’immobile condotto in locazione sia affetto da vizi conosciuti o facilmente riconoscibili e, tuttavia, non denunziati al momento della stipula del contratto locativo.
In relazione a tale ultima ipotesi, infatti, la Corte nomofilattica è costante nell’affermare che “allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso” (in tali termini è Cass. n.3341.2001; conf. Cass. n.12708.2010; Cass. n.25278.2009; Cass. n.8303.2008).
Nella fattispecie de qua, è evidente come il vizio lamentato dalla Società conduttrice – vizio consistente nell’assenza di un idoneo “certificato di agibilità” dell’immobile condotto in locazione, indispensabile per il conseguimento dell’autorizzazione sanitaria e, di riflesso, per l’esercizio dell’attività contrattualmente pattuita – debba essere considerato alla stregua di un vizio conosciuto o facilmente riconoscibile, tale da precludere, alla conduttrice, l’esperibilità dei rimedi della risoluzione contrattuale o della riduzione del canone locativo.
Dalla lettura della “email di comunicazione della richiesta di agibilità” del 16.09.2015 allegata in atti (v. doc. 10 allegato al fascicolo della parte convenuta opposta), si evince chiaramente, infatti, come la (…), legale rappresentante della (…) S.r.l. con la quale è stato stipulato il primo contratto locatizio del 9/12/15 (cfr. doc. 1 opposta), sia stata informata, sin dalle trattative che lo hanno preceduto, della circostanza che l’immobile de quo fosse sprovvisto del certificato di agibilità, sussistendo, in luogo di quest’ultimo, una semplice “richiesta di agibilità” risalente all’anno 1988. La “richiesta” risulta, infatti, inviata con allegato contrassegnato con la voce “agibilità” dall’odierna opposta insieme alla documentazione sollecitata da (…) srl onde consentirle le verifiche circa la conduzione del locale dedotto in giudizio e, segnatamente, circa l’idoneità giuridica dello stesso. La “richiesta” risulta allegata anche al contratto e richiamata dall’art. 7 che dispone in materia di “concessione di edificazione e lic. di abitabilità”. Va aggiunto che risulta di identico tenore, oltre che corredato della stessa documentazione, il contratto azionato, stipulato, tra la (…) S.r.l. e la neocostituita (…) S.r.l., in data 18.04.2016 (v. doc. 1 allegato al fascicolo della parte attrice opponente), su richiesta della (…) (cfr. doc. 11 opposta) e previa risoluzione del precedente (cfr. doc. 11 cit.). La messa a disposizione della “richiesta” evidenzia che la conduttrice era edotta o quanto meno in condizioni di rendersi conto dell’effettiva situazione amministrativa dell’immobile già all’atto della stipula del primo contratto e che, permanendo nella consapevolezza o nella conoscibilità del reale stato di cose, ha inteso confermare il suo interesse alla conduzione con la stipula del secondo contratto, diverso solo per l’intestazione dal lato della conduttrice.
Deve, di conseguenza, predicarsi che la Società conduttrice, pervenendo alla sottoscrizione del contratto di locazione de quo nella consapevolezza o facile conoscibilità della situazione amministrativa dell’immobile di cui è causa, abbia di fatto accettato la res locata nella condizione in cui si trovava al momento della consegna, assumendosi, pertanto, il rischio economico di possibili ricadute in termini di fruizione dell’immobile per lo svolgimento dell’attività programmata. Ne deriva che, in tale contesto, la previsione dell’art. 7 citato – “la locatrice … dichiara che l’immobile è in regola con le norma edilizie ed urbanistiche, avendo ottenuto concessione di edificazione, licenza di abitabilità e allaccio alla rete fognaria allegati 1, 2 e 3” – non può ingenerare in capo alla locatrice responsabilità per la mancanza del certificato di agibilità o per il ritardo nel conseguimento dello stesso.
