Chi acquista un immobile gravato da una servitù passiva non dichiarata dal venditore al momento del passaggio della proprietà ha diritto ad una riduzione del prezzo e, quindi, alla restituzione di quanto versato in eccesso.
Tale principio non trova applicazione laddove la servitù sia stata comunque precedentemente trascritta.
Corte di Cassazione 22 settembre 2020 n. 19800
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente
Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 17135/2016 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente e ricorrente incdentale –
avverso la sentenza n. 344/2016 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 18/04/2016;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 17/01/2020 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS.
PREMESSO
che:
1. Con atto di citazione del 19 gennaio 2009 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio (OMISSIS), che aveva loro venduto un fondo nel 2001, chiedendone la condanna ai sensi dell’articolo 1489 c.c., alla restituzione della somma di Euro 30.000 (o della somma “ritenuta di giustizia”) a titolo di riduzione del prezzo nonche’ al risarcimento del danno; gli attori esponevano di aver scoperto nel 2008, in occasione di lavori di ristrutturazione, una servitu’ passiva “di scolo di acque fognarie” a carico del proprio fondo in favore del fondo confinante, di proprieta’ di (OMISSIS), anch’egli avente causa del convenuto.
Con sentenza n. 612/2012, il Tribunale di Mantova rigettava le domande attoree. Secondo il Tribunale la servitu’, pur se non dichiarata nel contratto e non conoscibile dagli attori, non era opponibile a questi ultimi non essendo stata trascritta.
2. Contro la sentenza proponevano appello (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendone la riforma e ribadendo le domande formulate in primo grado.
Con sentenza 18 aprile 2016, n. 344, la Corte d’appello di Brescia riteneva fondati i tre motivi d’appello, ma respingeva il gravame con diversa motivazione rispetto a quella del primo giudice; riteneva infatti non accoglibile la domanda degli originari attori per non avere gli stessi “provato di aver ricevuto un pregiudizio consistente nella diminuzione del libero godimento” del bene.
3. Contro la sentenza ricorrono per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS), il quale propone ricorso incidentale condizionato.
I ricorrenti hanno depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis 1 c.p.c..
CONSIDERATO
che:
I. Il ricorso principale di (OMISSIS) e (OMISSIS) e’ articolato in cinque motivi.
1. I primi tre motivi sono tra loro strettamente connessi e ne e’ pertanto opportuna la trattazione congiunta:
a) Il primo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui all’articolo 1489 c.c., coordinato con l’articolo 1480 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3”; una volta riconosciuta l’esistenza di un peso gravante sull’immobile alienato e l’ignoranza di tale circostanza in capo al compratore, la sussistenza di un minore valore del bene compravenduto risulta in re ipsa, cosi’ che la riduzione del prezzo “dovrebbe avvenire tenendo conto del valore della parte di bene acquistato rispetto all’intero, da valutarsi all’epoca della vendita”.
b) Il secondo motivo lamenta “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5”; laddove la Corte d’appello, nel ritenere di non potere accogliere la domanda di riduzione in assenza di prova del pregiudizio consistente nella diminuzione del libero godimento del sottosuolo, ha omesso di considerare dichiarazioni testimoniali e il contenuto di un documento, elementi di fatto che provano il pregiudizio subito (attuale e presumibilmente futuro) a carico dei ricorrenti.
c) Per le stesse ragioni di cui al punto precedente, il terzo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui all’articolo 2697 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3”.
I motivi sono fondati. Il giudice d’appello, affermata l’esistenza dell’onere (provato, oltre che dalle opere, dall’ammissione del venditore e dalla documentazione prodotta in giudizio) e la mancata dichiarazione del medesimo nel contratto di vendita, ha ritenuto coperta da giudicato la circostanza della mancata conoscenza da parte dei venditori (su cui infra il terzo motivo del ricorso incidentale); ha poi pero’ rigettato la domanda di riduzione del prezzo per la mancata prova del pregiudizio consistente “nella diminuzione del libero godimento del sottosuolo”; i ricorrenti – ha specificato il giudice – non hanno dedotto di non aver potuto realizzare a causa della servitu’ opere che avrebbero consentito un migliore sfruttamento del fondo, ne’ di avere sostenuto spese di ristrutturazione maggiori per effetto dell’esistenza delle condutture, ne’ di averle dovute consolidare, ne’ che avessero un onere di manutenzione, manutenzione posta in essere dal vicino senza che questa cagionasse a loro un danno, non essendo richiesto che mezzi pesanti dovessero entrare nella loro proprieta’. Per il giudice d’appello, pertanto, l’accoglimento dell’azione di riduzione ex articolo 1489 c.c., e’ subordinata alla dimostrazione della sussistenza di un pregiudizio positivo, localizzato nel luogo della servitu’, che impedisca all’attore di realizzare opere ovvero di realizzarle a un prezzo maggiore, o che ancora imponga oneri di manutenzione all’attore o che comunque tale manutenzione gli causi un danno.
