In materia di locazione, il versamento anticipato del deposito cauzionale, anche ai contratti di locazione per uso diverso da quello abitativo, assolve la funzione di garanzia per il locatore, rispetto al sorgere di un eventuale obbligo risarcitorio in capo al conduttore. Una volta terminato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge per cui il locatore è gravato dall’obbligo restitutorio della cauzione a suo tempo incassata, salvo l’ipotesi in cui abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore. Il rifiuto di restituire il deposito cauzionale non può essere giustificato da mere allegazioni del locatore, una volta che il rapporto si sia concluso, sorgendo, l’obbligazione restitutoria del locatore al termine della locazione.
Locazione – Deposito cauzionale – Funzione di garanzia – Obbligo restitutorio del locatore – Eccezione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LARINO
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice designato dott. Luigi Guariniello, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 100981 del ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2008 – assegnata al medesimo Giudicante con provvedimento presidenziale di variazione tabellare del 09/13.01.2015 e pervenuta per la prima volta alla sua attenzione nell’udienza del 17.06.2015 – a seguito di discussione orale e di precisazione delle conclusioni delle parti nell’udienza del 13.01.2016 e, all’esito della camera di consiglio, con lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della stessa decisione, ai sensi dell’art. 429, co. 1, c.p.c.,
tra
Ca.En., rappresentato e difeso dall’avv. Rossella Cannarsa ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in Termoli (Cb), via (…), giusta procura in atti;
– parte attrice –
e
De.Sa., rappresentata e difesa dall’avv. Fe.Bi. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Termoli, corso (…), giusta procura in atti;
– parte convenuta –
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO IN FATTO
1 – Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, Ca.En. ha convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Larino – sezione distaccata di Termoli De.Sa., titolare dell’impresa individuale “(…)”, al fine di ottenere: 1) all’esito della fase sommaria del procedimento, la convalida dello sfratto per morosità ex art. 663 c.p.c. dal locale sito in Campomarino, s.s. Europa n. 2, dedotto ad oggetto del contratto di locazione ad uso commerciale intercorso tra le medesime parti in data 01.07.2004 e registrato in data 21.07.2004 presso l’Agenzia delle Entrate di Termoli, stante l’allegazione del mancato pagamento della somma di Euro 16.900,00, oltre i.v.a., a titolo di canoni scaduti e non corrisposti da maggio 2006 a luglio 2008; 2) l’emissione di decreto ingiuntivo separato per il pagamento della suddetta somma e di quella maturanda per i canoni a scadere fino all’esecuzione dello sfratto, oltre interessi legali.
Con memoria integrativa depositata nella successiva fase di cognizione, l’attore ha esposto l’avvenuto rilascio in data 11.09.2008 del locale in parola da parte di De., giusto relativo verbale depositato in atti, ed il trattenimento del deposito cauzionale da costei versatogli nell’importo di Euro 1.300,00, a fronte dei danni alla pavimentazione del locale riscontrati a seguito del suddetto rilascio e a fronte dal mancato pagamento dell’ulteriore somma di Euro 309,90 a titolo di oneri condominiali; quindi, il medesimo attore ha domandato l’accertamento del grave inadempimento del conduttore e, per l’effetto, la sua condanna al pagamento della somma complessiva di Euro 13.829,90, di cui Euro 13.520,00, compresa i.v.a., a titolo di canoni scaduti e non corrisposti, così come modificata e precisata in tale sede, ed Euro 309,90 a titolo di oneri condominiali.
Costituitasi ritualmente in giudizio con comparsa di risposta del 17.09.2008, De.Sa. ha formulato opposizione alla convalida dello sfratto, rappresentando di aver estinto l’obbligazione del pagamento delle somme richieste a titolo di canoni locatizi e recate nelle fatture emesse dal locatore per il periodo di tempo da questi indicato, ed ha proposto domanda riconvenzionale per la restituzione della somma di Euro 1.300,00 corrispondente a due mensilità di Euro 650,00 ciascuna, da ella versata a titolo di deposito cauzionale ed indebitamente trattenuta dal locatore, sebbene la conduttrice avesse rilasciato l’immobile in data 11.09.2008.
Quindi, nella memoria integrativa la convenuta ha eccepito l’inammissibilità della domanda di pagamento di Euro 309,90 per oneri condominiali, in quanto domanda formulata ex novo dall’attore nella sua memoria, e l’infondatezza della pretesa risarcitoria di costui in ordine ai lamentati danni riscontrati nel locale all’esito del suo rilascio, in quanto non provati dallo stesso attore.