Avendo a disposizione una mera “richiesta di agibilità”, la conduttrice avrebbe dovuto interrogarsi sull’esistenza del certificato e, nel contempo, attivarsi per capire se la documentazione in suo possesso avrebbe consentito il rilascio delle autorizzazioni prescritte per l’attività che intendeva svolgere nei locali. Deve del resto segnalarsi che “nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (in tali termini è Cass. n.17986.2014; sono conformi, tra le tante: da ultimo Cass. n. 1735.2011 e ancora Cass. n. 8303.2008: “una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”).
Alla luce di tali considerazioni deve ritenersi ingiustificata l’omissione contestata alla conduttrice quanto ai canoni settembre/dicembre 2016, dal momento che “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore” (così Cass. n. 8425.2006; conf. Cass. n. 13887.2011).
Le ragioni su esposte circa la conoscenza/conoscibilità dell’assenza del certificati di agibilità inducono anche il rigetto della connessa pretesa risarcitoria, avente ad oggetto il danno in tesi scaturente dal ritardo nell’avvio dell’attività imprenditoriale.
Per quanto concerne i canoni di locazione relativi mensilità di giugno e luglio 2016 – quest’ultima limitatamente all’importo di Euro 1.000,00 – deve, invece, rilevarsi come il pagamento degli stessi non sia dovuto dalla Società conduttrice, ciò in virtù della “proposta di scrittura privata” allegata in atti, con cui la (…) S.r.l. si è obbligata a risarcire i danni derivanti dal distacco della corrente elettrica cagionato da una posizione debitoria lasciata insoluta dal precedente conduttore, riconoscendo alla conduttrice l’importo di Euro 4.400,00 “nella mensilità di giugno 2016 per Euro 2.700,00 e nel mese di luglio 2016 per la parte restante di Euro 1.700,00” (cfr. doc. 8 allegato al fascicolo delle parte attrici opponenti). Deve, infatti, ritenersi che a tale accordo, benché privo di formale sottoscrizione tra le parti, sia stata data esecuzione di fatto, dal momento che la Società conduttrice, dopo l’avverso sollecito del 08.08.2016 (v. all 9 fascicolo opponenti), ha corrisposto, nel termine del 12.08.2016 indicato da controparte, la somma di Euro 3.700,00 a saldo delle mensilità di giugno, luglio e agosto 2016, conformemente a quanto sancito nella suddetta proposta di scrittura privata (v. “fatture nn. 7 e 8” allegate al fascicolo delle attrici opponenti). Deve, di conseguenza, ritenersi inefficace la revoca di tale proposta, effettuata dal legale della (…) S.r.l. solo in data 24.08.2016, ossia successivamente all’adempimento della stessa (v. “Pec. Avv. Po.” all 10 fascicolo opponenti). Ne deriva che all’opposta spettano i soli canoni relativi alle mensilità settembre/dicembre 2016 per la minor somma di Euro 10.800,00.
In merito all’asserita nullità della fideiussione prestata dalla (…), deve, invece, rilevarsi che, come opinato dal giudice di legittimità, in casi identici a quello ora in esame, non si è di fronte ad una fideiussione omnibus (prestata per obbligazioni future o condizionali), né che l’oggetto della garanzia è indeterminato, essendo viceversa determinabile facendo riferimento allo specifico contratto per cui prestata (in tal senso v. Cass. n.3525.2009, che ha affermato “non sussiste nullità della fideiussione perché prestata per un importo di cui non è indicato il massimo garantito, qualora all’interno della “lex contractus” esistano una serie di indici certi e non opinabili mediante i quali è possibile precisare esattamente la prestazione dedotta in obbligazione, sì che qualora il terzo promittente si impegna nei confronti del creditore può rendersi conto dell’importo complessivo dell’esposizione debitoria. Nella specie, in applicazione del principio in questione, è stata esclusa la nullità della fideiussione, prestata per il pagamento dei canoni di locazione dovuti dal debitore principale, perché detti canoni erano predeterminati e l’oggetto del contratto di garanzia era, di conseguenza, determinabile per “relationem” con riferimento al negozio principale”, nonché Cass. n. 26611.2008: “la fideiussione instauratasi a garanzia di un rapporto di locazione si estende all’intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione. Nella specie non ricorre un’ipotesi di fideiussione omnibus: e ciò perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, e, dall’altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti ed all’entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali”; tale è l’avviso anche della giurisprudenza di merito: particolarmente convincente è la massima tratta da Tribunale di Salerno, 27.9.2010: “la fideiussione prestata per le obbligazioni nascenti in capo al conduttore da un contratto di locazione non costituisce, agli effetti dell’art. 1938 c.c., garanzia di un’obbligazione futura o condizionale, con la conseguente necessità della fissazione dell’importo massimo garantito, posto che gli obblighi garantiti, compreso quello relativo alla restituzione del bene, non nascono da nuove operazioni poste in essere dal debitore principale, ma sono determinati ed individuati sulla base delle previsioni di legge e contrattuali”).