A prescindere dalla circostanza che gli attori hanno sopportato costi per la manutenzione della servitu’ – circostanza che non e’ stata considerata dal giudice d’appello e che e’ oggetto del secondo e del terzo motivo – il giudice d’appello pone un requisito per l’applicazione dell’articolo 1489 c.c., che il legislatore non prescrive.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, nella vendita di cosa gravata da onere reale o personale, la responsabilita’ del venditore ex articolo 1489 c.c., e’ esclusa “solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo” (Cass. 22363/2017). Conseguentemente, ove il bene in oggetto presenti vizi che ne determinano la diminuzione del valore, il compratore, esercitando l’actio quanti minoris, ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito.
La riduzione e’ infatti rappresentata dal “minor godimento o minor pregio o minor qualita’ o produttivita’ del bene per effetto della servitu’ od altro onere non prima conosciuti” (Cass. 2835/1967). Essa va determinata “con rapporto e proporzione al valore complessivo dalle parti attribuito al bene considerato esente dall’onere”, con riguardo non al “valore di mercato della cosa, ma al valore contrattuale e cioe’ al prezzo complessivo originariamente convenuto fra le parti” (ancora Cass. 2835/1967).
2. L’accoglimento dei primi tre motivi comporta l’assorbimento del quarto (che riporta “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio attinente alla quantificazione del pregiudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5”, in quanto la Corte d’appello, una volta acclarata l’esistenza del pregiudizio, avrebbe dovuto quantificare il minore valore del bene con una valutazione equitativa) e del quinto motivo (che denuncia “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui gli articoli 91, 92 c.p.c. e articolo 336 c.p.c., comma 1, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nonche’ omessa pronuncia su un motivo d’appello in ordine alle spese di primo grado ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4” per avere la Corte d’appello condannato gli appellanti alle spese del secondo grado di giudizio pur avendo accolto tutti e tre i motivi d’appello, con conseguente completa riforma della motivazione della sentenza di primo grado, e per non avere pronunciato sulle spese di primo grado).
II. Il ricorso incidentale di (OMISSIS) e’ articolato in tre motivi.
1. I primi due motivi sono tra loro strettamente connessi e ne e’ pertanto opportuna la trattazione congiunta:
a) Il primo motivo lamenta “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui all’articolo 1489 c.c., comma 1, in connessione con l’articolo 2643 c.c., comma 1, n. 4, articolo 2644 c.c. e articolo 1485 c.c., comma 2, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nonche’ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, consistente nell’assenza di trascrizione della servitu’ stessa”; per il ricorrente l’articolo 1489 c.c, nel parlare di “cosa gravata da diritti reali di terzi” presuppone non solo che la servitu’ sia esistente, ma che sia anche efficacemente opponibile al proprietario del fondo asseritamente servente e al riguardo viene in considerazione la normativa sulla trascrizione dei diritti reali su cosa altrui; nel caso in esame la servitu’, se anche “esistente” non e’ mai stata trascritta e quindi non grava sul bene; senza contare che non essendo loro opponibile la servitu’, gli attori avrebbero potuto resistere efficacemente alla pretesa di (OMISSIS), cosi’ che non avendolo fatto hanno perso il diritto alla garanzia; ne’ al riguardo assume rilievo il riconoscimento dell’esistenza della servitu’ da parte del ricorrente.
b) Il secondo motivo riporta “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui all’articolo 1350 c.c., comma 1, n. 4, articoli 1418 e 1421 c.c., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nonche’ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, consistente nell’assenza di contratto scritto istitutivo della servitu’ in oggetto”: la sentenza impugnata afferma che “era ovvio che non essendo stata trasfusa in un atto o una sentenza – la servitu’ – non avrebbe mai potuto essere trascritta”, quindi la Corte d’appello ha ravvisato che l’accordo verbale tra il ricorrente e (OMISSIS), con concessione a quest’ultimo di allacciare la propria condotta fognaria a quella corrente sotto il mappale (OMISSIS), non fu mai trasfuso in un atto scritto e allora avrebbe dovuto concludere che non si era mai validamente costituita una servitu’.