La causa è stata istruita con produzione documentale ed escussione dei due testimoni indicati dalla parte convenuta ed è decisa nell’udienza odierna con la lettura della presente sentenza, all’esito della camera di consiglio e, prima ancora, della discussione orale e della precisazione delle conclusioni delle parti.
IN DIRITTO
1 – La domanda formulata dall’attore è fondata e, in quanto tale, merita accoglimento, sia pure nei limiti che qui di seguito si illustrano. Come è ben noto, in tema di prova dell’adempimento di un’obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l’adempimento ha l’onere soltanto di provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera circostanza dell’inadempimento della controparte, gravando, di contro, sul debitore convenuto l’onere di dimostrare il fatto estintivo della pretesa altrui, costituito dall’avvenuto adempimento, ovvero la non imputabilità dell’inadempimento (ex plurimis Cass. civ., ss.uu., 30.10.2001, n. 13553). Nella fattispecie concreta, parte locatrice ha allegato il grave inadempimento dell’obbligazione di pagamento del corrispettivo del godimento dell’immobile da parte del conduttore, tradottosi nel mancato versamento dei canoni dovuti da maggio 2006 a luglio 2008, sulla scorta del contratto di locazione per uso commerciale depositato unitamente all’atto di citazione per la convalida dello sfratto.
Parte convenuta, dal suo canto, ha posto a fondamento dell’eccezione di pagamento dei canoni locatizi da maggio 2006 a luglio 2008 sia le fatture emesse dal locatore riguardo ai singoli canoni relativi al periodo anzidetto sia il registro delle fatture di acquisto da gennaio – marzo 2006 a luglio – settembre 2006, nonché copia delle matrici di tre assegni bancari emessi in favore di Ca.En. nell’importo di Euro 2.030,00, sostenendo il pagamento cumulativo dei suddetti canoni mensili, ed ha affidato, altresì, la dimostrazione della fondatezza dell’eccezione de qua alle testimonianze rese nell’udienza del 19.05.2011 da Ta.Ro. e De.Pa.
Riguardo alle fatture ed al registro suddetti deve osservarsi che alcuna valenza probatoria può essere riconosciuta alle prime circa l’avvenuto pagamento puntuale, in quanto non recano alcuna quietanza del singolo pagamento. Sotto questo aspetto, infatti, è da considerare che non è sufficiente la mera emissione di una fattura per far ritenere provato il pagamento della somma di denaro in essa recata, necessitando a tal fine l’apposizione sulla stessa dell’annotazione “pagato” o di altra annotazione equivalente, così da attestare in modo inequivoco l’avvenuto adempimento dell’obbligazione (Cass. civ., sez. II, 31.10.2011, n. 22655).
Le stesse registrazioni operate dalla convenuta nelle scritture contabili prodotte in giudizio non comprovano affatto l’eseguito pagamento delle somme portate nelle singole fatture, così come le semplici matrici degli assegni bancari, indicanti il nominativo del beneficiario e l’importo emesso, nulla dimostrano circa l’avvenuto pagamento cumulativo dei suddetti canoni in mancanza della produzione di copia degli assegni corrispondenti, che la medesima convenuta aveva l’onere probatorio di fornire ex art. 2967 c.c. almeno fino alla scadenza del termine di deposito della memoria integrativa e la cui omessa produzione non poteva certamente essere supplita dal richiesto ordine giudiziale di esibizione ex art. 210 c.p.c., rivolto, peraltro, all’istituto bancario di cui la stessa De. era correntista.
