L’eccezione di inadempimento per utilizzo parziale dell’immobile locato deve essere giustificata dall’inutilizzabilità dell’appartamento. Il conduttore può avvalersene non solo per la totale inutilizzabilità, ma anche solo per un minore godimento dell’immobile locato, ma questo omesso versamento deve essere secondo buona fede.
Corte di Cassazione Ordinanza 5 marzo 2020 n. 6143
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere
Dott. PORRECA Paolo – Consigliere
Dott. GORGONI Marilena – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 10562-2018 proposto da:
(OMISSIS), in qualita’ di titolare e legale rappresentante della cessata Ditta (OMISSIS) di (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio del Dott. (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL;
– intimata –
avverso la sentenza n. 351/2017 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI SEZIONE DISTACCATA di SASSARI, depositata il 28/09/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/11/2019 dal Consigliere Relatore Dott. ENZO VINCENTI.
RITENUTO
che (OMISSIS), con ricorso affidato a quattro motivi, ha impugnato la sentenza della Corte di appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, in data 28 settembre 2017, che ne rigettava il gravame avverso la decisione del Tribunale di Nuoro che, a sua volta, aveva accolto la domanda – proposta dalla (OMISSIS) s.r.l., locatrice dell’immobile, adibito ad esercizio commerciale (bar), concesso in godimento al (OMISSIS) con contratto del (OMISSIS) – di risoluzione della locazione per morosita’ del conduttore, che aveva condannato al pagamento della somma di Euro 26.092,97 a titolo di canoni scaduti e insoluti, rigettando altresi’ le domande riconvenzionali dello stesso (OMISSIS);
che la Corte territoriale, a fondamento della decisione, osservava che: 1) l’eccezione ex articolo 1460 c.c., avanzata dal conduttore era infondata in quanto, ammesso da quest’ultimo l’inadempimento relativo al mancato pagamento dei canoni scaduti da settembre 2012 a febbraio 2013, lo stesso conduttore – come comprovato dall’espletata istruzione probatoria – aveva continuato ad esercitare l’attivita’ commerciale del bar sino al rilascio dell’immobile, la’ dove le lamentate infiltrazioni d’acqua avevano interessato il solo locale seminterrato, utilizzato come magazzino e locale deposito; 2) la documentazione prodotta dal conduttore a sostengo delle proprie ragioni – perizia sull’impianto fognario e verbale ASL – era successiva alla sospensione dei pagamenti, la prima del febbraio 2013 e il secondo dell’aprile 2013; 3) la societa’ locatrice si era attivata rispetto agli interventi sollecitati dal conduttore, non potuti eseguire per impossibilita’ di accedere al sito (terrazzino dell’immobile) per la presenza cli ingombri non facilmente rimovibili; 4) l’ostruzione dello scarico fognario non era dovuto a vizi occulti dell’immobile, bensi’ (come comprovato dalle risultanze istruttorie) “dall’uso scorretto degli scarichi da parte del conduttore e dei suoi ospiti”;
che non ha svolto attivita’ difensiva l’intimata (OMISSIS) s.r.l.;
che la proposta del relatore, ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., e’ stata ritualmente comunicata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza in camera di consiglio, in prossimita’ della quale il ricorrente ha depositato memoria;
che il Collegio ha deliberato di adottare una motivazione in forma semplificata.
CONSIDERATO
che:
a) con il primo mezzo e’ denunciata, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 1575, 1576 e 1460 c.c., per aver la Corte territoriale, “a fronte di elementi di prova rappresentativi della presenza di vizi strutturali e del mancato utilizzo del piano terra per la somministrazione di cibi e bevande”, erroneamente escluso l’applicazione dell’articolo 1460 c.c., e, cosi’, legittima la sospensione del pagamento dei canoni locatizi.
b) con il secondo mezzo e’ dedotta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 2697, 2700 c.c., articoli 115, 116 c.p.c., articolo 111 Cost., comma 6, e articolo 118 disp. att. c.p.c., nonche’, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, prospettata “omessa valutazione su fatti decisivi della controversia e carenza di motivazione”, per aver la Corte territoriale ritenuto pacifica la prosecuzione dell’attivita’ commerciale in evidente contrasto con le risultanze probatorie e con motivazione carente.
c) con il terzo mezzo e’ denunciata, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 2697, 2700 c.c., articoli 115 e 116 c.p.c., nonche’, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, prospettato “omessa valutazione su fatti decisivi della controversia e carenza di motivazione”, per aver la Corte territoriale ritenuto, con motivazione carente e in contrasto con le emergenze istruttorie, che le infiltrazioni nel locale seminterrato provenissero “dal pluviale e dai fori presenti nel pavimento” e che, comunque, l’umidita’ sulle pareti non avesse impedito la prosecuzione dell’attivita’ commerciale.
d) con il quarto mezzo e’ dedotta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 2697, 2700 c.c., articoli 115 e 116 c.p.c., nonche’, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, prospettata “omessa valutazione su fatti decisivi della controversia e carenza di motivazione”, per aver la Corte territoriale ritenuto, con motivazione carente e in contrasto con le risultanze probatorie, che l’immobile non presentasse vizi strutturali;
a.1-b.1-c.1-d.1) i motivi, da scrutinarsi congiuntamente per essere tra loro connessi, sono inammissibili.
La Corte di appello – sulla scorta di una motivazione affatto sufficiente e intelligibile (cfr. sintesi nel “Ritenuto che”) – ha correttamente applicato il principio per cui, in tema di locazione di immobili, il conduttore puo’ sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’articolo 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purche’ la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede (tra le tante, Cass. n. 1(3918/2019).
Parte ricorrente, oltre a non evidenziare, rispetto alla decisione in diritto, effettivi errores in iudicando, censura la sentenza impugnata in forza di critiche che – oltre a non essere rispondenti, rispetto alla dedotta violazione dell’articolo 2697 c.c., ai criteri indicati (in motivazione) da Cass., S.U., n. 16598/2016 – non solo mancano di individuare i fatti storici dei quali il giudice di appello abbia omesso l’esame (secondo l’insegnamento di Cass., S.U., n. 8053/2014), ma che non sarebbero state scrutinabili nel fondo neppure alla luce del non piu’ vigente (e inapplicabile ratione temporis) paradigma di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5, giacche’ viene essenzialmente denunciata la valutazione delle prove effettuata dal giudice di merito (e ad esso esclusivamente riservata), proponendosi una lettura alternativa del medesimo materiale probatorio.
La memoria depositata dal ricorrente, la’ dove non inammissibile per non essere solo illustrativa delle originarie censure, non adduce argomenti idonei a scalfire i rilievi che precedono, insistendo, peraltro, sull’asserita esistenza di vizi motivazionali, come detto, non piu’ deducibili in base al vigente all’articolo 360 c.p.c., n. 5.
Il ricorso va, dunque, dichiarato inammissibile, non occorrendo provvedere alla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita’ in assenza di attivita’ difensiva della parte intimata.
L’ammissione al beneficio del patrocinio a spese dello Stato esenta il ricorrente dal pagamento del c.d. “doppio contributo”, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.
P.Q.M.
dichiara inammissibile il ricorso.
Motivazione semplificata.
Condominio e destinazione della cosa comune