Occorre l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione, mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Cc e con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, comma 4, del Cc, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale. La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’utilità dei lavori, l’adeguatezza tecnica dell’intervento stabilito o la scelta di un preventivo di spese meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta. Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali – infatti – è limitato al riscontro della legittimità, in base alla norme di legge o del regolamento condominiale e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito e alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Ordinanza 21 febbraio 2017, n. 4430
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETITTI Stefano – Presidente
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 25419-2012 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 776/2011 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 08/09/2011;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/01/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
1. (OMISSIS) e (OMISSIS), coniugi comproprietari di unita’ immobiliare compresa nel CONDOMINIO (OMISSIS) ((OMISSIS)), hanno proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi avverso la sentenza resa dalla Corte d’Appello di L’Aquila n. 776/2011 dell’8 settembre 2011, la quale aveva rigettato l’impugnazione proposta dai ricorrenti nei confronti del Condominio, nonche’ nei confronti della (OMISSIS) SRL, impresa appaltatrice dei lavori di rifacimento dell’impianto fognario condominiale. La causa era iniziata con citazione notificata il 12 gennaio 2004 da (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti del CONDOMINIO (OMISSIS) e della (OMISSIS) SRL, volta alla declaratoria di invalidita’ della deliberazione dell’assemblea condominiale del 9 dicembre 2003, che aveva approvato il rendiconto dall’1.11.2002 al 31.10.2003 e la relativa ripartizione, comprensivi di un importo dei lavori di manutenzione della fogna per un importo di Euro 13.840,63, oltre I.V.A., maggiore di quello preventivato e pattuito con l’appaltatrice (OMISSIS) SRL, pari ad Euro 7.790,89. Gli attori avevano chiesto di dichiarare invalida la deliberazione dell’assemblea, per motivi inerenti alle carenze dell’ordine del giorno, al merito dei lavori effettivamente eseguiti dall’impresa ed alla ripartizione delle spese, effettuata sulla base di 986,42 millesimi anziche’ 1000 millesimi. Era stata poi proposta domanda da (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS) SRL per l’accertamento del reale corrispettivo d’appalto ad essa spettante.
Il CONDOMINIO (OMISSIS) e la (OMISSIS) SRL si difendono con distinti controricorsi.
I ricorrenti hanno depositato memoria ex articolo 380 bis 1 c.p.c., in data 10 gennaio 2017.
2. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia violazione dell’articolo 112 c.p.c. omessa applicazione dell’articolo 1137 c.c. e articolo 68 disp. att. c.c., non avendo la Corte di L’Aquila risposto al motivo d’appello circa l’invalidita’ della ripartizione delle spese contenuta nella deliberazione dell’assemblea condominiale del 9 dicembre 2003, giacche’ effettuata sulla base di 986,42 millesimi anziche’ 1000 millesimi.
Il secondo motivo di ricorso deduce l’illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui ha ritenuto compresa nella voce dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 9 dicembre 2003, inerente alla “approvazione del rendiconto economico dall’1.11.2002 al 31.10.2003”, altresi’ l’approvazione dei lavori straordinari di manutenzione della fogna per il maggiore importo di Euro 13.840,63, oltre I.V.A., rispetto al preventivato pari ad Euro 7.790,89, non potendo tali lavori essere compresi nel rendiconto.
Il terzo motivo di ricorso denuncia l’omessa, insufficiente ed illogica motivazione e la violazione dell’articolo 1137 c.c. Questo motivo viene esposto mediante integrale riproduzione del testo delle pagine 2 e 3 della citazione di primo grado e delle pagine da 3 a 17 dell’atto di appello. Si critica, infine, la parte della sentenza impugnata che, una volta ritenuta la validita’ della deliberazione condominiale, ha ritenuto inammissibile il motivo d’appello diretto all’accertamento del minor compenso spettante all’appaltatore. I ricorrenti lamentano che la Corte di L’Aquila non abbia motivato circa il merito dei lavori eseguiti dall’appaltatore (lavori a corpo o a misura, consistenza quantitativa delle opere, necessita’ di CTU, ecc.).
Il quarto motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 112 c.p.c. quanto all’omessa pronuncia sul motivo d’appello riguardante la mancata compensazione nonche’ l’importo liquidato delle spese di primo grado.
Il quinto motivo deduce la violazione ed erronea applicazione dell’articolo 91 c.p.c., nonche’ extrapetizione ex articolo 112 c.p.c., avendo la Corte d’Appello liquidato al vincitore Condominio Verde i diritti di procuratore in importo superiore a quello richiesto nella nota spese.
3. E’ preliminare l’esame congiunto del secondo motivo (relativo alla illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione della sentenza della Corte di L’Aquila sulla completezza dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 9 dicembre 2003) e del terzo motivo (relativo sempre all’omessa, insufficiente ed illogica motivazione ed alla violazione dell’articolo 1137 c.c., contestandosi alla sentenza impugnata di aver ritenuto inammissibile la pretesa di accertare il minor compenso spettante all’appaltatore, una volta ritenuta la validita’ della deliberazione condominiale).
Essendo stati convenuti nel presente giudizio il CONDOMINIO (OMISSIS) e la (OMISSIS) SRL in forza di distinti rapporti, e percio’ verificata la coesistenza di cause scindibili, rispetto alle quali i motivi di ricorso non si comunicano dall’uno all’altro dei controricorrenti, va precisato come il secondo motivo attiene al rapporto tra i ricorrenti ed il CONDOMINIO (OMISSIS), mentre il terzo motivo di ricorso attiene alla domanda di (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS) SRL.
Il secondo ed il terzo motivo di ricorso sono comunque entrambi infondati.