Passando, poi, all’esame delle testimonianze assunte in giudizio, deve rilevarsi che alcuna valenza probatoria può essere riconosciuta ad esse, attesa non solo la dubbia attendibilità delle deposizioni testimoniali rese da Ta.Ro., coniuge della convenuta, e da De.Pa., sorella della stessa, ma alla luce anche e comunque del contenuto delle medesime dichiarazioni rilasciate dai suddetti testimoni. Specificamente, il teste Ta.Ro. ha riferito non solo di aver assistito di persona soltanto a taluni dei pagamenti dei canoni locatizi eseguiti dalla di lui coniuge De.Sa., ma non ha neppure indicato in modo specifico a quali pagamenti egli avrebbe assistito (verbale di udienza del 19.05.2011). Parimenti, le dichiarazioni rese da De.Pa. hanno riguardato il fatto del pagamento eseguito non già dalla sorella De.Sa., bensì dalla medesima testimone in favore di Ca.En. riguardo a canoni relativi alla diversa locazione di immobile intercorsa tra lei e quest’ultimo, finendo con il risultare sostanzialmente irrilevanti rispetto all’oggetto del presente giudizio e, in ogni caso, con l’essere prive di valenza probatoria quanto al fatto dell’avvenuto pagamento dei canoni da parte dell’odierna convenuta, non potendo desumersi il fatto estintivo dal riferimento a mere fatture, sprovviste di qualsiasi attestazione in tal senso (verbale di udienza del 19.05.2011: “… io consegnavo il denaro contante e lui mi rilasciava la fattura senza mai quietanzarla”), pur nel dichiarato intento della difesa di parte convenuta di dimostrare che l’emissione di fatture non quietanzate rispondesse al modus agendi proprio del medesimo locatore. Pertanto, sotto questo profilo la domanda attorea è fondata e deve accogliersi.
2 – In ordine alla domanda di pagamento della somma di Euro 309,90 a titolo di oneri condominiali inevasi, formulata per la prima volta dall’attore nella propria memoria integrativa, occorre considerare quanto segue.
Secondo l’impostazione della giurisprudenza di legittimità, il nuovo rito delle locazioni si configura come un giudizio unico, che inizia con l’esercizio da parte del locatore di un’azione di condanna nella forma speciale della citazione per la convalida e che prosegue innanzi al Giudice, accordando alle parti, all’atto della conversione da rito speciale a giudizio ordinario con rito speciale ex artt. 426, 447 – bis e 667 c.p.c., la facoltà di depositare memorie integrative. Di conseguenza, queste ultime non possono racchiudere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche ex officio dallo stesso Giudice (Cass. civ. nn. 11596/05, 15021/04, 8411/03), ma con esse le parti possono apportare le modificazioni consentite del petitum (c.d. emendatio libelli), attraverso l’allegazione di fatti secondari costitutivi del diritto ovvero attraverso la prospettazione di una strategia difensiva differente. Valga per tutte la pronuncia della Suprema Corte che qui si richiama specificamente: “A partire dunque dall’emissione dell’ordinanza di mutamento del rito, scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro, anzitutto il divieto di proporre nuove domande nel corso del giudizio di primo grado, che, essendo funzionale ad esigenze di accelerazione del procedimento (artt. 414 e 416 C.p.c.), esorbita dalla tutela del privato interesse delle parti, sicché la tardività della nuova domanda non può essere sanata nemmeno dall’accettazione del contraddittorio sulla medesima ad opera della controparte ed è rilevabile anche d’ufficio dal giudice, persino in sede di appello, ove non rilevata, per qualsiasi motivo, dal giudice di primo grado, col solo limite del giudicato formatosi in proposito (Cass. 6 luglio 1991 n. 7512; 22 dicembre 1988 n. 7007; 15 luglio 1987n. 6195; 12 novembre 1985 n. 5546). È consentita soltanto la modificazione della domanda (“emendatio libelli”), previa peraltro l’autorizzazione del giudice, giustificata da gravi motivi (art. 420 1 comma C.p.c.). È peraltro “jus receptum” che le memorie integrative previste dall’art. 426 C.p.c., destinate soltanto a consentire alle parti di mettersi in regola con le prescrizioni introdotte dal nuovo processo del lavoro, non possono contenere domande nuove (Cass. 23 aprile 1997 n. 3540; 19 aprile 1993 n. 4573; 16 maggio 1990 n. 4239; 7 novembre 1987 n. 8256). Nè può essere infine revocato in dubbio che rientri nel divieto di “mutatio libelli” il mutamento del “petitum”, ossia l’aggiunta di un ulteriore, diverso “petitum” (la condanna al pagamento di una somma di denaro) al provvedimento richiesto con la citazione introduttiva (la condanna al rilascio dell’immobile)” (Cass. civ., sentenza 27.05.2003, n. 8411).
Pertanto, la domanda di pagamento degli oneri accessori formulata dall’attore non già nell’atto di intimazione, bensì per la prima volta nella memoria integrativa dell’atto introduttivo depositata nel termine perentorio assegnato dal Giudice ex art. 426 c.p.c., viene a configurarsi quale domanda nuova, come tale inammissibile.