I motivi sono infondati. Il ricorrente, nel sostenere che l’applicabilita’ dell’articolo 1489 c.c., e’ subordinata alla trascrizione della servitu’, anzitutto non considera che l’esistenza di una servitu’ non presuppone certo che essa sia stata trascritta, regolando la trascrizione l’efficacia dell’atto riguardo ai terzi (articolo 2644 c.c.), ma non la sua esistenza. D’altro canto richiedere la trascrizione dell’onere per l’applicazione dell’articolo 1489 c.c., significa esigere un requisito che esclude l’applicazione della disposizione, che vuole che il compratore non abbia avuto “conoscenza” dell’onere “non apparente”. Secondo questa Corte, la responsabilita’ del venditore ex articolo 1489 c.c., e’ infatti esclusa quando “il titolo costitutivo di una servitu’ o altro onere e’ trascritto” (Cass. 22363/2017, gia’ menzionata).
La Corte d’appello, poi, nel ritenere esistente l’onere ha seguito l’orientamento secondo cui in tema di vendita e garanzia dovuta ai sensi dell’articolo 1489 c.c., l’esistenza del diritto del terzo puo’ essere ritenuta certa “qualora tale esistenza sia stata pacificamente ammessa dal venditore” (Cass. 9147/1993, v. anche Cass. 3067/1971). Ne’ al riguardo vale l’obiezione del ricorrente per cui il principio non puo’ valere per l’ipotesi in esame, trattandosi di una servitu’, servitu’ da ritenersi nulla, ai sensi dell’articolo 1350 c.c., n. 4, perche’ non trasfusa in un atto scritto.
Il ricorrente trascura che l’articolo 1489 c.c., non prevede unicamente l’ipotesi della servitu’ prediale ex articolo 1027 c.c., ma in modo generico e aperto considera tutti i casi in cui la cosa venduta sia “gravata da oneri o da diritti reali o personali”, formula in cui rientra il caso in esame in cui il proprietario di un fondo ha concesso all’acquirente di parte del medesimo fondo di allacciare la propria condotta fognaria a quella corrente nel sottosuolo dell’altra parte del fondo, parte quest’ultima poi venduta ad altri aventi causa.
c) Il terzo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui all’articolo 346 c.p.c.”: la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto coperta dal giudicato, in assenza di “appello incidentale condizionato sul punto”, la questione inerente alla mancata conoscenza dell’esistenza della servitu’ da parte degli attori.
Il motivo e’ fondato. Il ricorrente (OMISSIS), totalmente vittorioso in primo grado, non doveva proporre appello incidentale al fine di evitare la formazione del giudicato sulla questione della conoscenza o meno dell’esistenza della servitu’. La non conoscenza dell’onere da parte dei compratori e’ infatti fatto costitutivo della domanda ex articolo 1489 c.c. (ai sensi della disposizione, il “compratore che non ne (dell’onere) abbia avuto conoscenza puo’ domandare” la riduzione del prezzo), fatto costitutivo che (OMISSIS) ha contestato nel giudizio di primo grado. Trattandosi quindi di una mera difesa, si’ rigettata dal primo giudice che ha ritenuto che gli attori “non potevano conoscere l’esistenza della servitu’”, ma non di una eccezione, ossia della allegazione di un fatto impeditivo, estintivo, modificativo dei fatti costitutivi della domanda degli attori, non doveva essere oggetto di appello incidentale. Secondo le sezioni unite di questa Corte, infatti, e’ l’eccezione di merito respinta in primo grado che per essere devoluta al giudice d’appello esige, da parte del convenuto rimasto vittorioso quanto all’esito finale della lite, “la proposizione del gravame incidentale, non essendone, altrimenti, possibile il rilievo officioso ex articolo 345 c.p.c., comma 2, per il giudicato interno formatosi ai sensi dell’articolo 329 c.p.c., comma 2” (Cass., sez. un., n. 11799/2017).
III. L’accoglimento dei primi tre motivi del ricorso principale e del terzo motivo di quello incidentale comporta la cassazione della sentenza impugnata, nei limiti fissati dai motivi accolti; la causa deve quindi essere rinviata alla Corte d’appello di Brescia che la decidera’ sulla base dei principi di diritto sopra ricordati; il giudice di rinvio provvedera’ anche in relazione alle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo, il secondo e il terzo motivo, assorbiti i restanti quarto e quinto, del ricorso principale; accoglie il terzo motivo, rigettati i primi due, del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimita’, a diversa sezione della Corte d’appello di Brescia.