E’ pacifico che occorra l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si veda indicativamente Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso, l’autorizzazione assembleare di un’opera puo’ reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato (arg. da Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001). I condomini non possono, pero’, sollecitare il sindacato dell’autorita’ giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’utilita’ dei lavori, l’adeguatezza tecnica dell’intervento manutentivo stabilito, o la scelta di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta. Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali e’ limitato al riscontro della legittimita’, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non puo’ mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalita’ di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea.
Quanto detto in ordine all’approvazione delle modalita’ costruttive ed al prezzo vale, ovviamente, anche per le varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, dovendo parimenti le variazioni alle originarie modalita’ convenute essere autorizzate dall’assemblea del condominio, sempre ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, e articolo 1136 c.c., comma 4. E’ tuttavia certamente consentito all’assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’articolo 1135 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6896 del 04/06/1992; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016, in motivazione). L’assemblea puo’, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilita’ ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18192 del 10/08/2009; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2864 del 07/02/2008). Ove sia mancata la preventiva approvazione della spesa per il progetto originario delle opere di manutenzione straordinaria o, come nella specie, per la sua variante (comportante un aumento di spesa dai preventivati Euro 7.790,89 ad Euro 13.840,63, oltre I.V.A.), non vi e’ ragione per cui alla ratifica di tale spesa ed all’approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, non si possa procedere altresi’ in sede di rendiconto consuntivo, pur essendo questa la sede in cui, di regola, l’assemblea provvede ad approvare I’ erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali. Non e’ allora fondata la denuncia di invalidita’ dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 9 dicembre 2003, ben potendosi intendere che l’argomento “approvazione del rendiconto economico dall’1.11.2002 al 31.10.2003” includesse, come prevedibile sviluppo della discussione sulla gestione contabile dell’esercizio annuale, la questione dei lavori straordinari di manutenzione dell’impianto fognario, non dovendo l’ordine del giorno che informi circa l’approvazione del consuntivo indicare analiticamente e separatamente tutte le poste di entrata e di spesa in esso comprese.
Ritenuta la deliberazione dell’assemblea 9 dicembre 2003 utile ratifica dell’obbligo di spesa per i lavori di manutenzione della fogna nell’importo di Euro 13.840,63, oltre I.V.A., dovuto all’appaltatrice (OMISSIS) SRL, e’ da essa (salvi gli effetti invalidanti dell’impugnazione ex articolo 1137 c.c.), e non dal rapporto contrattuale con l’appaltatrice, che discende l’obbligo dei singoli condomini di partecipare agli esborsi derivanti dall’esecuzione delle opere. Ponendosi il condominio (e non ciascun condomino) come committente nei confronti dell’appaltatrice (giacche’ unitario e’ l’interesse sottostante alla posizione dei singoli partecipanti al condominio, espresso nell’atto collegiale), la tutela del singolo condomino, riguardo agli effetti pregiudizievoli derivanti dalle obbligazioni assunte nei confronti della stessa appaltatrice, puo’ concepirsi soltanto nell’ambito dell’impugnazione della deliberazione dell’assemblea di approvazione, e non sotto il profilo dei rimedi contrattuali. E’ percio’ sostanzialmente corretto quanto deciso dalla Corte d’Appello di L’Aquila, dichiarando inammissibile la pretesa dei condomini (OMISSIS) e (OMISSIS) di agire in via diretta verso l’appaltatrice (OMISSIS) SRL per accertare il minor compenso spettante a quest’ultima.
4. E’ invece fondato il primo motivo di ricorso.
(OMISSIS) e (OMISSIS) avevano impugnato con specifico motivo la sentenza del Tribunale di Lanciano anche riproponendo la domanda di annullamento della deliberazione dell’assemblea condominiale del 9 dicembre 2003, perche’ il riparto era stato effettuato sulla base di 986,42 millesimi anziche’ 1000 millesimi, in quanto domanda su cui il primo giudice non aveva deciso. Su tale motivo di appello la Corte di L’Aquila ha omesso di pronunciarsi. Si impone pertanto la cassazione con rinvio della sentenza impugnata, richiedendo la decisione nel merito accertamenti di fatto in ordine alla sussistenza nella deliberazione di ripartizione della spesa del valore delle unita’ immobiliari, espresso in millesimi, ragguagliato a quello dell’intero edificio.
5. E’ fondato anche il quarto motivo di ricorso. La Corte di L’Aquila ha altresi’ omesso di pronunciare sul motivo di impugnazione attinente all’omessa compensazione ed all’entita’ della liquidazione delle spese di primo grado operata in favore dei convenuti. Il giudice di appello, in presenza di una censura che investe la pronunzia del giudice di primo grado sulle spese, specificamente indicando giusti motivi di compensazione o un’eccessiva liquidazione di esse, ha il dovere di apprezzare, anche nel contesto di ogni altro elemento, la consistenza ed importanza dei fatti dedotti e di precisare, cosi’, la ragione per la quale egli ritenga di condividere la decisione di primo grado (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9758 del 10/05/2005).
6. Il quinto motivo di ricorso rimane assorbito dall’accoglimento del primo e del quarto, in quanto attinente alle spese liquidate nel giudizio di appello.
7. La sentenza impugnata va quindi cassata, in relazione all’accoglimento del primo e del quarto motivo di ricorso, e la causa va rinviata alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composizione, che pronuncera’ sui motivi di appello non esaminati e provvedera’ altresi’ a regolare le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo ed il quarto motivo di ricorso, rigetta il secondo ed il terzo motivo, dichiara assorbito il quinto motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composizione.
Condominio e destinazione della cosa comune