3 – In merito alla domanda proposta dalla convenuta in via riconvenzionale nella comparsa di risposta ed avente ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale versato nella misura di Euro 1.300,00 all’atto della conclusione del contratto e a seguito dell’avvenuto rilascio dell’immobile, deve tenersi presente che, ferma restando l’applicazione dell’art. 11 legge n. 392/78 in tema di deposito cauzionale anche ai contratti di locazione per uso diverso da quello abitativo, in virtù del richiamo espresso alla suddetta norma operato nell’art. 41 della stessa legge (Cass. civ., sez. III, 30.05.2008, n. 14470), il versamento anticipato del deposito cauzionale assolve la funzione tipica di garanzia per il locatore rispetto al sorgere di un eventuale obbligo di risarcimento del danno da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 04.03.2004, n. 4411). Tuttavia, “cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge”, donde l’obbligo restitutorio in capo al locatore, “eccetto l’ipotesi in cui abbia proposto domanda giudiziale volta a trattenere tale somma dopo la locazione a copertura di specifici danni subiti” (Trib. Roma, sez. V civ., sentenza 08.02.2006, n. 2884). Infatti, .. una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni”, militando in tal senso l’indirizzo costantemente seguito dalla Suprema Corte secondo cui “…l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442)” (Cass. civ., sez. VI, ordinanza 25.02.2015, n. 3882).
Nel caso si specie, il locatore si è limitato ad esporre di aver trattenuto la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale “per i danni riscontrati nell’immobile e sul maggior dovuto dalla De.Sa. e pari ad Euro 13.520,00 per mancato pagamento di canoni scaduti” così come riportato testualmente nella sua memoria integrativa, senza fornire prova alcuna dei suddetti danni ai pavimenti dell’immobile locato, rilevati a seguito del rilascio dello stesso. Di conseguenza, il deposito cauzionale risulta essere stato trattenuto indebitamente da Ca.En. e, per ciò stesso, la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta deve ritenersi fondata e, quindi, meritevole di accoglimento. Da quanto sopra deriva che all’attore spetta la somma richiesta nella memoria integrativa, pari ad Euro 13.520,00, a titolo di canoni locatizi non pagati dalla parte conduttrice.
A tale importo deve essere sottratto il diritto di credito di De.Sa. nei confronti di Ca.En. per un totale di Euro 1.300,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto.
Dunque, compensando i due crediti, all’attore spetta, di risulta, un credito pari ad Euro 12.220,00, oltre interessi legali e rivalutazione della relativa somma.
5 – Alla luce della parziale soccombenza di entrambe le parti si ritiene di dover compensare le spese di lite per 2/3 a carico della convenuta e per 1/3 a carico dell’attore. Le spese di lite si liquidano come in dispositivo, ai sensi del d.m. n. 55/2014.
P.Q.M.
Il Tribunale di Larino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Ca.En. nei confronti di De.Sa., nonché sulla domanda proposta in via riconvenzionale da quest’ultima nei confronti del primo; sentiti i difensori delle parti; disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così decide:
1. accerta e dichiara l’inadempimento contrattuale dell’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione da parte di De.Sa. nei confronti di Ca.En. e, per l’effetto, condanna a tale titolo la convenuta a pagare all’attore la somma di Euro 13.520,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;
2. accerta e dichiara l’obbligo della restituzione del deposito cauzionale da parte di Ca.En. in favore di De.Sa. e, per l’effetto, condanna a tale titolo l’attore a pagare alla convenuta la somma di Euro 1.300,00, oltre interessi legali;
3. a compensazione dei suddetti crediti, condanna De.Sa. a pagare a Ca.En. la somma di Euro 12.220,00, oltre rivalutazione secondo gli indici ISTAT, ed oltre interessi legali dalla costituzione in mora fino al soddisfo effettivo;
4. compensa nella misura di 2/3 a carico della convenuta e di 1/3 a carico dell’attore le spese dell’intero giudizio, che liquida in complessivi Euro = 6.365,00 =, di cui Euro = 104,00 = per spese vive ed Euro = 6.261,00 = (Euro = 1.130,00 = per procedimento convalida locatizia ed Euro = 5.131,00 = per giudizio ordinario secondo il rito lavoro) per compenso professionale, oltre al rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% del compenso, c.p.a. ed i.v.a., come per legge.
Così deciso in Larino il 13 gennaio 2016.
Depositata in Cancelleria il 14 gennaio 2016.
Condominio e destinazione della cosa comune