Deve quindi concludersi per la revoca del decreto ingiuntivo opposto e la condanna della (…) srl e della (…) in solido al pagamento della somma di Euro 10.800,00, oltre interessi al tasso di cui al D.Lgs. n. 231 del 2002 a decorrere dalle singole scadenze. Non compete rivalutazione monetaria in presenza di un debito, come quello in esame, di valuta.
È, infine, precluso al Tribunale adito lo scrutinio delle domande svolte, in via riconvenzionale, dalla Società opposta, che, non avendo ottenuto “nuovo termine”, ha inteso rinunciare alle stesse (cfr verbale udienza 19/7/17). Trattasi di rinuncia ad un capo della domanda che non necessita dell’accettazione della controparte e che comporta la regolamentazione delle spese processuali relative secondo il principio della soccombenza virtuale. A tale proposito, basti considerare che difetta, nella memoria di costituzione di quest’ultima, l’istanza di differimento udienza, prevista, dall’art. 418 c.p.c., a pena di decadenza dalla domanda riconvenzionale medesima.
Non v’ha luogo, poi, alla condanna invocata dall’opposta ex art. 96, c.p.c., condanna che presuppone l’integrale soccombenza della parte destinataria della pronuncia.
In ragione della reciproca proporzionale soccombenza, le spese processuali, ivi comprese quelle afferenti la fase monitoria, vanno dichiarate compensate in ragione di 1/3 e poste per i residui 2/3 a carico dell’opponente. La relativa liquidazione segue come da dispositivo, ex dm Giustizia n 55/2014.
Si stima congruo il termine di 10 gg per il deposito della sentenza.
Si ritiene congruo, per il deposito della sentenza, il termine di 10 giorni.
PER QUESTI MOTIVI
Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile n 12309/2017 rgac, così provvede:
1) in parziale accoglimento dell’opposizione proposta da (…) S.r.l. e (…), revoca il decreto ingiuntivo n.79/2017 e condanna (…) S.r.l. e (…), in solido, al pagamento, in favore della (…) S.r.l., della somma di Euro 10.800,00, oltre interessi al tasso di cui al D.Lgs. n. 231 del 2002 dalle singole scadenze al saldo;
2) rigetta la riconvenzionale dell’opponente, dichiara cessata la materia del contendere quanto alle riconvenzionali dell’opposta e rigetta la domanda ex art. 96, c.p.c.;
3) dichiara compensate in ragione di 1/3 le spese della lite che pone per i residui 2/3 a carico delle opponenti in solido e liquida in favore dell’opposta in Euro 100,00 per esborsi e in Euro 2.300,00 per onorari, oltre rimborso forfetario al 15%, iva e cpa come per legge;
4) fissa in 10 gg. il termine per il deposito della sentenza.
Così deciso in Roma il 31 gennaio 2018.
Depositata in Cancelleria il 31 gennaio 2018.
Condominio e destinazione della cosa comune